2011年7月第13卷第3期
沈阳建筑大学学报（社会科学版）
Journal of Shenyang Jianzhu University （Social Science ）
Jul ．2011
No．3Vol．13，
文章编号：1673－1387（2011）03－0296－03
房地产区位价值影响因素分析
1
刘茜茜，刘
2
畅，王
远
1
（1．沈阳建筑大学管理学院，辽宁沈阳110168；2．北京理工大学人文与社会科学学院，北京100081）
摘
要：以城市空间结构理论为基础，阐述了区位和房地产区位的内涵，从定性分析的角
建立了影响房地产区位价值的影响因素评价体系，确定了具体的影响因子，并分析了度，
交通通达度、商服繁华度、配套设施完善度以及城市环境与风景优劣度四个对房地产价值发挥产生主要影响的区位因素。
关键词：房地产；区位；区位价值；影响因素中图分类号：F293．344
文献标志码：A
房地产区位是指房地产的区域位置，它不仅单纯地反映在地理坐标上，还强调空间位置与周围环境、场所、人类经济活动之间的相互关系，是这些空间关系在某一地域内的综合。狭义上来说，它是房地产在空间中坐落的位置。而广义上讲，它还包括交通的通达性以及在该位置所能获得的经济和非经济效益的满足度。具体来说，就
娱乐、是以房地产坐落的位置为基点进行工作、
医疗等一切活动所要花费的交通成本，以及该位置的自然、社会、经济环境对购房者身心各方面的影响。
区位本身是具有价值的，由于土地自身的空
加之不断在土地上所进行开发、利用产间结构，
生的附加值，逐渐形成了土地区位的经济差异。房地产的增值性，在很大程度上是由土地的增值所决定的，而土地增值能力大小、利用程度好坏，都与区位密切相关，选择增值潜力大的区位是一处地产成功的首要条件。区位对房地产价值的影响，主要体现在：①对房地产价格的影响，例如对居民消费者来说，居住区位与住宅本身都具有
研究表明，住宅区位的价值可占住房居住效用，
总价格的一半；②区位在一定程度上决定人们生活的方便度及通达度，而周围的自然、人文环境也对居住者身心产生重大影响；③对房地产类型、规模的影响，离市中心越近，土地价格越高。
房地产是区位、实物、权益的综合体，房地产
的不可移动性，使得其区位性很强。因此，房地产所处区位的价值就会影响它的价值或价格。无论是投资还是购房，受益者首先要考虑的就是地段（区位）。随着城市化的快速发展，区位因
如何正确理解和选择素得到了前所未有的关注，
区位，已经成为房地产开发的前提和决定因素。
在房地产开发策划中，对区位的分析和选择是至关重要的。
一、房地产区位的内涵
传统意义上的区位一词源于德语“stan-dort ”，，英文将其译为“location ”中文则译为“区位”
［1］
。因研究目的的不同，区位涵义也有所区
。“Location ”别一词，既可作空间内的位置（Sit-uation or Position in Space ）解释，也有安置、为特定目的而划定地区的双重含义。因此，区位与位
它既指位置和场所，又有定位和布局的置不同，
还有被设计的含义。传统区域经济学将区意思，
位理解为经济活动的场所，如企业活动的场所，就是企业区位。也有人将其理解为确定某经济活动场所的行为，即区位选择。总之区位是指经济活动所占据的空间以及该空间与周围事物之间的经济联系。
收稿日期：2011－04－14
作者简介：刘茜茜（1986—），女，内蒙古赤峰人，硕士研究生。
市中心范围内的地产类型多以商业地产为主，如大型购物中心、金融中心等，住宅以高层建筑为
土地利用较粗主。而郊区的土地价格较为便宜，
放，多为工业用地或为低层建筑和别墅等。
一步向服务产业转化升级，增强城市中心区的吸
引辐射力。沈阳地铁的开发，必将对沈阳的房地产产生重大影响。2．商服繁华度
商服繁华程度反映了城市财富聚集度和信息、资金与人员的聚集度，是反映城市功能的重要指标，也是影响房地产区位价值的一个主要因
不同等素。商服集聚点以同心圆方式服务城市，级的商业中心服务半径不同。因此，随着距离的
增加，该商服中心的影响力也逐渐降低。等级大、集聚度越高的商业中心所产生的引力更大，对周边环境的辐射作用也更强，所具有的价值自然也就会更高。
根据地租和土地置换理论可知，城市的土地区位价值不是一成不变的，高投资进入低投资搬出，便逐渐形成城市的中心商业区（CBD ）。由于中心商业区凝聚了巨大的人力、财力等各种资源的投入，因此具有很高的区位价值，对周边区域的辐射作用也很大
［4］
二、房地产区位价值影响因素分析
房地产区位因素可分为宏观、中观、微观区
［2］
位因素。
笔者以居住房地产为研究对象，依据国土资
《城镇土地分等定级章程》，在“消费源部颁发的
者购房意向”调查问卷基础上，确定了4个主要影响因素。1．交通条件
