The Certified Tax Agents 涉税鉴证
C、D。其中A栋取得收入8732.36万B栋取得收入18522.46万元，扣除成本项目合计21306.85万元；C栋取得收入24044.58万元，扣除成本项目合计17213.29万元；D栋取得收入26156.44不考虑普通住宅优惠政策因素，该企业从整个项目来看，该企业总共取得转让房地产收入77455.84万元，允许扣除成本总额61418.80万元，项目整体收益为16037.04万元，扣除土地增值税6115.24万元，开发商毛利为9921.80万元（未考虑企业所得税因素）。开发商的回报率不到16.15%，利润水平相对合理，土地增值税起到了良好的调节作用。
3.土地增值税设置针对性强，仅就土地及地上不动产转让收入征税，限制领域非常明确。在当前的税制改革形势下，房地产调控尚处在不稳定状态，土地增值税依然是增加地方财政收入、抑最合法、最有效的税种之一，所以税务部门征收土地增值税的任务依然比较艰增值税的市场经济调控功能。
（二）改变土地增值税会推高房价的观念。我国商品房销售价格的上升主要分成四个阶段：1988年~1993年属于持续上升阶段，商品房销售价格从1988年的23.21%提高到1993年的降阶段，商品房价格至1999年下降了0.47%；1999年~2005年属于恢复性增19.46%。2005年~2010年属于商品房价格疯狂上涨阶段。但是土地增值税自1994年开征以来，税款征收相对疲弱，一直到2007年，商品房价格升降并未受到该税种开征的任何影响。2007年以后，随着房地产价格的持续攀升，土
地增值税被提上议事日程，土地增值税（三）改变税收征管中重房地产行业企业所得税轻土地增值税的观念。土地增值税属于地方性收入，市、区各占50%，企业所得税是中央和地方共享税，基层税务部门对企业所得税的重视程度思维定势对房地产企业的税收管理也产越是业务单一，土地增值税在房地产企业各税种中所占的比重越大，税务部门可以与企业所得税进行比较中，判断出清算中的土地增值税可能存在的问题。
仍以上述房地产开发企业的项目为例，该企业共取得转让房地产收入77455.84万元，允许扣除成本总额61418.80万元（假设土地增值税房地产开发成本加计30%的数额正好与企业所得税扣除数额差异相当），则该企业当年利润总额应为9921.80万元，企业值税则需缴纳6115.24万元。
二、强化土地增值税执行力，实现（一）税务部门要加强对土地增值税法规文件的规范化理解，正确理解行政法中税法与相关法律的关系，正确理解法律、行政法规和地方性法规、部门规章的关系，理顺上位法与下位法的关
针对土增税情况复杂、征收难度大、廉政风险大等实际情况，制定规范的管理制度，建立健全监督制约机制，明确和规范相关管理人的责任，切实增强税务干部依法行政意识、廉政风险意识和廉洁执法意识。
（三）税务部门要对土地增值税清算资料进行规范整理。税务部门要求纳税人提供清算资料主要是考虑税收及财会资料，但是鉴于土地增值税清算成本确性，与开发商开发项目建筑面积有直接关系，所以建议加强对房地产开发商等数据资料的审核，以整体反应开发商开发项目的产权情况及实际建造面积的情况，确保成本分摊率计算的准确性。
三、强化土地增值税执行力，建立综合协调的业务网络平台
土地增值税征收涉及的业务异常广泛，需要加强各相关部门的业务沟通与交流，比如土地出让涉及国土部门业务；产权确认涉及建委及测绘部门业务；不动产市场价格评估涉及评估知识和业务；清算审核涉及税务师事务所业务。凡此种种，都要求土地增值税征收管理人员必须具备综合的业务知识和能力，要加强沟通协调，与相关部门建立完整的数据链，形成网络管理平台，有助于土地增值税管理的严谨与规范，减少税款的流失，促进房地产企业健康稳定的发展。
为进一步做好土地增值税清算工部门专家对土地增值税清算人员进行业务培训和交流，建立联系以便随时请教；二是建立数据共享系统，便于查阅，以确保数据的完整性和严密性；三是加强尤其是测绘、建筑、权属等相关知识的培训，提高“土地增值税清算鉴证报告”的审核质量。
作者单位：北京市海淀区地方税务局
（责任编辑：赵成刚）
29
元，扣除成本项目合计8586.47万元；的调控作用日益明显。
万元，扣除成本项目合计14312.19万元。中央占60%，市、区各占20%。目前看来，合计要缴纳土地增值税6115.24万元。及征收力度都远大于土地增值税，这种
生影响。实质上，对房地产企业而言，扣除率的计算直接影响到税款计算的准
就应该予以高度重视。在日常评估中，的大产权证、测绘部门出具的测绘报告
制房地产发展“剑走偏锋”的最合理、所得税只需缴纳2480.45万元，土地增
巨，加强这一认识，可以有效强化土地“三大规范”
系，尽最大可能规避执法风险。例如：作，建议应加强以下工作：一是请相关地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的法律效力要高于
29.84%；1993年~1999年属于持续下《国家税务总局关于房地产开发企业土
长阶段，商品房价格至2005年上升至《国家税务总局关于土地增值税清算有
的法律效力。
（二）税务部门要规范土地增值税清算管理工作质效，强化执法风险和廉政风险防范。土地增值税清算主要由税务中介出具报告，税务机关审核确认。
关问题的通知》（国税函[2010]220号）对税务师事务所税收政策、财会业务，
