霍华德田园城市理论下的未来旅游地产价值
演讲专家：许豫宏
录音整理：王 鹏
名人介绍：埃比尼泽•霍华德（Ebenezer Howard ，1850～1928）英国“田园旅游地产城市旅游地产”运动创始人，1850年 1月29日生于伦敦，1928年5月1日卒于韦林。当过职员、速记员、记者，曾在美国经营农场。他了解、同情贫苦市民的生活状况，针对当时大批农民流入城市旅游地产，造成城市旅游地产膨胀和生活条件恶化，于1898年出版《明日：一条通往真正改革的和平道路》一书，提出建设新型城市旅游地产的方案。
观点阐释：在西方百年城市旅游地产发展历史中，英国人埃比尼泽•霍华德是异常关键的人物，他的“田园旅游地产城市旅游地产”社会改革理论自1898年10月成书后成为影响全球城市旅游地产化进程的指导性思想。在他的改革理论中，城市旅游地产不再是一张无限摊大的钢筋水泥饼，而是被绿带环绕的无贫民窟无烟尘的小城市旅游地产群；城市旅游地产道路不再是拥挤不堪且毫无人性关怀的城区切片，而是林荫大道；城市旅游地产与乡村之间有便捷的穿越在田园旅游地产景致上的交通，城乡一体化，城市旅游地产与乡村之间不再有文明的差距。霍华德勾勒了一幅美好的图景，并在伦敦周边付诸实施。在其著作《明日：一条通向真正改革的和平道路》发表后的一百年里，其思想被包括中国在内的若干国家的若干个城市旅游地产学习效仿，田园旅游地产城市旅游地产也发展成一项世界性的运动，除了在英国伦敦郊区的莱奇沃斯（Letchworth）和韦林（Welwyn）两座田园旅游地产城市旅游地产实践外，在奥地利、澳大利亚、比利时、法国、德国、荷兰、波兰、俄罗斯、西班牙、美国、新加坡等都建设了“田园旅游地产城市旅游地产”或类似称呼的示范性城市旅游地产。在当今的城市旅游地产规划教科书中几乎无不介绍这本名著。
文说案例——《明日的田园旅游地产城市旅游地产》实践：霍华德描绘了一种和当时污染严重的工业城市旅游地产截然不同的图景：一个占地12000英亩（48平方公里）、人口为58000人的中心城市旅游地产，统领着周围若干面积在6000英亩（24平方公里）人口为32000人的小卫星城，共同构成一个由农业带连接起来的面积为66000英亩（264平方公里）总人口在250000的田园旅游地产城
市旅游地产群。在霍华德设想的田园旅游地产城市旅游地产中，有6条壮丽的林荫大道（boulevards），每条宽120英尺（36米），从中心通向四周，将城市旅游地产划分成6个相等的分区。中心是一块5.5英亩（约22260平方米）的圆形空间，布置成一个灌溉良好的美丽花园；花园的四周围绕着用地宽敞的大型公共建筑——市政厅、音乐演讲大厅、剧院、图书馆、展览馆、画廊和医院。环绕中央公园（不包括被林荫大道穿过的部分）是一个面向公园的宽敞的玻璃连拱街廊，叫做“水晶宫”（Crystal Palace）。这是居民在雨天最爱去的地方之一。晶莹透亮的街廊建筑物中的信息近在咫尺，即使在最恶劣的天气也能吸引居民来到中央公园(Central Park)。工厂的产品在这里陈设出售，可供顾客尽情精心挑选。水晶宫的容量比购物活动所需的空间要大得多。他的绝大部分是作为“冬季花园”（Winter Garden），整个水晶宫构成一个最有魅力的永久性街廊式展会，它的环形布局使它能接近每一个城市旅游地产居民，最远的居民也在离这里600米以内。出水晶宫向城外走，跨过五号大街（Fifth Avence），它和城内所有道路一样植有成行的树木，沿着这条大街面向水晶宫，是一圈非常好的住宅，每所住宅都有宽敞的用地；继续前进，可以看到大多数住宅或者以同心圆的方式面向各条大街（avenues，环路都称为大街）或者面向林荫大道和向城市旅游地产中心汇聚的道路。