房地产信托产品增信措施概况介绍
2011-10-14..
房地产理财产品分为债权类的信托产品和非上市股权投资类信托产品。增信措施分为内部增信和外部增信两种形式。
一、内部增信
内部信用增强机制的建立是通过将受益权分为多级顺位受益权来实现的。次级顺位受益权是为了为上一级顺位受益权持有者提供信用保证。具体有优先/次级结构安排、项目的经营管理控制权、超额抵押、现金储备账户等
1、优先/次级机构
优先/次级机构是指通过调整信托分配的先后顺序而划分的内部结构，将其划分为优先级信托和次级信托或更多的级别。在还本付息、损失分配等方面，优先于信托享有优先权。例如：现金流首先用于偿还优先级信托的利息和本金，欠付次级信托的本息则被累积起来。这种结构使得投资次级信托的投资者承担比优先信托投资的更大的风险，因为投资者收到的现金流是按照优先顺序进行了分配。
2、项目的经营管理控制权
具体方法可以是：修改公司章程，重组董事会；委派法人代表和财务总监（或独立第三方审计人员），对项目进行严格的资金监管和项目监督；信托计划对项目公司的重要证件和公章进行共同管理，拥有控制权、重大决策表决权或一票否决权。
3、超额抵押
这种方式是指建立一个比发行的资产支持信托规模更大的资产组合库，使资产组合库的实际价值大于资产支持信托价值即发行信托从投资者那里获得的资金，并将二者的差额作为超额抵押，以保证将来有充足的现金流向投资者支付信托本息。一般用作超额抵押的资产是应收账款。这种方法比较简单，但是成本高，资产的使用效率也较低。
4、现金储备账户
发行人可以建立准备金制度，设置一个特别现金储备账户，当信托资产现金流不足时，用来弥补投资者的损失。同时，设立担保基金对信托资产可能损失进行担保。现金储备要求的金额比超额抵押少。
5、担保投资基金
与现金储备账户类似，这种结构也是与优先/次级级别的联系起来一起使用的。与现金储备账户不同的是，增信提供者并非向发信人贷款，而是将这笔资金作为投资基金投资于交易的一部分。抵押资产的现金流先顺序偿付优先级和次级投资者，再支付投资基金的收益，收益的金额相当于现金储备账户贷款的利息或费用收入。由于担保基金由资产池的一部分资产作抵押，发行人可以将更多的资产进行证券化。
二、外部增信措施
外部增信又叫第三方信用担保，外部增信一般为企业的上级主管机构或第三方给企业提供的担保，但是第三方增信的情况比较少见。由信托公司或者商业银行为企业提供担保的则为内部增信。主要有机构担保、第三方信用证和资产出售提供追索权等方式。
1、机构担保
证券化资产的增信可以找信用机构来担保，此外，发行人还可以联系银行和保险等信用较好的金融机构提供信用担保或全额信用担保。提供担保的机构可以按照协议获取补偿，这种方式对于提供担保的银行和保险公司而言，是表外收入的一个来源，同时也存在一定的风险。此外，保险公司还可以采用保单的形式对投资者的本息提供偿付担保。
2、信用担保
由项目公司的相关方提供无限连带保证责任。
3、土地抵押押或者房产抵押
信托投资项目的的土地使用权对信托计划进行抵押或者所售项目的房地产实用资产进行实物抵押。
4、股权质押
将项目公司的其他股东的股权质押于信托计划，以保证信托本金安全及信托利益的实现。
房地产信托产品增信措施概况介绍
2011-10-14..
房地产理财产品分为债权类的信托产品和非上市股权投资类信托产品。增信措施分为内部增信和外部增信两种形式。
一、内部增信
内部信用增强机制的建立是通过将受益权分为多级顺位受益权来实现的。次级顺位受益权是为了为上一级顺位受益权持有者提供信用保证。具体有优先/次级结构安排、项目的经营管理控制权、超额抵押、现金储备账户等
1、优先/次级机构
优先/次级机构是指通过调整信托分配的先后顺序而划分的内部结构，将其划分为优先级信托和次级信托或更多的级别。在还本付息、损失分配等方面，优先于信托享有优先权。例如：现金流首先用于偿还优先级信托的利息和本金，欠付次级信托的本息则被累积起来。这种结构使得投资次级信托的投资者承担比优先信托投资的更大的风险，因为投资者收到的现金流是按照优先顺序进行了分配。
2、项目的经营管理控制权
具体方法可以是：修改公司章程，重组董事会；委派法人代表和财务总监（或独立第三方审计人员），对项目进行严格的资金监管和项目监督；信托计划对项目公司的重要证件和公章进行共同管理，拥有控制权、重大决策表决权或一票否决权。
3、超额抵押
这种方式是指建立一个比发行的资产支持信托规模更大的资产组合库，使资产组合库的实际价值大于资产支持信托价值即发行信托从投资者那里获得的资金，并将二者的差额作为超额抵押，以保证将来有充足的现金流向投资者支付信托本息。一般用作超额抵押的资产是应收账款。这种方法比较简单，但是成本高，资产的使用效率也较低。
4、现金储备账户
发行人可以建立准备金制度，设置一个特别现金储备账户，当信托资产现金流不足时，用来弥补投资者的损失。同时，设立担保基金对信托资产可能损失进行担保。现金储备要求的金额比超额抵押少。
5、担保投资基金
与现金储备账户类似，这种结构也是与优先/次级级别的联系起来一起使用的。与现金储备账户不同的是，增信提供者并非向发信人贷款，而是将这笔资金作为投资基金投资于交易的一部分。抵押资产的现金流先顺序偿付优先级和次级投资者，再支付投资基金的收益，收益的金额相当于现金储备账户贷款的利息或费用收入。由于担保基金由资产池的一部分资产作抵押，发行人可以将更多的资产进行证券化。
二、外部增信措施
外部增信又叫第三方信用担保，外部增信一般为企业的上级主管机构或第三方给企业提供的担保，但是第三方增信的情况比较少见。由信托公司或者商业银行为企业提供担保的则为内部增信。主要有机构担保、第三方信用证和资产出售提供追索权等方式。
1、机构担保
证券化资产的增信可以找信用机构来担保，此外，发行人还可以联系银行和保险等信用较好的金融机构提供信用担保或全额信用担保。提供担保的机构可以按照协议获取补偿，这种方式对于提供担保的银行和保险公司而言，是表外收入的一个来源，同时也存在一定的风险。此外，保险公司还可以采用保单的形式对投资者的本息提供偿付担保。
2、信用担保
由项目公司的相关方提供无限连带保证责任。
3、土地抵押押或者房产抵押
信托投资项目的的土地使用权对信托计划进行抵押或者所售项目的房地产实用资产进行实物抵押。
4、股权质押
将项目公司的其他股东的股权质押于信托计划，以保证信托本金安全及信托利益的实现。