城市地价的高低决定于城市土地的交通通［3］
达性。研究交通和地价关系的学者一致认为：“最高地价将产生在市中心通达性最好的地
。某“消费者购房意向调查”也显示，块”约72. 6%的消费者将“交通条件”作为第二考虑的“住房价格”）。可见交通通达性是因素（第一为
影响城市地价的直接因素，也是一个城市发展的必要条件。一个良好的地理区位，首先需要具备
便利的交通条件。发达、
（1）道路完善度。城市道路完善度主要表现在市内交通网络的完整程度，以及对外交通网络的辐射能力和发达程度。城市道路是连接各区域的纽带，其容纳量、承载力和供给能力在一从而影响着城定程度上促进了城市经济的发展，市地价的变化。一般情况下，城市道路的容纳承载量越大，则供给能力越强，道路的辐射范围及吸引力越大，能够带动相关区域发展，提升区域价值，进而带动房地产业的快速发展。
（2）公交便捷度。公共交通是指城市范围内定线运营的公共汽车及轨道交通、渡轮、索道等交通方式。公交便捷度主要指公共汽车及轨道交通两种方式。公交是市内居民出行的主要交通方式，房地产所在区位的公交站点数量以及通达程度是消费者着重考虑的因素。公交的便捷度不仅能方便市民，更能带动相关产业的发2号展，特别是房地产行业。例如：沈阳地铁1、线在主城区形成轨道网的“十”字形骨干网络，占据了城市主要的客运走廊的重要战略地位，其对沿线房地产的开发必定起着重要的功能引导
5号线将会增强城市中心区的浑河作用。而3、
以北区域的商贸旅游发展动力，使城市中心区进
（见图1）
。
图1城市土地利用的经济模型
3．配套设施完善
城市配套设施包括基础设施（供水、供电、供
暖、通讯等系统）和公共设施（教育、文化娱乐、体育设施、医疗机构等）两大部分，是与城市居民日常生活息息相关的设施。基础设施配套完善就是房地产的升值过程。现在城市或者的过程，
说开发商对于供水、供电、供气等设施都能够满足，因此对房地产区位价值差异性影响不大，而教育、医疗、娱乐等公共设施则区别很大。调查消费者对教育文化设施、医疗设施的关注显示，
度分别为45. 3%和26. 8%。现在教育概念成为房地产开发商的一个卖点，教育设施的配套完善或者邻近有知名学校，不仅增加了房地产的人文
色彩，同时也提高了房地产的附加值，使得房地
［5］
产的价格提高，而医疗设施也会在一定程度上抬升房价。
4．城市环境与风景优劣度
地理位置对房地产区位价值的影响很大，它是形成级差地租的主要原因，房产的不可移动性最终决定了因地理位置不同所形成的效益差异，使得具有优越地理位置的区位拥有更高的价值。一个区位的环境主要有自然环境和社会环境两方面。社会环境主要指某区域内的社会治安状况以及居住人群的社会地位、文化水平等。自然环境则反映房地产周围绿地、风景、空气质量等。随着房地产业的发展，开发商越来越重视绿色、人文建筑的开发，而消费者也开始将绿化率、公园景点的影响度、自然风景的优劣、人文素养、社会治安等指标作为选择房产不可忽略的因［6－9］
。素
当然，房地产对大量土地面积的需求永远无法与消费者的环境需求相吻合，位置越优越开发开发商不可能牺牲容积率来打造优成本也越大，
拥有良好环境的区位将成美的生态环境。因此，为房地产增值的首选之地。
可以提高城市区位价值的结论。不仅交通因素，
商服繁华度、自然环境等各种因素都会对房地产产生不同程度的影响，把握影响房地产区位价值的主要因素，就可以对房地产价值或者说价格水平有基本的掌握，从而可以准确地评估和预测房地产价格。因此对影响房地产价值的区位因素进行分析，有比较实际的意义。参考文献：
［1］林莹．我国住宅房地产项目开发的区位选择研究
［D ］．广州：暨南大学，2008．
［2］施建刚．房地产开发项目区位因素分析与研究
［J ］．华东经济管理，2001（11）：4－8．
［3］周璐红．区位因素对城市地价影响的分析［D ］．南
2002．京：南京师范大学，
［4］吴磊．基于GIS 的房地产区位价值研究：以南京市
D ］．南京：东南大学，2006．为例［
［5］蒋立红．影响房价的区位因素分析［J ］．开发天地，
2005（4）：79－81．
［6］李植斌．城市土地可持续利用理论与评价［M ］．合
1999．肥：中国科学技术大学出版社，
［7］尚天成．我国城市住宅微观区位研究［J ］．东南大
2010（1）：40－42．学学报：社会哲学版，
［8］胡志斌．基于GIS 的绿地景观可达性研究：以沈阳
J ］．沈阳建筑大学学报：自然科学版，2005市为例［（11）：671－674．
［9］Franeke M K．The hierarchical trend model for Prop-J ］．Journal of erty valuation and local Price indices ［
