最高额反担保操作风险及对策
风险一：落实反担保措施前签订《保证合同》，债权不在担保范围内的风险。
《物权法》 第203条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第 三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权 在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。”最高额担保对象是将要连续发生的债权，除非当事人有约定，不对以前的债权担保。签订《保证合同》后办理反担保，如无约定，债权不在担保范围内。
对策:
1、应在办理完所有的反担保手续后与银行签订《保证合同》；
2、 特殊情况下需提前与银行签订《保证合同》的，签订合同前需首先和客户签订同意最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额担保的债权范围的协议。并及时到登记部门办理登记手续。
风险二： 未同时办理房产和地产登记，房产和地产被分别 抵押给不同的抵押权人，给我司的财产处置及担保债权的实现带来的风险。
《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”但是在相关的统一登记范围、登记机构和登记办法的法律、行政法规没有制定出来前，导致经常发生房地分别抵押并经合法登记的现象，如何认定其抵押的效力？对房产和地产是一体评估还是分别评估？一体拍卖后，是按照登记时间先后清偿还是分别
清偿？在司法实践中判决不一，这些问题有待司法解释予以明确。为规避风险，在目前的环境下应实现房产和地产的同时抵押登记。
对策:
1、由于最高额反担保涉及时间长，为规避风险，应同时办理房产、土地抵押登记；
2、如有的登记机关规定不能同时办理房产和地产抵押登记的，应尽量要求登记部门在登记资料上注明房产（地产）已一并抵押或抵押价值中包含土地、房产的价值。
风险三：由于抵、质押财产被查封、冻结后我司出具《保证合同》，导致担保债权不在担保范围内的风险。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第81条规定：“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债 权。”《物权法》第206条规定：“有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（四）抵押财产被查封、扣押；”因设立最高额担保期限较长，可能存在我司不知财产被查封、扣押的情况下出具《保证合同》，会导致财产被查封、扣押后的担保债权不在最高额抵押权所担保的债权范围内，导致抵、质押权不能实现。
对策:
1、在最高额保证范围内再次出具《保证合同》前我司工作人员应到登记部门了解，抵、质押财产是否被查封、扣押，要求登记机关出具财产未被查封、扣押的证明，若已被查封、扣押，则不能出具《保证合同》；
2、保后检查也要定期了解抵、质押财产是否被查封、扣押、冻结，以便我司及时行使抵、质押权。
风险四：委托担保时间过长导致的反担保物贬值、及可能的经营风险。
对策:委托担保时间过长，不可测因素比较多，委托担保协议约定的担保期限以3年为宜。
风险五：未取得合法有效的解保函，在同一时期内的多笔债权进行担保，超过最高额担保，我司的担保责任加重的风险。
目前部分解保函由经办银行出具，不是由与我司签订保证合同的银行出具，且解保函的内容不清楚，只是解除了一笔贷款，并未解除所有的担保责任。超过最高额担保，担保债权无法实现的风险。
对策:为规避风险，坚持客户还清以前的到期贷款并由银行出具解保通知后，应规范解保通知，由与我们签订保证合同的银行出具，并明确解除保证合同项下的所有的担保责任。
风险六：银行在最高额的范围内多次签订借款合同导致我司的担保责任加重，且无法收到担保费的风险。
例：我司与银行签订了最高额保证合同，期限从2012年2月10日到2013年2月10发生的债权提供担保，客户提前还款后，银行可能在2013年2月9日前与客户签订1年期的借款合同，我司的担保责任实际上延长了1年，且我司无法收到延长期间的担保费。目前我司就出现了这种情况。 对策:今后与银行签订一般保证合同，不签订最高额保证合同。
风险七：没考虑在最高额担保的期限内银行能否与客户签订贷款合同，出具《保证合同》后，银行无法在担保期间内签订《借款合同》，可能给客户带来损失及因我司的过错的赔偿责任。
对策:
1、充分考虑银行放款流程时间，做好与银行的衔接工作。
2、在约定的担保期限到期前一定时间签定《保证合同》。
湖南农业信用担保公司风险部
2012年2月9日
