论城市综合体的开发

l.6 陕西科技大学学报 Dec.2009#154# JOURNALOFSHAANXIUNIVERSITYOFSCIENCE&TECHNOLOGY Vol.27

-5811(2009)06-0154-04 文章编号:1000

论城市综合体的开发

冯 硕

(同济大学经济与管理学院,上海 200092)

摘 要:城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物.作者阐述了城市综合体的概念、类型

及其特征,从外部条件和内部条件两方面分析了城市综合体开发成功的必备要素,并以上海五

角场万达广场为例予以说明,分析了其开发成功的经验,同时探讨了其不足之处,提出了改进

的方向.

关键词:城市综合体;开发;成功要素;万达广场

中图分类号:F291.1 文献标识码:A

0 引言

随着城市的发展及城市区域开发进程的深入,新的建筑形式不断涌现.20世纪70年代以来,全世界多个城市开始对城市建设尤其是中心区建设进行了深刻反思和改造实践,为了避免以往城市开发功能单

一、建筑分散无序的问题,很多城市在旧城改造或新城建设过程中,为了达到中心区功能完整、建筑统一的目标,将城市综合体作为了一种新的区域地产开发模式.在我国,近年来商业地产不断升温,城市综合体的开发在北京、上海、深圳等大中城市纷纷涌现,万达、华润、新世界等知名地产企业均在各地布局建设了具有不同特色的城市综合体.城市综合体的产生和发展有其必然性,它的成功开发需具备一定条件,同时其开发过程中也会出现一些问题.本文结合上海五角场万达广场实例,探讨了城市综合体开发的成功经验和不足之处,以期进一步充实和完善对城市综合体开发模式的研究.

1 城市综合体及其特征

1.1 城市综合体及其类型

城市综合体(HOPSCA)是指将城市活动中不同的功能空间如酒店、写字楼、公共空间、购物中心、文化娱乐休闲设施、公寓等进行组合,通过一栋或一组建筑来完成,并与城市交通协调,不同功能间相互依存、价值互补,从而形成一个多功能、高效率的综合体[1].

城市综合体可划分为以下一些类型:按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体;按土地性质分为旧城改造、带特定条件产业园区的综合体;按内部物业配比分为商业核心、商务核心、商业商务双核心、住宅核心的综合体;按配套的主打优势点分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体等.不同类型的城市综合体在其开发和运营过程中有不同的侧重,但都体现出/综合0这一核心概念.

1.2 城市综合体的特征

在国外,城市综合体已经发展成为一种成熟的商业地产模式;在国内,城市综合体作为一种新兴的区域地产开发模式正在不断发展和完善.纵观国内外成功的城市综合体开发案例,不论何种类型的城市综合*收稿日期:2009-09-29: (,女,,

第6期冯 硕:论城市综合体的开发

[2,3]#155#体都具备自身构成和社会影响两方面的特征.

首先,自身构成特征主要有:(1)超大的空间尺度.从平面上来讲,城市综合体一般为占地规模庞大的建筑群落,如日本的MMc21中心占地面积高达186公顷;从空间上来讲,城市综合体的开发是为了最大限度利用土地资源,尽可能使建筑向高空、地面、地下三向发展,空间尺度大.(2)协调的建筑风格.从较大范围来看,城市综合体建筑群与外部整体城市环境协调统一;从较小范围来看,城市综合体建筑设计以城市设计为基础,其中各单体建筑相互配合、衬托、影响和联系,形成统一风格.(3)立体的交通体系.城市综合体交通包括外部交通及内部交通,由地面交通、地下交通、人行天桥等多种方式构成立体交通体系.车辆和行人对道路的使用保持平衡,一般鼓励步行系统和街面活动,鼓励公共交通,各种交通方式协调共存.

(4)现代的景观设计.城市综合体建筑群内部及外部环境景观设计协调优美,多具人性化考虑,尊重城市传统文化,顺应城市发展趋势,城市综合体景观和城市景观相融,体现了现代设计思路.(5)复合的功能配置.建筑群落内部实现完整的工作生活服务供应,不同功能间相互依存、价值互补,如瑞典斯德哥尔摩中心改建时将行政办公建筑布置在商业和娱乐设施之上,使得该综合体功能多样化、互补化.

