城市旧城改造的房屋拆迁补偿问题研究

2008年12月　　　　　　　　　　　　　广西师范学院学报(自然科学版)Dec.2008

Vol.25No.4第25卷第4期　　　　　JournalofGuangxiTeachersEducationUniversity(NaturalScienceEdition)

文章编号:1002-8743(2008)04-0081-05

城市旧城改造的房屋拆迁补偿问题研究

莫　海　明

(广西师范学院资源与环境科学学院,广西南宁530001)Ξ

摘　要:随着经济的发展和城市改造步伐的加快,群众的切身利益,.,较全面的分析,.

关键词:;　　:A

1　引　言

城市的旧城区一般都表现为道路系统混乱,布局不合理,建筑密度过高,缺少必要的绿地和室外活动场地;房屋质量、市政设施配套、卫生条件、公共服务设施差,总体上说环境低劣.随着社会经济的发展,对旧城区进行更新改造,使之符合现代化的要求,已成必然.城市改造必然涉及房屋拆迁问题.由于这关系到千家万户的切身利益,因而老百姓普遍非常关注.然而,因拆迁补偿问题引发的纠纷,在全国几乎年年都有发生.曾经轰动一时的“最牛钉子户”———重庆杨武吴萍夫妇与政府、开发商对峙三年,矛盾依旧.

笔者认为,出现“钉子户”的主要原因是拆迁双方在拆迁补偿问题上不能达成一致.不同的时间、地点,拆迁方给出的补偿,不应是单方说了就算.反过来也一样,居民嫌拆迁费给得低,提出更高的要求,也只是被拆迁人的主观意愿而已,这并不是说《宪法》保护个人利益,就可以漫天要价,若不能满足,就以“维权”来妨碍拆迁工作的开展,这便是问题的焦点.

2　案例介绍

三合口村是北海市海城区一个有几百年历史的自然村.该村北临北海大道,东至中房公司,西至时代广场,南至南通公司,面积不足7公倾,是目前北海市最中心、最有投资价值的黄金地段.2000年后有多家房地产公司看中这块土地,纷纷提出单独或与三合口村合作开发,改造该城中村,但终因补偿问题未能达成一致,改造未能如愿进行.

2003年北海光都房地产公司借市政府对北海大道进行改造之机,在没有与全体村民签订任何拆迁协议的情况下通过行政手段,用推土机强行推倒37户村民房屋.三合口村民为维护自己的合法权益,多次上访市政府,同时还通过法律途径上诉市中院和自治区高等人民法院.

2006年11月8日北海市建委下发《北海市建设委员会城市房屋拆迁纠纷裁决书》.

2006年11月20日三合口村全体村民不服裁决,上访北海市人民政府.

2006年11月24日,北海市建委在未办任何签领手续的情况下,发出《听证通知》,村民认为手续违法,一纸诉状将北海市建委告上法院.

Ξ收稿日期:2008-09-20

作者简介:莫海明(1970-),男,广西灵山县人,讲师,研究小城镇发展与房地产评估([email protected]).

・　82・　　　　　　　广西师范学院学报(自然科学版)　　　　　　　　　　　　　第25卷2007年1月12日,北海市中级人民法院行政裁定书裁定,准予执行申请人北海市建设委员会申请强制执行的北建拆裁字(2006)第05号《北海市建设委员会城市房屋拆迁纠纷裁决书》.村民不服裁决,向广西壮族自治区高等人民法院提出行政复议.

2007年2月6日,在广西壮族自治区高等人民法院的参与下,北海市中级人民法院撤消2007年1月12日作出的(2007)北行审字第27号行政裁定.

2007年3月28日,北海市人民政府发出红头文件,强制拆迁三合口村,三合口村所有建筑被北海市人民政府强制拆除.

3　问题产生的原因

　3.1.,按照《城市房屋拆迁管理条例》,,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决.被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁.

在本案例中,房地产开发商北海光都房地产开发公司出于商业目的,向三合口村村民征用土地,这一民事问题,却演变成了市民与政府部门的行政问题,业主其实根本没有反对的余地.于是,被拆迁人对私人房产的保护,就完全依赖于政府部门的公平公正,而法律却只能站在一旁“袖手旁观”,这显然有失公平.

