居委会、业主委员会和
物业公司的角色重组与城市和谐社区建设
邵科 浙江大学管理学院 ３１００５８
一．居委会、业主委员会与物业公司的现状判定
１．居委会职能的偏差。我国的城市居委会制度确立于１９５４年，当时只负责管理一些单位体制外的“社会人”，它对解放后的城市稳定和发展发挥了重要作用。改革开放后，整个城市管理工作由传统的以单位为主，开始向街道、社区居委会等基层部门、自治组织转变，社区居委会得到了一定发展。
但现在的问题是：一方面，居委会代表国家向居民传递国家意志，另一方面它又代表居民向国家表达意见。这种“双重代理人”身份，使居委会在名义上是居民的自治组织，但实际却更多地扮演了国家代理人角色，成了准政府组织
。而这既不利于基层民主政治的发员会的定位模糊，发展未成型，使得它展，也加重了城市基层政府的财政负的作用难以有效发挥，也使它和居委会担，更削减了居民对居委会的认同度的冲突也在所难免。和参与居委会的热情，违背了法律的面对以上问题，有研究者提出通过规定［２］。立法给业主委员会正身，促使从业人员
以上问题的存在，使得居委会处的职业化和专业化［７］。也有研究者提在一个角色摇摆的状态。有研究者认出强化政府指导，引导业主关注业主为，居委会是基层政府派出的自治机委员会，来改善业主委员会的复杂现构，不能与居民自治组织相混淆［３］。状［８］。也有研究者提出将居民自治组织常设机３． 物业公司发展不理想。物业公构，变为社区议事会和社区管理委员司是指具备相应资质条件并按照法定程会两个。前者行使决策权，后者行使执序成立的，从事物业管理服务的经营行权［４］。而上海大学顾骏教授认为，性企业法人。欧美国家早在１９世纪６０社区居委会应按照基层社会的需求，年代便诞生了物业管理，而我国直到决定它的去留［５］。１９８１年才在深圳出现。而随着物业公
２．业主委员会成熟度不高。中国司在中国的不断发展，其问题也开始的业主委员会最早出现于１９９１年。业暴露出来：（１）物业管理市场发展主委员会作为物业管理区域内代表全体不成熟、不规范，物业公司缺乏竞争业主实施自治管理的组织，存在于新型机制，行业专业化水平低下，亏损严房地产开发小区内，它是为配合物业管重；行业缺乏全国性的权威法律、法理市场化而产生的，因此在制度设计规，更为物管市场的发展埋下了隐上，具有政府推动的色彩［６］。而其职能患。（２）物业公司从业人员素质不构成上存在着和居委会的部分重叠问高，顶尖人才缺少，服务意识不足，题。目前，业主委员会主要存在以下问与服务组织和个人时有摩擦发展。题：（１）业主委员会的法律定位不清。（３）与居委会和业主委员会矛盾重非法人实体的身份，更使得其在维权时重。一方面与业主委员会缺乏沟通、面临重重阻碍；（２）业主委员会的不恰遏制它作用的发挥；另一方面，与居当作为损害了业主委员会的威信和形委会缺乏协调，矛盾时有发生。象；（３）业主委员会成员的素质不够高、国内研究者在提出规范物业公司市利益难协调；（４）业主委员会的群众认场化运转、提高从业人员素质的同同度不高，部分职能和居委会重叠是重时，特别指出了要理顺和居委会之间要原因，而更深层次的原因在于业主委的关系，充分发挥业主委员会的监督
［１］
作用［９］。
二．居委会、业主委员会与物业公司的角色重组构想
基于以上的现状判定，我们提出以下的角色重组构想：
１．将居委会打造成为政府派出机构和社会福利协调机构。由于居委会在实质上承担着大量政府下派的工作任务，而居委会的运转资金和工作人员工资、福利等也主要靠政府进行财政拨款，所以不妨把居委会改造成为城市政府在社区的一个派出机构，让他们来负责宣传、落实党和国家的方针政策，并负责承担一些通过市场运作无法进行有效配置的社会福利问题。当然这里必须要进行机构精简，以减轻政府财政负担。同时，根据各地情况适当增加角色重组后居委会人员的工资、福利待遇。这样就有可能较好解决各地目前存在的居委会的职能偏差、人才缺乏和政府部门财政负担不断加重等问题。
２． 将业主委员会打造成为社区议事机构和监督组织。当前我国房屋私有化率不断提高，发展业主委员会是大势所趋。提出这个构想就是把业主委员会所拥有的对物业公司监督等职能，和居委会的群众自治功能进行整合。不过，我们要确保业主委员会成员必须是民主程序选举产生，对社区事务有着足够的了解；而且我们要通过完善的法律、法规，来促使业主委员会既定职能的发挥，防止业主委员会利益个人化。