其次,社会影响特征主要有:(1)城市名片和文化象征.城市综合体通常会被规划定位为城市地标性建筑,承担城市文化象征的使命,建成后作为城市名片被广为人知,并融入城市对外宣传,吸引各地旅游者,如纽约的洛克菲勒中心、东京的六本木等.(2)区域和城市经济增长极.城市综合体作为一种可实现投资回报的商业地产开发模式,其刺激经济、带动就业的功用明显,使之成为区域和城市经济发展中新的增长极.

(3)政府参与度高.城市综合体建筑空间尺度的巨大和功能的综合要求政府必须参与其中,以便高效配置社会各项资源.世界各地政府对城市综合体的开发均大量投入和参与,如巴黎德方斯的开发是由法国总统亲自倡导、由法国政府出面组织建设的.

2 城市综合体开发成功的要素分析

2.1 城市综合体开发成功的外部条件

城市综合体要开发成功,必须具备特定要素,从外部看,需具备以下条件[4,5]:

(1)城市综合经济实力强.城市综合体一般建筑规模都在数十万平方米以上,如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平.城市综合体是与城市经济发展相伴生的,城市经济水平要能支撑高度集约的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费,城市的人均消费水平只有达到一定指标,才能使城市综合体实现良性运营.

(2)区域经济聚集效应突出.以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群聚集效应日益显著,区域一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能,城市乃至整个区域对城市综合体的市场需求增加.作为城市功能集中体现的城市综合体,对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用.

(3)项目选址合理.城市综合体的开发对项目选址的要求非常高,根据商圈理论以及国内外成功案例的实践,城市综合体应建在地段优越、交通畅达、商业繁荣的地方,因此城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区,通常位于城市主力商圈,区域内有商业、办公需求,有足够的消费人群,其大型购物中心能以城市消费力做支撑,以保障成功运营.

(4)开发商实力雄厚、经验丰富.城市综合体的建筑规模大、投资周期长、物业类型多、管理难度大,其开发建设从最初定位和前期规划设计,到中期开发建设,再到后期运营管理,每个环节都需要极强的专业能力,因此对开发商的资金实力和运营经验要求很高,需要由高水平的商业地产开发、运营团队来完成.

2.2 城市综合体开发成功的内部条件

(1)交通有保障.城市综合体对交通,尤其是公共交通的依赖性较强,须具备交通便捷的区位优势,并有多种交通的组合,以保证综合体与城市保持快捷联系,为商业、办公、居住等各项活动提供通达的交通组织.

(2)业态有关联.城市综合体各种业态之间的相互关联性非常重要,包括两方面的关联和互补:一是时,,,

#156#陕西科技大学学报第27卷荣、彰显价值;二是功能互补,包括设施互补、客源互补和服务互补,不同功能相互联系、相互支撑,从而更具整体性、更有活力.

(3)动线设计合理.城市综合体的动线包括人流动线、车流动线和物流支线.综合体内不同业态应有其独立人流动线系统,同时需考虑从高私密性到低私密性的转移;车流动线应考虑5种情况:临时落客、正常行驶、出租车等候、临时停车、地下停车;物流动线应考虑物流服务系统的分离性、隐蔽性等.合理的动线设计是保证城市综合体高效运转的必备条件.

(4)满足商业优先原则.商业与人们日常生活紧密相关,能充分满足各类阶层的消费需求,而且具有最高的竞租能力,因此开发时需首先满足商业的需求,从而更好地吸引人流,创造出更高的物业价值,促进项目整体形象的提升.

2.3 上海五角场万达广场开发成功的要素分析

本例万达广场位于上海市五角场地区,是由大连万达集团开发的典型城市综合体项目.项目基本情况如表1所示.