由于现行法律的不完善、官方及开发商往往忽视了对私人财产的保护,在拆迁的几乎所有环节,政府总是站在开发商一边,以至于被拆迁人总是处于不利的地位.

《中国青年报》就曾发表文章说道“,在开发商、地方政府、法院强大的拆迁既得利益面前,民权太弱小了,再牛再强的反抗,可能最终也逃脱不了被强拆的命运.”《物权法》起草专家组组长、中国政法大学教授江平也曾坦言“:目前还没有老百姓打官司的渠道”.城市居民的合法房产得不到相关法律的有效保护,势必导致矛盾的加剧,严重的还会发生暴力抗法、群众集体上访等事件.

　3.2拆迁补偿中没有显化土地使用权的价值

拆迁补偿中没有显化土地使用权的价值,这几乎是所有城市拆迁补偿费计算中的通病.在对三合口村村民的补偿中,亦体现了该问题.

房地产是房产和地产的统一体,房产与地产密不可分.拆迁人拆迁房屋不是为了拆迁而拆迁,而是通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权进行开发建设,从而实现土地效益的最大化.房屋拆迁的结果之一,就是被拆迁人的土地使用权被收回.因此,显化土地使用权的价值对土地使用权进行补偿,对拆迁双方来说都是非常重要的.

有关法律对此也有明确规定《城市房地产管理法》,第十九条规定“:国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”;《土地管理法》第五十八条规定中的(一)和(二)项的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改造,需要调整使用土地的.依照第(一)项、第(二)项的规定收回土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿.由此可以看出,对房屋拆迁中的土地使用权给予适当补偿是恰当的.

但《城市房屋拆迁管理条例》关于以房地产的市场评估价格确定货币补偿标准的规定没有体现对土地使用权的补偿问题,这显然与《土地管理法》《、城市房地产管理法》中的有关条款不衔接.国法秘函

[2002]15号文件明确规定,货币补偿中包括对土地使用权的补偿,但由于对被拆迁人的补偿中没有显

第4期　　　　　　　　　　　　　莫海明:城市旧城改造的房屋拆迁补偿问题研究・　83・化对土地使用权补偿的价格,所以,使被拆迁人疑惑不解,无法接受,从而引发拆迁双方很多矛盾.　3.3地价评估缺位

《城市房屋拆迁管理条例》虽然规定了“货币补偿中包括对土地使用权的补偿”,但是该土地使用权的补偿的计算办法,被拆迁人不得而知.从本质上说,房屋拆迁的评估应属于房地产价格评估范围.《房地产管理法》第三十三条第二款规定“房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的房地产市场价格进行评估.”《城市房屋拆迁管理条例》中所说的房地产市场价格,体,地价被房价所包含.可是,,的地位,而房产则处于依附从属的地位.,.地产是房地产价值的主体,而房产的价值是有限的,,,,被拆迁房屋的价值变化也是如此.,.不难看出,,也是不真实的.《城市房屋拆迁管理条例》,均对地价和地价评估只字未提,只是规定按照房地产市场评估确定货币补偿的金额.

此外,房地产还是实体财产和财产权利的结合体,房地产权利人拥有的房屋所有权是实体财产,其房屋占用范围内的土地使用权是财产权利.由于我国实行的是土地公有制,以及土地所有权和使用权分离制度.因此,房地产权利人所拥有的土地使用权是所有权派生出来的,土地使用权权益大小主要取决于土地使用权取得方式、土地使用权面积、土地使用年限、土地区位等因素.在这些因素中,土地使用权的取得方式是决定因素.按照《城市房地产管理法》,以出让等有偿使用方式取得的土地使用权在合同约定的年期内,土地使用者享有完整的财产权益.以划拨方式取得的土地使用权,土地使用者仅享有部分土地财产权益.因此,如果被拆迁房屋的土地使用权不同,其补偿标准也应该不同.《城市房屋拆迁管理条例》有关规定是“:以房地产市场评估价格确定货币补偿的金额.”这实际上是按出让的土地使用权的房地产价格进行补偿,这样划拨土地使用权的房地产和出让土地使用权的房地产就将得到相同的补偿,这就使划拨土地使用权房地产的被拆迁人多得了一笔出让金或相当于出让金的补偿,而理应多得补偿的属出让土地使用权的房地产被拆迁人,却同前者得到一样的补偿,这显然有失公平,不符合民法的基本原则.

