浅谈农村房屋买卖合同与法律相关的问题
【摘要】随着社会经济的日渐发展，新农村建设的不断推进，农村劳动力大量向城市转移，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。而且买卖主体的范围也不再局限于同一集体经济组织之内，跨村、乡镇的买卖，甚至城市居民购买农村房屋的行为也屡见不鲜。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解和把握。农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题，是目前司法实践的热点、难点，相关物权理论的研究争论很大，《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议，更好地维护和促进社会主义新农村建设，本文试从法律应用层面上提出解决农村房屋买卖法律适用问题的个人见解。
【关键词】农村；房屋；买卖；合同
一、农村房屋买卖合同产生纠纷的背景因素
近年来，随着农村人口流动性的增强，城市建设、小城镇建设的不断推进，城市房价不断攀升，人们生活态度及观念发生了改变，城市居民到近郊购买农村房屋及农民卖房进城不断增多，因此农村房地产市场也日趋活跃，农村房屋买卖特别是农村住宅的买卖数量上升明显，就此引发纠纷率较高，其中买卖行为的效力是法院解决此类纠纷的难点，因买卖农民房屋引发的纠纷案件呈逐年上升态势，主要是因为农村土地增值、改造拆迁补偿、房屋现价高出买卖价格过多等诸多因素，受利益驱动有的要求与买受人共沾拆迁利益悔，甚至要求直接收回已交付的农村房屋。而有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，以致很多以前卖了房屋的人起诉至法院，要求确认所签合同无效，相互返还财产，引发一系列纠纷。
二、农村房屋买卖合同效力的认定
（一）我国《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”
《民法通则》第七十五条第一款规定了房屋可以成为公民的个人财产。受法律保护的个人财产，财产所有人能够依法行使占有、使用、收益、处分的权利，这是所有权制度的基本含义。农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件则可认定农村房屋买卖合同有效。
1. 必须是经本村委会同意，并开具证明的。
2. 转让方与受让方应为同村户籍的。
浅谈农村房屋买卖合同与法律相关的问题
【摘要】随着社会经济的日渐发展，新农村建设的不断推进，农村劳动力大量向城市转移，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。而且买卖主体的范围也不再局限于同一集体经济组织之内，跨村、乡镇的买卖，甚至城市居民购买农村房屋的行为也屡见不鲜。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解和把握。农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题，是目前司法实践的热点、难点，相关物权理论的研究争论很大，《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议，更好地维护和促进社会主义新农村建设，本文试从法律应用层面上提出解决农村房屋买卖法律适用问题的个人见解。
【关键词】农村；房屋；买卖；合同
一、农村房屋买卖合同产生纠纷的背景因素
近年来，随着农村人口流动性的增强，城市建设、小城镇建设的不断推进，城市房价不断攀升，人们生活态度及观念发生了改变，城市居民到近郊购买农村房屋及农民卖房进城不断增多，因此农村房地产市场也日趋活跃，农村房屋买卖特别是农村住宅的买卖数量上升明显，就此引发纠纷率较高，其中买卖行为的效力是法院解决此类纠纷的难点，因买卖农民房屋引发的纠纷案件呈逐年上升态势，主要是因为农村土地增值、改造拆迁补偿、房屋现价高出买卖价格过多等诸多因素，受利益驱动有的要求与买受人共沾拆迁利益悔，甚至要求直接收回已交付的农村房屋。而有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，以致很多以前卖了房屋的人起诉至法院，要求确认所签合同无效，相互返还财产，引发一系列纠纷。
二、农村房屋买卖合同效力的认定
（一）我国《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”
《民法通则》第七十五条第一款规定了房屋可以成为公民的个人财产。受法律保护的个人财产，财产所有人能够依法行使占有、使用、收益、处分的权利，这是所有权制度的基本含义。农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件则可认定农村房屋买卖合同有效。
1. 必须是经本村委会同意，并开具证明的。
2. 转让方与受让方应为同村户籍的。