表1 上海五角场万达广场基本情况

地理位置

交通可及性

建筑面积

物业构成

开业时间

开发商

市场定位

业态组合

主力租户位于五角场圈,东临凇沪路,南靠邯郸路,北依政通路,西侧为国宾路交通便捷,可及性好,20余条公交线路在此设立站点,如55路、61路、133路、139路、538路、749路、817路、910路、937路等40万平方米商业(26万平方米)、办公2006年大连万达集团中高档餐饮、服饰、电影院、超市、KTV、食品、黄金珠宝、电器、家具、数码产品、培训中心、书店、服务设施巴黎春天、沃尔玛、黄金珠宝城、第一食品、宝大祥、大歌星、上海书城、万达国际影城、和乐家居

主要零售品牌SWATCH、WATSONS、SASA、UNIQLO、BURGERKING、STARBUCKS、PIZZAHUT、KFC、

味千拉面等

五角场万达广场由中、美、日、澳4国著名

设计公司联合设计,广场平面呈/品0字形布

置,划分为5幢大型业态的商用群楼和3幢甲

级高层办公楼,其平面布局如图1所示.

结合前文所述城市综合体开发成功的要

素分析,从外部条件来看,首先,本项目所在城

市上海为国际化大都市,城市综合经济水平

高;其次,上海处于长三角城市群区域内的龙

头地位,区域经济聚集效应突出;再次,项目选

址于五角场,是上海市4个市级商业副中心之

图1 五角场万达广场平面布局图一,已发展成为较成熟的商圈,交通畅达、商业

繁荣;最后,项目开发商大连万达集团拥有专

业的商业地产建设团队,坚持/每个万达广场就是一个城市中心0的理念,其雄厚的实力和丰富的经验保证了万达广场的成功开发.

从内部条件来看,首先,20余条公交线路在此设立站点,项目周边交通极为便利;其次,项目中业态组合的关联性高,可实现时段互补和功能互补,从而保持繁荣、彰显价值;再次,物业布局和动线设计合理,同时体现了商业优先原则,具体表现在以下几个方面:(1)写字楼分布于外部沿街位置,有利于疏导办公人流和车流,且办公人流和商业人流互不干扰;(2)主力店巴黎春天百货位于两条主干道邯郸路和淞沪路交界处,能很好地吸引、聚集人流,同时使项目更加醒目;(3)主干道淞沪路沿线布置黄金珠宝城,彰显项目品

第6期冯 硕:论城市综合体的开发#157#味;(4)第一食品及和乐家居是具有专门特色的商业,分落在广场内部两角,便于组织人流;(5)大歌星、上海书城、万达国际影城为休闲娱乐类商业,集中布置在广场内部中间区域,并通过城中城的空间对外部显示;(6)地下布置颐高数码广场、屈臣氏、运动城等专业市场,并有各种类型和档次的餐饮配套,以服务不同需求和阶层的消费人群;(7)广场内部沿街以及角落布置主力店,餐饮穿插小型购物围绕广场布置,引导消费者围绕室外步行街流动,使项目各部分之间得以融合.最后,项目整体建筑外观出众,颇具现代感和时尚感,不同主力店外立面设计不同且各具特色,整个建筑群风格协调统一,高低错落有致,显示出丰富的层次感,成为五角场地区的新地标.

万达广场具备了上述城市综合体开发成功的必备要素,总体上说是相当成功的,其成功经验值得借鉴,但在实地调研过程中,笔者也发现其中尚存一些不足之处,有待进一步改进:(1)文化元素的欠缺.本项目设计以商业为主,商业气氛浓厚,但与文化的联系较少,与国外先进城市综合体所做到的人文关怀尚存差距.(2)指引标识醒目性和分布不足.本项目建筑群规模较大,所涉及的经营业态和不同门店较多,如果没有足够醒目和足够数量的指引标识,会使购物目的明确的消费者产生抵触情绪.本项目仅在地上各出入口处设立了指引标识,广场内部指引标识不足,地下空间部分这一问题尤其严重.(3)景观生态因素不足.本项目环境营造较为舒适,但绿色的体现尚显不足,仅在广场内部沿街有少量分布,且在生态环境管理的即时性上存在一定问题,这使消费者购物体验的自然感不足,有待改进.

