国有土地基础知识
国有土地有偿使用
国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位或个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。
土地使用权出让
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
协议出让土地使用权
协议出让土地使用权是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。
招标出让土地使用权
招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。
拍卖出让土地使用权
拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。 土地使用权划拨
所谓土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地
使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权也不能进行转让。
土地使用权划拨的对象
根据国家有关政策，目前，对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、普通住宅建设用地、公共设施、公用事业和国有工业等建设用地，继续采用划拨方式供应。
土地使用年期
凡与武汉市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
土地使用权出让年限
土地使用权出让的最高年限是：
一、居住用地七十年；
二、工业用地五十年；
三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
四、商业、旅游、娱乐用地五十年；
五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时中请续期，可重新剑订合同，支付出让金，并办理登记，而继续享受土地使用权。
土地使用性质
通常指土地的不同用途，可分为居住用地，工业用地，教育，科技，文化，卫生，体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或其他用地。
土地附属物
地上构筑物及与土地联成一体的城市基础设施，房屋作为独立类型的上地定著物，一般不包含于土地附属物之内。
土地出让价格
由于我国实行城镇土地国有制，城镇土地出让的是一定年限的土地使用权，因此向土地受让者征收的土地出让金可称之为“土地使用权价格”。
土地转让价格
指用于土地使用权横向转移的价格。其计算公式与征地价格计算公式相同。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
土地价格构成
指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息4个要素。
土地使用权出让金
土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。
出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资
源使用的费用，即“地租 ”，是土地所有权在经济上的体现。如批租 50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：
一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；
另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。 例如上海北京东路 71号地块面积为2.38万平方米，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70％左右。
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。 土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。
地产价格泡沫
地产价格泡沫如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。
土地市场
进行土地交易的场所。广义指土地交易活动，我国土地全部公有，不存在转移土地所有权的土地市场。转移土地使用权的市场，正在开放中。
一级土地市场
土地所有者转出让土地使用权的市场。我国城市土地全部国有，因此城市一级土地市场只可能是由国家垄断。
二级土地市场
土地使用者再转让土地使用权的市场。不论转让方、受让方都不是土地所有者。
土地权属
通常指土地所有权或土地使用权的归属。
根据《土地管理法，征用耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，由国务院批准。征用省、自治区行政区耕地三亩以下，其他土地十亩以下的，由县级政府批准；省辖高、自治洲政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。征用直辖市行政区城内的土地，由直辖市政府批准；其区政府和县政府的批准权限，由直辖市人民代表大会常务委员会决定。
住宅用地
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称 。
国有土地使用权出让与土地使用权转让的区别
（一）两种行为当事人不同。国有土地使用权出让行为的当事人，一方是作为土地所有者代表的市、县人民政府土地管理部门等，另一方是土地使用者。土地使用权转让行为的当事人双方都是土地使用者。
（二）两种行为的标的不同。国有土地使用权出让行为的标的有两个特征，一是出让土地使用权的地块面积大，二是土地使用权让渡期限长，而土地使用权转让者所涉及地块的面积和让渡期限一般低于前者。
（三）两种行为运行机制上不同。土地使用权出让的运行机制体现为垄断竞争性。其垄断性表现为国家是土地使用权的唯一的提供者；其竞争性表现在土地使用权的需求方多样性，以及土地使用权出让方式的灵活性。土地使用权转让的运行机制则是限制竞争性，因为这一层次的土地使用权的流动及价格的形成受市场机制的影响较为明显，如果管理失控，极易导致土地使用权转让的投机现象的发生。其限制性表现在，国家在土地使用权转让价格明显低于市场价格时，具有优先购买权；土地使用权价格不合理上涨时，国家可以采取最高限价或税收加以干预。
同时，土地使用权转让必须是按照土地使用权出让合同规定的期限和条件进行的开发、利用，否则不允许转让。
（四）两种行为当事人权利与义务的不同。从现行法律规定来看，土地使用权出让时，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。土地使用者支付出让金后，须依法将土地使用权取得登记手续，领取《国有土地使用证》，并按照出让合同的要求开发、利用和经营土地，若需要改变土地用途的须经过政府及有关部门审批，重新签订出让合同。对于未按出让合同规定期限和条件开发、利用土地或擅自改变其土地用途的，将受到政府部门的行政处罚，直至收回土地使用权。而在土地使用权转让时当事人的权利义务主要限定在土地使用权出让合同所规定的范围之内。土地使用权转让后，转让人便不再与土地使用权出让人发生权利义务关系，而由转让行为中的新的受让人继承尚未履行的义务。同时，转让双方当事人应就转移土地使用权及出让合同和登记文件中所载明的权利义务等办理过户登记手续。
