房地产项目融资的要点
项目融资是一个企业发展到一定阶段的必然产物和重要措施，是企业有效进行资本运作、资本融通、实现产业化和规模化扩张的根本途径。项目融资是一个较复杂、较漫长而且规范性和法律性都较强的过程，其主要包括融资必要性和可行性研究、主要方式和途径、实施步骤、经营风险与法律风险防控等内容。鉴于，房地产业已成为我国经济增长的支柱产业之一，本文谨对房地产项目融资途径进行一定的探讨，希望对房地产业的健康发展有所裨益。
一、从商业银行融资
（一）国家提高项目资本金比例要求，严格房地产开发贷款管理。 《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）、《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发
[2004]57号）、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发„2007‟359号）均多次要求，商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款；商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％（银发[2003]121号为30%）。
《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发„2007‟359号）等文件规定，对经国土资
源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
（二）商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款
《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发„2007‟359号）等文件规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
（三）国家对商业银行发放房地产项目贷款发放有特别要求。
1.《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发„2007‟359号）等文件规定，商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放；商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
2.《固定资产贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会令2009年第2号）第25条规定，单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式；第28条规定，固定资产贷款发放和支付过程中，贷款人应确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位，并与贷款配套使用。同时，还规定，贷款人在借款人与贷款同比例的项目资本金到位前发放贷款
的，银行业监督管理机构除可根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第46条、第48条规定对其进行处罚。
综上所述，国家对房地产开发和土地储备贷款政策性较强，三令五申对发放房地产贷款的条件提出要求，因此，从银行获得房地产项目贷款的不确定性较高。
二、从其他企业融资
《贷款通则》（1996）第61条规定，企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。
《中国人民银行关于对银行职工参与企业非法借贷有关法律问题的答复》（银条法[1996]44号）等文件规定，借贷资金属于金融业务，因此，非金融机构之间不能相互借贷，企业间非法借贷资金的行为是无效的。
最高人民法院《关于企业相互借贷的合同出借方尚未取得约定利息人民法院应当如何裁决问题的解答》（法复［１９９６］２号）规定，对企业之间相互借贷的出借方或者名为联营、实为借贷的出资方尚未取得的约定利息，人民法院应当依法向借款方收缴。
综上所述，借贷资金属于金融业务，非金融机构不得从事，企业间借贷违法，企业间借贷合同无效；人民法院在处理企业之间资金拆借纠纷时，借贷本金受法律保护，出借人有权要求借入方偿付，但无权要求支付利息（资金占用费），对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对借入方则应处以相当于银行利息的罚款。关于企业间相互借贷的法律后果，需要说明的是，民事诉讼采用的是不告不理
的原则，如果不产生纠纷，或者产生纠纷不通过法律途径解决，则未必就会带来收缴利息或者罚款的不利后果。
此外，根据最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》（法释„一九九九‟三号），国家不禁止企业与公民之间的借贷行为。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：企业以借贷名义向职工非法集资；企业以借贷名义非法向社会集资；企业以借贷名义向社会公众发放贷款；其他违反法律、行政法规的行为。
三、委托贷款融资
《贷款通则》（1996）、《中国人民银行关于对委托贷款业务范围问题的答复》（银条法[1997]41号）规定，委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。
从上可以看出，委托贷款是企业间借贷的一种变通方式，不违反国家法律规定。但需要注意的是，《中国银监会办公厅关于进一步规范企业集团财务公司委托业务的通知》（银监办通„2007‟186号）规定，财务公司应在所属企业集团成员单位之间办理委托贷款及委托投资业务；财务公司应对委托贷款或委托投资的对象、用途进行全面审查，防止因委托贷款或投资投向手续不全、不符合国家政策而带来法律风险和政策风险。因此，可通过银行、财务公司等金融机构委托贷款进行融资。
四、信托计划融资
房地产信托融资有信托贷款（信托投资公司通过推出信托计划募集到资金后贷给房地产企业）、股权投资信托（信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行）、财产信托优先受益权转让（房地产企业将其开发的房地产设立财产信托，并设立优先受益权，由信托投资公司作为受益权转让代理人，通过对投资人发行受益权凭证的形式将该优先受益权转让给社会上的投资人，以此来募集资金）等形式。信托计划融资受到国家产业政策的影响较小，随着《信托公司管理办法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》的出台，加之取消了信托份额和额度的限制，目前，该种融资模式的应用越来越广泛。
五、联营融资
根据《民法通则》和最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（法（经）发＜１９９０＞２７号）联营分为法人型联营（成立新的法人）、合伙型联营（成立非法人组织）、协作性型联营（基于协议，不成立实体）。房地产领域的联合竞买、联合开发属于联营性质，也是一种融资方式。这种融资方式法律关系复杂，需要注意的是：
（1）联营合同中的保底条款因违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，属于无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双
方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。
（2）企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。除本金可以返还外，对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对另一方则应处以相当于银行利息的罚款。
（3）金融信托投资机构作为联营一方依法向联营体投资的，可以按照合同约定分享固定利润，但亦应承担联营的亏损责任。
除上述融资途径，还有上市融资、债券融资、BOT 、TOT 、ABS 、BLT 等途径，每种融资途径的特点不同，遵守的“游戏规则”不同，融资的成本和规模不同，具体要结合房地产项目本身和项目融资方的情况以及国家的法律法规政策环境而定。
