浅析单位集资建房的主要问题与对策
作者：唐泽红
来源：《城市建设理论研究》2012年第31期
摘要：随着我国人民生活水平的不断提高和城市化进程不断加快，居民住房需求持续增加。单位集资建房作为房地产市场多元化发展的重要方面，还存在报建困难、房屋产权认定不清晰等问题。完善单位集资建房法律法规和宏观政策、夯实单位集资建房项目管理、形成广泛的监督机制和措施等三个举措是促进单位集资建房市场稳定健康发展的重要保障。 关键词：单位集资建房; 对策; 发展
Abstract: The people’s requirement of houses is increasing with the continuous improvement of the living standards and the accelerating process of urbanization. Institution raising funds to build houses is an important part to the diversified development of real estate, but there are still difficulties in the build apply and the property identification for institution raising funds to build houses.
Therefore, improving laws and regulations and macropolicy, strengthening the project management and forming supervision mechanism can guarantee the healthy and stable development for institution raising funds to build houses.
Key words: Institution raising funds to build houses, Countermeasure, Development 中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：
一、 概述
随着我国人民生活水平的不断提高和城市化进程不断加快，居民住房需求持续增加，尤其是我国一线城市北京、上海和广州等。由于土地供给限制等因素，在供需失衡的情况下，商品房价格快速上涨，导致中、低收入人群在住房成本支出方面承受巨大的压力。政府针对中低收入家庭的住房保障问题而出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这是国家为解决中低收入家庭的住房问题而出台的政策。此外，还有“限价房”、“经济适用房”等都是政府规范房地产市场和促进住房和谐的步骤。但面对现在高涨的房价，仍有很多居民无法承担购买商品房的经济负担。在这样的背景下，单位集资建房虽然可能带来若干不公平的现象，但是在房价高企的今天，能改善广大人民的住房条件是最为主要的，广大居民特别是中低收入者还存在着比较突出的买房难问题，而发展合作集资建房，让它在住房建设中占有一定比重，应是解决我国住房问题的一种可行的办法。并且，单位集资建房所能产生的不公平可以通过监管的措施来堵住漏洞[1-2]。
二、 单位集资建房现状与问题
作为经济适用房有益补充而存在的单位集资建房，在政府住房保障体制不完善的情况下得以继续存在。虽然建设部、监察部、国土资源部三部委联合下发了《关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房[2006]196号），但该通知第四条：“符合规定条件，经市、县人民政府批准进行集资合作建房的企业和单位，要严格执行《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发的通知》（建住房[2004]77号）和其他有关集资合作建房的规定。”通知并未明确要求党政机关以外的企事业单位停止集资建房，所以单位集资建房现象仍会继续存在。
于2007年发布的在国务院24号文件当中，最重要的就是对单位的集资合作建房做出了若干规定，指出单位集资合作建房纳入经济适用住房政策的范畴进行管理，即是两个方面：一个是要纳入经济适用住房的计划；第二，它的建筑标准、供应对象和产权关系等，都是按照经济适用住房政策和有关规定来执行
单位集资建房主要出现在大型企业和事业单位，以及部分政府职能机构。现有单位集资建房由于政策不明确，主要存在项目前期报建困难和项目竣工后办房产证困难；此外，在房产认定方面，是认定为经济适用房还是廉租房尚无明确规定。正是由于单位集资建房实际操作中还存在上述问题，使得单位集资建房的出路也有不确定性。
三、 单位集资建房问题的对策
政府层面完善单位集资建房政策和规章制度，企业自身按照相关规定，做好集资建房项目规划和管理，并建立监督制度和形成监督机制，是稳定推进单位集资建房和促进房地产多元健康发展的重要举措。