土地使用面积、土地区位、土地使用年限、土地使用权取得方式及土地用途是影响被拆迁人补偿的重要因素,如果地价评估缺位,不但会造成被拆迁人之间的不公平,同时也弱化了政府管理地价的职能.　3.4“计划价”与“市场价”的矛盾

虽然《城市房屋拆迁管理条例》已经明确的规定,拆迁补偿的标准应当依据被拆迁房屋的市场价值进行补偿,但在实际操作中,依然存在着似乎拆迁补偿标准已经与原有房屋相近了,仍会出现有部分被拆迁人不愿接受此价格的情况.例如:在三合口拆迁案例中,开发商对被拆迁的土地每平方仅给1016元补偿费,而村民要想回建,则需要支付开发商每平方1060元左右的差价;被拆迁地位于闹市区,在北海市特大商场“大润发”和“时代广场”之间,是黄金宝地,而回建地在沙湾,距市中心5km左右,沙湾的回建地土地费价格比三合口村的闹市区土地价格还高,这让许多拆迁户难以接受.还有一部分被拆迁人原来居住在市区一些较好的地段上,他们想原地安置,可是开发商拆他们的房子是按照“计划价”收购的,被拆迁人若选择回迁,回购商品房时却完全按市场价,而市场价与补偿标准的差价往往在1500元/m2以上.这就使得许多被拆迁人放弃回原地的产权调换,被迫选择了货币安置.

这里实际上涉及到一个土地增值收益的问题.房地产的价值应取决于房地产未来可能获得的收益,而不是现状或历史获得的收益.作为现状存在的待拆迁房地产,目前所产生的收益较低,但因有了政府规划的改变以及其他条件的变化,该房地产未来可获收益的能力增加了.因此,作为现有的房地产权人就有了重新评估该房地产价值的心理,并认为开发后的土地增值收益也应该包含在安置补偿费中.

事实上,土地的增值收益属于国家所有.重新开发后的土地之所以会增值,是因为国家提供了政策

・　84・　　　　　　　广西师范学院学报(自然科学版)　　　　　　　　　　　　　第25卷上的优惠并对土地的基础设施进行了改善,才会使得土地价值有所提高.在实际的拆迁工作中,很多被拆迁人对此并不理解,这也是拆迁双方矛盾产生的又一原因.

4　解决问题的几点意见

4.1　完善法律,保护被拆迁人的合法利益

从目前的法律关系来看,被拆迁人只是政府与开发商的交易过程中多余的负担.被拆迁人所获得的不是交易价款,而是“补偿”,,居民买地.因而几乎在拆迁的所有环节中,,到保护.2007年3月5日,“去年政府工作中存在四点不足”.除因公共利益需要政府依法强制征用或征收外,.

,,直至2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议才通过了《中华人民共和国物权法》.此时才有完整的法律作为依据,然而该法虽对拆迁补偿的规定做了进一步的规定,即“:征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收居民房屋的,还应当保障被征收人的居住条件.”这与最初的条文相比更加细化了,但是《物权法》还是不能有效地保护被拆迁人的合法权益.因为《物权法》调整的是平等民事主体间的关系,当行政部门为拆迁双方确定了补偿标准时,当事双方不能对标准提起诉讼《物权法》,的平等主体关系也就被打破了.所以还得进一步完善法律,保护被拆迁人的合法利益.

4.2　重视土地使用权的价值问题

现行的《城市房屋拆迁管理条例》在房屋拆迁补偿的规定上使用了“区位”这个模糊的概念,对承认和补偿被拆迁人土地使用权的界定较为含糊,没有对被拆迁人土地使用权的补偿作单独规定.在实际操作中,拆迁人往往笼统地按照房屋价值和区位因素或“房地产市场价格”对被拆迁人给予补偿,这虽然在实质上对土地使用权有所补偿,但土地使用权价值被隐含在房屋价格之中,土地使用权价值未得到显化,容易引起拆迁纠纷.因此,在《城市房屋拆迁管理条例》中,应该明确对土地使用权的补偿,以便和《土地管理法》和《房地产管理法》相一致.