Real Estate Finance and Economies ，2004（28）：179－208．
三、结语
区位因素对房地产价值的影响是显而易见
的。区位因素有很多，交通因素是西方学者研究Murtaza Haider 等学者研究地铁和城市的重点，
交通设施对居住用地价格的影响，得出交通因素
Analysis on Real Estate Location Value Influencing Factors
LIU Qianqian 1，LIU Chang 2，WANG Yuan 1
（1．School of Management ，Shenyang Jianzhu University ，Shenyang 110168，China ；
2．School of Humanities and Social Sciences ，Beijing Institute of Technology ，Beijing 100081，China ）
Abstract ：This article is based upon the urban spatial structure theory．Then the article expounds the conno-the questionnaire method is used tation of real estate location．From the perspective of qualitative analysis ，
to establish influence factors system of the real estate location value and make sure the specific factors．Lastly ，the article discusses the transportation accessibility ，commercial services prosperous degrees ，facili-ties perfect degrees and the urban environment and landscape quality．Key words ：real estate ；location ；location value ；influencing factors
2011年7月第13卷第3期
沈阳建筑大学学报（社会科学版）
Journal of Shenyang Jianzhu University （Social Science ）
Jul ．2011
No．3Vol．13，
文章编号：1673－1387（2011）03－0296－03
房地产区位价值影响因素分析
1
刘茜茜，刘
2
畅，王
远
1
（1．沈阳建筑大学管理学院，辽宁沈阳110168；2．北京理工大学人文与社会科学学院，北京100081）
摘
要：以城市空间结构理论为基础，阐述了区位和房地产区位的内涵，从定性分析的角
建立了影响房地产区位价值的影响因素评价体系，确定了具体的影响因子，并分析了度，
交通通达度、商服繁华度、配套设施完善度以及城市环境与风景优劣度四个对房地产价值发挥产生主要影响的区位因素。
关键词：房地产；区位；区位价值；影响因素中图分类号：F293．344
文献标志码：A
房地产区位是指房地产的区域位置，它不仅单纯地反映在地理坐标上，还强调空间位置与周围环境、场所、人类经济活动之间的相互关系，是这些空间关系在某一地域内的综合。狭义上来说，它是房地产在空间中坐落的位置。而广义上讲，它还包括交通的通达性以及在该位置所能获得的经济和非经济效益的满足度。具体来说，就
娱乐、是以房地产坐落的位置为基点进行工作、
医疗等一切活动所要花费的交通成本，以及该位置的自然、社会、经济环境对购房者身心各方面的影响。
区位本身是具有价值的，由于土地自身的空
加之不断在土地上所进行开发、利用产间结构，
生的附加值，逐渐形成了土地区位的经济差异。房地产的增值性，在很大程度上是由土地的增值所决定的，而土地增值能力大小、利用程度好坏，都与区位密切相关，选择增值潜力大的区位是一处地产成功的首要条件。区位对房地产价值的影响，主要体现在：①对房地产价格的影响，例如对居民消费者来说，居住区位与住宅本身都具有
研究表明，住宅区位的价值可占住房居住效用，
总价格的一半；②区位在一定程度上决定人们生活的方便度及通达度，而周围的自然、人文环境也对居住者身心产生重大影响；③对房地产类型、规模的影响，离市中心越近，土地价格越高。
房地产是区位、实物、权益的综合体，房地产
的不可移动性，使得其区位性很强。因此，房地产所处区位的价值就会影响它的价值或价格。无论是投资还是购房，受益者首先要考虑的就是地段（区位）。随着城市化的快速发展，区位因
