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研究主持：中国指数研究院
中国房地产指数系统
数据支持：CREIS 中指数据，fdc.fang.com
主要研究成员：
莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军
曹晶晶 邓西 黄秀连 温靓靓
潘雪 黄圣 张婷 刘丽杰
王琳 吴建钦 祁璇 陈文静
程威 李雪娇 郑艳会 战雪
周巍 李璠璠 杜咏咏 周宣
杜语轩 李沛平 赵宕涵 赵丽一
高静 张曼 吴珊 蒋云峰
陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青
李力 张志杰 张化学 林建晖
丁晓 胡超 赵玉国 苑承建
薛建行 薛琳 黄雪 曹旭东
王可珍 钱慧群 王玲 袁彬彬
马文涛 张伟 高院生 程玉
祁丽静 黄飞 赵婵
中国指数研究院
地址：北京市丰台区郭公庄中街20号院A 座
邮编：100070
电话：010-56319200
传真：010-56319191 研究背景与方法体系 1/研究背景 经济面临下行压力，转型升级迫在眉睫，产业转移推动城市格局重塑 房地产告别高增长时代，城市分化加剧，城市群效应显现 4/方法体系 市场容量与增值潜能两大维度判断城市房地产开发投资吸引力 10大方面，近40项具体指标构建评价模型 297个地级以上城市全样本评价 全国297个地级以上城市开发投资吸引力评价结果 7/评价结果 上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前 东部沿海发达城市群城市保持领先优势 9/特征分析 一二线城市经济总量大且增长较快，东莞、中山、苏州等长、珠三角城市制造业基础强 房地产市场分化加剧，郑州等重点二线城市及一线周边三四线城市开发投资额及销售面积增长显著 城市群视角下的城市发展趋势 15/中国城市群发展格局 京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群面积占全国11%，GDP 占全国55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。
18/京津冀城市群
内部城市差距明显，是短板也是契机。政策驱动：国家重点规划区
域，千年大计雄安新区落地，城际高铁网络铺开，产业转移不断，
由0至1发展空间广阔。北京强核稳定并开始辐射周边，环京县市
空间大，天津快速扩张中。
23/长三角城市群
国内最成熟城市群之一，经济水平领先且活性高，城市等级完备。
创新驱动：当前产业门类齐全，城市协同与博弈共存，创新是城市
取胜关键。上海心脏地位强化，Z 字形发展带仍是重点，发展轴带
上的城市将保持领先优势。
28/珠三角城市群 同属广东，珠三角内部协同发展更加顺畅，作为中国最早对外开放的窗口，市场化程度高，产业基础雄厚、制造业发达，广佛与深莞一体化程度突出。当前正携手港澳进入湾区时代，珠三角再迎发展新机遇。 34/长江中游城市群 长江中游城市群承东启西、联接南北，战略地位突出，是实现东部产业转移的重要传送带，目前武汉、长沙、南昌三大省会城市虹吸效应明显，尚未进入辐射周边地区的阶段，但轨道交通将带动九江等第二圈层城市和黄冈、孝感等城市价值逐步提升。 37/成渝城市群 作为西部最具潜力的城市群，成渝城市群聚合将产生“1+1＞2”的效应，重庆、成都的城市吸引力和综合竞争力不断提升，核心地位不断强化，未来随着城市间联动效应的增强，周边绵阳、德阳、泸州、宜宾等城市也将迎来快速发展期。
结语
2017中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究
一、 研究背景与方法体系
1、 研究背景
从1998到2017年，中国的房地产行业市场化之路已走过20年，在这20年间，一幢幢高楼平地而起，不仅见证着中
国人生活质量的提高，也见证着城市的振兴与崛起，中国城市新的发展格局正在形成。城市间的角力与比拼，背后依托的是经济与产业实力的博弈。2016年，中国GDP 总量达到74.4万亿，同比增长6.7%，虽然第三产业增加值占比已超过50%，但工业化仍是我国经济发展的主要推动力，当前，面对发达国家“再工业化”与东南亚国家的低成本优势，中国产业经济转型迫在眉睫。
经济增长来源于生产要素投入的增加和全要素生产率的提高，因此中国的产业结构优化之路，一方面体现在发达城市与