4.3　房屋和土地使用权分开评估

房地产价值大,其中土地使用权价值占有相当大的比重.房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义,清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值.此外,容积率不同的房屋土地占用面积相差很大,一般平房的建筑面积小于或等于土地面积,而楼房的建筑面积往往大于土地面积,高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积.房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性,真实显示土地使用权的市场价值,会使计算出来的补偿标准更具说服力,使被拆迁人更容易理解,从而减少纠纷的发生.

4.4　拆迁补偿应体现人性关怀

对被拆迁人私有财产权的公平补偿还必须考虑私有财产的既有价值和可得利益.纯粹从现有价值出发去评估补偿数额,即便是按照市场价,也难以弥补当事人的损失.如:某一残疾人或者下岗工人有一住房,房屋本身可能已经使用多年,在市场上并无好价,但他们却可以把其房屋出租,并以租金作为生活的主要来源,即“卖着不值,用着值”,在征用此类房屋的时候,若仅仅依据市场价计算,明显有失公平.

对选择非回迁的方式补偿的被拆迁人,还应考虑给被拆迁人增加的隐性成本.由于大多数被拆迁人被安置到了城郊,就算得到了货币补偿,大多数被拆迁人还是买不起同类地段的房子,而不得不选择在较偏远的地段购房,交通、购物、子女入学等问题接踵而来,生存成本大增,加重了被拆迁人的经济压力.

第4期　　　　　　　　　　　　　莫海明:城市旧城改造的房屋拆迁补偿问题研究・　85・对此,拆迁人应当予以补偿.

4.5　估价机构的解释工作不容忽视

针对“计划价”与“市场价”之间所存在的矛盾,估价机构需要做好解释工作.房地产估价师不仅是房地产评估专业人员,还是政策的宣传和讲解员,除了要运用评估技能,还要学会做被拆迁人的思想工作.

评估人员不能仅仅出具报告就完事,要配合房屋拆迁主管部门做耐心、细致的宣传,讲解工作,向被拆迁人宣传评估人员是怎样依据拆迁政策去评估,宣传拆迁评估依据,理论标准及实际操作步骤与方法.仔细听取拆迁当事人的意见,检查估价报告的完整性、准确性和公正性,;认真解答拆迁当事人的疑问,使他们准确理解估价报告,.无论被拆迁人态度怎样,,这也是,以评估人员.

5　结　语

房屋拆迁是现代化与城市化进程加速的产物,也是社会发展的一种必然.解决拆迁矛盾、确定合理公正的补偿标准是关键.房屋拆迁又是一个涉及到多方面问题的复杂体系,除了房地产评估的公正合理问题之外,还有法律的完善、社会的和谐构建等问题.这就需要从人文关怀的角度出发、以促进社会的发展为根本目的、本着公平公正的原则,完善法律以保护被拆迁人的合法利益,重视土地使用权的价值问题,实行房屋和土地使用权的分离评估,做好解释工作.

参考文献:

[1]刘青宪.城市房屋拆迁估价的几个问题[J].天水行政学院学报,2005(5).

[2]林晓明.关于如何客观、公正地进行城市房屋拆迁评估的几点思考[J].福建建筑,2006(5).

[3]姚晓雄.城市房屋拆迁问题的法律思考[J].边疆经济与文化,2006(2).

[4]杨小艳,陈龙乾,陈龙高.房屋拆迁补偿价格评估中存在的问题及建议[J].商业研究,2006(20).

compensationforCity2houseRelocation

———acasestudyofSanhekouvillageofBeihai

MOHai2ming

(CollegeofResourceandEnvironmentSciences,Guangxi

TeachersEducationUniversity,Nanning530001,China)

Abstract:Withtheeconomydevelopingandurbanreconstructionstepquickening,manycitiesarefac2ingtheoldcityhouserelocationproblemwhichrelatestothegeneralpopulation’svitalinterestandinitiatesconflictssometimes.Thecompensationstandardisthekeytothisproblem.Inthisarticle,theauthormakesananalysisofthereasonthatsolicitsthecityhouserelocationproblemintwoangles:thepolicylawsandtheappraisaltechnology,andthesolution.