3 结束语

城市综合体的开发建设与城市发展思路、规划方向、人口构成、消费水平、文化传统、风俗习惯、开发商资金实力、团队能力和管理水平等均密切相关,若开发成功将成为城市名片甚至城市的文化象征而广为传播,其对区域和城市经济增长的拉动作用非常明显,同时作为一种新兴的商业地产开发模式必将实现投资回报,因此城市综合体的开发值得关注和研究,国内的开发实践可借鉴国外成功案例的先进经验,从规划定位、设计理念、运营模式等多方面取得突破,在不断发展中走向成熟和完善,从而使我国的商业地产开发迈向新的水平.

参考文献

[1]王 琳.城市综合体)))新的商业地产模式[J].城市开发,2008,(3):83-84.

[2]邓雨男.城市综合体的开发模式[J].中国房地产,2008,(11):50-52.

[3]凌常峰,张 红.都市综合体建设的国际经验及对北京的借鉴[J].城乡建设,2002,(1):50-51.

[4]郭向东.城市综合体交通组织的运行和管理[J].中国物业管理,2008,(1):50-51.

[5]郭向东.城市综合体环境的营造和管理[J].城市开发,2008,(5):72-73.

STUDYONCITYCOMPLEXDEVELOPMENT:

ACASEFROMWUJIAOCHANGWANDAPLAZAINSHANGHAI

FENGShuo

(SchoolofEconomicandManagement,TongjiUniversity,Shanghai 200092,China)

Abstract:Citycomplexisanecessaryproductwhenthedevelopmentofthecitycomestoa

certainstage.Theauthorintroducesthedefinition,typesandcharacteristicsofthecitycom-

plexatthebeginningofthearticle,illustratestheessentialfactorsofthesuccessofcitycom-

plexdevelopmentinbothexternalconditionandinternalconditionaspects,andcarriesout

demonstrationresearchtothedevelopmentofWujiaochangWandaPlazainShanghai,put-

tingforwarditssuccessfulkeypointanddeficiencies,providingpracticalmethodstoimprove

thedevelopmentandmanagement.

Keywords:citycomplex;development;successfulfactor;WandaPlaza

l.6 陕西科技大学学报 Dec.2009#154# JOURNALOFSHAANXIUNIVERSITYOFSCIENCE&TECHNOLOGY Vol.27

-5811(2009)06-0154-04 文章编号:1000

论城市综合体的开发

冯 硕

(同济大学经济与管理学院,上海 200092)

摘 要:城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物.作者阐述了城市综合体的概念、类型

及其特征,从外部条件和内部条件两方面分析了城市综合体开发成功的必备要素,并以上海五

角场万达广场为例予以说明,分析了其开发成功的经验,同时探讨了其不足之处,提出了改进

的方向.

关键词:城市综合体;开发;成功要素;万达广场

中图分类号:F291.1 文献标识码:A

0 引言

随着城市的发展及城市区域开发进程的深入,新的建筑形式不断涌现.20世纪70年代以来,全世界多个城市开始对城市建设尤其是中心区建设进行了深刻反思和改造实践,为了避免以往城市开发功能单

一、建筑分散无序的问题,很多城市在旧城改造或新城建设过程中,为了达到中心区功能完整、建筑统一的目标,将城市综合体作为了一种新的区域地产开发模式.在我国,近年来商业地产不断升温,城市综合体的开发在北京、上海、深圳等大中城市纷纷涌现,万达、华润、新世界等知名地产企业均在各地布局建设了具有不同特色的城市综合体.城市综合体的产生和发展有其必然性,它的成功开发需具备一定条件,同时其开发过程中也会出现一些问题.本文结合上海五角场万达广场实例,探讨了城市综合体开发的成功经验和不足之处,以期进一步充实和完善对城市综合体开发模式的研究.

1 城市综合体及其特征

1.1 城市综合体及其类型

城市综合体(HOPSCA)是指将城市活动中不同的功能空间如酒店、写字楼、公共空间、购物中心、文化娱乐休闲设施、公寓等进行组合,通过一栋或一组建筑来完成,并与城市交通协调,不同功能间相互依存、价值互补,从而形成一个多功能、高效率的综合体[1].