最高额反担保操作风险及对策
风险一：落实反担保措施前签订《保证合同》，债权不在担保范围内的风险。
《物权法》 第203条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第 三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权 在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。”最高额担保对象是将要连续发生的债权，除非当事人有约定，不对以前的债权担保。签订《保证合同》后办理反担保，如无约定，债权不在担保范围内。
对策:
1、应在办理完所有的反担保手续后与银行签订《保证合同》；
2、 特殊情况下需提前与银行签订《保证合同》的，签订合同前需首先和客户签订同意最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额担保的债权范围的协议。并及时到登记部门办理登记手续。
风险二： 未同时办理房产和地产登记，房产和地产被分别 抵押给不同的抵押权人，给我司的财产处置及担保债权的实现带来的风险。
《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”但是在相关的统一登记范围、登记机构和登记办法的法律、行政法规没有制定出来前，导致经常发生房地分别抵押并经合法登记的现象，如何认定其抵押的效力？对房产和地产是一体评估还是分别评估？一体拍卖后，是按照登记时间先后清偿还是分别
清偿？在司法实践中判决不一，这些问题有待司法解释予以明确。为规避风险，在目前的环境下应实现房产和地产的同时抵押登记。
对策:
1、由于最高额反担保涉及时间长，为规避风险，应同时办理房产、土地抵押登记；
2、如有的登记机关规定不能同时办理房产和地产抵押登记的，应尽量要求登记部门在登记资料上注明房产（地产）已一并抵押或抵押价值中包含土地、房产的价值。
风险三：由于抵、质押财产被查封、冻结后我司出具《保证合同》，导致担保债权不在担保范围内的风险。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第81条规定：“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债 权。”《物权法》第206条规定：“有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（四）抵押财产被查封、扣押；”因设立最高额担保期限较长，可能存在我司不知财产被查封、扣押的情况下出具《保证合同》，会导致财产被查封、扣押后的担保债权不在最高额抵押权所担保的债权范围内，导致抵、质押权不能实现。
对策:
1、在最高额保证范围内再次出具《保证合同》前我司工作人员应到登记部门了解，抵、质押财产是否被查封、扣押，要求登记机关出具财产未被查封、扣押的证明，若已被查封、扣押，则不能出具《保证合同》；
2、保后检查也要定期了解抵、质押财产是否被查封、扣押、冻结，以便我司及时行使抵、质押权。
风险四：委托担保时间过长导致的反担保物贬值、及可能的经营风险。
对策:委托担保时间过长，不可测因素比较多，委托担保协议约定的担保期限以3年为宜。
风险五：未取得合法有效的解保函，在同一时期内的多笔债权进行担保，超过最高额担保，我司的担保责任加重的风险。
目前部分解保函由经办银行出具，不是由与我司签订保证合同的银行出具，且解保函的内容不清楚，只是解除了一笔贷款，并未解除所有的担保责任。超过最高额担保，担保债权无法实现的风险。
对策:为规避风险，坚持客户还清以前的到期贷款并由银行出具解保通知后，应规范解保通知，由与我们签订保证合同的银行出具，并明确解除保证合同项下的所有的担保责任。
风险六：银行在最高额的范围内多次签订借款合同导致我司的担保责任加重，且无法收到担保费的风险。
例：我司与银行签订了最高额保证合同，期限从2012年2月10日到2013年2月10发生的债权提供担保，客户提前还款后，银行可能在2013年2月9日前与客户签订1年期的借款合同，我司的担保责任实际上延长了1年，且我司无法收到延长期间的担保费。目前我司就出现了这种情况。 对策:今后与银行签订一般保证合同，不签订最高额保证合同。
风险七：没考虑在最高额担保的期限内银行能否与客户签订贷款合同，出具《保证合同》后，银行无法在担保期间内签订《借款合同》，可能给客户带来损失及因我司的过错的赔偿责任。
对策:
1、充分考虑银行放款流程时间，做好与银行的衔接工作。
2、在约定的担保期限到期前一定时间签定《保证合同》。
湖南农业信用担保公司风险部
2012年2月9日