Keywords:city2houserelocation;compensation;interest;conflict

[责任编辑:黄天放]

2008年12月　　　　　　　　　　　　　广西师范学院学报(自然科学版)Dec.2008

Vol.25No.4第25卷第4期　　　　　JournalofGuangxiTeachersEducationUniversity(NaturalScienceEdition)

文章编号:1002-8743(2008)04-0081-05

城市旧城改造的房屋拆迁补偿问题研究

莫　海　明

(广西师范学院资源与环境科学学院,广西南宁530001)Ξ

摘　要:随着经济的发展和城市改造步伐的加快,群众的切身利益,.,较全面的分析,.

关键词:;　　:A

1　引　言

城市的旧城区一般都表现为道路系统混乱,布局不合理,建筑密度过高,缺少必要的绿地和室外活动场地;房屋质量、市政设施配套、卫生条件、公共服务设施差,总体上说环境低劣.随着社会经济的发展,对旧城区进行更新改造,使之符合现代化的要求,已成必然.城市改造必然涉及房屋拆迁问题.由于这关系到千家万户的切身利益,因而老百姓普遍非常关注.然而,因拆迁补偿问题引发的纠纷,在全国几乎年年都有发生.曾经轰动一时的“最牛钉子户”———重庆杨武吴萍夫妇与政府、开发商对峙三年,矛盾依旧.

笔者认为,出现“钉子户”的主要原因是拆迁双方在拆迁补偿问题上不能达成一致.不同的时间、地点,拆迁方给出的补偿,不应是单方说了就算.反过来也一样,居民嫌拆迁费给得低,提出更高的要求,也只是被拆迁人的主观意愿而已,这并不是说《宪法》保护个人利益,就可以漫天要价,若不能满足,就以“维权”来妨碍拆迁工作的开展,这便是问题的焦点.

2　案例介绍

三合口村是北海市海城区一个有几百年历史的自然村.该村北临北海大道,东至中房公司,西至时代广场,南至南通公司,面积不足7公倾,是目前北海市最中心、最有投资价值的黄金地段.2000年后有多家房地产公司看中这块土地,纷纷提出单独或与三合口村合作开发,改造该城中村,但终因补偿问题未能达成一致,改造未能如愿进行.

2003年北海光都房地产公司借市政府对北海大道进行改造之机,在没有与全体村民签订任何拆迁协议的情况下通过行政手段,用推土机强行推倒37户村民房屋.三合口村民为维护自己的合法权益,多次上访市政府,同时还通过法律途径上诉市中院和自治区高等人民法院.

2006年11月8日北海市建委下发《北海市建设委员会城市房屋拆迁纠纷裁决书》.

2006年11月20日三合口村全体村民不服裁决,上访北海市人民政府.

2006年11月24日,北海市建委在未办任何签领手续的情况下,发出《听证通知》,村民认为手续违法,一纸诉状将北海市建委告上法院.

Ξ收稿日期:2008-09-20

作者简介:莫海明(1970-),男,广西灵山县人,讲师,研究小城镇发展与房地产评估([email protected]).

・　82・　　　　　　　广西师范学院学报(自然科学版)　　　　　　　　　　　　　第25卷2007年1月12日,北海市中级人民法院行政裁定书裁定,准予执行申请人北海市建设委员会申请强制执行的北建拆裁字(2006)第05号《北海市建设委员会城市房屋拆迁纠纷裁决书》.村民不服裁决,向广西壮族自治区高等人民法院提出行政复议.

2007年2月6日,在广西壮族自治区高等人民法院的参与下,北海市中级人民法院撤消2007年1月12日作出的(2007)北行审字第27号行政裁定.

2007年3月28日,北海市人民政府发出红头文件,强制拆迁三合口村,三合口村所有建筑被北海市人民政府强制拆除.

3　问题产生的原因

　3.1.,按照《城市房屋拆迁管理条例》,,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决.被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁.

在本案例中,房地产开发商北海光都房地产开发公司出于商业目的,向三合口村村民征用土地,这一民事问题,却演变成了市民与政府部门的行政问题,业主其实根本没有反对的余地.于是,被拆迁人对私人房产的保护,就完全依赖于政府部门的公平公正,而法律却只能站在一旁“袖手旁观”,这显然有失公平.