1. 完善单位集资建房法律法规和宏观政策
单位集资建房前期报建困难和竣工后房产证办理困难，以及房屋认定方面的问题主要体现在宏观政策和制度方面没有明确的指导意见和规定。为使地方职能部门和审批流程有据可依，必须制定完善的单位集资建房政策和制度，明确集资房建设最终必须遵循所在省、市有关政策规定。具体明确单位集资建房的主体和对象，确定报建流程；单位集资建房不是福利分房，是纳入经济适用住房政策的范畴进行管理。建立公开、民主、有效的单位集资建房、售房、管房的监督制约机制，依照国家有关法律、法规和政策，完善好集资人集资建房资格的审查内容和流程。通过宏观政策和制度的完善，达到“有法可依、有章可循”的目的。
2. 夯实单位集资建房项目管理
房地产商品具有投资品和抵御通胀的性质，房地产投资规模大、建设经营周期长、受自然因素以及社会、经济、行政、心理等因素的影响大，因此必须对房地产投资项目必须进行科学的决策。
在单位集资建房项目中，建房的主体是单位。第一，单位首先需要了解、收集、整理和熟悉国家房改的各项法律、法规和政策，建立住房政策档案管理制度，以此作为制定本单位住房管理制度的依据；并通过调查摸底或者通过职工代表大会讨论确定集资建房的意愿。第二，组建项目管理团队，展开前期可行性研究，并通过一定民主程序确定集资人。第三，展开项目前期设计和工程设计，并依法订立集资建房的书面协议。第四，对于建筑工程，实施公开设标、议标，业主与监理代表一起共同承担监察材料和工程质量，以及进度，确保工程质量和进度。第五，会同住房管理部分、监理单位、公司代表和职工代表等对竣工工程进行验收，确保工程保质保量，特别对基础工程、隐蔽工程、主要材料（钢筋、水泥、砖）等要严格验收，保证质量。
3. 形成监督机制
根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的规定，实行广泛的监督，包括职能部门监督、单位内部主动监督和社会监督等。房屋具有投资品和抵御通胀的性质，且投资规模大，容易滋生腐败和引起不公，尤其单位集资建房，即使出现了腐败行为,既难以发现，又缺乏有效制约措施。随着社会信息化和网络信息的快速发展，应充分发挥单位主动监督和社会监督的积极作用。把强化监督措施、疏通监督渠道的工作当作一件重要的事情做,建立一个由法律监督、组织监督、群众监督和社会舆论监督相互联系而构成的广泛的社会监督体系。
四、结论
单位集资建房是当前房地产多元发展和促进住房公平的重要举措。为推进单位集资建房健康稳定发展，必须在法律法规和宏观政策方面进一步完善，做到报建主题、条件、内容和流程明确。同时，企业自身必须做好集资建房项目管理，并建立广泛的社会监督，达到公正和公平的目的。
参考文献：
[1] 龚瑞鹏. R集资建房工程项目可行性研究[D]. 天津大学, 2010.
[2] 肖元真, 吴泉国, 马骥. 我国建筑业发展的前景预测和对策措施[J]. 经济纵刊, 2008, 2: 41-44.
浅析单位集资建房的主要问题与对策
作者：唐泽红
来源：《城市建设理论研究》2012年第31期
摘要：随着我国人民生活水平的不断提高和城市化进程不断加快，居民住房需求持续增加。单位集资建房作为房地产市场多元化发展的重要方面，还存在报建困难、房屋产权认定不清晰等问题。完善单位集资建房法律法规和宏观政策、夯实单位集资建房项目管理、形成广泛的监督机制和措施等三个举措是促进单位集资建房市场稳定健康发展的重要保障。 关键词：单位集资建房; 对策; 发展
Abstract: The people’s requirement of houses is increasing with the continuous improvement of the living standards and the accelerating process of urbanization. Institution raising funds to build houses is an important part to the diversified development of real estate, but there are still difficulties in the build apply and the property identification for institution raising funds to build houses.
Therefore, improving laws and regulations and macropolicy, strengthening the project management and forming supervision mechanism can guarantee the healthy and stable development for institution raising funds to build houses.
