《建筑工程评估》
课程设计
指导老师：
学生班级：
姓 名：
学 号：
编制日期：
山东工商学院
一、 条件
1、 工程设计室内外高差为600mm。
2、 砌体：机制红砖，M5混合砂浆砌筑，砖基础M5水泥砂浆砌筑。 3、 内墙面做法：14厚1:3水泥沙浆，2厚水泥石灰浆罩面。
4、 天棚做法：素水泥浆一道，7厚水泥石灰砂浆1：0.3：3,3厚纸筋石灰浆。 5、 一层地面：60厚C10混凝土垫层；20厚水泥砂浆。二层楼面：20厚水泥砂浆。
6、 屋面坡度i=0.02，屋面做法：20厚水泥砂浆找平，现浇1:6水泥焦渣找坡，60厚水泥石板保温
层，20厚水泥砂浆找平，3厚APP防水卷材。
7、 20厚水泥砂浆粉楼梯，现浇阳台，型钢栏杆普通调和漆。 8、 楼梯塑料扶手，型钢栏杆，普通调和漆。
9、 YKB图纸工程量16.5m3，运距5km，不考虑钢筋。
二、计算内容及要求
1、土方工程量计算。（掌握场地平整、人工挖土的区别和各自的计算方法）。
2、砌筑工程量计算。（包括砖砌基础、砖砌墙、砖砌柱基和砖柱；其他砌体所砌的墙、柱、基础等） 3、钢筋混凝土工程量计算。（包括现浇混凝土工程的柱、梁、板、及其他特殊部件的模板工程量计算，现浇混凝土工程量计算，钢筋工程量计算）。
4、楼地面工程量计算。（包括地面垫层、楼地面面层、找平层工程量计算。）。
5、装饰工程量计算（包括内、外墙、天棚、独立柱、阳台、楼梯、挑檐、雨蓬、零星工程、和各种装饰线条工程量的计算）
6、门窗工程量计算（按门窗洞口面积计算）
三、图纸
四、工程量计算清单
五、建筑物的功能评价
1、主因素体系
可归纳为交易因素、期日因素、区位状况因素、权益状况因素和实物状况因素。其中:
区位状况(也称区域因素)主要包括:繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备程度(指评估对象以外的部分)、临路状况等。
权益状况是指对房地产有影响的房地产权益因素的状况，主要内容包括占用土地的使用性质(划拨还是出让)、土地使用年限、规划限制条件以及房地产设置的出租、抵押等他项权利。
实物状况主要包括:建筑结构、建筑规模、建筑格式(层高、开间、层次)、附属设施设备、装修、朝向、平面布置及成新状况等。
在现行市场法评估操作中，一般把权益状况和实物状况归结为个别因素。 2、因子体系
因子体系是指建立在主因素体系下，并对房地产价值影响明显的功能评价指标。用途不同的房地产，因子的体系也不同(由于交易情况、期日因素影响较为单一，所以下文不对其因子进行分析)。如: (1)商业房地产
区位状况包括临街状况、繁华度、交通、环境等因子。
个别状况包括建筑格式〔分开间、层高、层次等)、平面布局、装修、面积规模、设施等因子。 (2)住宅房地产
区位状况包括交通条件、生活服务设施、教育医疗配套设施、环境质量等因子; 个别状况包括建筑格式、装修、设施设备与朝向等因子。 (二)主因素和因子的重要性系数确定
上述已分析了影响建筑价值的主要功能因素，但由于不同的功能因素对房地产价值的影响不同，既是相同的功能因素对不同的房地产(包括不同地段、不同用途的房地产)的价值影响也不同。所以客观合理评定房地产的价值，不仅仅要对影响房地产价值的功能因素、因子进行分析，而且要对各因素、因子的影响程度进行分析，即确定功能指标重要性权数。
由于在市场法评估中，对上述四个主因素的比较是分别单独进行的，既四个主因素对房地产的价值影响是各自独立的，所以在确定市场法评估中的修正系数不对四个主因素赋予权重，只是在分析比较因子对主因素影响程度上进行功能重要性权数的确定。
参照建筑功能评价方法，因子重要性权数的确定方法有:强制打分法(0-1评分法或0-4评分法)、多比例评分法、逻辑评分法、环比评分法。
以上确定重要性权数方法各有优缺点。鉴于篇幅关系，这里对各种方法的原理不再进行叙述。在评估实务中，多比例评分法比较简单易行。多比例评分法是将各功能要素一一对比，并根据对比后的重要程度，按(0, 10)，(1，9)，(2, 8)，(3, 7)，(4, 6), (5, 5)六种比例来评定重要性权数。
(三)功能评价方法在比较法评估中运用的步骤
下面仅就市场法中区位因素修正系数的确定步骤，来进行说明: 第一步:确定影响区位因素的因子
假设评估专业人员经分析后认为影响区位因素的主要因子为:繁华度、临街状况、交通和环境四个。 第二步:选择功能评价方法