城市旅游地产内有5500块住宅建筑用地，平均面积约为250平方米，住宅与住宅的组群的装饰重点一般都沿着街道线或者适当退后街道线，建筑设计手法千变万化，市政当局对此实行严格控制，既严格规定必要的卫生标准，又鼓励独具匠心充分反映各人的兴趣和爱好。再向城外，是宏伟大街（Grand Avenue），这条大街正如其名称般宽阔，宽度为420英尺（126米），为一条长达3英里（约4800米）的带形绿地，将中央公园外围的城市旅游地产地区划分为两条环带。它实际上构成了一个115英亩（约0.5平方公里）的公园，这个公园与最远的居民相距也只有200米左右，在这条壮丽的大道上有6所公立学校，每所占地4英亩（约16000平方米），设有游戏场和花园。大道的其他位置可供各种宗教信仰的居民建设各种派别的教堂，其建设费和维护费来自各派信徒和支持者筹集的资金。在霍华德田园旅游地产城市旅游地产的规划图中还可以看到，面临宏伟大街的房屋并没有顺着总图确定的同心圆布置（见图），而是按照月形布置，这样既曾加了临街线的长度，又能使已经十分壮丽的宏伟大街在视觉上更显得宽阔。
在城市旅游地产的外围是工厂、仓库、牛奶房、市场、煤场、木材场等，他们都靠近围绕城市旅游地产的轨道交通线网络，这种布局使得各种货物能够直接从仓库、车间装上货车，经由铁路运往远处的市场或者把货物直接从货车卸入仓库或工厂。这不仅大大节省了包装运输的费用，尽可能减少破损，而且由于减少了城市旅游地产道路上的交通量，从而明显地减少了道路的维护费。在田园旅游地产城市旅游地产中严格控制了烟尘的危害。当然这不是霍华德田园旅游地产城市旅游地产改革的全部内容，在其著作中，霍华德对实现田园旅游地产城市旅游地产的社会制度如行政管理、企业发展、收入与分配等有十分详细的改革建议。在其著作中，霍华德想的显然不是少数人的利益，更不是个人的利益，霍华德针对当时英国大城市旅游地产所面临的问题，提出了用逐步实现土地社区所有制替代私有制，建设城乡一体化的新社会，在田园旅游地产城市旅游地产的规划理念中，林荫大道的1/2以及街道的1/3即是属于土地社区所有的公园性质。田园旅游地产城市旅游地产本身也即是建立在“永久性农业生产地带环绕”基础上的小城市旅游地产，从霍华德设想的规划图中我们就能想象到，40英尺（12米）宽的乡村道路两侧是大农田、森林、果园、农学院以及各种慈善机构，这不正是时下我们正在大力探讨的“低碳、人居城市旅游地产”的模本吗？霍华德于1899年组织田园旅游地产城市旅游地产协会，宣传他的主张。1903年组织“田园旅游地产城市旅游地产有限公司”，筹措资金，在距伦敦56公里的地方购置土地，建立了第一座田园旅游地产城市旅游地产──莱奇沃思（Letchworth）。1920年又在距伦敦西北约36公里的韦林（Welwyn）开始建设第二座田园旅游地产城市旅游地产。田园旅游地产城市旅游地产的建立引起社会的重视，欧洲各地纷纷效法。 行业看点：霍华德针对现代社会出现的城市旅游地产问题，提出带有先驱性的规划思想；城市旅游地产规模、布局结构、人口密度、绿带等城市旅游地产规划问题，提出一系列独创性的见解，是一个比较完整的城市旅游地产规划思想体系。田园旅游地产城市旅游地产理论对现代城市旅游地产规划思想起了重要的启蒙作用，对后来出现的一些城市旅游地产规划理论，如“有机疏散”论、卫星城镇的理论颇有影响。40年代以后，在一些重要的城市旅游地产规划方案和城市旅游地产规划法规中也反映了霍华德的思想。尽管“田园旅游地产城市旅游地产运动”使霍华德饮誉全球，他的终生职业依然是一个普通的速记员。而他的思想，