如何正确理解和选择素得到了前所未有的关注，
区位，已经成为房地产开发的前提和决定因素。
在房地产开发策划中，对区位的分析和选择是至关重要的。
一、房地产区位的内涵
传统意义上的区位一词源于德语“stan-dort ”，，英文将其译为“location ”中文则译为“区位”
［1］
。因研究目的的不同，区位涵义也有所区
。“Location ”别一词，既可作空间内的位置（Sit-uation or Position in Space ）解释，也有安置、为特定目的而划定地区的双重含义。因此，区位与位
它既指位置和场所，又有定位和布局的置不同，
还有被设计的含义。传统区域经济学将区意思，
位理解为经济活动的场所，如企业活动的场所，就是企业区位。也有人将其理解为确定某经济活动场所的行为，即区位选择。总之区位是指经济活动所占据的空间以及该空间与周围事物之间的经济联系。
收稿日期：2011－04－14
作者简介：刘茜茜（1986—），女，内蒙古赤峰人，硕士研究生。
市中心范围内的地产类型多以商业地产为主，如大型购物中心、金融中心等，住宅以高层建筑为
土地利用较粗主。而郊区的土地价格较为便宜，
放，多为工业用地或为低层建筑和别墅等。
一步向服务产业转化升级，增强城市中心区的吸
引辐射力。沈阳地铁的开发，必将对沈阳的房地产产生重大影响。2．商服繁华度
商服繁华程度反映了城市财富聚集度和信息、资金与人员的聚集度，是反映城市功能的重要指标，也是影响房地产区位价值的一个主要因
不同等素。商服集聚点以同心圆方式服务城市，级的商业中心服务半径不同。因此，随着距离的
增加，该商服中心的影响力也逐渐降低。等级大、集聚度越高的商业中心所产生的引力更大，对周边环境的辐射作用也更强，所具有的价值自然也就会更高。
根据地租和土地置换理论可知，城市的土地区位价值不是一成不变的，高投资进入低投资搬出，便逐渐形成城市的中心商业区（CBD ）。由于中心商业区凝聚了巨大的人力、财力等各种资源的投入，因此具有很高的区位价值，对周边区域的辐射作用也很大
［4］
二、房地产区位价值影响因素分析
房地产区位因素可分为宏观、中观、微观区
［2］
位因素。
笔者以居住房地产为研究对象，依据国土资
《城镇土地分等定级章程》，在“消费源部颁发的
者购房意向”调查问卷基础上，确定了4个主要影响因素。1．交通条件
城市地价的高低决定于城市土地的交通通［3］
达性。研究交通和地价关系的学者一致认为：“最高地价将产生在市中心通达性最好的地
。某“消费者购房意向调查”也显示，块”约72. 6%的消费者将“交通条件”作为第二考虑的“住房价格”）。可见交通通达性是因素（第一为
影响城市地价的直接因素，也是一个城市发展的必要条件。一个良好的地理区位，首先需要具备
便利的交通条件。发达、
（1）道路完善度。城市道路完善度主要表现在市内交通网络的完整程度，以及对外交通网络的辐射能力和发达程度。城市道路是连接各区域的纽带，其容纳量、承载力和供给能力在一从而影响着城定程度上促进了城市经济的发展，市地价的变化。一般情况下，城市道路的容纳承载量越大，则供给能力越强，道路的辐射范围及吸引力越大，能够带动相关区域发展，提升区域价值，进而带动房地产业的快速发展。
（2）公交便捷度。公共交通是指城市范围内定线运营的公共汽车及轨道交通、渡轮、索道等交通方式。公交便捷度主要指公共汽车及轨道交通两种方式。公交是市内居民出行的主要交通方式，房地产所在区位的公交站点数量以及通达程度是消费者着重考虑的因素。公交的便捷度不仅能方便市民，更能带动相关产业的发2号展，特别是房地产行业。例如：沈阳地铁1、线在主城区形成轨道网的“十”字形骨干网络，占据了城市主要的客运走廊的重要战略地位，其对沿线房地产的开发必定起着重要的功能引导
5号线将会增强城市中心区的浑河作用。而3、
以北区域的商贸旅游发展动力，使城市中心区进
（见图1）
。
图1城市土地利用的经济模型
3．配套设施完善
城市配套设施包括基础设施（供水、供电、供
暖、通讯等系统）和公共设施（教育、文化娱乐、体育设施、医疗机构等）两大部分，是与城市居民日常生活息息相关的设施。基础设施配套完善就是房地产的升值过程。现在城市或者的过程，
说开发商对于供水、供电、供气等设施都能够满足，因此对房地产区位价值差异性影响不大，而教育、医疗、娱乐等公共设施则区别很大。调查消费者对教育文化设施、医疗设施的关注显示，
度分别为45. 3%和26. 8%。现在教育概念成为房地产开发商的一个卖点，教育设施的配套完善或者邻近有知名学校，不仅增加了房地产的人文
色彩，同时也提高了房地产的附加值，使得房地
［5］
产的价格提高，而医疗设施也会在一定程度上抬升房价。
4．城市环境与风景优劣度
