项目开发与拓展作业规则
1.目标
规范公司进行项目获取、谈判、立项的工作过程，保证公司进行项目和土地拓展的科学性。
2.范围
从项目信息获得至项目立项工作的过程，包括项目信息获取、预可研、可研流程、合同谈判和竞标，国土手续办理，项目立项。
3.名词解释
3.1新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。
4.关键职责
4.1开发拓展部
4.1.1负责组织土地基础信息研究，根据公司年度经营目标和融资计划，每年末制
定《土地储备计划》，并对研究成果进行归档。
4.1.2 预可研阶段：负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的获取方式，组织相
关部门预可研分析；
4.1.3 可行性研究阶段：组织项目可行性分析，汇总相关部门的分析内容形成项目
可行性分析报告。
4.1.4 组织项目地块现场勘察，了解市政条件，评估手续风险；
4.1.5 组织项目合作的谈判或参与招拍挂，及对合作条件的实施和跟踪；
4.1.6 项目立项阶段：办理各项国土手续，完成项目立项。
4.2销售部
4.2.1 负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定位建议、营
销计划初步拟定。
4.3工程技术部
4.3.1 预可研阶段：根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，
提供地块初步设计分析；
4.3.2 项目可行性研究阶段：设计人员对现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边
环境进行项目规划的分析，并根据产品定位建议，完成规划草案。工程管理人员对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并对规划设计草案完成工程技术分析。
4.4成本合约部
4.4.1 预可研阶段：根据工程技术部提供的项目初步设计分析进行成本初步测算。
4.4.2 项目可行性研究阶段：根据工程技术部提供的规划草案和工程技术分析，提
供项目投资测算分析。
4.5公司管理层
4.5.1 审核新项目发展建议报告、项目可行性分析报告
5.操作指引
5.1土地信息研究
5.1.1开发拓展部根据公司的 1-3 年策略规划计划，制定项目土地储备计划，报总经理审批；
5.1.2 开发拓展部负责项目土地信息的收集、汇总、整理和总结；收集通过各类渠
道得到的有效信息后填写《新项目拓展信息报告》，公司总经理不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断，并报公司董事长审批是否确定进入项目可研阶段。
5.2项目预可研分析
5.2.1 开发拓展部组织工程技术部和销售部进行项目实地勘查和周边市场的简易
调查，销售部根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：
A、项目的档次、主要客户群。
B、项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。
C、项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。
5.2.2 成本合约部根据项目情况做出初步经济测算结果，由开发拓展部汇总形成
《项目预可研报告》，经地产开发公司内部评审后，向集团公司申请召开公司技术决策委员会专项汇报会。
5.3项目可行性研究
5.3.1 由公司总经理负责成立项目发展小组，工程技术、销售、成本、综合管理和
财务等相关部门配合指派人员参与；
5.3.2 开发拓展部牵头完成可行性研究报告的编制过程，可行性研究报告的编制需
按照项目可行性分析编制指引；
A、项目地块分析：开发拓展部对目标地块周边的道路、交通、配套设施、市政条件、项目所在区域的城市规划、人文环境等方面进行分析，得出分析结论，并将分析结论传递给销售部参考；
B、项目市场分析：销售部在市场调研的基础上，进行整体市场分析及市场趋势预测，得出项目市场分析，并提出项目的市场定位设想和初步产品建议以及销售计划和销售价格等。
C、明确项目产品形态，进行项目经济评价及风险分析：开发拓展部根据项目规划构想及相关资料信息对各项经济指标及项目成本进行测算，并进行政策风险、经济风险、市场风险及合作方风险进行分析评估，公司专职法律顾问协助审查目标宗地相关法律风险；
D、初步概念性草案设计：工程技术部根据用地范围，片区性规划控制条件，进行初步概念性草案设计；
E、投资成本估算：成本合约部根据项目规划构想及开发节奏，估算工程造价及投资进度。对建安成本的估算应尽量符合现实并充分结合新项目运作的实际情况；
F、经济效益测算：财务部根据项目指标测算项目税费，并将测算结果提交开发拓展部；项目税费包括：营业税、契税、增值税、企业所得税；
5.3.3 公司总经理提交集团公司技术决策委员会专项审议项目，开发拓展部汇总相
关部门的分析内容形成项目可行性分析报告，集团公司技术决策委员会审核，并提交集团公司董事局审批。
5.4项目获取
5.4.1 项目取得方式：土地转让、项目转让、股权转让、参加招拍挂和城中村改造；
5.4.2 由公司总经理负责组建或指定成立投标或谈判小组，根据谈判需要随时抽调
相关人员配合谈判工作，直至谈判或招拍挂结束；
5.4.3 谈判确定合作后，由开发拓展部拟定项目转让合同或协议，并按照《管理权
责管理手册》相关审批责任人会签。