通过以上设想来实现业主委员会对物业公司和居委会的有效监督，使业主委员会成为社区居民实现基层民主的有效载体。
３． 将物业管理公司打造成为社区专业服务机构。物业公司经过十多年的发展已初具规模，由于它是经营性企业，所以它的终极发展目标是通过为社区单位、居民提供优质的有偿服务，以获得自身的可持续发展和利润的最大化。这就比在居委会中设立服务部门更加经济，更加具备专业优势。另外，对于物业管理公司涉及的公益性服务项目，政府应给以一定政策扶持
三．居委会、业主委员会与物业公司角色重组的可行性分析基于三者角色重组的构想，我们认为，这些构想的实现只有具备了一定的基础和条件，才会有可行性。
１． 角色重组实施的前提－相关法
律法规制度的完善。角色重组首先遇
到的一个难题就是与现行法律的冲突，由于现行法律把居委会定义为城市居民
的自治组织，而业主委员会还没得到
角色正名，其它相关的法律法规更是
相当不完善，这就成了进行角色重组的前提。如果没有法律制度的保护和规范，那么进行角色重组的风险将是极
大的。各地也就不会进行积极探索了。
２．角色重组实施的基础－政府部门的政策和资金支持。由于社区管理体
制的公共性质和现有的政府基层管理实
质，决定了要推行角色重组必须得征
得政府部门的支持。这是一个基础性的条件。如果有了政府的政策和资金
支持，改革就有了实施的基础与保
障。否则，空中楼阁式的改革，终
有一天会坍塌。
３．角色重组的动力－居民的热情参
与。居民一直存在着参与社区建设动
力和热情不足的问题。而我们角色重组
的目的之一，就是调动他们参与社区建设的积极性和落实基层民主。这里可以考虑推进城市居民社会福利的部分社区化，使居民和社区间形成一定的利益相关性，让居民对社区形成一种制度依赖，以此来促使居民更加自觉地关心社区事务。
４．角色重组的关键－改革主体的主动配合。由于角色重组必定会涉及到相关机构工作人员的角色调整，所以角色重组的关键是要充分咨询他们的意见和建议，让他们实现从“要我改”到“我要改”的态度转变。一旦他们也愿意推动角色重组，那么改革的阻力就基本扫清了。
和税收优惠，以促使其更好地为社区公共事业服务。
居委会、业主委员会和
物业公司的角色重组与城市和谐社区建设
邵科 浙江大学管理学院 ３１００５８
一．居委会、业主委员会与物业公司的现状判定
１．居委会职能的偏差。我国的城市居委会制度确立于１９５４年，当时只负责管理一些单位体制外的“社会人”，它对解放后的城市稳定和发展发挥了重要作用。改革开放后，整个城市管理工作由传统的以单位为主，开始向街道、社区居委会等基层部门、自治组织转变，社区居委会得到了一定发展。
但现在的问题是：一方面，居委会代表国家向居民传递国家意志，另一方面它又代表居民向国家表达意见。这种“双重代理人”身份，使居委会在名义上是居民的自治组织，但实际却更多地扮演了国家代理人角色，成了准政府组织
。而这既不利于基层民主政治的发员会的定位模糊，发展未成型，使得它展，也加重了城市基层政府的财政负的作用难以有效发挥，也使它和居委会担，更削减了居民对居委会的认同度的冲突也在所难免。和参与居委会的热情，违背了法律的面对以上问题，有研究者提出通过规定［２］。立法给业主委员会正身，促使从业人员
以上问题的存在，使得居委会处的职业化和专业化［７］。也有研究者提在一个角色摇摆的状态。有研究者认出强化政府指导，引导业主关注业主为，居委会是基层政府派出的自治机委员会，来改善业主委员会的复杂现构，不能与居民自治组织相混淆［３］。状［８］。也有研究者提出将居民自治组织常设机３． 物业公司发展不理想。物业公构，变为社区议事会和社区管理委员司是指具备相应资质条件并按照法定程会两个。前者行使决策权，后者行使执序成立的，从事物业管理服务的经营行权［４］。而上海大学顾骏教授认为，性企业法人。欧美国家早在１９世纪６０社区居委会应按照基层社会的需求，年代便诞生了物业管理，而我国直到决定它的去留［５］。１９８１年才在深圳出现。而随着物业公