落后城市间的产业横向转移，另一方面则是依靠技术进步、生产创新实现的制造业就地升级。传统工业化带来的经济增长边际效应减弱，后工业化时代已经到来，在这场产业结构升级的革命中，中国城市的格局也迎来重塑机遇。
东部沿海城市人口数量红利殆尽，产业结构必须向依靠创新与改革的高端结构升级，而东部原有的传统产业也将进行国
内城市间的横向转移，这种转移不仅包括沿海发达城市向中西部城市的转移，还包括核心大城市向周边卫星城或相邻城市的外溢，正是由于这种产业在城市之间的变迁，推动了资本与就业岗位的转移，从而带来了人口的加速流动，西部核心城市也迎来新的发展契机，东部大城市与周边城市的联系更加密切，城市发展迈入都市圈与城市群发展的阶段。
如果把目光聚焦到房地产市场，我们会发现，2016年持续走高的中国房地产市场从区域的角度也可以用“分化”来概
括，核心大城市仍然是房地产市场最主要的需求集中区域，具有产业基础的城市在这一轮周期中需求得到充分释放；另一方面，核心大城市周边的三四线城市显然正成为溢出需求的主要承载地，都市圈与城市群的形态在房地产市场也渐成趋势。正是基于中国城市发展的特征出现如此变化，房地产的投资策略也随之发生改变，更多的房地产开发商、金融机构把深耕布局的视角聚焦到城市群范畴上。2017年，中国指数研究院特开展城市房地产开发投资吸引力研究，从城市群的角度分析城市发展脉络，以引导资源合理调配，发现价值洼地。
自2003年起，中国指数研究院已连续15年开展相关研究，并借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国
城市房地产开发投资吸引力评价体系”，通过科学的研究体系和评价方法，每年对各城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价，以发掘房地产开发投资潜力城市，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。2017年，在新的宏观环境和城市发展特征下，中国指数研究院优化研究体系，对城市投资价值进行更精准、系统的评价。
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2017中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究
1) 经济环境已变，行业进入新常态，城市研究价值凸显
经济增速换挡，外部环境趋于复杂
当前中国经济发展已步入“新常态”，这不仅表现为增速放缓，也表现为结构调整以及风险暴露。2015年，中国
GDP 增速首次低于7%，2016年增速下行趋稳，为6.7%，
但目前人力资本、科技创新和结构升级等新动能尚未成型，
随着“三去一降一补”继续推进和供给侧改革的持续深化，
经济下行压力较大。同时，2017年外部环境更趋复杂，发
达国家经济复苏状况并不明朗，加之英国脱欧、特朗普当选
美国总统等“黑天鹅”事件频发，中国将面临更加复杂的国
际政治经济环境，经济存在继续探底的可能性。 行业由高速增长迈入稳步发展阶段 回顾过去，房地产行业在中国经济高速增长的过程中始终扮演着重要的角色，尤其是2003年以来，房地产业被确立为国民经济支柱产业，行业发展历经黄金十年，市场扩张性增长并渐趋成熟。从中国目前以及未来经济增长的角度来看，房地产业的高速增长已接近尾声，增速趋于平稳。新的发展阶段下，随着人口及资本集聚效应进一步凸显，中国房地产行业分化格局将进一步加剧，过去粗放的开发投资模式难以持续，未来只有对城市、业务和产品进行科学的研究和评价，才能更好的发现城市价值，把握拿地投资节奏。
2) 城市群效应显现，城市分化加剧
我国“十三五”规划提出“加快城市群建设发展”，城市群将成为中国未来城镇化的主要形态，未来的生产力布局和新
的经济增长点都将围绕城市群进行，同时由于城市群内部分工定位不同，城市发展阶段不同、需求不同导致出投资价值的明显差异，以城市群视角进行城市价值的解读成为城市研究的必然趋势。
此外，2016年以来，城市间房地产市场表现也印证了上述结论，城市市场分化趋势进一步加剧，其中，重点一二线及
城市群核心城市辐射范围内的三四线城市表现良好，发展潜力较大。
整体来看，2017年外部经济环境更加复杂，行业发展进入新常态，城市分化下的城市群效应凸显。在此背景下，中国指数研究院启动“2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究”，从城市群的视角解读城市投资价值，具有重大现实意义和参考价值。