这里我们选用多比例评分法(即采取上述六种比例对各因子之间相对的重要性进行比较)。 第三步:确定权重系数
经一一比较各因子的重要性，越重要评分越高，然后取该因子的合计得分占总分的比例作为该因子的权重系数。
第四步:确定各参照案例与评估对象之间关于各个因子的相对比例
假设评估人员经比较三个参照案例后，确定了各案例的区位状况相对评估对象的比例。 第五步:确定区域因素的修正系数
案例A:100/(0.45 x 90+0.27 x 125+0.17 x105+100 x 0.11)=100/103 案例B : 100/(0.45 x 100+0.27 x 110+0.17 x100+100 x 0.11)=100/ 103 案例C : 100/ ( 0.45 x 80+0.27 x 90+0.17 x110+,100 x 0.11)=100/91 第六步:确定评估对象的评估值
六、建筑物损耗的计算
经了解此农村住房房屋耐用年限为50年，现已使用6年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。经现场查勘鉴定，按照有关规定评出现状损耗总分，房屋损耗率打分详表10-3。三部分评分修正系数G、S、B分别取定为0.8、0.1、0.1 问题：计算损耗率（其中年限法权重40%，打分法60%）
解答：
1.按使用年限法计算损耗率：
因为，建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，所以应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。 损耗率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）×100%=6/[6+（40-4）]×100%=14.29%
2.按观察法计算损耗率：
损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B=（9×80%+16×10%+12×10%）/100×100%=10%
3.计算综合损耗率：
综合损耗率=使用年限法损耗率×A1+观察法损耗率×A2=14.29%×40%+10.00%×60%=11.72%
《建筑工程评估》
课程设计
指导老师：
学生班级：
姓 名：
学 号：
编制日期：
山东工商学院
一、 条件
1、 工程设计室内外高差为600mm。
2、 砌体：机制红砖，M5混合砂浆砌筑，砖基础M5水泥砂浆砌筑。 3、 内墙面做法：14厚1:3水泥沙浆，2厚水泥石灰浆罩面。
4、 天棚做法：素水泥浆一道，7厚水泥石灰砂浆1：0.3：3,3厚纸筋石灰浆。 5、 一层地面：60厚C10混凝土垫层；20厚水泥砂浆。二层楼面：20厚水泥砂浆。
6、 屋面坡度i=0.02，屋面做法：20厚水泥砂浆找平，现浇1:6水泥焦渣找坡，60厚水泥石板保温
层，20厚水泥砂浆找平，3厚APP防水卷材。
7、 20厚水泥砂浆粉楼梯，现浇阳台，型钢栏杆普通调和漆。 8、 楼梯塑料扶手，型钢栏杆，普通调和漆。
9、 YKB图纸工程量16.5m3，运距5km，不考虑钢筋。
二、计算内容及要求
1、土方工程量计算。（掌握场地平整、人工挖土的区别和各自的计算方法）。
2、砌筑工程量计算。（包括砖砌基础、砖砌墙、砖砌柱基和砖柱；其他砌体所砌的墙、柱、基础等） 3、钢筋混凝土工程量计算。（包括现浇混凝土工程的柱、梁、板、及其他特殊部件的模板工程量计算，现浇混凝土工程量计算，钢筋工程量计算）。
4、楼地面工程量计算。（包括地面垫层、楼地面面层、找平层工程量计算。）。
5、装饰工程量计算（包括内、外墙、天棚、独立柱、阳台、楼梯、挑檐、雨蓬、零星工程、和各种装饰线条工程量的计算）
6、门窗工程量计算（按门窗洞口面积计算）
三、图纸
四、工程量计算清单
五、建筑物的功能评价
1、主因素体系
可归纳为交易因素、期日因素、区位状况因素、权益状况因素和实物状况因素。其中:
区位状况(也称区域因素)主要包括:繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备程度(指评估对象以外的部分)、临路状况等。
权益状况是指对房地产有影响的房地产权益因素的状况，主要内容包括占用土地的使用性质(划拨还是出让)、土地使用年限、规划限制条件以及房地产设置的出租、抵押等他项权利。
实物状况主要包括:建筑结构、建筑规模、建筑格式(层高、开间、层次)、附属设施设备、装修、朝向、平面布置及成新状况等。