由于现行法律的不完善、官方及开发商往往忽视了对私人财产的保护,在拆迁的几乎所有环节,政府总是站在开发商一边,以至于被拆迁人总是处于不利的地位.

《中国青年报》就曾发表文章说道“,在开发商、地方政府、法院强大的拆迁既得利益面前,民权太弱小了,再牛再强的反抗,可能最终也逃脱不了被强拆的命运.”《物权法》起草专家组组长、中国政法大学教授江平也曾坦言“:目前还没有老百姓打官司的渠道”.城市居民的合法房产得不到相关法律的有效保护,势必导致矛盾的加剧,严重的还会发生暴力抗法、群众集体上访等事件.

　3.2拆迁补偿中没有显化土地使用权的价值

拆迁补偿中没有显化土地使用权的价值,这几乎是所有城市拆迁补偿费计算中的通病.在对三合口村村民的补偿中,亦体现了该问题.

房地产是房产和地产的统一体,房产与地产密不可分.拆迁人拆迁房屋不是为了拆迁而拆迁,而是通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权进行开发建设,从而实现土地效益的最大化.房屋拆迁的结果之一,就是被拆迁人的土地使用权被收回.因此,显化土地使用权的价值对土地使用权进行补偿,对拆迁双方来说都是非常重要的.

有关法律对此也有明确规定《城市房地产管理法》,第十九条规定“:国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”;《土地管理法》第五十八条规定中的(一)和(二)项的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改造,需要调整使用土地的.依照第(一)项、第(二)项的规定收回土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿.由此可以看出,对房屋拆迁中的土地使用权给予适当补偿是恰当的.

但《城市房屋拆迁管理条例》关于以房地产的市场评估价格确定货币补偿标准的规定没有体现对土地使用权的补偿问题,这显然与《土地管理法》《、城市房地产管理法》中的有关条款不衔接.国法秘函

[2002]15号文件明确规定,货币补偿中包括对土地使用权的补偿,但由于对被拆迁人的补偿中没有显

第4期　　　　　　　　　　　　　莫海明:城市旧城改造的房屋拆迁补偿问题研究・　83・化对土地使用权补偿的价格,所以,使被拆迁人疑惑不解,无法接受,从而引发拆迁双方很多矛盾.　3.3地价评估缺位

《城市房屋拆迁管理条例》虽然规定了“货币补偿中包括对土地使用权的补偿”,但是该土地使用权的补偿的计算办法,被拆迁人不得而知.从本质上说,房屋拆迁的评估应属于房地产价格评估范围.《房地产管理法》第三十三条第二款规定“房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的房地产市场价格进行评估.”《城市房屋拆迁管理条例》中所说的房地产市场价格,体,地价被房价所包含.可是,,的地位,而房产则处于依附从属的地位.,.地产是房地产价值的主体,而房产的价值是有限的,,,,被拆迁房屋的价值变化也是如此.,.不难看出,,也是不真实的.《城市房屋拆迁管理条例》,均对地价和地价评估只字未提,只是规定按照房地产市场评估确定货币补偿的金额.

此外,房地产还是实体财产和财产权利的结合体,房地产权利人拥有的房屋所有权是实体财产,其房屋占用范围内的土地使用权是财产权利.由于我国实行的是土地公有制,以及土地所有权和使用权分离制度.因此,房地产权利人所拥有的土地使用权是所有权派生出来的,土地使用权权益大小主要取决于土地使用权取得方式、土地使用权面积、土地使用年限、土地区位等因素.在这些因素中,土地使用权的取得方式是决定因素.按照《城市房地产管理法》,以出让等有偿使用方式取得的土地使用权在合同约定的年期内,土地使用者享有完整的财产权益.以划拨方式取得的土地使用权,土地使用者仅享有部分土地财产权益.因此,如果被拆迁房屋的土地使用权不同,其补偿标准也应该不同.《城市房屋拆迁管理条例》有关规定是“:以房地产市场评估价格确定货币补偿的金额.”这实际上是按出让的土地使用权的房地产价格进行补偿,这样划拨土地使用权的房地产和出让土地使用权的房地产就将得到相同的补偿,这就使划拨土地使用权房地产的被拆迁人多得了一笔出让金或相当于出让金的补偿,而理应多得补偿的属出让土地使用权的房地产被拆迁人,却同前者得到一样的补偿,这显然有失公平,不符合民法的基本原则.

