摘要：我国1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：住宅用地：全国统一执行的土地使用年限为70年。”而我国2007年10月1日颁布的《物权法》进一步规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但是关于我国住宅用地使用年限届满后土地的归属，自动续期时是否需要另行缴纳土地出让金，如果缴纳应当如何确定第二次土地出让金的额度，国家是否可以无偿收回土地等问题，都没有法律的明确规定，在此领域，我国立法出现了真空状态。 关键词：土地使用权 土地出让金评估体系 续约权 取回权 补偿权 政府财政 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确将住宅用的土地使用权年限规定为70年，根据这一规定，在十年以后，将有大批房屋的土地使用权期限届满。土地使用权年限的时限性规定使得购房者对于未来几十年后房屋的权益画上了一个大大的问号。“明天的明天，你现在拥有的房屋还有土地使用权吗？”成为了摆在购房者面前的一个严峻问题。 一、住宅土地使用权概述 住宅土地使用权期限，源于我国《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”以及第十二条第一款“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年”的规定。住宅土地使用权期限的规定和公民根据法律所取得的对房屋的永久所有权之间的冲突，导致了各种土地问题。具体来说，土地使用权期限的问题实质上是土地使用权的有限性与附着于土地之上的建筑物（此处仅讨论住宅）所有权的无限性的冲突。对于此问题的解决，我们可以借鉴国外有益的立法规定，以探寻出适合我国的自己的解决方式。 二、国外立法现状之比简介 在古巴，为了解决土地使用权期限届满的问题，古巴政府颁布法令将土地使用权期限延长至99年，但这也治标不治本，在二三十年后人们依然要面对土地使用权期限届满的问题。 大陆法系与我国土地使用权类似的则是地上权制度，“地上权人在对土地上建造的建筑物，其他工作物享有所有权的前提下，赋予地上权人对建筑物、其他工作物享有取回权。”鉴于若行使取回权必将导致土地及地上附着物价值损坏，大陆法系在立法例上确定了土地所有权人的购买权，即，土地所有权人以市价购买地上附着物时，土地使用权人不得拒绝，也不得再行使取回权。 （二）现阶段我国部分地区土地使用权期限届满后的处理方式 也许对于土地使用权期限届满后应当如何处理，我们可以我国部分地区关于土地使用权到期后的处理模式上看出一些端倪。 作为改革开放前沿阵地的深圳，早在2001年就面临这样的问题，于是2004年深圳率先出台了相应的政策，在《深圳市到期房地产续期若干规定》中明确了土地使用权到期有偿续期，“到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。” 2009年青岛开发区的阿里山小区的业主于2009年6月后他们住宅的土地使用权就到期了，住房的土地使用权“续期” 成为摆在众多业主面前的现实问题。在《物权法》没有明文规定，《土地管理法》正在修订的敏感时期，相关部门制定了一个临时性政策以解决此问题，即土地使用权到期将自动续期，但业需提前一年提出续期申请，并按照房产证上的土地面积缴费续期。确定续期费用所依据的土地评估价格，将委托有资质的专门评估机构行估，而土地使用权的定价则按照一年前的地价评估。 下面笔者将就上述三种处理方式的可行性与合理性做一个分析，以期得出最优选择。对于上海的无偿收回模式，笔者不甚赞同，理由如下：其一，无偿收回有违公平原则。我国继受了大陆法系国家所有权为中心的权利体系，所有权的权能最为强大，与用益物权等权利相比较，对所有权的保护是也是最完善的。可以说，作为用益物权之一的使用权与所有权相比本就处于相对不利的地位，国家的管理者身份使其在经济活动中占据更有利的地位，这直接导致了土地使用权的拥有者处于极其不利的地位。其二，此种做法，“不但违反了房屋所有权保护无期限限制这一举世公认的原则，而且在客观上也不利于我国房屋建设事业的发展，”诚然，土地是一种稀缺资源，然而“单纯法律上的土地所有权，不会为土地所有者创造任何地租。”