人民法院委托拍卖房屋前应否清场
作者： 陈松柏 周素林
人民法院委托拍卖机构拍卖房屋的案件，在拍卖行实际操作中，有时会遇到，拍卖标的物被第三人占有，在不清场的情况下拍卖，要么影响拍卖成交率，要么影响拍卖成交后对买受人的交付，甚至出现违约的情况。那么，人民法院委托拍卖的房屋，拍卖之前应否清场？笔者认为，应分以下几种情况区别对待：
一、 拍卖标的物被第三人非法占有的，人民法院在委托拍卖前应
予以清场。
例如：某法院委托甲拍卖公司拍卖一处房产，该房产的主人(本案被执行人)因欠多人债务，房产已被其中之一的债权人采取非法入侵的手段强制占用。法院在没有对此房屋进行清场而允许非法占有人继续居住的情况下，委托甲拍卖公司拍卖此房屋。甲拍卖公司经过两次拍卖公告，在有多人想竞买的情况下，也没有将标的物买出去。原因就是-------竞买人担心买了房屋后，人民法院因各种原因清不了场或不予清场，买了个祸害。本标的物第一次拍卖几个竞买人去踏勘拍卖房屋时，此房屋的非法占有人威胁他们说，谁买了此房屋他就让谁没有好日子过！此房屋，除了非法占有人他自己谁也别想要！原因就是此房屋的主人欠他的钱，即使此房屋全部抵账给他，也不够房主欠他的钱。其他想买房子的人看到此人纹了身又喝了酒，担心其有黑社会背景，不敢招惹，所以，他们都放弃了竞买报名。第一次拍卖就这样因
非法占有人的威胁，无人敢报名而流拍。第二次拍卖有七个人报名，拍卖会举行当天，非法占有人带了一帮纹了身的人大闹拍卖会场。拍卖公司请来了110警察前来维持秩序，而非法占有人以跳楼自杀相威胁。至此，拍卖会不得不中止进行。最后，报了名的竞买人要求拍卖公司进行经济赔偿。两次公告两次拍卖，而标的物最后还是没有卖出去。
通过这个案例，笔者认为：凡是出现非法占有的情况，人民法院应腾空房屋，清场后再委托拍卖，以确保拍卖当事人及申请执行人的权益受到法律保护。
二、 拍卖标的物被第三人合法占有后，委托拍卖前标的物是否要
清场，要根据以下情况区别对待：
（一）、抵押权和租赁权同时存在的情况
第一、抵押合同在前，租赁合同在后，当事人为了实现抵押权拍卖房屋时，应解除租赁权合同，清场腾空标的物。
例如：甲有空房一套，去年，甲因借钱将房屋抵押给了乙，并到房产部门办理了他项权证。为了获得租金早日还贷，甲将这套房屋出租给了丙，约定：月租金为1000元，租期为三年。在房屋租赁期内，甲的借款期限已到，为此，乙向法院起诉要求行使抵押权拍卖上述房屋。丁通过拍卖程序取得了房屋的所有权。丁取得房屋所有权后因其儿子结婚要住房，遂通知丙限期搬出，丙不同意搬出，认为房屋即使买卖也不能破除租赁，因抵押取得的房屋更不能解除原租赁关系。双方协商未果，起诉至法院。法院经过审理认为：房屋抵押在先，出租在后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共
和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定：“抵押权人已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力” 。判决：抵押权人乙有权解除租赁合同，遂支持了乙的主张，判决丙限期搬出房屋。
象这种情况，人民法院在拍卖房屋实现抵押权时，应根据判决书的结果通知丙限期搬出，否则，不能委托拍卖！因为，一旦委托拍卖成交，买受人要求交付房屋，而丙又不肯搬出的话，就会涉及到拍卖交付违约。这样，旧的矛盾没有解决，又酿成了新的纠纷。
根据法学原理, 抵押权是一种物权，是抵押权人直接对物享有的权利，它可以对抗物的所有人及第三人。而租赁关系是基于租赁合同而形成的一种债权，根据物权优先于债权的原理，在先的抵押权当然优先于在后的租赁权，这与“买卖不破租赁”的原理不同。
因为抵押在前租赁在后，所以，抵押权人有权解除租赁合同。租赁合同解除后，承租人丙居住在此房屋内就没有合法依据。所以法院也有理由将其清场。当然，在实际工作中，租赁合同因抵押权的行驶终止后，承租人必然会产生一定的经济损失。这种损失是否由出租人承担，还是由承租人承担，需要看抵押人在出租抵押房屋时，是否书面告知了承租人该财产已被抵押的事实。如果抵押人未书面告之承租人，那么，承租人的损失由抵押人承担；如果抵押人已书面告知了承租人，那么，承租人的损失由承租人自己承担。法律这样规定体现了人性化的一面。
第二、租赁合同在前，抵押合同在后的情况。承租合同不但有
效，拍卖房屋时，承租人还有优先受偿权。因此，委托拍卖房屋时，标的物不应予以清场。
案例：2008年6月，甲购买了商品房一套并办理了该房的所有权证。同年8月，甲与陈某签订了租赁合同，约定：由陈某租住该房屋，租期从2008年8月至2013年8月止共5年。2009年3月，甲由于生意经营需要向某银行借款30万元，双方签订了抵押借款合同，约定：甲将自己所有的房屋抵押给银行，以担保债务的清偿，甲在2011年10月还清借款，否则，银行有权行使抵押权，拍卖该房屋并就拍卖所得价款优先受偿。合同签订后，双方共同到房产管理部门办理了抵押登记手续。2011年10月，甲的银行借款已经到期，甲无力偿还借款，银行催收未果，遂向法院起诉，要求实现抵押权，拍卖抵押的房屋。法院判决结果不但支持了银行的诉讼请求，而且在执行拍卖房屋时还裁定此房屋的承租合同不但有效法院不予以清场，承租人还有优先受偿权。