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2017中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究
2、 方法体系
中国指数研究院自2003年起即开展城市投资吸引力研究，研究对象涉及全国297个地级以上城市1，积累了丰富的研究经验。该研究是目前国内数据最新、覆盖面最广、研究历史最长的城市房地产开发投资吸引力研究。
2017年，我们在总结过去多年研究经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，从城市投资的角度对方法体系进行了重新梳理和完善，以期更好的判断城市房地产市场投资吸引力。我们将评价体系所涉及的多类型数据进行系统化整合，构建形成2大维度、10大方面，近40项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。并从城市群视角对五大主要城市群的投资吸引力进行深入研究。
评价的逻辑：
量与价是市场最重要的二维属性，房地产市场也不例外，
城市投资潜力正是市场容量与增值潜能共同作用的结果，当
城市房地产市场规模能够有质量的扩张、房地产价格保持合
理上涨时，城市房地产就具备投资潜力。因此，我们对城市
房地产投资潜力的判断也是基于市场容量和增值潜能两大
维度，找出分别影响二者的关键因子，创建城市房地产开发
投资吸引力评价体系。 首先，人作为房地产市场的消费终端，是影响市场容量最重要的因素，这不仅包括人口的现有规模，也包括城市对人口的吸引力，未来市场容量能否保持甚至扩张均取决于人口是否能够保持增长，而对人口的吸引力来源于城市的经济、收入、资源、交通等因素，换言之，城市经济、收入、资源、交通等因子将通过作用于人口增长来影响住房市场容量。经济的表现我们通常用GDP 总量及增速、人均效益、产业结
构等方面来表现；财富水平的高低决定了城市人口的购买力，
1 本报告研究范围指所有“地级市”，不包括自治州、盟等地级行政区。
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2017中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究
指标包括收入、储蓄等；而教育、医疗等资源优势也是城市
进步和配套水平提升的体现；交通设施的完善使城市间的互
动更加频繁，资金、人才等生产要素流动也更加便利，因此
机场、高铁等交通通达性也成为我们对城市投资吸引力进行
评价的维度之一。 另一方面，自由市场下，价格由供求关系决定，因而我们认为房价变化最关键的影响因子之一是市场的供求状况；同时，现有存量将影响未来需求的增长潜力，也间接影响城市房价行情；而房价最终由城市购买力支撑，因而价格支撑是影响未来房价水平的基础因子；市场热度反映的是开发企
业对当地城市的投资热情，他们也将形成房价变化的动力。
图：中国城市房地产开发投资吸引力指标体系 城市房地产开发投资吸引力
市场容量
人口基础
GDP 增值潜能财富水平资源优势普通高等学校数量每千人床位数常住人口占全省比重机场客运吞吐量经济实力常住人口城镇化率土地城镇化建成区面积
辖区总面积人均第三产业增加值占比全社会消费品零售总额及增速固定资产投资额及增速地方财政一般预算收入交通通达性高铁通车列次轨道交通运营里程市场规模商品房销售面积及近三年平均增速商品房销售额及近三年平均增速供求关系商品房销售开工比商品房销售投资比土地去化周期需求满足度人均住房建筑面积价格支撑房价收入比地价房价比市场热度近三年房地产开发投资额平均增速土地平均溢价率常住人口规模常住人口增量大学在校生人数小学在校生人数常住人口密度总量及增速城镇居民人均可支配收入及增速城乡居民储蓄存款余额及增速人均商品房销售面积GDP (/
)
数学模型
本次研究主要利用的分析方法为因子分析法，因子分析
法是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保
留原始信息的基础上，用少数新变量解释原变量方差的多元
统计分析方法。在本次研究中，首先通过计算各构成要素的
相关矩阵，得到特征值、累计特征值及因子载荷；再根据最