城市综合体可划分为以下一些类型:按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体;按土地性质分为旧城改造、带特定条件产业园区的综合体;按内部物业配比分为商业核心、商务核心、商业商务双核心、住宅核心的综合体;按配套的主打优势点分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体等.不同类型的城市综合体在其开发和运营过程中有不同的侧重,但都体现出/综合0这一核心概念.

1.2 城市综合体的特征

在国外,城市综合体已经发展成为一种成熟的商业地产模式;在国内,城市综合体作为一种新兴的区域地产开发模式正在不断发展和完善.纵观国内外成功的城市综合体开发案例,不论何种类型的城市综合*收稿日期:2009-09-29: (,女,,

第6期冯 硕:论城市综合体的开发

[2,3]#155#体都具备自身构成和社会影响两方面的特征.

首先,自身构成特征主要有:(1)超大的空间尺度.从平面上来讲,城市综合体一般为占地规模庞大的建筑群落,如日本的MMc21中心占地面积高达186公顷;从空间上来讲,城市综合体的开发是为了最大限度利用土地资源,尽可能使建筑向高空、地面、地下三向发展,空间尺度大.(2)协调的建筑风格.从较大范围来看,城市综合体建筑群与外部整体城市环境协调统一;从较小范围来看,城市综合体建筑设计以城市设计为基础,其中各单体建筑相互配合、衬托、影响和联系,形成统一风格.(3)立体的交通体系.城市综合体交通包括外部交通及内部交通,由地面交通、地下交通、人行天桥等多种方式构成立体交通体系.车辆和行人对道路的使用保持平衡,一般鼓励步行系统和街面活动,鼓励公共交通,各种交通方式协调共存.

(4)现代的景观设计.城市综合体建筑群内部及外部环境景观设计协调优美,多具人性化考虑,尊重城市传统文化,顺应城市发展趋势,城市综合体景观和城市景观相融,体现了现代设计思路.(5)复合的功能配置.建筑群落内部实现完整的工作生活服务供应,不同功能间相互依存、价值互补,如瑞典斯德哥尔摩中心改建时将行政办公建筑布置在商业和娱乐设施之上,使得该综合体功能多样化、互补化.

其次,社会影响特征主要有:(1)城市名片和文化象征.城市综合体通常会被规划定位为城市地标性建筑,承担城市文化象征的使命,建成后作为城市名片被广为人知,并融入城市对外宣传,吸引各地旅游者,如纽约的洛克菲勒中心、东京的六本木等.(2)区域和城市经济增长极.城市综合体作为一种可实现投资回报的商业地产开发模式,其刺激经济、带动就业的功用明显,使之成为区域和城市经济发展中新的增长极.

(3)政府参与度高.城市综合体建筑空间尺度的巨大和功能的综合要求政府必须参与其中,以便高效配置社会各项资源.世界各地政府对城市综合体的开发均大量投入和参与,如巴黎德方斯的开发是由法国总统亲自倡导、由法国政府出面组织建设的.

2 城市综合体开发成功的要素分析

2.1 城市综合体开发成功的外部条件

城市综合体要开发成功,必须具备特定要素,从外部看,需具备以下条件[4,5]:

(1)城市综合经济实力强.城市综合体一般建筑规模都在数十万平方米以上,如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平.城市综合体是与城市经济发展相伴生的,城市经济水平要能支撑高度集约的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费,城市的人均消费水平只有达到一定指标,才能使城市综合体实现良性运营.

(2)区域经济聚集效应突出.以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群聚集效应日益显著,区域一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能,城市乃至整个区域对城市综合体的市场需求增加.作为城市功能集中体现的城市综合体,对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用.

(3)项目选址合理.城市综合体的开发对项目选址的要求非常高,根据商圈理论以及国内外成功案例的实践,城市综合体应建在地段优越、交通畅达、商业繁荣的地方,因此城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区,通常位于城市主力商圈,区域内有商业、办公需求,有足够的消费人群,其大型购物中心能以城市消费力做支撑,以保障成功运营.