房地产项目融资的要点
项目融资是一个企业发展到一定阶段的必然产物和重要措施，是企业有效进行资本运作、资本融通、实现产业化和规模化扩张的根本途径。项目融资是一个较复杂、较漫长而且规范性和法律性都较强的过程，其主要包括融资必要性和可行性研究、主要方式和途径、实施步骤、经营风险与法律风险防控等内容。鉴于，房地产业已成为我国经济增长的支柱产业之一，本文谨对房地产项目融资途径进行一定的探讨，希望对房地产业的健康发展有所裨益。
一、从商业银行融资
（一）国家提高项目资本金比例要求，严格房地产开发贷款管理。 《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）、《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发
[2004]57号）、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发„2007‟359号）均多次要求，商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款；商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％（银发[2003]121号为30%）。
《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发„2007‟359号）等文件规定，对经国土资
源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
（二）商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款
《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发„2007‟359号）等文件规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
（三）国家对商业银行发放房地产项目贷款发放有特别要求。
1.《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发„2007‟359号）等文件规定，商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放；商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
2.《固定资产贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会令2009年第2号）第25条规定，单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式；第28条规定，固定资产贷款发放和支付过程中，贷款人应确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位，并与贷款配套使用。同时，还规定，贷款人在借款人与贷款同比例的项目资本金到位前发放贷款
的，银行业监督管理机构除可根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第46条、第48条规定对其进行处罚。
综上所述，国家对房地产开发和土地储备贷款政策性较强，三令五申对发放房地产贷款的条件提出要求，因此，从银行获得房地产项目贷款的不确定性较高。
二、从其他企业融资
《贷款通则》（1996）第61条规定，企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。
《中国人民银行关于对银行职工参与企业非法借贷有关法律问题的答复》（银条法[1996]44号）等文件规定，借贷资金属于金融业务，因此，非金融机构之间不能相互借贷，企业间非法借贷资金的行为是无效的。
最高人民法院《关于企业相互借贷的合同出借方尚未取得约定利息人民法院应当如何裁决问题的解答》（法复［１９９６］２号）规定，对企业之间相互借贷的出借方或者名为联营、实为借贷的出资方尚未取得的约定利息，人民法院应当依法向借款方收缴。
综上所述，借贷资金属于金融业务，非金融机构不得从事，企业间借贷违法，企业间借贷合同无效；人民法院在处理企业之间资金拆借纠纷时，借贷本金受法律保护，出借人有权要求借入方偿付，但无权要求支付利息（资金占用费），对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对借入方则应处以相当于银行利息的罚款。关于企业间相互借贷的法律后果，需要说明的是，民事诉讼采用的是不告不理
的原则，如果不产生纠纷，或者产生纠纷不通过法律途径解决，则未必就会带来收缴利息或者罚款的不利后果。
此外，根据最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》（法释„一九九九‟三号），国家不禁止企业与公民之间的借贷行为。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：企业以借贷名义向职工非法集资；企业以借贷名义非法向社会集资；企业以借贷名义向社会公众发放贷款；其他违反法律、行政法规的行为。
三、委托贷款融资
《贷款通则》（1996）、《中国人民银行关于对委托贷款业务范围问题的答复》（银条法[1997]41号）规定，委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。
从上可以看出，委托贷款是企业间借贷的一种变通方式，不违反国家法律规定。但需要注意的是，《中国银监会办公厅关于进一步规范企业集团财务公司委托业务的通知》（银监办通„2007‟186号）规定，财务公司应在所属企业集团成员单位之间办理委托贷款及委托投资业务；财务公司应对委托贷款或委托投资的对象、用途进行全面审查，防止因委托贷款或投资投向手续不全、不符合国家政策而带来法律风险和政策风险。因此，可通过银行、财务公司等金融机构委托贷款进行融资。
四、信托计划融资
房地产信托融资有信托贷款（信托投资公司通过推出信托计划募集到资金后贷给房地产企业）、股权投资信托（信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行）、财产信托优先受益权转让（房地产企业将其开发的房地产设立财产信托，并设立优先受益权，由信托投资公司作为受益权转让代理人，通过对投资人发行受益权凭证的形式将该优先受益权转让给社会上的投资人，以此来募集资金）等形式。信托计划融资受到国家产业政策的影响较小，随着《信托公司管理办法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》的出台，加之取消了信托份额和额度的限制，目前，该种融资模式的应用越来越广泛。
五、联营融资
根据《民法通则》和最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（法（经）发＜１９９０＞２７号）联营分为法人型联营（成立新的法人）、合伙型联营（成立非法人组织）、协作性型联营（基于协议，不成立实体）。房地产领域的联合竞买、联合开发属于联营性质，也是一种融资方式。这种融资方式法律关系复杂，需要注意的是：
（1）联营合同中的保底条款因违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，属于无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双
方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。
（2）企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。除本金可以返还外，对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对另一方则应处以相当于银行利息的罚款。
（3）金融信托投资机构作为联营一方依法向联营体投资的，可以按照合同约定分享固定利润，但亦应承担联营的亏损责任。
除上述融资途径，还有上市融资、债券融资、BOT 、TOT 、ABS 、BLT 等途径，每种融资途径的特点不同，遵守的“游戏规则”不同，融资的成本和规模不同，具体要结合房地产项目本身和项目融资方的情况以及国家的法律法规政策环境而定。