初几个特征值在全部特征值的累计百分比大于或等于某百
分比的原则，确定公共因子的具体个数；之后根据因子载荷
矩阵确定各因子的意义，对不同城市各个因子的得分加权累
加，并进行标准化处理，得到城市房地产开发投资吸引力最
终得分。 数据来源 各城市数据主要来自：CREIS 中指数据、国家及各省市统计局、中国及各省市统计年鉴、中国城市统计年鉴、各 城市国民经济和社会发展统计公报、人口及就业统计年鉴、企业年报等。范围涵盖全国31个省、直辖市、自治区，297个地级以上城市。时间跨度包括2005-2016年连续12年的历史数据。
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2017中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究
二、 全国297个地级以上城市开发投资吸引力评价结果
根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城市通常指一二线之外的所有地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的城市划分标准已经不能很好的体现不同城市的发展特点，因此本次研究延续上年城市划分标准：以近三年（2014-2016年）各城市商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等重要宏观经济指标，将列入研究范围的297个地级以上城市细分为七个级别，具体如下： 城市 1线城市（4）
北京 上海
广州 深圳 销售额 (亿元) GDP (亿元) 常住人口 (万人) >3500 2500-3000 >24000 >19000 >2000 1000-1500
1.5线城市（7）
杭州 苏州 南京 天津 重庆 成都 武汉 2000-2500 8000-18000 800-1600 2线城市（18）
沈阳 西安 郑州 长沙 大连 青岛 合肥 无锡 福州 宁波 厦门
昆明 长春 贵阳 济南 温州 石家庄 哈尔滨 800-1500 4000-8000 500-1000
2.5线城市（24）
南宁 南昌 三亚 银川 太原 海口 佛山 烟台 常州 绍兴 潍坊
惠州 廊坊 中山 南通 唐山 扬州 嘉兴 东莞 泉州 台州 威海
呼和浩特 乌鲁木齐 400-800 2000-7000 200-900
3线城市（69）
兰州 西宁 拉萨 北海 珠海 盘锦 鞍山 营口 芜湖 大庆 绥化
舟山 镇江 抚顺 本溪 徐州 泰州 淮安 金华 包头 菏泽 东营
南充 丹东 江门 湖州 临沂 淄博 清远 襄阳 铁岭 莆田 秦皇岛
洛阳 盐城 锦州 沧州 肇庆 朝阳 宜昌 滁州 株洲 济宁 张家口
保定 吉林 三明 柳州 德州 绵阳 邯郸 宿迁 泰安 漳州 连云港
赤峰 新乡 赣州 宣城 宜宾 安庆 承德 泸州 信阳 曲靖 驻马店
桂林 鄂尔多斯 呼伦贝尔 200-400 1000-5000 200-700
3.5线城市（79）
宁德 滨州 辽阳 池州 茂名 蚌埠 汕头 亳州 枣庄 许昌 马鞍山
丽水 淮南 咸阳 湛江 开封 黄山 商丘 阳江 韶关 黄冈 防城港
遂宁 宝鸡 资阳 自贡 渭南 安阳 龙岩 邢台 咸宁 衡水 牡丹江
郴州 衡阳 岳阳 六安 玉溪 聊城 黄石 内江 宿州 十堰 葫芦岛
乐山 衢州 眉山 娄底 德阳 遵义 日照 玉林 怀化 南阳 佳木斯
通化 周口 湘潭 南平 孝感 永州 汉中 常德 抚州 益阳 广安
阜阳 钦州 上饶 宜春 九江 达州 荆州 通辽 铜陵 乌海 榆林
荆门 齐齐哈尔 80-200 1000-2500 200-500
4线城市（96）
黑河 大同 延安 汕尾 巴中 淮北 伊春 梅州 揭阳 嘉峪关 石嘴山
晋城 云浮 雅安 阜新 铜川 酒泉 丽江 河源 长治 景德镇 平顶山
阳泉 朔州 鹰潭 庆阳 莱芜 商洛 中卫 来宾 晋中 双鸭山 克拉玛依
吴忠 潮州 四平 固原 鸡西 金昌 白银 广元 安康 三门峡 攀枝花
白山 保山 张掖 濮阳 梧州 辽源 邵阳 鹤壁 临沧 张家界 巴彦淖尔
安顺 松原 临汾 新余 吕梁 平凉 随州 鄂州 吉安 六盘水 七台河
武威 焦作 运城 定西 昭通 贵港 忻州 天水 陇南 萍乡 乌兰察布
崇左 普洱 漯河 百色 鹤岗 贺州 白城 河池 铜仁 毕节 日喀则
三沙 海东 昌都 林芝 山南 哈密 儋州 吐鲁番