The Certified Tax Agents 涉税鉴证
C、D。其中A栋取得收入8732.36万B栋取得收入18522.46万元，扣除成本项目合计21306.85万元；C栋取得收入24044.58万元，扣除成本项目合计17213.29万元；D栋取得收入26156.44不考虑普通住宅优惠政策因素，该企业从整个项目来看，该企业总共取得转让房地产收入77455.84万元，允许扣除成本总额61418.80万元，项目整体收益为16037.04万元，扣除土地增值税6115.24万元，开发商毛利为9921.80万元（未考虑企业所得税因素）。开发商的回报率不到16.15%，利润水平相对合理，土地增值税起到了良好的调节作用。
3.土地增值税设置针对性强，仅就土地及地上不动产转让收入征税，限制领域非常明确。在当前的税制改革形势下，房地产调控尚处在不稳定状态，土地增值税依然是增加地方财政收入、抑最合法、最有效的税种之一，所以税务部门征收土地增值税的任务依然比较艰增值税的市场经济调控功能。
（二）改变土地增值税会推高房价的观念。我国商品房销售价格的上升主要分成四个阶段：1988年~1993年属于持续上升阶段，商品房销售价格从1988年的23.21%提高到1993年的降阶段，商品房价格至1999年下降了0.47%；1999年~2005年属于恢复性增19.46%。2005年~2010年属于商品房价格疯狂上涨阶段。但是土地增值税自1994年开征以来，税款征收相对疲弱，一直到2007年，商品房价格升降并未受到该税种开征的任何影响。2007年以后，随着房地产价格的持续攀升，土
地增值税被提上议事日程，土地增值税（三）改变税收征管中重房地产行业企业所得税轻土地增值税的观念。土地增值税属于地方性收入，市、区各占50%，企业所得税是中央和地方共享税，基层税务部门对企业所得税的重视程度思维定势对房地产企业的税收管理也产越是业务单一，土地增值税在房地产企业各税种中所占的比重越大，税务部门可以与企业所得税进行比较中，判断出清算中的土地增值税可能存在的问题。
仍以上述房地产开发企业的项目为例，该企业共取得转让房地产收入77455.84万元，允许扣除成本总额61418.80万元（假设土地增值税房地产开发成本加计30%的数额正好与企业所得税扣除数额差异相当），则该企业当年利润总额应为9921.80万元，企业值税则需缴纳6115.24万元。
二、强化土地增值税执行力，实现（一）税务部门要加强对土地增值税法规文件的规范化理解，正确理解行政法中税法与相关法律的关系，正确理解法律、行政法规和地方性法规、部门规章的关系，理顺上位法与下位法的关
针对土增税情况复杂、征收难度大、廉政风险大等实际情况，制定规范的管理制度，建立健全监督制约机制，明确和规范相关管理人的责任，切实增强税务干部依法行政意识、廉政风险意识和廉洁执法意识。
（三）税务部门要对土地增值税清算资料进行规范整理。税务部门要求纳税人提供清算资料主要是考虑税收及财会资料，但是鉴于土地增值税清算成本确性，与开发商开发项目建筑面积有直接关系，所以建议加强对房地产开发商等数据资料的审核，以整体反应开发商开发项目的产权情况及实际建造面积的情况，确保成本分摊率计算的准确性。
三、强化土地增值税执行力，建立综合协调的业务网络平台
土地增值税征收涉及的业务异常广泛，需要加强各相关部门的业务沟通与交流，比如土地出让涉及国土部门业务；产权确认涉及建委及测绘部门业务；不动产市场价格评估涉及评估知识和业务；清算审核涉及税务师事务所业务。凡此种种，都要求土地增值税征收管理人员必须具备综合的业务知识和能力，要加强沟通协调，与相关部门建立完整的数据链，形成网络管理平台，有助于土地增值税管理的严谨与规范，减少税款的流失，促进房地产企业健康稳定的发展。
为进一步做好土地增值税清算工部门专家对土地增值税清算人员进行业务培训和交流，建立联系以便随时请教；二是建立数据共享系统，便于查阅，以确保数据的完整性和严密性；三是加强尤其是测绘、建筑、权属等相关知识的培训，提高“土地增值税清算鉴证报告”的审核质量。
作者单位：北京市海淀区地方税务局
（责任编辑：赵成刚）
29
元，扣除成本项目合计8586.47万元；的调控作用日益明显。
万元，扣除成本项目合计14312.19万元。中央占60%，市、区各占20%。目前看来，合计要缴纳土地增值税6115.24万元。及征收力度都远大于土地增值税，这种
生影响。实质上，对房地产企业而言，扣除率的计算直接影响到税款计算的准
就应该予以高度重视。在日常评估中，的大产权证、测绘部门出具的测绘报告
制房地产发展“剑走偏锋”的最合理、所得税只需缴纳2480.45万元，土地增
巨，加强这一认识，可以有效强化土地“三大规范”
系，尽最大可能规避执法风险。例如：作，建议应加强以下工作：一是请相关地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的法律效力要高于
29.84%；1993年~1999年属于持续下《国家税务总局关于房地产开发企业土
长阶段，商品房价格至2005年上升至《国家税务总局关于土地增值税清算有
的法律效力。
（二）税务部门要规范土地增值税清算管理工作质效，强化执法风险和廉政风险防范。土地增值税清算主要由税务中介出具报告，税务机关审核确认。
关问题的通知》（国税函[2010]220号）对税务师事务所税收政策、财会业务，