Key words: Institution raising funds to build houses, Countermeasure, Development 中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：
一、 概述
随着我国人民生活水平的不断提高和城市化进程不断加快，居民住房需求持续增加，尤其是我国一线城市北京、上海和广州等。由于土地供给限制等因素，在供需失衡的情况下，商品房价格快速上涨，导致中、低收入人群在住房成本支出方面承受巨大的压力。政府针对中低收入家庭的住房保障问题而出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这是国家为解决中低收入家庭的住房问题而出台的政策。此外，还有“限价房”、“经济适用房”等都是政府规范房地产市场和促进住房和谐的步骤。但面对现在高涨的房价，仍有很多居民无法承担购买商品房的经济负担。在这样的背景下，单位集资建房虽然可能带来若干不公平的现象，但是在房价高企的今天，能改善广大人民的住房条件是最为主要的，广大居民特别是中低收入者还存在着比较突出的买房难问题，而发展合作集资建房，让它在住房建设中占有一定比重，应是解决我国住房问题的一种可行的办法。并且，单位集资建房所能产生的不公平可以通过监管的措施来堵住漏洞[1-2]。
二、 单位集资建房现状与问题
作为经济适用房有益补充而存在的单位集资建房，在政府住房保障体制不完善的情况下得以继续存在。虽然建设部、监察部、国土资源部三部委联合下发了《关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房[2006]196号），但该通知第四条：“符合规定条件，经市、县人民政府批准进行集资合作建房的企业和单位，要严格执行《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发的通知》（建住房[2004]77号）和其他有关集资合作建房的规定。”通知并未明确要求党政机关以外的企事业单位停止集资建房，所以单位集资建房现象仍会继续存在。
于2007年发布的在国务院24号文件当中，最重要的就是对单位的集资合作建房做出了若干规定，指出单位集资合作建房纳入经济适用住房政策的范畴进行管理，即是两个方面：一个是要纳入经济适用住房的计划；第二，它的建筑标准、供应对象和产权关系等，都是按照经济适用住房政策和有关规定来执行
单位集资建房主要出现在大型企业和事业单位，以及部分政府职能机构。现有单位集资建房由于政策不明确，主要存在项目前期报建困难和项目竣工后办房产证困难；此外，在房产认定方面，是认定为经济适用房还是廉租房尚无明确规定。正是由于单位集资建房实际操作中还存在上述问题，使得单位集资建房的出路也有不确定性。
三、 单位集资建房问题的对策
政府层面完善单位集资建房政策和规章制度，企业自身按照相关规定，做好集资建房项目规划和管理，并建立监督制度和形成监督机制，是稳定推进单位集资建房和促进房地产多元健康发展的重要举措。
1. 完善单位集资建房法律法规和宏观政策
单位集资建房前期报建困难和竣工后房产证办理困难，以及房屋认定方面的问题主要体现在宏观政策和制度方面没有明确的指导意见和规定。为使地方职能部门和审批流程有据可依，必须制定完善的单位集资建房政策和制度，明确集资房建设最终必须遵循所在省、市有关政策规定。具体明确单位集资建房的主体和对象，确定报建流程；单位集资建房不是福利分房，是纳入经济适用住房政策的范畴进行管理。建立公开、民主、有效的单位集资建房、售房、管房的监督制约机制，依照国家有关法律、法规和政策，完善好集资人集资建房资格的审查内容和流程。通过宏观政策和制度的完善，达到“有法可依、有章可循”的目的。
2. 夯实单位集资建房项目管理
房地产商品具有投资品和抵御通胀的性质，房地产投资规模大、建设经营周期长、受自然因素以及社会、经济、行政、心理等因素的影响大，因此必须对房地产投资项目必须进行科学的决策。
在单位集资建房项目中，建房的主体是单位。第一，单位首先需要了解、收集、整理和熟悉国家房改的各项法律、法规和政策，建立住房政策档案管理制度，以此作为制定本单位住房管理制度的依据；并通过调查摸底或者通过职工代表大会讨论确定集资建房的意愿。第二，组建项目管理团队，展开前期可行性研究，并通过一定民主程序确定集资人。第三，展开项目前期设计和工程设计，并依法订立集资建房的书面协议。第四，对于建筑工程，实施公开设标、议标，业主与监理代表一起共同承担监察材料和工程质量，以及进度，确保工程质量和进度。第五，会同住房管理部分、监理单位、公司代表和职工代表等对竣工工程进行验收，确保工程保质保量，特别对基础工程、隐蔽工程、主要材料（钢筋、水泥、砖）等要严格验收，保证质量。
3. 形成监督机制
根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的规定，实行广泛的监督，包括职能部门监督、单位内部主动监督和社会监督等。房屋具有投资品和抵御通胀的性质，且投资规模大，容易滋生腐败和引起不公，尤其单位集资建房，即使出现了腐败行为,既难以发现，又缺乏有效制约措施。随着社会信息化和网络信息的快速发展，应充分发挥单位主动监督和社会监督的积极作用。把强化监督措施、疏通监督渠道的工作当作一件重要的事情做,建立一个由法律监督、组织监督、群众监督和社会舆论监督相互联系而构成的广泛的社会监督体系。
四、结论
单位集资建房是当前房地产多元发展和促进住房公平的重要举措。为推进单位集资建房健康稳定发展，必须在法律法规和宏观政策方面进一步完善，做到报建主题、条件、内容和流程明确。同时，企业自身必须做好集资建房项目管理，并建立广泛的社会监督，达到公正和公平的目的。
参考文献：
[1] 龚瑞鹏. R集资建房工程项目可行性研究[D]. 天津大学, 2010.
[2] 肖元真, 吴泉国, 马骥. 我国建筑业发展的前景预测和对策措施[J]. 经济纵刊, 2008, 2: 41-44.