正如其著作在1946年版的序言中所说的：“在读着本书时要注意，我们正在研究的是一张近50年的蓝图。令人惊讶的不是它的边缘已经褪色，而是它的中心依然清晰、醒目”。现在距离1946年又过去了64年，中国不合理的城乡结构却在愈演愈烈，人们的基本观念也没有大的变化，交通大发展的同时却强烈缺乏对生态、人本的关怀，在这现实面前，霍华德的田园旅游地产城市旅游地产改革，难道不依然是极有价值的改革思想吗？正如城市旅游地产规划理论家芒福德提到，新生代技术的人类文明社会，将向始生代技术（农业社会阶段）的生态传统回归。在中国，2009年底，成都市提出了建设“世界现代田园旅游地产城市旅游地产”的发展目标，在成都平原传统农业文明的基础上，建设城乡一体的现代休闲都市。哪怕在成都没有提出“田园旅游地产城市旅游地产”概念时，走在成都的城乡道路上，已然处处皆可看到田园旅游地产城市旅游地产的雏形：建筑物的屋顶绿化、道路绿荫„„
案例解读——长春《大新京都市计划》：“田园旅游地产城市旅游地产”在中国的实践，实际早在民国时代就开始了，在长春、青岛等半殖民城市旅游地产的规划历史上，深深烙印了霍华德的规划印记。长春的《大新京都市计划》是最典型的例子。长春《大新京都市计划》由日本城市旅游地产规划专家设计，参考了19世纪巴黎改造规划、霍华德的“田园旅游地产城市旅游地产”理论。在规划中，道路系统采用直角交叉与方格状结合，设置环岛广场，加宽道路设计，绿化带结合公园形成绿化系统。由于日本大力实施绿化。1934年新京整个城区已几乎全部掩映在绿海之中，因而获得“城市旅游地产山林”和“森林之都”的美称。到1942年时，长春人均占有绿地2272平方米，超过华盛顿1倍，是日本大城市旅游地产人均绿地面积的5倍，为世界大城市旅游地产之冠，根据《大新京都市计划》的规划，行政中心位于安民广场至顺天广场的顺天大街（今长春市新民大街）一带。这里建设满洲国新帝宫、国务院及政府各部。城市旅游地产中心位于大同广场，周围建有满洲中央银行、满洲电信电话株式会社、国都建设局、首都警察厅。文教区设于南岭及协和广场，建设亚洲最大的动植物园和综合体育中心。社交中心规划在盛京大路与和平大路。铁路在市区内采用地下通行，交通中心为新京驿和南新京驿，规划为大型的国际中心车站。新京的干道网采用放射状、环状与方格状结合的多心形式，重要路口都设置了广场，如直径300米的大同广场、
直径244米的安民广场。道路按不同功能分为主干道（宽26-60米）、次干道（宽10-18米）和辅道（宽4-5米）。干道由绿化带分割为汽车道、公共汽车道、马车及自行车道，两旁为人行道。路旁建筑不得超过23米，办公楼和大型商业建筑要从道路界限后退10至15米。规划建设120公里的环城地铁和有轨电车道路，以及环城高速公路。主要街道的照明和电讯线路采用地下管线。按照《大新京都市计划》，新京的公共建筑用地（包括帝宫、机关、道路、公园、运动场）为47平方公里，居住、商业、工业用地为53平方公里。1940年时，新京人口已经突破了预定的50万，国都建设局在1941年对原规划进行修改，将市区面积扩大到160平方公里，取消帝宫保留地，在环城绿化带以外建设卫星城，规划人均用地200平方米。由于战争的影响，《大新京都市计划》并未完全实现。尽管为长春带来霍华德思想的是殖民者，但财富却留给了这座城市旅游地产。如今长春人依然在享用“田园旅游地产城市旅游地产”思想带给长春的生态人居环境，徜徉在南湖公园周边的大路上，所感受到的，我想绝不仅仅是那花木茂盛的林荫道路了，而真真实实的是一位英国小人物的部分社会改革思想，在这座远离其家乡8000多公里城市旅游地产的再生。
