产权式酒店投资方式分析

河北

门宏伟

近年来,随着旅游业、房地产业的蓬勃发展,一种新列有利于旅游及房地产业发展的政策,为我国产权式酒店的建设和发展提供了坚实的政策基础。

3.旅游市场的巨大潜力。随着人民生活水平的日益提高,旅游成了大多数人的休闲娱乐方式。但由于时间等各种因素的影响,大多数人往往在节假日及暑期才有可能出行,所以造成旅游旺季到来时,各大酒店供不应求,人满为患;但到淡季时,大量客房积压,酒店资源被严重浪费。发展旅游房地产,特别是产权式酒店,则可以有效地解决这一问题。旺季时最大限度地出租房间,淡季时可以安排业主或协议客户免费入住,充分发挥分时度假的优势。

4.闲置资金的不断增加。随着我国经济的快速发展,中国的富裕人群越来越多,为了将手中的余钱充分利用,获得最大的收益,投资理财成了现代人的一种新的生活方式。产权式酒店独有的投资加消费组合将会随着房价的持续升温,成为人们投资的最新选择。

三、我国产权式酒店的发展

在我国,海南省=三亚市早在1995年最先引入了产权式酒店模式,2000年至2001年。北京、海口、广州、长沙等地相继涌现了各种形式的产权式酒店,但多以失败告终。2003年至2005年,随着房地产业和旅游业的蓬勃发展,产权式酒店再次呈现出旺盛的发展势头。据不完全统计,目前我国产权式酒店项目已经发展到200多个,遍布全国25个省市。

产权式酒店在我国有着广阔的发展前景。但目前尚处于起步阶段,发展过程中还存在很多问题。开发及经营模式单一,如出一辙,全无特色;部分开发商乘乱跟进,把一些不具经营条件的项目蓄意包装成产权酒店大肆兜售或在广告宣传资料中许下诱人的投资回报;更有甚者,采用欺诈性手段非法集资、牟取暴利。而一些投资者由于不懂酒店经营模式,最终导致投资失败。

型的产业——旅游房地产业也随之兴起。其中产权式酒

店更是作为一种新型的旅游房产投资和消费受到广大消费者的青睐,成为一种被社会广泛接受的房产和旅游相结合的投资品种。

一、产权式酒店的内涵

产权式酒店起源于20世纪60年代的欧洲,70年代开始风行于世界一些著名旅游城市和地区。产权式酒店由“时权酒店”(timesharehotel)演变而来。时权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时段里的使用权,而产权式酒店则是买断产权而不是买断时段,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者从而取得一定的投资回报并可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

产权式酒店将投资和消费相结合,具备了投资、保值、收益、租住、风险小五大投资特色,实质就是“分时度假+房产投资”。它向大众推出的既是消费又是存储,既是服务又是资产。投资者一般不在酒店居住,而是将客房委托酒店管理公司经营,从而获得一定的投资回报。一般情况下,客房每月的利润分红完全可以抵消投资者分期付款的费用,如果经营好还可以有可观的盈余,因此,大多数情况下投资者只要付清首付,就可不再投入,大约15—20年后最终取得房子的产权。

二、我国产权式酒店产生的背景

1.商品住房的大量闲置。我国沿海地区及改革开放较早的省市由于无规划的盲目开发,出现了大量闲置商品房。为了尽快将房屋卖出去,回笼资金,开发商将部分房屋改造为产权式酒店,分售给投资者,这就是早期我国产权式酒店的原型。

2,国家政策的大力支持。近年来党中央、国务院及各级政府,为了抵制经济危机、拉动内需,相继出台了一系

¥秽。

7靠

38

万方数据

四、如何选择有价值的产权式酒店

对于欲购买产权式酒店的投资者来说,最重要的是判断同报保障是否可靠并可获得最大收益。现以河北承德露露酒店公寓为例,阐述投资者如何通过理性的分析与判断,选择出真正有价值的产权式酒店进行投资。

1.实力雄厚的开发商。作为投资者首先关心的是自己资金的安全问题。酒店是个很脆弱的行业,在经营中难免会遇到各种情况,出现各种问题。对于投资者来说,酒店的经营一旦l也现问题,开发商的品牌实力和公信力就是最好的履约保障。对于投资者来说,一个有成功经验的开发商比无经验的更可靠;一个每年有稳定主营业务收入的开发商比单一经营产权酒店的开发商更可靠。

承德露露酒店公寓是承德市露露房地产开发公司在

2003年投资开发的。开发商——承德露露集团公司,下

属17家企业,涉及饮料、造纸、印刷、石材、酒店、旅行社、房地产等多个行业,是一家有职工2000多人。年营业额逾亿元的实力雄厚的上市公司。有了露露集团强大的实力保障,露露酒店公寓开盘上市即被抢购一空。