国有土地基础知识
国有土地有偿使用
国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位或个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。
土地使用权出让
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
协议出让土地使用权
协议出让土地使用权是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。
招标出让土地使用权
招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。
拍卖出让土地使用权
拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。 土地使用权划拨
所谓土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地
使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权也不能进行转让。
土地使用权划拨的对象
根据国家有关政策，目前，对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、普通住宅建设用地、公共设施、公用事业和国有工业等建设用地，继续采用划拨方式供应。
土地使用年期
凡与武汉市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
土地使用权出让年限
土地使用权出让的最高年限是：
一、居住用地七十年；
二、工业用地五十年；
三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
四、商业、旅游、娱乐用地五十年；
五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时中请续期，可重新剑订合同，支付出让金，并办理登记，而继续享受土地使用权。
土地使用性质
通常指土地的不同用途，可分为居住用地，工业用地，教育，科技，文化，卫生，体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或其他用地。
土地附属物
地上构筑物及与土地联成一体的城市基础设施，房屋作为独立类型的上地定著物，一般不包含于土地附属物之内。
土地出让价格
由于我国实行城镇土地国有制，城镇土地出让的是一定年限的土地使用权，因此向土地受让者征收的土地出让金可称之为“土地使用权价格”。
土地转让价格
指用于土地使用权横向转移的价格。其计算公式与征地价格计算公式相同。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
土地价格构成
指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息4个要素。
土地使用权出让金
土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。
出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资
源使用的费用，即“地租 ”，是土地所有权在经济上的体现。如批租 50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：
一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；
另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。 例如上海北京东路 71号地块面积为2.38万平方米，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70％左右。
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。 土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。
地产价格泡沫
地产价格泡沫如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。
土地市场
进行土地交易的场所。广义指土地交易活动，我国土地全部公有，不存在转移土地所有权的土地市场。转移土地使用权的市场，正在开放中。
一级土地市场
土地所有者转出让土地使用权的市场。我国城市土地全部国有，因此城市一级土地市场只可能是由国家垄断。
二级土地市场
土地使用者再转让土地使用权的市场。不论转让方、受让方都不是土地所有者。
土地权属
通常指土地所有权或土地使用权的归属。
根据《土地管理法，征用耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，由国务院批准。征用省、自治区行政区耕地三亩以下，其他土地十亩以下的，由县级政府批准；省辖高、自治洲政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。征用直辖市行政区城内的土地，由直辖市政府批准；其区政府和县政府的批准权限，由直辖市人民代表大会常务委员会决定。
住宅用地
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称 。
国有土地使用权出让与土地使用权转让的区别
（一）两种行为当事人不同。国有土地使用权出让行为的当事人，一方是作为土地所有者代表的市、县人民政府土地管理部门等，另一方是土地使用者。土地使用权转让行为的当事人双方都是土地使用者。
（二）两种行为的标的不同。国有土地使用权出让行为的标的有两个特征，一是出让土地使用权的地块面积大，二是土地使用权让渡期限长，而土地使用权转让者所涉及地块的面积和让渡期限一般低于前者。
（三）两种行为运行机制上不同。土地使用权出让的运行机制体现为垄断竞争性。其垄断性表现为国家是土地使用权的唯一的提供者；其竞争性表现在土地使用权的需求方多样性，以及土地使用权出让方式的灵活性。土地使用权转让的运行机制则是限制竞争性，因为这一层次的土地使用权的流动及价格的形成受市场机制的影响较为明显，如果管理失控，极易导致土地使用权转让的投机现象的发生。其限制性表现在，国家在土地使用权转让价格明显低于市场价格时，具有优先购买权；土地使用权价格不合理上涨时，国家可以采取最高限价或税收加以干预。
同时，土地使用权转让必须是按照土地使用权出让合同规定的期限和条件进行的开发、利用，否则不允许转让。
（四）两种行为当事人权利与义务的不同。从现行法律规定来看，土地使用权出让时，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。土地使用者支付出让金后，须依法将土地使用权取得登记手续，领取《国有土地使用证》，并按照出让合同的要求开发、利用和经营土地，若需要改变土地用途的须经过政府及有关部门审批，重新签订出让合同。对于未按出让合同规定期限和条件开发、利用土地或擅自改变其土地用途的，将受到政府部门的行政处罚，直至收回土地使用权。而在土地使用权转让时当事人的权利义务主要限定在土地使用权出让合同所规定的范围之内。土地使用权转让后，转让人便不再与土地使用权出让人发生权利义务关系，而由转让行为中的新的受让人继承尚未履行的义务。同时，转让双方当事人应就转移土地使用权及出让合同和登记文件中所载明的权利义务等办理过户登记手续。