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研究主持：中国指数研究院
中国房地产指数系统
数据支持：CREIS 中指数据，fdc.fang.com
主要研究成员：
莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军
曹晶晶 邓西 黄秀连 温靓靓
潘雪 黄圣 张婷 刘丽杰
王琳 吴建钦 祁璇 陈文静
程威 李雪娇 郑艳会 战雪
周巍 李璠璠 杜咏咏 周宣
杜语轩 李沛平 赵宕涵 赵丽一
高静 张曼 吴珊 蒋云峰
陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青
李力 张志杰 张化学 林建晖
丁晓 胡超 赵玉国 苑承建
薛建行 薛琳 黄雪 曹旭东
王可珍 钱慧群 王玲 袁彬彬
马文涛 张伟 高院生 程玉
祁丽静 黄飞 赵婵
中国指数研究院
地址：北京市丰台区郭公庄中街20号院A 座
邮编：100070
电话：010-56319200
传真：010-56319191 研究背景与方法体系 1/研究背景 经济面临下行压力，转型升级迫在眉睫，产业转移推动城市格局重塑 房地产告别高增长时代，城市分化加剧，城市群效应显现 4/方法体系 市场容量与增值潜能两大维度判断城市房地产开发投资吸引力 10大方面，近40项具体指标构建评价模型 297个地级以上城市全样本评价 全国297个地级以上城市开发投资吸引力评价结果 7/评价结果 上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前 东部沿海发达城市群城市保持领先优势 9/特征分析 一二线城市经济总量大且增长较快，东莞、中山、苏州等长、珠三角城市制造业基础强 房地产市场分化加剧，郑州等重点二线城市及一线周边三四线城市开发投资额及销售面积增长显著 城市群视角下的城市发展趋势 15/中国城市群发展格局 京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群面积占全国11%，GDP 占全国55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。
18/京津冀城市群
内部城市差距明显，是短板也是契机。政策驱动：国家重点规划区
域，千年大计雄安新区落地，城际高铁网络铺开，产业转移不断，
由0至1发展空间广阔。北京强核稳定并开始辐射周边，环京县市
空间大，天津快速扩张中。
23/长三角城市群
国内最成熟城市群之一，经济水平领先且活性高，城市等级完备。
创新驱动：当前产业门类齐全，城市协同与博弈共存，创新是城市
取胜关键。上海心脏地位强化，Z 字形发展带仍是重点，发展轴带
上的城市将保持领先优势。
28/珠三角城市群 同属广东，珠三角内部协同发展更加顺畅，作为中国最早对外开放的窗口，市场化程度高，产业基础雄厚、制造业发达，广佛与深莞一体化程度突出。当前正携手港澳进入湾区时代，珠三角再迎发展新机遇。 34/长江中游城市群 长江中游城市群承东启西、联接南北，战略地位突出，是实现东部产业转移的重要传送带，目前武汉、长沙、南昌三大省会城市虹吸效应明显，尚未进入辐射周边地区的阶段，但轨道交通将带动九江等第二圈层城市和黄冈、孝感等城市价值逐步提升。 37/成渝城市群 作为西部最具潜力的城市群，成渝城市群聚合将产生“1+1＞2”的效应，重庆、成都的城市吸引力和综合竞争力不断提升，核心地位不断强化，未来随着城市间联动效应的增强，周边绵阳、德阳、泸州、宜宾等城市也将迎来快速发展期。
结语
2017中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究
一、 研究背景与方法体系
1、 研究背景
从1998到2017年，中国的房地产行业市场化之路已走过20年，在这20年间，一幢幢高楼平地而起，不仅见证着中
国人生活质量的提高，也见证着城市的振兴与崛起，中国城市新的发展格局正在形成。城市间的角力与比拼，背后依托的是经济与产业实力的博弈。2016年，中国GDP 总量达到74.4万亿，同比增长6.7%，虽然第三产业增加值占比已超过50%，但工业化仍是我国经济发展的主要推动力，当前，面对发达国家“再工业化”与东南亚国家的低成本优势，中国产业经济转型迫在眉睫。
经济增长来源于生产要素投入的增加和全要素生产率的提高，因此中国的产业结构优化之路，一方面体现在发达城市与