2.优越便利的地理位置。位置也是投资产权式酒店的关键因素之一,优越的地理位置将大大提高其升值空间。产权式酒店应位于旅游、会务或商业城市的繁华中心地段,交通便利。治安环境优异,商务人士往来频繁;酒店外观靓丽成为当地的标识性建筑,内部配套设施齐全,装修设计新颖,能提供舒适、快捷、方便的酒店管理服务。

承德露露酒店公寓位于承德市翠桥路,紧邻市商业

中心——南营子大街及承德最大的公立医院——承德医

学院附属医院,周边有四星级酒店三家、三星级酒店一家,佳佳、宽广大型超市,工商银行,中国银行,建设银行,双百购物中心,北京蓝岛大厦承德分店等,市政配套设施一应俱全,地理位置十分优越。优越的地理位置吸引了更多来承德旅游,办公的人选择在此居住,增加了酒店的收入,也为投资者带来了丰厚的利润。

3.配备齐全的设施设备。市场上的产权式酒店的设施设备差别很大,投资者一定要仔细辨别。第一要看清产权,因为有的商住两用或“公建用地”,产权只有四五十年,并不是私产的70年。第二要看清烟道、污水管、煤气等生活配套设施是否齐全;水电汽暖等费用是否执行民用标准。第三要看清大堂、餐厅、监控、消防等经营酒店所需的硬件设施是否齐全。只有各种条件都符合了酒店公寓的要求,投资者才能降低成本,增加利润。

承德露露酒店公寓是真正的民用住宅,产权70年,所有的生活配套设施一应俱全,水电汽暖都按民用标准收取。经所有业主同意,对公寓进行了整体改造,加设了大堂、餐厅、消防、监控等设施设备,达到了酒店正常经营所需的标准。

4.经验丰富的管理公司。酒店管理公司的经验和能力,关系到日后酒店经营的好坏,关系到投资者的最终收益。酒店管理公司通过提供标准的专业化服务,一方

万方数据

面确保客源市场,为投资者带来丰厚的利润;另一方面也相应提升了自身的品牌价值。酒店健康良好的经营状态是投资回报的重要保障。

承德露露酒店公寓聘请露露大酒店入驻管理,将星级酒店的一整套规范、周到、细致的管理模式融入到公寓管理中。露露大酒店成立于1993年,是承德第一家中港合资的信誉好、效益优的i星级明星酒店。2007年酒店入驻公寓管理,经营两年效益越来越好,利润年年递增,出租率达到70%,为投资者带来了可观的利润。

5.合理灵活的转让机制。产权酒店属不动产投资,但投资者有时也要考虑其流通和变现能力。所以合同条款中是否有退出转让机制的设计也是投资者需要关心的。合理灵活的退出转让机制可以避免业主遭受资产损失。

承德露露酒店公寓在合约中明确标明了退出转让的具体条款。公寓当初签定的是5年合约,业主可以随时在每月费用结清后自愿退出或要求公寓协助转让以获取现金。

6.适合自身的回报方式。产权式酒店既然是~种投资工具,就必须每年或每月给业主提供一定数额的回报。投资回报一般有三种方式:一是固定网报,即不论经营好坏,开发商给投资人每年或每月同定的利润;二是组合同报,即前期按同定回报,后期按经营利润分红;三是经营分红,即投资者和开发商共同承担风险,无同定利润,酒店按实际经营情况,将纯利润平均分配给业主。这三种方式各有利弊,对于有意购买产权式酒店的投资者来说,决不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘,一定要根据实际情况理性地选择某种回报方式,以免利益受损。

承德露露酒店公寓和业主签订的是5年合约,为了让投资者获得最大的收益,采用第三种回报方式,即每个月的收入减去成本后的利润按房屋的面积分配给业主。承德旅游受季节性影响非常大,所以公寓每月收入差别很大,业主的分红每月也各不相同,但平均利润高于15年的贷款利率。

7.丰富多样的分时度假。分时度假是产权式酒店的一大特色,免费居住天数的长短以及是否和国内外多家酒店建立度假互换机制,也是投资者关心的问题。分时度假虽然不会令投资者的账面收益增加,但是通过免费居住酒店可以间接受益,节省住宿费用。

承德露露酒店公寓由于利润等原因没有采用分时度假制度,既没有每年给业主一定时间的免费居住权,也没有和其他酒店签署度假互换协议。但随着业主消费需求的不断提高,酒店经营者现已认识到分时度假的重要性,准备引入该机制,使业主获得更大的利润。

总之,我国产权式酒店还是一个新兴的产业,还需要政府主管部门、开发商等多方努力完善;但同时它又是一种新型的投资产品,投资者也应谨慎权衡,以期最大限度地获取利润空间。

(作者单位:承德市市政燃气供热安全管理处)