霍华德田园城市理论下的未来旅游地产价值
演讲专家：许豫宏
录音整理：王 鹏
名人介绍：埃比尼泽•霍华德（Ebenezer Howard ，1850～1928）英国“田园旅游地产城市旅游地产”运动创始人，1850年 1月29日生于伦敦，1928年5月1日卒于韦林。当过职员、速记员、记者，曾在美国经营农场。他了解、同情贫苦市民的生活状况，针对当时大批农民流入城市旅游地产，造成城市旅游地产膨胀和生活条件恶化，于1898年出版《明日：一条通往真正改革的和平道路》一书，提出建设新型城市旅游地产的方案。
观点阐释：在西方百年城市旅游地产发展历史中，英国人埃比尼泽•霍华德是异常关键的人物，他的“田园旅游地产城市旅游地产”社会改革理论自1898年10月成书后成为影响全球城市旅游地产化进程的指导性思想。在他的改革理论中，城市旅游地产不再是一张无限摊大的钢筋水泥饼，而是被绿带环绕的无贫民窟无烟尘的小城市旅游地产群；城市旅游地产道路不再是拥挤不堪且毫无人性关怀的城区切片，而是林荫大道；城市旅游地产与乡村之间有便捷的穿越在田园旅游地产景致上的交通，城乡一体化，城市旅游地产与乡村之间不再有文明的差距。霍华德勾勒了一幅美好的图景，并在伦敦周边付诸实施。在其著作《明日：一条通向真正改革的和平道路》发表后的一百年里，其思想被包括中国在内的若干国家的若干个城市旅游地产学习效仿，田园旅游地产城市旅游地产也发展成一项世界性的运动，除了在英国伦敦郊区的莱奇沃斯（Letchworth）和韦林（Welwyn）两座田园旅游地产城市旅游地产实践外，在奥地利、澳大利亚、比利时、法国、德国、荷兰、波兰、俄罗斯、西班牙、美国、新加坡等都建设了“田园旅游地产城市旅游地产”或类似称呼的示范性城市旅游地产。在当今的城市旅游地产规划教科书中几乎无不介绍这本名著。
文说案例——《明日的田园旅游地产城市旅游地产》实践：霍华德描绘了一种和当时污染严重的工业城市旅游地产截然不同的图景：一个占地12000英亩（48平方公里）、人口为58000人的中心城市旅游地产，统领着周围若干面积在6000英亩（24平方公里）人口为32000人的小卫星城，共同构成一个由农业带连接起来的面积为66000英亩（264平方公里）总人口在250000的田园旅游地产城
市旅游地产群。在霍华德设想的田园旅游地产城市旅游地产中，有6条壮丽的林荫大道（boulevards），每条宽120英尺（36米），从中心通向四周，将城市旅游地产划分成6个相等的分区。中心是一块5.5英亩（约22260平方米）的圆形空间，布置成一个灌溉良好的美丽花园；花园的四周围绕着用地宽敞的大型公共建筑——市政厅、音乐演讲大厅、剧院、图书馆、展览馆、画廊和医院。环绕中央公园（不包括被林荫大道穿过的部分）是一个面向公园的宽敞的玻璃连拱街廊，叫做“水晶宫”（Crystal Palace）。这是居民在雨天最爱去的地方之一。晶莹透亮的街廊建筑物中的信息近在咫尺，即使在最恶劣的天气也能吸引居民来到中央公园(Central Park)。工厂的产品在这里陈设出售，可供顾客尽情精心挑选。水晶宫的容量比购物活动所需的空间要大得多。他的绝大部分是作为“冬季花园”（Winter Garden），整个水晶宫构成一个最有魅力的永久性街廊式展会，它的环形布局使它能接近每一个城市旅游地产居民，最远的居民也在离这里600米以内。出水晶宫向城外走，跨过五号大街（Fifth Avence），它和城内所有道路一样植有成行的树木，沿着这条大街面向水晶宫，是一圈非常好的住宅，每所住宅都有宽敞的用地；继续前进，可以看到大多数住宅或者以同心圆的方式面向各条大街（avenues，环路都称为大街）或者面向林荫大道和向城市旅游地产中心汇聚的道路。