落后城市间的产业横向转移，另一方面则是依靠技术进步、生产创新实现的制造业就地升级。传统工业化带来的经济增长边际效应减弱，后工业化时代已经到来，在这场产业结构升级的革命中，中国城市的格局也迎来重塑机遇。
东部沿海城市人口数量红利殆尽，产业结构必须向依靠创新与改革的高端结构升级，而东部原有的传统产业也将进行国
内城市间的横向转移，这种转移不仅包括沿海发达城市向中西部城市的转移，还包括核心大城市向周边卫星城或相邻城市的外溢，正是由于这种产业在城市之间的变迁，推动了资本与就业岗位的转移，从而带来了人口的加速流动，西部核心城市也迎来新的发展契机，东部大城市与周边城市的联系更加密切，城市发展迈入都市圈与城市群发展的阶段。
如果把目光聚焦到房地产市场，我们会发现，2016年持续走高的中国房地产市场从区域的角度也可以用“分化”来概
括，核心大城市仍然是房地产市场最主要的需求集中区域，具有产业基础的城市在这一轮周期中需求得到充分释放；另一方面，核心大城市周边的三四线城市显然正成为溢出需求的主要承载地，都市圈与城市群的形态在房地产市场也渐成趋势。正是基于中国城市发展的特征出现如此变化，房地产的投资策略也随之发生改变，更多的房地产开发商、金融机构把深耕布局的视角聚焦到城市群范畴上。2017年，中国指数研究院特开展城市房地产开发投资吸引力研究，从城市群的角度分析城市发展脉络，以引导资源合理调配，发现价值洼地。
自2003年起，中国指数研究院已连续15年开展相关研究，并借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国
城市房地产开发投资吸引力评价体系”，通过科学的研究体系和评价方法，每年对各城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价，以发掘房地产开发投资潜力城市，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。2017年，在新的宏观环境和城市发展特征下，中国指数研究院优化研究体系，对城市投资价值进行更精准、系统的评价。
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2017中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究
1) 经济环境已变，行业进入新常态，城市研究价值凸显
经济增速换挡，外部环境趋于复杂
当前中国经济发展已步入“新常态”，这不仅表现为增速放缓，也表现为结构调整以及风险暴露。2015年，中国
GDP 增速首次低于7%，2016年增速下行趋稳，为6.7%，
但目前人力资本、科技创新和结构升级等新动能尚未成型，
随着“三去一降一补”继续推进和供给侧改革的持续深化，
经济下行压力较大。同时，2017年外部环境更趋复杂，发
达国家经济复苏状况并不明朗，加之英国脱欧、特朗普当选
美国总统等“黑天鹅”事件频发，中国将面临更加复杂的国
际政治经济环境，经济存在继续探底的可能性。 行业由高速增长迈入稳步发展阶段 回顾过去，房地产行业在中国经济高速增长的过程中始终扮演着重要的角色，尤其是2003年以来，房地产业被确立为国民经济支柱产业，行业发展历经黄金十年，市场扩张性增长并渐趋成熟。从中国目前以及未来经济增长的角度来看，房地产业的高速增长已接近尾声，增速趋于平稳。新的发展阶段下，随着人口及资本集聚效应进一步凸显，中国房地产行业分化格局将进一步加剧，过去粗放的开发投资模式难以持续，未来只有对城市、业务和产品进行科学的研究和评价，才能更好的发现城市价值，把握拿地投资节奏。
2) 城市群效应显现，城市分化加剧
我国“十三五”规划提出“加快城市群建设发展”，城市群将成为中国未来城镇化的主要形态，未来的生产力布局和新
的经济增长点都将围绕城市群进行，同时由于城市群内部分工定位不同，城市发展阶段不同、需求不同导致出投资价值的明显差异，以城市群视角进行城市价值的解读成为城市研究的必然趋势。
此外，2016年以来，城市间房地产市场表现也印证了上述结论，城市市场分化趋势进一步加剧，其中，重点一二线及
城市群核心城市辐射范围内的三四线城市表现良好，发展潜力较大。
整体来看，2017年外部经济环境更加复杂，行业发展进入新常态，城市分化下的城市群效应凸显。在此背景下，中国指数研究院启动“2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究”，从城市群的视角解读城市投资价值，具有重大现实意义和参考价值。
