浅议“一房二卖”的法律后果
2012-07-08
房屋是个人安身立命之所。近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，房价不断攀升，房屋买卖市场也日益活跃。面对房价持续上涨的利益诱惑，不少卖房者缺乏诚信，将自己所有的房屋“一房二卖”，以便获取非法的房价利益。
所谓“一房二卖”，就是指房屋所有人先后将自己所有的房子出卖给两个人(包括自然人和法人)的行为，并都签订了房屋买卖合同。最后，在两个买房人中，出卖人只能向其中一个人交付房屋并办理产权手续，而另一个买房人则不能依法取得房子，甚至出现房款不能收回，导致钱房两空的悲剧。
本律师曾接到过一个这样的案例，吴某于2010年7月以30万元价格购买了一套商住房，并办理了相关产权证。次年5月初，吴某因资金周转需要，经他人介绍，将该房屋以35万元的价格转卖给了何某。双方合同约定：何某在合同签订之日先支付房款28万元后，取得该房钥匙并入住，两个月后支付剩余的7万元房款，但吴某应在该期间将房屋产权证明过户到何某名下。合同签订之后，何某依约支付了28万元房款，并搬进房屋居住。6月初，因房屋价格开始急剧上涨，吴某感觉当时出卖给何某的房价偏低，要求何某增加房款。何某认为房价在合同中有明确约定，拒绝增加房款，并要求吴某按合同约定期限办理房屋过户手续，吴某则表示不增加房款就不为其办理房屋过户手续。7月，吴某将房屋以45万元的价格卖给了不知情的胡某，并将房屋产权证明过户到胡某名下。随后，吴某将28万元房款返还给何某，并要求何某在一星期之内搬出房屋、交回钥匙。为此，何某一纸诉状递到法院，要求依法解除吴某与胡某的房屋买卖合同，将房屋过户到自己名下，以保护自己的合法权益。
本案是“一房两卖”的典型案例，在实践中，往往会有两种截然不同的意见，一部分人认为房子应该过户给何某，因为何某与吴某先签订了房屋买卖合同，合同真实有效，理应受到保护，且何某已经入住房屋，事实上已经占有了该房屋。后吴某因房屋价格上涨，无理要求何某增加房价，在没有得到何某同意的情况下擅自将房屋又出卖给了胡某，并为其办理房屋产权证明，是无权处分行为，法院应当支持何某的诉讼请求，依法将房屋确认归何某所有。另一种意见则认为，先签订房屋买卖合同，何某不能取得该房屋，因为房屋买卖不仅需要双方签订书面合同，而且必须办理所有权转移手续。虽然何某签订房屋买卖合同在先，但未将房屋产权证明过户其名下，而后签订房屋买卖合同的胡某依法取得房屋产权证明，该房屋应归胡某所有。
本律师从法律角度做简要分析，在本案中，无论是先签订的何某，还是后签订的胡某，都具备合同生效的一般要件，均是有效合同。但由于吴某和何某之间尚未办理登记过户手续，不发生所有权转移，何某不能取得房屋所有权。而吴某和胡某则到房管部门办理了登记过户手续，房屋所有权发生转移，所以胡某取得房屋所有权，也就是说，后一种意见符合当前法律规定。
在这里有一点需要提醒一下大家，房屋买卖取得所有权以登记为要件，只有变更房屋产权登记方可，不因为房屋买卖合同订立的先后及是否实际居住而改变。一般而言，房屋在买卖交易关系中分为两个阶段: 合同订立阶段和转移登记阶段。房屋买卖需要完成以上两个阶段才是合法有效的。依据我国现有的物权法等法律法规规定，房屋买卖可以采用预告登记制度，这将从根本上解决房屋双重买卖问题。
有人会有疑问，本案中的何某是无辜的，法律该如何保护呢？而吴某又会承担什么法律责任？如果吴某与后签订合同的胡某是合谋的，后果又将怎么样？对于何某的保护，依据最高人民法院相关司法解释规定，何某可以请求吴某返还已付购房款及利息，赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿；如果吴谋与胡某恶意签订房屋买卖合同并办理产权变更手续，导致何某不能取得该房屋所有权，则何某可以通过法律途径确认后签订的房屋买卖合同无效，依法请求房屋产权登记机关撤销胡某的房屋产权证明，并请求法院确认该房屋归其所有。