(4)开发商实力雄厚、经验丰富.城市综合体的建筑规模大、投资周期长、物业类型多、管理难度大,其开发建设从最初定位和前期规划设计,到中期开发建设,再到后期运营管理,每个环节都需要极强的专业能力,因此对开发商的资金实力和运营经验要求很高,需要由高水平的商业地产开发、运营团队来完成.

2.2 城市综合体开发成功的内部条件

(1)交通有保障.城市综合体对交通,尤其是公共交通的依赖性较强,须具备交通便捷的区位优势,并有多种交通的组合,以保证综合体与城市保持快捷联系,为商业、办公、居住等各项活动提供通达的交通组织.

(2)业态有关联.城市综合体各种业态之间的相互关联性非常重要,包括两方面的关联和互补:一是时,,,

#156#陕西科技大学学报第27卷荣、彰显价值;二是功能互补,包括设施互补、客源互补和服务互补,不同功能相互联系、相互支撑,从而更具整体性、更有活力.

(3)动线设计合理.城市综合体的动线包括人流动线、车流动线和物流支线.综合体内不同业态应有其独立人流动线系统,同时需考虑从高私密性到低私密性的转移;车流动线应考虑5种情况:临时落客、正常行驶、出租车等候、临时停车、地下停车;物流动线应考虑物流服务系统的分离性、隐蔽性等.合理的动线设计是保证城市综合体高效运转的必备条件.

(4)满足商业优先原则.商业与人们日常生活紧密相关,能充分满足各类阶层的消费需求,而且具有最高的竞租能力,因此开发时需首先满足商业的需求,从而更好地吸引人流,创造出更高的物业价值,促进项目整体形象的提升.

2.3 上海五角场万达广场开发成功的要素分析

本例万达广场位于上海市五角场地区,是由大连万达集团开发的典型城市综合体项目.项目基本情况如表1所示.

表1 上海五角场万达广场基本情况

地理位置

交通可及性

建筑面积

物业构成

开业时间

开发商

市场定位

业态组合

主力租户位于五角场圈,东临凇沪路,南靠邯郸路,北依政通路,西侧为国宾路交通便捷,可及性好,20余条公交线路在此设立站点,如55路、61路、133路、139路、538路、749路、817路、910路、937路等40万平方米商业(26万平方米)、办公2006年大连万达集团中高档餐饮、服饰、电影院、超市、KTV、食品、黄金珠宝、电器、家具、数码产品、培训中心、书店、服务设施巴黎春天、沃尔玛、黄金珠宝城、第一食品、宝大祥、大歌星、上海书城、万达国际影城、和乐家居

主要零售品牌SWATCH、WATSONS、SASA、UNIQLO、BURGERKING、STARBUCKS、PIZZAHUT、KFC、

味千拉面等

五角场万达广场由中、美、日、澳4国著名

设计公司联合设计,广场平面呈/品0字形布

置,划分为5幢大型业态的商用群楼和3幢甲

级高层办公楼,其平面布局如图1所示.

结合前文所述城市综合体开发成功的要

素分析,从外部条件来看,首先,本项目所在城

市上海为国际化大都市,城市综合经济水平

高;其次,上海处于长三角城市群区域内的龙

头地位,区域经济聚集效应突出;再次,项目选

址于五角场,是上海市4个市级商业副中心之

图1 五角场万达广场平面布局图一,已发展成为较成熟的商圈,交通畅达、商业

繁荣;最后,项目开发商大连万达集团拥有专

业的商业地产建设团队,坚持/每个万达广场就是一个城市中心0的理念,其雄厚的实力和丰富的经验保证了万达广场的成功开发.