土地使用面积、土地区位、土地使用年限、土地使用权取得方式及土地用途是影响被拆迁人补偿的重要因素,如果地价评估缺位,不但会造成被拆迁人之间的不公平,同时也弱化了政府管理地价的职能.　3.4“计划价”与“市场价”的矛盾

虽然《城市房屋拆迁管理条例》已经明确的规定,拆迁补偿的标准应当依据被拆迁房屋的市场价值进行补偿,但在实际操作中,依然存在着似乎拆迁补偿标准已经与原有房屋相近了,仍会出现有部分被拆迁人不愿接受此价格的情况.例如:在三合口拆迁案例中,开发商对被拆迁的土地每平方仅给1016元补偿费,而村民要想回建,则需要支付开发商每平方1060元左右的差价;被拆迁地位于闹市区,在北海市特大商场“大润发”和“时代广场”之间,是黄金宝地,而回建地在沙湾,距市中心5km左右,沙湾的回建地土地费价格比三合口村的闹市区土地价格还高,这让许多拆迁户难以接受.还有一部分被拆迁人原来居住在市区一些较好的地段上,他们想原地安置,可是开发商拆他们的房子是按照“计划价”收购的,被拆迁人若选择回迁,回购商品房时却完全按市场价,而市场价与补偿标准的差价往往在1500元/m2以上.这就使得许多被拆迁人放弃回原地的产权调换,被迫选择了货币安置.

这里实际上涉及到一个土地增值收益的问题.房地产的价值应取决于房地产未来可能获得的收益,而不是现状或历史获得的收益.作为现状存在的待拆迁房地产,目前所产生的收益较低,但因有了政府规划的改变以及其他条件的变化,该房地产未来可获收益的能力增加了.因此,作为现有的房地产权人就有了重新评估该房地产价值的心理,并认为开发后的土地增值收益也应该包含在安置补偿费中.

事实上,土地的增值收益属于国家所有.重新开发后的土地之所以会增值,是因为国家提供了政策

・　84・　　　　　　　广西师范学院学报(自然科学版)　　　　　　　　　　　　　第25卷上的优惠并对土地的基础设施进行了改善,才会使得土地价值有所提高.在实际的拆迁工作中,很多被拆迁人对此并不理解,这也是拆迁双方矛盾产生的又一原因.

4　解决问题的几点意见

4.1　完善法律,保护被拆迁人的合法利益

从目前的法律关系来看,被拆迁人只是政府与开发商的交易过程中多余的负担.被拆迁人所获得的不是交易价款,而是“补偿”,,居民买地.因而几乎在拆迁的所有环节中,,到保护.2007年3月5日,“去年政府工作中存在四点不足”.除因公共利益需要政府依法强制征用或征收外,.

,,直至2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议才通过了《中华人民共和国物权法》.此时才有完整的法律作为依据,然而该法虽对拆迁补偿的规定做了进一步的规定,即“:征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收居民房屋的,还应当保障被征收人的居住条件.”这与最初的条文相比更加细化了,但是《物权法》还是不能有效地保护被拆迁人的合法权益.因为《物权法》调整的是平等民事主体间的关系,当行政部门为拆迁双方确定了补偿标准时,当事双方不能对标准提起诉讼《物权法》,的平等主体关系也就被打破了.所以还得进一步完善法律,保护被拆迁人的合法利益.

4.2　重视土地使用权的价值问题

现行的《城市房屋拆迁管理条例》在房屋拆迁补偿的规定上使用了“区位”这个模糊的概念,对承认和补偿被拆迁人土地使用权的界定较为含糊,没有对被拆迁人土地使用权的补偿作单独规定.在实际操作中,拆迁人往往笼统地按照房屋价值和区位因素或“房地产市场价格”对被拆迁人给予补偿,这虽然在实质上对土地使用权有所补偿,但土地使用权价值被隐含在房屋价格之中,土地使用权价值未得到显化,容易引起拆迁纠纷.因此,在《城市房屋拆迁管理条例》中,应该明确对土地使用权的补偿,以便和《土地管理法》和《房地产管理法》相一致.