项目开发与拓展作业规则
1.目标
规范公司进行项目获取、谈判、立项的工作过程，保证公司进行项目和土地拓展的科学性。
2.范围
从项目信息获得至项目立项工作的过程，包括项目信息获取、预可研、可研流程、合同谈判和竞标，国土手续办理，项目立项。
3.名词解释
3.1新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。
4.关键职责
4.1开发拓展部
4.1.1负责组织土地基础信息研究，根据公司年度经营目标和融资计划，每年末制
定《土地储备计划》，并对研究成果进行归档。
4.1.2 预可研阶段：负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的获取方式，组织相
关部门预可研分析；
4.1.3 可行性研究阶段：组织项目可行性分析，汇总相关部门的分析内容形成项目
可行性分析报告。
4.1.4 组织项目地块现场勘察，了解市政条件，评估手续风险；
4.1.5 组织项目合作的谈判或参与招拍挂，及对合作条件的实施和跟踪；
4.1.6 项目立项阶段：办理各项国土手续，完成项目立项。
4.2销售部
4.2.1 负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定位建议、营
销计划初步拟定。
4.3工程技术部
4.3.1 预可研阶段：根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，
提供地块初步设计分析；
4.3.2 项目可行性研究阶段：设计人员对现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边
环境进行项目规划的分析，并根据产品定位建议，完成规划草案。工程管理人员对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并对规划设计草案完成工程技术分析。
4.4成本合约部
4.4.1 预可研阶段：根据工程技术部提供的项目初步设计分析进行成本初步测算。
4.4.2 项目可行性研究阶段：根据工程技术部提供的规划草案和工程技术分析，提
供项目投资测算分析。
4.5公司管理层
4.5.1 审核新项目发展建议报告、项目可行性分析报告
5.操作指引
5.1土地信息研究
5.1.1开发拓展部根据公司的 1-3 年策略规划计划，制定项目土地储备计划，报总经理审批；
5.1.2 开发拓展部负责项目土地信息的收集、汇总、整理和总结；收集通过各类渠
道得到的有效信息后填写《新项目拓展信息报告》，公司总经理不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断，并报公司董事长审批是否确定进入项目可研阶段。
5.2项目预可研分析
5.2.1 开发拓展部组织工程技术部和销售部进行项目实地勘查和周边市场的简易
调查，销售部根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：
A、项目的档次、主要客户群。
B、项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。
C、项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。
5.2.2 成本合约部根据项目情况做出初步经济测算结果，由开发拓展部汇总形成
《项目预可研报告》，经地产开发公司内部评审后，向集团公司申请召开公司技术决策委员会专项汇报会。
5.3项目可行性研究
5.3.1 由公司总经理负责成立项目发展小组，工程技术、销售、成本、综合管理和
财务等相关部门配合指派人员参与；
5.3.2 开发拓展部牵头完成可行性研究报告的编制过程，可行性研究报告的编制需
按照项目可行性分析编制指引；
A、项目地块分析：开发拓展部对目标地块周边的道路、交通、配套设施、市政条件、项目所在区域的城市规划、人文环境等方面进行分析，得出分析结论，并将分析结论传递给销售部参考；
B、项目市场分析：销售部在市场调研的基础上，进行整体市场分析及市场趋势预测，得出项目市场分析，并提出项目的市场定位设想和初步产品建议以及销售计划和销售价格等。
C、明确项目产品形态，进行项目经济评价及风险分析：开发拓展部根据项目规划构想及相关资料信息对各项经济指标及项目成本进行测算，并进行政策风险、经济风险、市场风险及合作方风险进行分析评估，公司专职法律顾问协助审查目标宗地相关法律风险；
D、初步概念性草案设计：工程技术部根据用地范围，片区性规划控制条件，进行初步概念性草案设计；
E、投资成本估算：成本合约部根据项目规划构想及开发节奏，估算工程造价及投资进度。对建安成本的估算应尽量符合现实并充分结合新项目运作的实际情况；
F、经济效益测算：财务部根据项目指标测算项目税费，并将测算结果提交开发拓展部；项目税费包括：营业税、契税、增值税、企业所得税；
5.3.3 公司总经理提交集团公司技术决策委员会专项审议项目，开发拓展部汇总相
关部门的分析内容形成项目可行性分析报告，集团公司技术决策委员会审核，并提交集团公司董事局审批。
5.4项目获取
5.4.1 项目取得方式：土地转让、项目转让、股权转让、参加招拍挂和城中村改造；
5.4.2 由公司总经理负责组建或指定成立投标或谈判小组，根据谈判需要随时抽调
相关人员配合谈判工作，直至谈判或招拍挂结束；
5.4.3 谈判确定合作后，由开发拓展部拟定项目转让合同或协议，并按照《管理权
责管理手册》相关审批责任人会签。