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河北

门宏伟

近年来,随着旅游业、房地产业的蓬勃发展,一种新列有利于旅游及房地产业发展的政策,为我国产权式酒店的建设和发展提供了坚实的政策基础。

3.旅游市场的巨大潜力。随着人民生活水平的日益提高,旅游成了大多数人的休闲娱乐方式。但由于时间等各种因素的影响,大多数人往往在节假日及暑期才有可能出行,所以造成旅游旺季到来时,各大酒店供不应求,人满为患;但到淡季时,大量客房积压,酒店资源被严重浪费。发展旅游房地产,特别是产权式酒店,则可以有效地解决这一问题。旺季时最大限度地出租房间,淡季时可以安排业主或协议客户免费入住,充分发挥分时度假的优势。

4.闲置资金的不断增加。随着我国经济的快速发展,中国的富裕人群越来越多,为了将手中的余钱充分利用,获得最大的收益,投资理财成了现代人的一种新的生活方式。产权式酒店独有的投资加消费组合将会随着房价的持续升温,成为人们投资的最新选择。

三、我国产权式酒店的发展

在我国,海南省=三亚市早在1995年最先引入了产权式酒店模式,2000年至2001年。北京、海口、广州、长沙等地相继涌现了各种形式的产权式酒店,但多以失败告终。2003年至2005年,随着房地产业和旅游业的蓬勃发展,产权式酒店再次呈现出旺盛的发展势头。据不完全统计,目前我国产权式酒店项目已经发展到200多个,遍布全国25个省市。

产权式酒店在我国有着广阔的发展前景。但目前尚处于起步阶段,发展过程中还存在很多问题。开发及经营模式单一,如出一辙,全无特色;部分开发商乘乱跟进,把一些不具经营条件的项目蓄意包装成产权酒店大肆兜售或在广告宣传资料中许下诱人的投资回报;更有甚者,采用欺诈性手段非法集资、牟取暴利。而一些投资者由于不懂酒店经营模式,最终导致投资失败。

型的产业——旅游房地产业也随之兴起。其中产权式酒

店更是作为一种新型的旅游房产投资和消费受到广大消费者的青睐,成为一种被社会广泛接受的房产和旅游相结合的投资品种。

一、产权式酒店的内涵

产权式酒店起源于20世纪60年代的欧洲,70年代开始风行于世界一些著名旅游城市和地区。产权式酒店由“时权酒店”(timesharehotel)演变而来。时权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时段里的使用权,而产权式酒店则是买断产权而不是买断时段,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者从而取得一定的投资回报并可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

产权式酒店将投资和消费相结合,具备了投资、保值、收益、租住、风险小五大投资特色,实质就是“分时度假+房产投资”。它向大众推出的既是消费又是存储,既是服务又是资产。投资者一般不在酒店居住,而是将客房委托酒店管理公司经营,从而获得一定的投资回报。一般情况下,客房每月的利润分红完全可以抵消投资者分期付款的费用,如果经营好还可以有可观的盈余,因此,大多数情况下投资者只要付清首付,就可不再投入,大约15—20年后最终取得房子的产权。

二、我国产权式酒店产生的背景

1.商品住房的大量闲置。我国沿海地区及改革开放较早的省市由于无规划的盲目开发,出现了大量闲置商品房。为了尽快将房屋卖出去,回笼资金,开发商将部分房屋改造为产权式酒店,分售给投资者,这就是早期我国产权式酒店的原型。

2,国家政策的大力支持。近年来党中央、国务院及各级政府,为了抵制经济危机、拉动内需,相继出台了一系

¥秽。

7靠

38

万方数据

四、如何选择有价值的产权式酒店

对于欲购买产权式酒店的投资者来说,最重要的是判断同报保障是否可靠并可获得最大收益。现以河北承德露露酒店公寓为例,阐述投资者如何通过理性的分析与判断,选择出真正有价值的产权式酒店进行投资。

1.实力雄厚的开发商。作为投资者首先关心的是自己资金的安全问题。酒店是个很脆弱的行业,在经营中难免会遇到各种情况,出现各种问题。对于投资者来说,酒店的经营一旦l也现问题,开发商的品牌实力和公信力就是最好的履约保障。对于投资者来说,一个有成功经验的开发商比无经验的更可靠;一个每年有稳定主营业务收入的开发商比单一经营产权酒店的开发商更可靠。

承德露露酒店公寓是承德市露露房地产开发公司在

2003年投资开发的。开发商——承德露露集团公司,下

属17家企业,涉及饮料、造纸、印刷、石材、酒店、旅行社、房地产等多个行业,是一家有职工2000多人。年营业额逾亿元的实力雄厚的上市公司。有了露露集团强大的实力保障,露露酒店公寓开盘上市即被抢购一空。