从内部条件来看,首先,20余条公交线路在此设立站点,项目周边交通极为便利;其次,项目中业态组合的关联性高,可实现时段互补和功能互补,从而保持繁荣、彰显价值;再次,物业布局和动线设计合理,同时体现了商业优先原则,具体表现在以下几个方面:(1)写字楼分布于外部沿街位置,有利于疏导办公人流和车流,且办公人流和商业人流互不干扰;(2)主力店巴黎春天百货位于两条主干道邯郸路和淞沪路交界处,能很好地吸引、聚集人流,同时使项目更加醒目;(3)主干道淞沪路沿线布置黄金珠宝城,彰显项目品

第6期冯 硕:论城市综合体的开发#157#味;(4)第一食品及和乐家居是具有专门特色的商业,分落在广场内部两角,便于组织人流;(5)大歌星、上海书城、万达国际影城为休闲娱乐类商业,集中布置在广场内部中间区域,并通过城中城的空间对外部显示;(6)地下布置颐高数码广场、屈臣氏、运动城等专业市场,并有各种类型和档次的餐饮配套,以服务不同需求和阶层的消费人群;(7)广场内部沿街以及角落布置主力店,餐饮穿插小型购物围绕广场布置,引导消费者围绕室外步行街流动,使项目各部分之间得以融合.最后,项目整体建筑外观出众,颇具现代感和时尚感,不同主力店外立面设计不同且各具特色,整个建筑群风格协调统一,高低错落有致,显示出丰富的层次感,成为五角场地区的新地标.

万达广场具备了上述城市综合体开发成功的必备要素,总体上说是相当成功的,其成功经验值得借鉴,但在实地调研过程中,笔者也发现其中尚存一些不足之处,有待进一步改进:(1)文化元素的欠缺.本项目设计以商业为主,商业气氛浓厚,但与文化的联系较少,与国外先进城市综合体所做到的人文关怀尚存差距.(2)指引标识醒目性和分布不足.本项目建筑群规模较大,所涉及的经营业态和不同门店较多,如果没有足够醒目和足够数量的指引标识,会使购物目的明确的消费者产生抵触情绪.本项目仅在地上各出入口处设立了指引标识,广场内部指引标识不足,地下空间部分这一问题尤其严重.(3)景观生态因素不足.本项目环境营造较为舒适,但绿色的体现尚显不足,仅在广场内部沿街有少量分布,且在生态环境管理的即时性上存在一定问题,这使消费者购物体验的自然感不足,有待改进.

3 结束语

城市综合体的开发建设与城市发展思路、规划方向、人口构成、消费水平、文化传统、风俗习惯、开发商资金实力、团队能力和管理水平等均密切相关,若开发成功将成为城市名片甚至城市的文化象征而广为传播,其对区域和城市经济增长的拉动作用非常明显,同时作为一种新兴的商业地产开发模式必将实现投资回报,因此城市综合体的开发值得关注和研究,国内的开发实践可借鉴国外成功案例的先进经验,从规划定位、设计理念、运营模式等多方面取得突破,在不断发展中走向成熟和完善,从而使我国的商业地产开发迈向新的水平.

参考文献

[1]王 琳.城市综合体)))新的商业地产模式[J].城市开发,2008,(3):83-84.

[2]邓雨男.城市综合体的开发模式[J].中国房地产,2008,(11):50-52.

[3]凌常峰,张 红.都市综合体建设的国际经验及对北京的借鉴[J].城乡建设,2002,(1):50-51.

[4]郭向东.城市综合体交通组织的运行和管理[J].中国物业管理,2008,(1):50-51.

[5]郭向东.城市综合体环境的营造和管理[J].城市开发,2008,(5):72-73.

STUDYONCITYCOMPLEXDEVELOPMENT:

ACASEFROMWUJIAOCHANGWANDAPLAZAINSHANGHAI

FENGShuo

(SchoolofEconomicandManagement,TongjiUniversity,Shanghai 200092,China)

Abstract:Citycomplexisanecessaryproductwhenthedevelopmentofthecitycomestoa

certainstage.Theauthorintroducesthedefinition,typesandcharacteristicsofthecitycom-

plexatthebeginningofthearticle,illustratestheessentialfactorsofthesuccessofcitycom-

plexdevelopmentinbothexternalconditionandinternalconditionaspects,andcarriesout

demonstrationresearchtothedevelopmentofWujiaochangWandaPlazainShanghai,put-

tingforwarditssuccessfulkeypointanddeficiencies,providingpracticalmethodstoimprove

thedevelopmentandmanagement.

Keywords:citycomplex;development;successfulfactor;WandaPlaza