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房地产开发投资吸引力研究
2、 方法体系
中国指数研究院自2003年起即开展城市投资吸引力研究，研究对象涉及全国297个地级以上城市1，积累了丰富的研究经验。该研究是目前国内数据最新、覆盖面最广、研究历史最长的城市房地产开发投资吸引力研究。
2017年，我们在总结过去多年研究经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，从城市投资的角度对方法体系进行了重新梳理和完善，以期更好的判断城市房地产市场投资吸引力。我们将评价体系所涉及的多类型数据进行系统化整合，构建形成2大维度、10大方面，近40项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。并从城市群视角对五大主要城市群的投资吸引力进行深入研究。
评价的逻辑：
量与价是市场最重要的二维属性，房地产市场也不例外，
城市投资潜力正是市场容量与增值潜能共同作用的结果，当
城市房地产市场规模能够有质量的扩张、房地产价格保持合
理上涨时，城市房地产就具备投资潜力。因此，我们对城市
房地产投资潜力的判断也是基于市场容量和增值潜能两大
维度，找出分别影响二者的关键因子，创建城市房地产开发
投资吸引力评价体系。 首先，人作为房地产市场的消费终端，是影响市场容量最重要的因素，这不仅包括人口的现有规模，也包括城市对人口的吸引力，未来市场容量能否保持甚至扩张均取决于人口是否能够保持增长，而对人口的吸引力来源于城市的经济、收入、资源、交通等因素，换言之，城市经济、收入、资源、交通等因子将通过作用于人口增长来影响住房市场容量。经济的表现我们通常用GDP 总量及增速、人均效益、产业结
构等方面来表现；财富水平的高低决定了城市人口的购买力，
1 本报告研究范围指所有“地级市”，不包括自治州、盟等地级行政区。
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2017中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究
指标包括收入、储蓄等；而教育、医疗等资源优势也是城市
进步和配套水平提升的体现；交通设施的完善使城市间的互
动更加频繁，资金、人才等生产要素流动也更加便利，因此
机场、高铁等交通通达性也成为我们对城市投资吸引力进行
评价的维度之一。 另一方面，自由市场下，价格由供求关系决定，因而我们认为房价变化最关键的影响因子之一是市场的供求状况；同时，现有存量将影响未来需求的增长潜力，也间接影响城市房价行情；而房价最终由城市购买力支撑，因而价格支撑是影响未来房价水平的基础因子；市场热度反映的是开发企
业对当地城市的投资热情，他们也将形成房价变化的动力。
图：中国城市房地产开发投资吸引力指标体系 城市房地产开发投资吸引力
市场容量
人口基础
GDP 增值潜能财富水平资源优势普通高等学校数量每千人床位数常住人口占全省比重机场客运吞吐量经济实力常住人口城镇化率土地城镇化建成区面积
辖区总面积人均第三产业增加值占比全社会消费品零售总额及增速固定资产投资额及增速地方财政一般预算收入交通通达性高铁通车列次轨道交通运营里程市场规模商品房销售面积及近三年平均增速商品房销售额及近三年平均增速供求关系商品房销售开工比商品房销售投资比土地去化周期需求满足度人均住房建筑面积价格支撑房价收入比地价房价比市场热度近三年房地产开发投资额平均增速土地平均溢价率常住人口规模常住人口增量大学在校生人数小学在校生人数常住人口密度总量及增速城镇居民人均可支配收入及增速城乡居民储蓄存款余额及增速人均商品房销售面积GDP (/
)
数学模型
本次研究主要利用的分析方法为因子分析法，因子分析
法是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保
留原始信息的基础上，用少数新变量解释原变量方差的多元
统计分析方法。在本次研究中，首先通过计算各构成要素的
相关矩阵，得到特征值、累计特征值及因子载荷；再根据最
初几个特征值在全部特征值的累计百分比大于或等于某百
分比的原则，确定公共因子的具体个数；之后根据因子载荷