2.优越便利的地理位置。位置也是投资产权式酒店的关键因素之一,优越的地理位置将大大提高其升值空间。产权式酒店应位于旅游、会务或商业城市的繁华中心地段,交通便利。治安环境优异,商务人士往来频繁;酒店外观靓丽成为当地的标识性建筑,内部配套设施齐全,装修设计新颖,能提供舒适、快捷、方便的酒店管理服务。

承德露露酒店公寓位于承德市翠桥路,紧邻市商业

中心——南营子大街及承德最大的公立医院——承德医

学院附属医院,周边有四星级酒店三家、三星级酒店一家,佳佳、宽广大型超市,工商银行,中国银行,建设银行,双百购物中心,北京蓝岛大厦承德分店等,市政配套设施一应俱全,地理位置十分优越。优越的地理位置吸引了更多来承德旅游,办公的人选择在此居住,增加了酒店的收入,也为投资者带来了丰厚的利润。

3.配备齐全的设施设备。市场上的产权式酒店的设施设备差别很大,投资者一定要仔细辨别。第一要看清产权,因为有的商住两用或“公建用地”,产权只有四五十年,并不是私产的70年。第二要看清烟道、污水管、煤气等生活配套设施是否齐全;水电汽暖等费用是否执行民用标准。第三要看清大堂、餐厅、监控、消防等经营酒店所需的硬件设施是否齐全。只有各种条件都符合了酒店公寓的要求,投资者才能降低成本,增加利润。

承德露露酒店公寓是真正的民用住宅,产权70年,所有的生活配套设施一应俱全,水电汽暖都按民用标准收取。经所有业主同意,对公寓进行了整体改造,加设了大堂、餐厅、消防、监控等设施设备,达到了酒店正常经营所需的标准。

4.经验丰富的管理公司。酒店管理公司的经验和能力,关系到日后酒店经营的好坏,关系到投资者的最终收益。酒店管理公司通过提供标准的专业化服务,一方

万方数据

面确保客源市场,为投资者带来丰厚的利润;另一方面也相应提升了自身的品牌价值。酒店健康良好的经营状态是投资回报的重要保障。

承德露露酒店公寓聘请露露大酒店入驻管理,将星级酒店的一整套规范、周到、细致的管理模式融入到公寓管理中。露露大酒店成立于1993年,是承德第一家中港合资的信誉好、效益优的i星级明星酒店。2007年酒店入驻公寓管理,经营两年效益越来越好,利润年年递增,出租率达到70%,为投资者带来了可观的利润。

5.合理灵活的转让机制。产权酒店属不动产投资,但投资者有时也要考虑其流通和变现能力。所以合同条款中是否有退出转让机制的设计也是投资者需要关心的。合理灵活的退出转让机制可以避免业主遭受资产损失。

承德露露酒店公寓在合约中明确标明了退出转让的具体条款。公寓当初签定的是5年合约,业主可以随时在每月费用结清后自愿退出或要求公寓协助转让以获取现金。

6.适合自身的回报方式。产权式酒店既然是~种投资工具,就必须每年或每月给业主提供一定数额的回报。投资回报一般有三种方式:一是固定网报,即不论经营好坏,开发商给投资人每年或每月同定的利润;二是组合同报,即前期按同定回报,后期按经营利润分红;三是经营分红,即投资者和开发商共同承担风险,无同定利润,酒店按实际经营情况,将纯利润平均分配给业主。这三种方式各有利弊,对于有意购买产权式酒店的投资者来说,决不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘,一定要根据实际情况理性地选择某种回报方式,以免利益受损。

承德露露酒店公寓和业主签订的是5年合约,为了让投资者获得最大的收益,采用第三种回报方式,即每个月的收入减去成本后的利润按房屋的面积分配给业主。承德旅游受季节性影响非常大,所以公寓每月收入差别很大,业主的分红每月也各不相同,但平均利润高于15年的贷款利率。

7.丰富多样的分时度假。分时度假是产权式酒店的一大特色,免费居住天数的长短以及是否和国内外多家酒店建立度假互换机制,也是投资者关心的问题。分时度假虽然不会令投资者的账面收益增加,但是通过免费居住酒店可以间接受益,节省住宿费用。

承德露露酒店公寓由于利润等原因没有采用分时度假制度,既没有每年给业主一定时间的免费居住权,也没有和其他酒店签署度假互换协议。但随着业主消费需求的不断提高,酒店经营者现已认识到分时度假的重要性,准备引入该机制,使业主获得更大的利润。

总之,我国产权式酒店还是一个新兴的产业,还需要政府主管部门、开发商等多方努力完善;但同时它又是一种新型的投资产品,投资者也应谨慎权衡,以期最大限度地获取利润空间。

(作者单位:承德市市政燃气供热安全管理处)

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