笔者认为：法院这样做是有法律依据的。合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款之规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与、或者继承发生房屋转移的，原租赁合同继续有效”。此为买卖不破租赁原则，是租赁权物权化的体现。担保法》第四十八条也有类似规定：“抵押人将已经出租的财产抵押的应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。这可以认定为先设
定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受人，即为“拍卖不能击破租赁的原则”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条对此作出了明确的规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”司法解释这样规定的目的是，租赁虽然对抵押权的实现造成了一定的影响，但是租赁合同还是有效的。为了避免抵押权人因此受到损失，抵押人应将已出租的事实告知抵押权人，由抵押权人决定是否接受抵押，否则，抵押人因对抵押权人因此产生的损失承担赔偿责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条规定：“出租人与抵押人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应当予以支持”。第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖日五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”。
因此，房屋租赁在前抵押在后的，拍卖时，热门法院不能对合法占有人清场。
（二）、单纯的租赁合同存在的情况
不存在抵押单纯的房屋租赁合同存在的情况，就适用“买卖不破租赁”原则。所谓“买卖不破租赁”就是指租赁合同存续期间将租赁房屋让与第三人的，原租赁合同对该受让人继续有效”。人民法
院委托拍卖时，应按上述法律法规和司法解释的规定履行告知义务，保证范围承租人的优先购买权。
总之，人民法院委托拍卖房屋前，若此房屋被第三人占用，那么一定要查清此房屋是被第三人合法占有还是非法占有，有无抵押、出租的情况，以便做出正确的决定。
二○一二年五月二十一日
人民法院委托拍卖房屋前应否清场
作者： 陈松柏 周素林
人民法院委托拍卖机构拍卖房屋的案件，在拍卖行实际操作中，有时会遇到，拍卖标的物被第三人占有，在不清场的情况下拍卖，要么影响拍卖成交率，要么影响拍卖成交后对买受人的交付，甚至出现违约的情况。那么，人民法院委托拍卖的房屋，拍卖之前应否清场？笔者认为，应分以下几种情况区别对待：
一、 拍卖标的物被第三人非法占有的，人民法院在委托拍卖前应
予以清场。
例如：某法院委托甲拍卖公司拍卖一处房产，该房产的主人(本案被执行人)因欠多人债务，房产已被其中之一的债权人采取非法入侵的手段强制占用。法院在没有对此房屋进行清场而允许非法占有人继续居住的情况下，委托甲拍卖公司拍卖此房屋。甲拍卖公司经过两次拍卖公告，在有多人想竞买的情况下，也没有将标的物买出去。原因就是-------竞买人担心买了房屋后，人民法院因各种原因清不了场或不予清场，买了个祸害。本标的物第一次拍卖几个竞买人去踏勘拍卖房屋时，此房屋的非法占有人威胁他们说，谁买了此房屋他就让谁没有好日子过！此房屋，除了非法占有人他自己谁也别想要！原因就是此房屋的主人欠他的钱，即使此房屋全部抵账给他，也不够房主欠他的钱。其他想买房子的人看到此人纹了身又喝了酒，担心其有黑社会背景，不敢招惹，所以，他们都放弃了竞买报名。第一次拍卖就这样因
非法占有人的威胁，无人敢报名而流拍。第二次拍卖有七个人报名，拍卖会举行当天，非法占有人带了一帮纹了身的人大闹拍卖会场。拍卖公司请来了110警察前来维持秩序，而非法占有人以跳楼自杀相威胁。至此，拍卖会不得不中止进行。最后，报了名的竞买人要求拍卖公司进行经济赔偿。两次公告两次拍卖，而标的物最后还是没有卖出去。
通过这个案例，笔者认为：凡是出现非法占有的情况，人民法院应腾空房屋，清场后再委托拍卖，以确保拍卖当事人及申请执行人的权益受到法律保护。
二、 拍卖标的物被第三人合法占有后，委托拍卖前标的物是否要
清场，要根据以下情况区别对待：
（一）、抵押权和租赁权同时存在的情况
第一、抵押合同在前，租赁合同在后，当事人为了实现抵押权拍卖房屋时，应解除租赁权合同，清场腾空标的物。
例如：甲有空房一套，去年，甲因借钱将房屋抵押给了乙，并到房产部门办理了他项权证。为了获得租金早日还贷，甲将这套房屋出租给了丙，约定：月租金为1000元，租期为三年。在房屋租赁期内，甲的借款期限已到，为此，乙向法院起诉要求行使抵押权拍卖上述房屋。丁通过拍卖程序取得了房屋的所有权。丁取得房屋所有权后因其儿子结婚要住房，遂通知丙限期搬出，丙不同意搬出，认为房屋即使买卖也不能破除租赁，因抵押取得的房屋更不能解除原租赁关系。双方协商未果，起诉至法院。法院经过审理认为：房屋抵押在先，出租在后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共