城市旅游地产内有5500块住宅建筑用地，平均面积约为250平方米，住宅与住宅的组群的装饰重点一般都沿着街道线或者适当退后街道线，建筑设计手法千变万化，市政当局对此实行严格控制，既严格规定必要的卫生标准，又鼓励独具匠心充分反映各人的兴趣和爱好。再向城外，是宏伟大街（Grand Avenue），这条大街正如其名称般宽阔，宽度为420英尺（126米），为一条长达3英里（约4800米）的带形绿地，将中央公园外围的城市旅游地产地区划分为两条环带。它实际上构成了一个115英亩（约0.5平方公里）的公园，这个公园与最远的居民相距也只有200米左右，在这条壮丽的大道上有6所公立学校，每所占地4英亩（约16000平方米），设有游戏场和花园。大道的其他位置可供各种宗教信仰的居民建设各种派别的教堂，其建设费和维护费来自各派信徒和支持者筹集的资金。在霍华德田园旅游地产城市旅游地产的规划图中还可以看到，面临宏伟大街的房屋并没有顺着总图确定的同心圆布置（见图），而是按照月形布置，这样既曾加了临街线的长度，又能使已经十分壮丽的宏伟大街在视觉上更显得宽阔。
在城市旅游地产的外围是工厂、仓库、牛奶房、市场、煤场、木材场等，他们都靠近围绕城市旅游地产的轨道交通线网络，这种布局使得各种货物能够直接从仓库、车间装上货车，经由铁路运往远处的市场或者把货物直接从货车卸入仓库或工厂。这不仅大大节省了包装运输的费用，尽可能减少破损，而且由于减少了城市旅游地产道路上的交通量，从而明显地减少了道路的维护费。在田园旅游地产城市旅游地产中严格控制了烟尘的危害。当然这不是霍华德田园旅游地产城市旅游地产改革的全部内容，在其著作中，霍华德对实现田园旅游地产城市旅游地产的社会制度如行政管理、企业发展、收入与分配等有十分详细的改革建议。在其著作中，霍华德想的显然不是少数人的利益，更不是个人的利益，霍华德针对当时英国大城市旅游地产所面临的问题，提出了用逐步实现土地社区所有制替代私有制，建设城乡一体化的新社会，在田园旅游地产城市旅游地产的规划理念中，林荫大道的1/2以及街道的1/3即是属于土地社区所有的公园性质。田园旅游地产城市旅游地产本身也即是建立在“永久性农业生产地带环绕”基础上的小城市旅游地产，从霍华德设想的规划图中我们就能想象到，40英尺（12米）宽的乡村道路两侧是大农田、森林、果园、农学院以及各种慈善机构，这不正是时下我们正在大力探讨的“低碳、人居城市旅游地产”的模本吗？霍华德于1899年组织田园旅游地产城市旅游地产协会，宣传他的主张。1903年组织“田园旅游地产城市旅游地产有限公司”，筹措资金，在距伦敦56公里的地方购置土地，建立了第一座田园旅游地产城市旅游地产──莱奇沃思（Letchworth）。1920年又在距伦敦西北约36公里的韦林（Welwyn）开始建设第二座田园旅游地产城市旅游地产。田园旅游地产城市旅游地产的建立引起社会的重视，欧洲各地纷纷效法。 行业看点：霍华德针对现代社会出现的城市旅游地产问题，提出带有先驱性的规划思想；城市旅游地产规模、布局结构、人口密度、绿带等城市旅游地产规划问题，提出一系列独创性的见解，是一个比较完整的城市旅游地产规划思想体系。田园旅游地产城市旅游地产理论对现代城市旅游地产规划思想起了重要的启蒙作用，对后来出现的一些城市旅游地产规划理论，如“有机疏散”论、卫星城镇的理论颇有影响。40年代以后，在一些重要的城市旅游地产规划方案和城市旅游地产规划法规中也反映了霍华德的思想。尽管“田园旅游地产城市旅游地产运动”使霍华德饮誉全球，他的终生职业依然是一个普通的速记员。而他的思想，