换言之，真正为土地所有制创作收入的是土地使用权的出让，而无偿收回的规定可能导致土地使用人在期限届满前放弃管理，使得房屋处于闲置状态而造成资源的极大浪费。综上，当土地使用权期限届满后国家无偿收回并补偿土地上附着物残余价值的做法有违公平原则，且会引起法律的严重冲突，并不合理。 对于最有利于普通民众的无偿自动续期，并未于实践中出现过，故笔者只能对其做理论上的分析。无偿自动续期至于普通民众而言最为有利，通过一次性支付的对价取得了对一块土地的长久使用权，笔者认为，无偿自动续期实际上是变相的将一块土地永久交付于私人使用，国家所能出让、划拨的土地越来越少，土地作为稀缺资源，在此种情形下会更加稀缺。而民众通过支付一次土地出让金获得远远长于70年的土地使用权，用以对抗国家对土地的所有权，“这就会使国家的土地所有权落空而变成事实上的土地所有权卖断，造成了对国家的不公平”。此种处理模式会导致我国土地制度改革成果的崩坏，使得我国经过多年探索所建立的适合我国国情的土地制度毁于一旦。 对于第三种模式，即以深圳市为先锋的有偿续期作为平衡国家与个人利益的处理模式，符合国家适度干预原则。“如果没有土地使用权期限的规定，土地使用者就可以无限期使用国有土地，这就会使国家的土地所有权落空而变成事实上的土地所有权卖断。”因此，土地使用期限是实现国家土地所有的关键，是我国社会主义土地制度的基石。进一步说，土地使用权的设立为国家财政带来了额外的收入，国家可以用这部分收入进行基础设施建设，更好的为民众服务。所以，设立土地使用权期限是合理的，问题的关键在于，在70年的土地使用权到期之时，如何保障房屋所有权人的权利不被侵犯同时还不会使得国家对于土地的所有权落空，而有偿续期的方式成为解决这一矛盾的最优选择。 参考文献： [1]陈健著.中国土地使用权制度[M].北京：机械工业出版社，2003 [2]刘俊著.土地权利沉思录[M].北京：法律出版社，2009 [3]王军民著.土地权利配置论[M].北京：中国社会科学出版社，2008 [4]陈跃东.土地使用权期限届满地上物的处理问题[J].中国房地产1997 .3
摘要：我国1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：住宅用地：全国统一执行的土地使用年限为70年。”而我国2007年10月1日颁布的《物权法》进一步规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但是关于我国住宅用地使用年限届满后土地的归属，自动续期时是否需要另行缴纳土地出让金，如果缴纳应当如何确定第二次土地出让金的额度，国家是否可以无偿收回土地等问题，都没有法律的明确规定，在此领域，我国立法出现了真空状态。 关键词：土地使用权 土地出让金评估体系 续约权 取回权 补偿权 政府财政 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确将住宅用的土地使用权年限规定为70年，根据这一规定，在十年以后，将有大批房屋的土地使用权期限届满。土地使用权年限的时限性规定使得购房者对于未来几十年后房屋的权益画上了一个大大的问号。“明天的明天，你现在拥有的房屋还有土地使用权吗？”成为了摆在购房者面前的一个严峻问题。 一、住宅土地使用权概述 住宅土地使用权期限，源于我国《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”以及第十二条第一款“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年”的规定。住宅土地使用权期限的规定和公民根据法律所取得的对房屋的永久所有权之间的冲突，导致了各种土地问题。具体来说，土地使用权期限的问题实质上是土地使用权的有限性与附着于土地之上的建筑物（此处仅讨论住宅）所有权的无限性的冲突。对于此问题的解决，我们可以借鉴国外有益的立法规定，以探寻出适合我国的自己的解决方式。 二、国外立法现状之比简介 在古巴，为了解决土地使用权期限届满的问题，古巴政府颁布法令将土地使用权期限延长至99年，但这也治标不治本，在二三十年后人们依然要面对土地使用权期限届满的问题。 