矩阵确定各因子的意义，对不同城市各个因子的得分加权累
加，并进行标准化处理，得到城市房地产开发投资吸引力最
终得分。 数据来源 各城市数据主要来自：CREIS 中指数据、国家及各省市统计局、中国及各省市统计年鉴、中国城市统计年鉴、各 城市国民经济和社会发展统计公报、人口及就业统计年鉴、企业年报等。范围涵盖全国31个省、直辖市、自治区，297个地级以上城市。时间跨度包括2005-2016年连续12年的历史数据。
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2017中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究
二、 全国297个地级以上城市开发投资吸引力评价结果
根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城市通常指一二线之外的所有地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的城市划分标准已经不能很好的体现不同城市的发展特点，因此本次研究延续上年城市划分标准：以近三年（2014-2016年）各城市商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等重要宏观经济指标，将列入研究范围的297个地级以上城市细分为七个级别，具体如下： 城市 1线城市（4）
北京 上海
广州 深圳 销售额 (亿元) GDP (亿元) 常住人口 (万人) >3500 2500-3000 >24000 >19000 >2000 1000-1500
1.5线城市（7）
杭州 苏州 南京 天津 重庆 成都 武汉 2000-2500 8000-18000 800-1600 2线城市（18）
沈阳 西安 郑州 长沙 大连 青岛 合肥 无锡 福州 宁波 厦门
昆明 长春 贵阳 济南 温州 石家庄 哈尔滨 800-1500 4000-8000 500-1000
2.5线城市（24）
南宁 南昌 三亚 银川 太原 海口 佛山 烟台 常州 绍兴 潍坊
惠州 廊坊 中山 南通 唐山 扬州 嘉兴 东莞 泉州 台州 威海
呼和浩特 乌鲁木齐 400-800 2000-7000 200-900
3线城市（69）
兰州 西宁 拉萨 北海 珠海 盘锦 鞍山 营口 芜湖 大庆 绥化
舟山 镇江 抚顺 本溪 徐州 泰州 淮安 金华 包头 菏泽 东营
南充 丹东 江门 湖州 临沂 淄博 清远 襄阳 铁岭 莆田 秦皇岛
洛阳 盐城 锦州 沧州 肇庆 朝阳 宜昌 滁州 株洲 济宁 张家口
保定 吉林 三明 柳州 德州 绵阳 邯郸 宿迁 泰安 漳州 连云港
赤峰 新乡 赣州 宣城 宜宾 安庆 承德 泸州 信阳 曲靖 驻马店
桂林 鄂尔多斯 呼伦贝尔 200-400 1000-5000 200-700
3.5线城市（79）
宁德 滨州 辽阳 池州 茂名 蚌埠 汕头 亳州 枣庄 许昌 马鞍山
丽水 淮南 咸阳 湛江 开封 黄山 商丘 阳江 韶关 黄冈 防城港
遂宁 宝鸡 资阳 自贡 渭南 安阳 龙岩 邢台 咸宁 衡水 牡丹江
郴州 衡阳 岳阳 六安 玉溪 聊城 黄石 内江 宿州 十堰 葫芦岛
乐山 衢州 眉山 娄底 德阳 遵义 日照 玉林 怀化 南阳 佳木斯
通化 周口 湘潭 南平 孝感 永州 汉中 常德 抚州 益阳 广安
阜阳 钦州 上饶 宜春 九江 达州 荆州 通辽 铜陵 乌海 榆林
荆门 齐齐哈尔 80-200 1000-2500 200-500
4线城市（96）
黑河 大同 延安 汕尾 巴中 淮北 伊春 梅州 揭阳 嘉峪关 石嘴山
晋城 云浮 雅安 阜新 铜川 酒泉 丽江 河源 长治 景德镇 平顶山
阳泉 朔州 鹰潭 庆阳 莱芜 商洛 中卫 来宾 晋中 双鸭山 克拉玛依
吴忠 潮州 四平 固原 鸡西 金昌 白银 广元 安康 三门峡 攀枝花
白山 保山 张掖 濮阳 梧州 辽源 邵阳 鹤壁 临沧 张家界 巴彦淖尔
安顺 松原 临汾 新余 吕梁 平凉 随州 鄂州 吉安 六盘水 七台河
武威 焦作 运城 定西 昭通 贵港 忻州 天水 陇南 萍乡 乌兰察布
崇左 普洱 漯河 百色 鹤岗 贺州 白城 河池 铜仁 毕节 日喀则
三沙 海东 昌都 林芝 山南 哈密 儋州 吐鲁番
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