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编辑:马波
2011年第4
期
农村房屋买卖合同无效
【案例】王某将其农村房屋卖给李某。双方签订协议后，王某反悔，认为农村宅基地和房屋不允许买卖，请求买卖合同无效，要求李某将房屋返还。李某认为自己对房屋进行了装修并增建，如认定合同无效，应赔偿自己经济损失。
【评析】集体所有土地属于农民集体所有。李某并非当地集体组织成员，其购买农民集体所有土地上房屋，系违法行为，双方所签协议无效。双方当事人基于无效买卖协议所取得的房产或价款应当予以互相返还。考虑到因买卖无效对双方当事人利益影响，尤其是出卖人因土地升值等原因所获经济利益，而买受人因房屋现值和原买卖价格差异造成的损失，在王某主张合同无效后，若仅依原价款相互返还，对李某显失公平。依据公平原则，王某应返还李某购房款，并适当补偿经济损失。
干问题的意见(试行)》规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为后果与自己的思想相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。丁某行为属于重大误解的行为。重大误解行为是可撤销、可变更的合同行为。甲公司不能再行使撤销权。《合同法》规定，具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的，撤销权消灭。甲公司在明知进货有错的情况下，仍按合同约定提货，并支付货款，应视为以自己的行为放弃了撤销权。
担保人应负连带责任
【案例】甲作为村干部向乙借款，并声明是村委会借用，乙表示如果是村委会借钱不放心，但如果由甲个人借钱可以，于是甲就以个人名义立下欠据一张，甲随后将借来的钱入了村集体经济帐目，后因村干部交替，村集体迟迟未能归还这笔债务。
【评析】本案从实质意义来看，村集体作为该笔借款实际使用人，理应承担还款责任。但从借款过程来看，甲起到决定性作用。正是基于对甲个人信任，乙才出借款项。虽然甲没有作保证人明确表示，但其书写欠条行为应视为作出保证明示。由于债务人村集体没有按期履行还款义务，而导致纠纷发生，因此应当由村集体偿还这笔债务，由甲承担连带还款责任。
重大误解合同可撤销
【案例】甲公司与乙公司签订一份饲料买卖合同。甲公司业务员丁某在签订合同时，将要买的B型饲料写成A型饲料，但甲公司仍按照合同约定提货并支付了货款。
【评析】最高人民法院《关于贯彻执行若
栏目咨询律师：江苏天哲律师事务所袁农律师。
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期
农村房屋买卖合同无效
【案例】王某将其农村房屋卖给李某。双方签订协议后，王某反悔，认为农村宅基地和房屋不允许买卖，请求买卖合同无效，要求李某将房屋返还。李某认为自己对房屋进行了装修并增建，如认定合同无效，应赔偿自己经济损失。
【评析】集体所有土地属于农民集体所有。李某并非当地集体组织成员，其购买农民集体所有土地上房屋，系违法行为，双方所签协议无效。双方当事人基于无效买卖协议所取得的房产或价款应当予以互相返还。考虑到因买卖无效对双方当事人利益影响，尤其是出卖人因土地升值等原因所获经济利益，而买受人因房屋现值和原买卖价格差异造成的损失，在王某主张合同无效后，若仅依原价款相互返还，对李某显失公平。依据公平原则，王某应返还李某购房款，并适当补偿经济损失。
干问题的意见(试行)》规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为后果与自己的思想相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。丁某行为属于重大误解的行为。重大误解行为是可撤销、可变更的合同行为。甲公司不能再行使撤销权。《合同法》规定，具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的，撤销权消灭。甲公司在明知进货有错的情况下，仍按合同约定提货，并支付货款，应视为以自己的行为放弃了撤销权。
担保人应负连带责任
【案例】甲作为村干部向乙借款，并声明是村委会借用，乙表示如果是村委会借钱不放心，但如果由甲个人借钱可以，于是甲就以个人名义立下欠据一张，甲随后将借来的钱入了村集体经济帐目，后因村干部交替，村集体迟迟未能归还这笔债务。
【评析】本案从实质意义来看，村集体作为该笔借款实际使用人，理应承担还款责任。但从借款过程来看，甲起到决定性作用。正是基于对甲个人信任，乙才出借款项。虽然甲没有作保证人明确表示，但其书写欠条行为应视为作出保证明示。由于债务人村集体没有按期履行还款义务，而导致纠纷发生，因此应当由村集体偿还这笔债务，由甲承担连带还款责任。
重大误解合同可撤销
【案例】甲公司与乙公司签订一份饲料买卖合同。甲公司业务员丁某在签订合同时，将要买的B型饲料写成A型饲料，但甲公司仍按照合同约定提货并支付了货款。
【评析】最高人民法院《关于贯彻执行若
栏目咨询律师：江苏天哲律师事务所袁农律师。