正如其著作在1946年版的序言中所说的：“在读着本书时要注意，我们正在研究的是一张近50年的蓝图。令人惊讶的不是它的边缘已经褪色，而是它的中心依然清晰、醒目”。现在距离1946年又过去了64年，中国不合理的城乡结构却在愈演愈烈，人们的基本观念也没有大的变化，交通大发展的同时却强烈缺乏对生态、人本的关怀，在这现实面前，霍华德的田园旅游地产城市旅游地产改革，难道不依然是极有价值的改革思想吗？正如城市旅游地产规划理论家芒福德提到，新生代技术的人类文明社会，将向始生代技术（农业社会阶段）的生态传统回归。在中国，2009年底，成都市提出了建设“世界现代田园旅游地产城市旅游地产”的发展目标，在成都平原传统农业文明的基础上，建设城乡一体的现代休闲都市。哪怕在成都没有提出“田园旅游地产城市旅游地产”概念时，走在成都的城乡道路上，已然处处皆可看到田园旅游地产城市旅游地产的雏形：建筑物的屋顶绿化、道路绿荫„„
案例解读——长春《大新京都市计划》：“田园旅游地产城市旅游地产”在中国的实践，实际早在民国时代就开始了，在长春、青岛等半殖民城市旅游地产的规划历史上，深深烙印了霍华德的规划印记。长春的《大新京都市计划》是最典型的例子。长春《大新京都市计划》由日本城市旅游地产规划专家设计，参考了19世纪巴黎改造规划、霍华德的“田园旅游地产城市旅游地产”理论。在规划中，道路系统采用直角交叉与方格状结合，设置环岛广场，加宽道路设计，绿化带结合公园形成绿化系统。由于日本大力实施绿化。1934年新京整个城区已几乎全部掩映在绿海之中，因而获得“城市旅游地产山林”和“森林之都”的美称。到1942年时，长春人均占有绿地2272平方米，超过华盛顿1倍，是日本大城市旅游地产人均绿地面积的5倍，为世界大城市旅游地产之冠，根据《大新京都市计划》的规划，行政中心位于安民广场至顺天广场的顺天大街（今长春市新民大街）一带。这里建设满洲国新帝宫、国务院及政府各部。城市旅游地产中心位于大同广场，周围建有满洲中央银行、满洲电信电话株式会社、国都建设局、首都警察厅。文教区设于南岭及协和广场，建设亚洲最大的动植物园和综合体育中心。社交中心规划在盛京大路与和平大路。铁路在市区内采用地下通行，交通中心为新京驿和南新京驿，规划为大型的国际中心车站。新京的干道网采用放射状、环状与方格状结合的多心形式，重要路口都设置了广场，如直径300米的大同广场、
直径244米的安民广场。道路按不同功能分为主干道（宽26-60米）、次干道（宽10-18米）和辅道（宽4-5米）。干道由绿化带分割为汽车道、公共汽车道、马车及自行车道，两旁为人行道。路旁建筑不得超过23米，办公楼和大型商业建筑要从道路界限后退10至15米。规划建设120公里的环城地铁和有轨电车道路，以及环城高速公路。主要街道的照明和电讯线路采用地下管线。按照《大新京都市计划》，新京的公共建筑用地（包括帝宫、机关、道路、公园、运动场）为47平方公里，居住、商业、工业用地为53平方公里。1940年时，新京人口已经突破了预定的50万，国都建设局在1941年对原规划进行修改，将市区面积扩大到160平方公里，取消帝宫保留地，在环城绿化带以外建设卫星城，规划人均用地200平方米。由于战争的影响，《大新京都市计划》并未完全实现。尽管为长春带来霍华德思想的是殖民者，但财富却留给了这座城市旅游地产。如今长春人依然在享用“田园旅游地产城市旅游地产”思想带给长春的生态人居环境，徜徉在南湖公园周边的大路上，所感受到的，我想绝不仅仅是那花木茂盛的林荫道路了，而真真实实的是一位英国小人物的部分社会改革思想，在这座远离其家乡8000多公里城市旅游地产的再生。