２．业主委员会成熟度不高。中国司在中国的不断发展，其问题也开始的业主委员会最早出现于１９９１年。业暴露出来：（１）物业管理市场发展主委员会作为物业管理区域内代表全体不成熟、不规范，物业公司缺乏竞争业主实施自治管理的组织，存在于新型机制，行业专业化水平低下，亏损严房地产开发小区内，它是为配合物业管重；行业缺乏全国性的权威法律、法理市场化而产生的，因此在制度设计规，更为物管市场的发展埋下了隐上，具有政府推动的色彩［６］。而其职能患。（２）物业公司从业人员素质不构成上存在着和居委会的部分重叠问高，顶尖人才缺少，服务意识不足，题。目前，业主委员会主要存在以下问与服务组织和个人时有摩擦发展。题：（１）业主委员会的法律定位不清。（３）与居委会和业主委员会矛盾重非法人实体的身份，更使得其在维权时重。一方面与业主委员会缺乏沟通、面临重重阻碍；（２）业主委员会的不恰遏制它作用的发挥；另一方面，与居当作为损害了业主委员会的威信和形委会缺乏协调，矛盾时有发生。象；（３）业主委员会成员的素质不够高、国内研究者在提出规范物业公司市利益难协调；（４）业主委员会的群众认场化运转、提高从业人员素质的同同度不高，部分职能和居委会重叠是重时，特别指出了要理顺和居委会之间要原因，而更深层次的原因在于业主委的关系，充分发挥业主委员会的监督
［１］
作用［９］。
二．居委会、业主委员会与物业公司的角色重组构想
基于以上的现状判定，我们提出以下的角色重组构想：
１．将居委会打造成为政府派出机构和社会福利协调机构。由于居委会在实质上承担着大量政府下派的工作任务，而居委会的运转资金和工作人员工资、福利等也主要靠政府进行财政拨款，所以不妨把居委会改造成为城市政府在社区的一个派出机构，让他们来负责宣传、落实党和国家的方针政策，并负责承担一些通过市场运作无法进行有效配置的社会福利问题。当然这里必须要进行机构精简，以减轻政府财政负担。同时，根据各地情况适当增加角色重组后居委会人员的工资、福利待遇。这样就有可能较好解决各地目前存在的居委会的职能偏差、人才缺乏和政府部门财政负担不断加重等问题。
２． 将业主委员会打造成为社区议事机构和监督组织。当前我国房屋私有化率不断提高，发展业主委员会是大势所趋。提出这个构想就是把业主委员会所拥有的对物业公司监督等职能，和居委会的群众自治功能进行整合。不过，我们要确保业主委员会成员必须是民主程序选举产生，对社区事务有着足够的了解；而且我们要通过完善的法律、法规，来促使业主委员会既定职能的发挥，防止业主委员会利益个人化。
通过以上设想来实现业主委员会对物业公司和居委会的有效监督，使业主委员会成为社区居民实现基层民主的有效载体。
３． 将物业管理公司打造成为社区专业服务机构。物业公司经过十多年的发展已初具规模，由于它是经营性企业，所以它的终极发展目标是通过为社区单位、居民提供优质的有偿服务，以获得自身的可持续发展和利润的最大化。这就比在居委会中设立服务部门更加经济，更加具备专业优势。另外，对于物业管理公司涉及的公益性服务项目，政府应给以一定政策扶持
三．居委会、业主委员会与物业公司角色重组的可行性分析基于三者角色重组的构想，我们认为，这些构想的实现只有具备了一定的基础和条件，才会有可行性。
１． 角色重组实施的前提－相关法
律法规制度的完善。角色重组首先遇
到的一个难题就是与现行法律的冲突，由于现行法律把居委会定义为城市居民
的自治组织，而业主委员会还没得到
角色正名，其它相关的法律法规更是
相当不完善，这就成了进行角色重组的前提。如果没有法律制度的保护和规范，那么进行角色重组的风险将是极
大的。各地也就不会进行积极探索了。
２．角色重组实施的基础－政府部门的政策和资金支持。由于社区管理体
制的公共性质和现有的政府基层管理实
质，决定了要推行角色重组必须得征
得政府部门的支持。这是一个基础性的条件。如果有了政府的政策和资金
支持，改革就有了实施的基础与保
障。否则，空中楼阁式的改革，终
有一天会坍塌。
３．角色重组的动力－居民的热情参
与。居民一直存在着参与社区建设动
力和热情不足的问题。而我们角色重组
的目的之一，就是调动他们参与社区建设的积极性和落实基层民主。这里可以考虑推进城市居民社会福利的部分社区化，使居民和社区间形成一定的利益相关性，让居民对社区形成一种制度依赖，以此来促使居民更加自觉地关心社区事务。
４．角色重组的关键－改革主体的主动配合。由于角色重组必定会涉及到相关机构工作人员的角色调整，所以角色重组的关键是要充分咨询他们的意见和建议，让他们实现从“要我改”到“我要改”的态度转变。一旦他们也愿意推动角色重组，那么改革的阻力就基本扫清了。
和税收优惠，以促使其更好地为社区公共事业服务。