浅议“一房二卖”的法律后果
2012-07-08
房屋是个人安身立命之所。近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，房价不断攀升，房屋买卖市场也日益活跃。面对房价持续上涨的利益诱惑，不少卖房者缺乏诚信，将自己所有的房屋“一房二卖”，以便获取非法的房价利益。
所谓“一房二卖”，就是指房屋所有人先后将自己所有的房子出卖给两个人(包括自然人和法人)的行为，并都签订了房屋买卖合同。最后，在两个买房人中，出卖人只能向其中一个人交付房屋并办理产权手续，而另一个买房人则不能依法取得房子，甚至出现房款不能收回，导致钱房两空的悲剧。
本律师曾接到过一个这样的案例，吴某于2010年7月以30万元价格购买了一套商住房，并办理了相关产权证。次年5月初，吴某因资金周转需要，经他人介绍，将该房屋以35万元的价格转卖给了何某。双方合同约定：何某在合同签订之日先支付房款28万元后，取得该房钥匙并入住，两个月后支付剩余的7万元房款，但吴某应在该期间将房屋产权证明过户到何某名下。合同签订之后，何某依约支付了28万元房款，并搬进房屋居住。6月初，因房屋价格开始急剧上涨，吴某感觉当时出卖给何某的房价偏低，要求何某增加房款。何某认为房价在合同中有明确约定，拒绝增加房款，并要求吴某按合同约定期限办理房屋过户手续，吴某则表示不增加房款就不为其办理房屋过户手续。7月，吴某将房屋以45万元的价格卖给了不知情的胡某，并将房屋产权证明过户到胡某名下。随后，吴某将28万元房款返还给何某，并要求何某在一星期之内搬出房屋、交回钥匙。为此，何某一纸诉状递到法院，要求依法解除吴某与胡某的房屋买卖合同，将房屋过户到自己名下，以保护自己的合法权益。
本案是“一房两卖”的典型案例，在实践中，往往会有两种截然不同的意见，一部分人认为房子应该过户给何某，因为何某与吴某先签订了房屋买卖合同，合同真实有效，理应受到保护，且何某已经入住房屋，事实上已经占有了该房屋。后吴某因房屋价格上涨，无理要求何某增加房价，在没有得到何某同意的情况下擅自将房屋又出卖给了胡某，并为其办理房屋产权证明，是无权处分行为，法院应当支持何某的诉讼请求，依法将房屋确认归何某所有。另一种意见则认为，先签订房屋买卖合同，何某不能取得该房屋，因为房屋买卖不仅需要双方签订书面合同，而且必须办理所有权转移手续。虽然何某签订房屋买卖合同在先，但未将房屋产权证明过户其名下，而后签订房屋买卖合同的胡某依法取得房屋产权证明，该房屋应归胡某所有。
本律师从法律角度做简要分析，在本案中，无论是先签订的何某，还是后签订的胡某，都具备合同生效的一般要件，均是有效合同。但由于吴某和何某之间尚未办理登记过户手续，不发生所有权转移，何某不能取得房屋所有权。而吴某和胡某则到房管部门办理了登记过户手续，房屋所有权发生转移，所以胡某取得房屋所有权，也就是说，后一种意见符合当前法律规定。
在这里有一点需要提醒一下大家，房屋买卖取得所有权以登记为要件，只有变更房屋产权登记方可，不因为房屋买卖合同订立的先后及是否实际居住而改变。一般而言，房屋在买卖交易关系中分为两个阶段: 合同订立阶段和转移登记阶段。房屋买卖需要完成以上两个阶段才是合法有效的。依据我国现有的物权法等法律法规规定，房屋买卖可以采用预告登记制度，这将从根本上解决房屋双重买卖问题。
有人会有疑问，本案中的何某是无辜的，法律该如何保护呢？而吴某又会承担什么法律责任？如果吴某与后签订合同的胡某是合谋的，后果又将怎么样？对于何某的保护，依据最高人民法院相关司法解释规定，何某可以请求吴某返还已付购房款及利息，赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿；如果吴谋与胡某恶意签订房屋买卖合同并办理产权变更手续，导致何某不能取得该房屋所有权，则何某可以通过法律途径确认后签订的房屋买卖合同无效，依法请求房屋产权登记机关撤销胡某的房屋产权证明，并请求法院确认该房屋归其所有。