美化小区环境，免缴土地增值税
发布时间：2004-12-28 13:47:28 阅读次数：296 评分(0票，平均0.00分) 来源：中国会计视野 作者：陈萍生 编辑：sunny
房地产开发公司在开发建设小区普通标准住宅时，按照税法规定，除了要缴纳营业税、所得税等税收外，还要缴纳土地增值税。而且，土地增值税税率较高，按照增值率（增值额与扣除项目之比）不同分别为30％、40％、50％和60％的税率，但普通标准住宅和其他商业铺面和写字楼等相比，一般增值率较低，而且有增值率低于20％的给予免税的规定。因此，对于土地增值税可以进行有效的免税筹划。 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。扣除项目主要为5项：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。房地产开发公司可以根据土地增值税法的规定，进行合理筹划，实现免缴土地增值税的目的。
假设A房地产开发公司2002年度开发B项目普通标准住宅，到2003年度已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，B项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为200万元，房地产开发成本800万元，开发土地和新建房及配套设施的费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴纳税金及附加94.6万元（为方便计算，按95万元）。
依据以上数据，计算A公司应纳土地增值税：
扣除项目金额之和＝200＋800＋100＋95＋（800＋200）×20％=1395万元
增值额＝1720－1395＝325万元
增值率＝325/1395＝23％，因此，
应纳土地增值税＝325×30％＝97.5万元
如果B项目尚未全部完工结算，A公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，
使增值率小于20％。
假设再投入X万元，只要符合[1720－（1395＋X）]/1395＋X
假如A公司再投入35万元改善小区环境，重新计算如下：
扣除项目金额之和＝200＋（800＋35）＋100＋95＋（835＋200）×20％=1437万元，增值额＝1720
－1437＝283万元
增值率＝283/1437＝19％，小于20％。所以，B项目免征土地增值税。
这样，纳税人适当增加住房开发成本，既美化了住宅小区环境，又能提高购房户的满意度，树立了企业良好的信誉，还节约了资金，可谓一举数得。当然，企业在进行这项税收筹划得时候，必须具备一定的条件，就是增值率要在超过并接近20％的比例幅度内。同时，在计算各项成本费用时，还要考虑税法规定的计税成本和费用，要留有余地，不要算的太紧。同样道理，在住宅尚未销售完毕的情况下，适当降价让利销售住房，控制增值率，也可以达到利润最大化的目的。房地产公司还可以通过这种方法，针对不同的税率，认真分析研究，仔细测算，控制增值率，使项目尽量适应较低的税率，从而少缴纳税成本。
美化小区环境，免缴土地增值税
发布时间：2004-12-28 13:47:28 阅读次数：296 评分(0票，平均0.00分) 来源：中国会计视野 作者：陈萍生 编辑：sunny
房地产开发公司在开发建设小区普通标准住宅时，按照税法规定，除了要缴纳营业税、所得税等税收外，还要缴纳土地增值税。而且，土地增值税税率较高，按照增值率（增值额与扣除项目之比）不同分别为30％、40％、50％和60％的税率，但普通标准住宅和其他商业铺面和写字楼等相比，一般增值率较低，而且有增值率低于20％的给予免税的规定。因此，对于土地增值税可以进行有效的免税筹划。 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。扣除项目主要为5项：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。房地产开发公司可以根据土地增值税法的规定，进行合理筹划，实现免缴土地增值税的目的。
假设A房地产开发公司2002年度开发B项目普通标准住宅，到2003年度已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，B项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为200万元，房地产开发成本800万元，开发土地和新建房及配套设施的费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴纳税金及附加94.6万元（为方便计算，按95万元）。
依据以上数据，计算A公司应纳土地增值税：
扣除项目金额之和＝200＋800＋100＋95＋（800＋200）×20％=1395万元
增值额＝1720－1395＝325万元
增值率＝325/1395＝23％，因此，
应纳土地增值税＝325×30％＝97.5万元
如果B项目尚未全部完工结算，A公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，
使增值率小于20％。
假设再投入X万元，只要符合[1720－（1395＋X）]/1395＋X
假如A公司再投入35万元改善小区环境，重新计算如下：
扣除项目金额之和＝200＋（800＋35）＋100＋95＋（835＋200）×20％=1437万元，增值额＝1720
－1437＝283万元
增值率＝283/1437＝19％，小于20％。所以，B项目免征土地增值税。
这样，纳税人适当增加住房开发成本，既美化了住宅小区环境，又能提高购房户的满意度，树立了企业良好的信誉，还节约了资金，可谓一举数得。当然，企业在进行这项税收筹划得时候，必须具备一定的条件，就是增值率要在超过并接近20％的比例幅度内。同时，在计算各项成本费用时，还要考虑税法规定的计税成本和费用，要留有余地，不要算的太紧。同样道理，在住宅尚未销售完毕的情况下，适当降价让利销售住房，控制增值率，也可以达到利润最大化的目的。房地产公司还可以通过这种方法，针对不同的税率，认真分析研究，仔细测算，控制增值率，使项目尽量适应较低的税率，从而少缴纳税成本。