大陆法系与我国土地使用权类似的则是地上权制度，“地上权人在对土地上建造的建筑物，其他工作物享有所有权的前提下，赋予地上权人对建筑物、其他工作物享有取回权。”鉴于若行使取回权必将导致土地及地上附着物价值损坏，大陆法系在立法例上确定了土地所有权人的购买权，即，土地所有权人以市价购买地上附着物时，土地使用权人不得拒绝，也不得再行使取回权。 （二）现阶段我国部分地区土地使用权期限届满后的处理方式 也许对于土地使用权期限届满后应当如何处理，我们可以我国部分地区关于土地使用权到期后的处理模式上看出一些端倪。 作为改革开放前沿阵地的深圳，早在2001年就面临这样的问题，于是2004年深圳率先出台了相应的政策，在《深圳市到期房地产续期若干规定》中明确了土地使用权到期有偿续期，“到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。” 2009年青岛开发区的阿里山小区的业主于2009年6月后他们住宅的土地使用权就到期了，住房的土地使用权“续期” 成为摆在众多业主面前的现实问题。在《物权法》没有明文规定，《土地管理法》正在修订的敏感时期，相关部门制定了一个临时性政策以解决此问题，即土地使用权到期将自动续期，但业需提前一年提出续期申请，并按照房产证上的土地面积缴费续期。确定续期费用所依据的土地评估价格，将委托有资质的专门评估机构行估，而土地使用权的定价则按照一年前的地价评估。 下面笔者将就上述三种处理方式的可行性与合理性做一个分析，以期得出最优选择。对于上海的无偿收回模式，笔者不甚赞同，理由如下：其一，无偿收回有违公平原则。我国继受了大陆法系国家所有权为中心的权利体系，所有权的权能最为强大，与用益物权等权利相比较，对所有权的保护是也是最完善的。可以说，作为用益物权之一的使用权与所有权相比本就处于相对不利的地位，国家的管理者身份使其在经济活动中占据更有利的地位，这直接导致了土地使用权的拥有者处于极其不利的地位。其二，此种做法，“不但违反了房屋所有权保护无期限限制这一举世公认的原则，而且在客观上也不利于我国房屋建设事业的发展，”诚然，土地是一种稀缺资源，然而“单纯法律上的土地所有权，不会为土地所有者创造任何地租。”换言之，真正为土地所有制创作收入的是土地使用权的出让，而无偿收回的规定可能导致土地使用人在期限届满前放弃管理，使得房屋处于闲置状态而造成资源的极大浪费。综上，当土地使用权期限届满后国家无偿收回并补偿土地上附着物残余价值的做法有违公平原则，且会引起法律的严重冲突，并不合理。 对于最有利于普通民众的无偿自动续期，并未于实践中出现过，故笔者只能对其做理论上的分析。无偿自动续期至于普通民众而言最为有利，通过一次性支付的对价取得了对一块土地的长久使用权，笔者认为，无偿自动续期实际上是变相的将一块土地永久交付于私人使用，国家所能出让、划拨的土地越来越少，土地作为稀缺资源，在此种情形下会更加稀缺。而民众通过支付一次土地出让金获得远远长于70年的土地使用权，用以对抗国家对土地的所有权，“这就会使国家的土地所有权落空而变成事实上的土地所有权卖断，造成了对国家的不公平”。此种处理模式会导致我国土地制度改革成果的崩坏，使得我国经过多年探索所建立的适合我国国情的土地制度毁于一旦。 对于第三种模式，即以深圳市为先锋的有偿续期作为平衡国家与个人利益的处理模式，符合国家适度干预原则。“如果没有土地使用权期限的规定，土地使用者就可以无限期使用国有土地，这就会使国家的土地所有权落空而变成事实上的土地所有权卖断。”因此，土地使用期限是实现国家土地所有的关键，是我国社会主义土地制度的基石。进一步说，土地使用权的设立为国家财政带来了额外的收入，国家可以用这部分收入进行基础设施建设，更好的为民众服务。所以，设立土地使用权期限是合理的，问题的关键在于，在70年的土地使用权到期之时，如何保障房屋所有权人的权利不被侵犯同时还不会使得国家对于土地的所有权落空，而有偿续期的方式成为解决这一矛盾的最优选择。 参考文献： [1]陈健著.中国土地使用权制度[M].北京：机械工业出版社，2003 [2]刘俊著.土地权利沉思录[M].北京：法律出版社，2009 [3]王军民著.土地权利配置论[M].北京：中国社会科学出版社，2008 [4]陈跃东.土地使用权期限届满地上物的处理问题[J].中国房地产1997 .3