4.3　房屋和土地使用权分开评估

房地产价值大,其中土地使用权价值占有相当大的比重.房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义,清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值.此外,容积率不同的房屋土地占用面积相差很大,一般平房的建筑面积小于或等于土地面积,而楼房的建筑面积往往大于土地面积,高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积.房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性,真实显示土地使用权的市场价值,会使计算出来的补偿标准更具说服力,使被拆迁人更容易理解,从而减少纠纷的发生.

4.4　拆迁补偿应体现人性关怀

对被拆迁人私有财产权的公平补偿还必须考虑私有财产的既有价值和可得利益.纯粹从现有价值出发去评估补偿数额,即便是按照市场价,也难以弥补当事人的损失.如:某一残疾人或者下岗工人有一住房,房屋本身可能已经使用多年,在市场上并无好价,但他们却可以把其房屋出租,并以租金作为生活的主要来源,即“卖着不值,用着值”,在征用此类房屋的时候,若仅仅依据市场价计算,明显有失公平.

对选择非回迁的方式补偿的被拆迁人,还应考虑给被拆迁人增加的隐性成本.由于大多数被拆迁人被安置到了城郊,就算得到了货币补偿,大多数被拆迁人还是买不起同类地段的房子,而不得不选择在较偏远的地段购房,交通、购物、子女入学等问题接踵而来,生存成本大增,加重了被拆迁人的经济压力.

第4期　　　　　　　　　　　　　莫海明:城市旧城改造的房屋拆迁补偿问题研究・　85・对此,拆迁人应当予以补偿.

4.5　估价机构的解释工作不容忽视

针对“计划价”与“市场价”之间所存在的矛盾,估价机构需要做好解释工作.房地产估价师不仅是房地产评估专业人员,还是政策的宣传和讲解员,除了要运用评估技能,还要学会做被拆迁人的思想工作.

评估人员不能仅仅出具报告就完事,要配合房屋拆迁主管部门做耐心、细致的宣传,讲解工作,向被拆迁人宣传评估人员是怎样依据拆迁政策去评估,宣传拆迁评估依据,理论标准及实际操作步骤与方法.仔细听取拆迁当事人的意见,检查估价报告的完整性、准确性和公正性,;认真解答拆迁当事人的疑问,使他们准确理解估价报告,.无论被拆迁人态度怎样,,这也是,以评估人员.

5　结　语

房屋拆迁是现代化与城市化进程加速的产物,也是社会发展的一种必然.解决拆迁矛盾、确定合理公正的补偿标准是关键.房屋拆迁又是一个涉及到多方面问题的复杂体系,除了房地产评估的公正合理问题之外,还有法律的完善、社会的和谐构建等问题.这就需要从人文关怀的角度出发、以促进社会的发展为根本目的、本着公平公正的原则,完善法律以保护被拆迁人的合法利益,重视土地使用权的价值问题,实行房屋和土地使用权的分离评估,做好解释工作.

参考文献:

[1]刘青宪.城市房屋拆迁估价的几个问题[J].天水行政学院学报,2005(5).

[2]林晓明.关于如何客观、公正地进行城市房屋拆迁评估的几点思考[J].福建建筑,2006(5).

[3]姚晓雄.城市房屋拆迁问题的法律思考[J].边疆经济与文化,2006(2).

[4]杨小艳,陈龙乾,陈龙高.房屋拆迁补偿价格评估中存在的问题及建议[J].商业研究,2006(20).

compensationforCity2houseRelocation

———acasestudyofSanhekouvillageofBeihai

MOHai2ming

(CollegeofResourceandEnvironmentSciences,Guangxi

TeachersEducationUniversity,Nanning530001,China)

Abstract:Withtheeconomydevelopingandurbanreconstructionstepquickening,manycitiesarefac2ingtheoldcityhouserelocationproblemwhichrelatestothegeneralpopulation’svitalinterestandinitiatesconflictssometimes.Thecompensationstandardisthekeytothisproblem.Inthisarticle,theauthormakesananalysisofthereasonthatsolicitsthecityhouserelocationproblemintwoangles:thepolicylawsandtheappraisaltechnology,andthesolution.

Keywords:city2houserelocation;compensation;interest;conflict

[责任编辑:黄天放]