和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定：“抵押权人已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力” 。判决：抵押权人乙有权解除租赁合同，遂支持了乙的主张，判决丙限期搬出房屋。
象这种情况，人民法院在拍卖房屋实现抵押权时，应根据判决书的结果通知丙限期搬出，否则，不能委托拍卖！因为，一旦委托拍卖成交，买受人要求交付房屋，而丙又不肯搬出的话，就会涉及到拍卖交付违约。这样，旧的矛盾没有解决，又酿成了新的纠纷。
根据法学原理, 抵押权是一种物权，是抵押权人直接对物享有的权利，它可以对抗物的所有人及第三人。而租赁关系是基于租赁合同而形成的一种债权，根据物权优先于债权的原理，在先的抵押权当然优先于在后的租赁权，这与“买卖不破租赁”的原理不同。
因为抵押在前租赁在后，所以，抵押权人有权解除租赁合同。租赁合同解除后，承租人丙居住在此房屋内就没有合法依据。所以法院也有理由将其清场。当然，在实际工作中，租赁合同因抵押权的行驶终止后，承租人必然会产生一定的经济损失。这种损失是否由出租人承担，还是由承租人承担，需要看抵押人在出租抵押房屋时，是否书面告知了承租人该财产已被抵押的事实。如果抵押人未书面告之承租人，那么，承租人的损失由抵押人承担；如果抵押人已书面告知了承租人，那么，承租人的损失由承租人自己承担。法律这样规定体现了人性化的一面。
第二、租赁合同在前，抵押合同在后的情况。承租合同不但有
效，拍卖房屋时，承租人还有优先受偿权。因此，委托拍卖房屋时，标的物不应予以清场。
案例：2008年6月，甲购买了商品房一套并办理了该房的所有权证。同年8月，甲与陈某签订了租赁合同，约定：由陈某租住该房屋，租期从2008年8月至2013年8月止共5年。2009年3月，甲由于生意经营需要向某银行借款30万元，双方签订了抵押借款合同，约定：甲将自己所有的房屋抵押给银行，以担保债务的清偿，甲在2011年10月还清借款，否则，银行有权行使抵押权，拍卖该房屋并就拍卖所得价款优先受偿。合同签订后，双方共同到房产管理部门办理了抵押登记手续。2011年10月，甲的银行借款已经到期，甲无力偿还借款，银行催收未果，遂向法院起诉，要求实现抵押权，拍卖抵押的房屋。法院判决结果不但支持了银行的诉讼请求，而且在执行拍卖房屋时还裁定此房屋的承租合同不但有效法院不予以清场，承租人还有优先受偿权。
笔者认为：法院这样做是有法律依据的。合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款之规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与、或者继承发生房屋转移的，原租赁合同继续有效”。此为买卖不破租赁原则，是租赁权物权化的体现。担保法》第四十八条也有类似规定：“抵押人将已经出租的财产抵押的应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。这可以认定为先设
定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受人，即为“拍卖不能击破租赁的原则”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条对此作出了明确的规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”司法解释这样规定的目的是，租赁虽然对抵押权的实现造成了一定的影响，但是租赁合同还是有效的。为了避免抵押权人因此受到损失，抵押人应将已出租的事实告知抵押权人，由抵押权人决定是否接受抵押，否则，抵押人因对抵押权人因此产生的损失承担赔偿责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条规定：“出租人与抵押人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应当予以支持”。第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖日五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”。
因此，房屋租赁在前抵押在后的，拍卖时，热门法院不能对合法占有人清场。
（二）、单纯的租赁合同存在的情况
不存在抵押单纯的房屋租赁合同存在的情况，就适用“买卖不破租赁”原则。所谓“买卖不破租赁”就是指租赁合同存续期间将租赁房屋让与第三人的，原租赁合同对该受让人继续有效”。人民法
院委托拍卖时，应按上述法律法规和司法解释的规定履行告知义务，保证范围承租人的优先购买权。
总之，人民法院委托拍卖房屋前，若此房屋被第三人占用，那么一定要查清此房屋是被第三人合法占有还是非法占有，有无抵押、出租的情况，以便做出正确的决定。
二○一二年五月二十一日