地理位置对房地产区位价值的影响很大，它是形成级差地租的主要原因，房产的不可移动性最终决定了因地理位置不同所形成的效益差异，使得具有优越地理位置的区位拥有更高的价值。一个区位的环境主要有自然环境和社会环境两方面。社会环境主要指某区域内的社会治安状况以及居住人群的社会地位、文化水平等。自然环境则反映房地产周围绿地、风景、空气质量等。随着房地产业的发展，开发商越来越重视绿色、人文建筑的开发，而消费者也开始将绿化率、公园景点的影响度、自然风景的优劣、人文素养、社会治安等指标作为选择房产不可忽略的因［6－9］
。素
当然，房地产对大量土地面积的需求永远无法与消费者的环境需求相吻合，位置越优越开发开发商不可能牺牲容积率来打造优成本也越大，
拥有良好环境的区位将成美的生态环境。因此，为房地产增值的首选之地。
可以提高城市区位价值的结论。不仅交通因素，
商服繁华度、自然环境等各种因素都会对房地产产生不同程度的影响，把握影响房地产区位价值的主要因素，就可以对房地产价值或者说价格水平有基本的掌握，从而可以准确地评估和预测房地产价格。因此对影响房地产价值的区位因素进行分析，有比较实际的意义。参考文献：
［1］林莹．我国住宅房地产项目开发的区位选择研究
［D ］．广州：暨南大学，2008．
［2］施建刚．房地产开发项目区位因素分析与研究
［J ］．华东经济管理，2001（11）：4－8．
［3］周璐红．区位因素对城市地价影响的分析［D ］．南
2002．京：南京师范大学，
［4］吴磊．基于GIS 的房地产区位价值研究：以南京市
D ］．南京：东南大学，2006．为例［
［5］蒋立红．影响房价的区位因素分析［J ］．开发天地，
2005（4）：79－81．
［6］李植斌．城市土地可持续利用理论与评价［M ］．合
1999．肥：中国科学技术大学出版社，
［7］尚天成．我国城市住宅微观区位研究［J ］．东南大
2010（1）：40－42．学学报：社会哲学版，
［8］胡志斌．基于GIS 的绿地景观可达性研究：以沈阳
J ］．沈阳建筑大学学报：自然科学版，2005市为例［（11）：671－674．
［9］Franeke M K．The hierarchical trend model for Prop-J ］．Journal of erty valuation and local Price indices ［
Real Estate Finance and Economies ，2004（28）：179－208．
三、结语
区位因素对房地产价值的影响是显而易见
的。区位因素有很多，交通因素是西方学者研究Murtaza Haider 等学者研究地铁和城市的重点，
交通设施对居住用地价格的影响，得出交通因素
Analysis on Real Estate Location Value Influencing Factors
LIU Qianqian 1，LIU Chang 2，WANG Yuan 1
（1．School of Management ，Shenyang Jianzhu University ，Shenyang 110168，China ；
2．School of Humanities and Social Sciences ，Beijing Institute of Technology ，Beijing 100081，China ）
Abstract ：This article is based upon the urban spatial structure theory．Then the article expounds the conno-the questionnaire method is used tation of real estate location．From the perspective of qualitative analysis ，
to establish influence factors system of the real estate location value and make sure the specific factors．Lastly ，the article discusses the transportation accessibility ，commercial services prosperous degrees ，facili-ties perfect degrees and the urban environment and landscape quality．Key words ：real estate ；location ；location value ；influencing factors