在现行市场法评估操作中，一般把权益状况和实物状况归结为个别因素。 2、因子体系
因子体系是指建立在主因素体系下，并对房地产价值影响明显的功能评价指标。用途不同的房地产，因子的体系也不同(由于交易情况、期日因素影响较为单一，所以下文不对其因子进行分析)。如: (1)商业房地产
区位状况包括临街状况、繁华度、交通、环境等因子。
个别状况包括建筑格式〔分开间、层高、层次等)、平面布局、装修、面积规模、设施等因子。 (2)住宅房地产
区位状况包括交通条件、生活服务设施、教育医疗配套设施、环境质量等因子; 个别状况包括建筑格式、装修、设施设备与朝向等因子。 (二)主因素和因子的重要性系数确定
上述已分析了影响建筑价值的主要功能因素，但由于不同的功能因素对房地产价值的影响不同，既是相同的功能因素对不同的房地产(包括不同地段、不同用途的房地产)的价值影响也不同。所以客观合理评定房地产的价值，不仅仅要对影响房地产价值的功能因素、因子进行分析，而且要对各因素、因子的影响程度进行分析，即确定功能指标重要性权数。
由于在市场法评估中，对上述四个主因素的比较是分别单独进行的，既四个主因素对房地产的价值影响是各自独立的，所以在确定市场法评估中的修正系数不对四个主因素赋予权重，只是在分析比较因子对主因素影响程度上进行功能重要性权数的确定。
参照建筑功能评价方法，因子重要性权数的确定方法有:强制打分法(0-1评分法或0-4评分法)、多比例评分法、逻辑评分法、环比评分法。
以上确定重要性权数方法各有优缺点。鉴于篇幅关系，这里对各种方法的原理不再进行叙述。在评估实务中，多比例评分法比较简单易行。多比例评分法是将各功能要素一一对比，并根据对比后的重要程度，按(0, 10)，(1，9)，(2, 8)，(3, 7)，(4, 6), (5, 5)六种比例来评定重要性权数。
(三)功能评价方法在比较法评估中运用的步骤
下面仅就市场法中区位因素修正系数的确定步骤，来进行说明: 第一步:确定影响区位因素的因子
假设评估专业人员经分析后认为影响区位因素的主要因子为:繁华度、临街状况、交通和环境四个。 第二步:选择功能评价方法
这里我们选用多比例评分法(即采取上述六种比例对各因子之间相对的重要性进行比较)。 第三步:确定权重系数
经一一比较各因子的重要性，越重要评分越高，然后取该因子的合计得分占总分的比例作为该因子的权重系数。
第四步:确定各参照案例与评估对象之间关于各个因子的相对比例
假设评估人员经比较三个参照案例后，确定了各案例的区位状况相对评估对象的比例。 第五步:确定区域因素的修正系数
案例A:100/(0.45 x 90+0.27 x 125+0.17 x105+100 x 0.11)=100/103 案例B : 100/(0.45 x 100+0.27 x 110+0.17 x100+100 x 0.11)=100/ 103 案例C : 100/ ( 0.45 x 80+0.27 x 90+0.17 x110+,100 x 0.11)=100/91 第六步:确定评估对象的评估值
六、建筑物损耗的计算
经了解此农村住房房屋耐用年限为50年，现已使用6年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。经现场查勘鉴定，按照有关规定评出现状损耗总分，房屋损耗率打分详表10-3。三部分评分修正系数G、S、B分别取定为0.8、0.1、0.1 问题：计算损耗率（其中年限法权重40%，打分法60%）
解答：
1.按使用年限法计算损耗率：
因为，建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，所以应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。 损耗率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）×100%=6/[6+（40-4）]×100%=14.29%
2.按观察法计算损耗率：
损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B=（9×80%+16×10%+12×10%）/100×100%=10%
3.计算综合损耗率：
综合损耗率=使用年限法损耗率×A1+观察法损耗率×A2=14.29%×40%+10.00%×60%=11.72%