梧桐居结案报告
2013年7月13日
山西万合房地产经纪有限公司
一．案由
案名： 市政回迁安置综合楼
推广名： 梧桐居
地点：迎泽区韶九巷中段
形态：4-26层住宅，1—3层商铺
接盘时间：2010年3月
推案时间：2013年7月底至2012年底
交房时间：2012年11月30日至2013年6月
包销价格：住宅8850元，商铺30000元 车位18万/个 销售情况：住宅全部售罄，商铺去化遇阻没有实现销售。
销售情况：
2010年7月份至今 共计销售额65478747元。
合同销售均价（成交价）由8850元上涨10200元 可
售住宅全部售完
二．产品方面
1. 主要经济指标：
用地面积： 7908.45平方米 容积率： 4.9 绿化率： 10% 机动车位： 210个
2. 单体平面布局：
一二三层为商铺。在二、三层商铺的主要入口设置在主楼东西两侧。一层为独立商铺。从四层——二十六开始为主楼，。屋顶为电梯机房层和屋顶花园。
3. 工建配套及室内装修配置：
本建筑主体结构为剪立墙结构。外墙面采用高级防水涂料，一二三层为德国进口天然大理石。
1——3单元设二台东芝牌电梯，4单元设3台电梯，并兼作消防梯。
每户预留一门直线电话，电信、联通两条宽带线，有线插座4个。本大楼设有可视楼宇对讲系统。
大楼内每户的进户门采用高级防火子母防盗门，并每
户配有逃生门，外窗则采用高级彩色断桥铝中控窗。
房屋内部材料则是采用免漆实木地板，墙部为高级无纺布壁纸，顶为高级乳胶漆。厨房配有我乐橱柜、方太油烟机和天然气灶，墙面采用现代瓷砖，吊顶为防水石膏板吊顶。洁具为“恒洁”台盆、马桶和豪华冲淋房。
4. 交通组织：
平面交通组织：建筑的主要人流入口在主楼西侧，主楼东侧为车辆出入口，人车分流着实为业主安全考虑。地下车位采用先进的智能停车，同时210个车位充分给予客户停车方便。
5. 户型配比：
梧桐居1、2、3单元为高档豪华装修房，共计106套。4单元为回迁安置房，共计184套。1、2、3单元全部为南北通透的板式高层，配有2部电梯供业主使用。
6. 周边配套：
地理位置处于城市老城区，购物、娱乐、交通、学校、金融、机关单位等，都在1公里之内。
三．策划方面
市场定位-----“区域内高品质精装修住宅”
定位依据：住宅部分根据产品自身户型特征，交通便利，商圈氛围浓厚，具备高档住宅基本硬件要求，此三大因素支撑着项目适宜大户型路线，同时突出区域珍惜产品。
项目地块周边分布众多老式多层住宅，高档住宅较少，同时项目周边经商的和政府工作得，对住宅的需求倾向于品质高，面积大，居住舒适，而我们的产品基本吻合这些客源的置业倾向.
经验小结：住宅部分定位为区域市场上为稀缺性产品，填补了市场上的空白点，避免了同质化竞争，并弱化了其体量小，无小区环境等先天劣势（距离迎泽公园950米），为住宅部分的顺利去化奠定了基础。
客源定位
改善居住客源占据主导地位，因此项目住宅部分将会以改善客源为主。而市区有意向购买人群相对较多。中心城区客源对区域地段认同度相对较高，对本案形成较强的地段感。
价格策略
定价策略低开高走，模糊单价，突出利润。项目自身位置和品质打动购房者置业，模糊单价直击置业者心理防线，加速去化速度，是项目制胜法宝之一。
四．业务方面
在售楼部装修后；开始入驻售楼处。并就相关销售道具和统一说辞进行了制作和确定，并组织销售人员依照销讲进行了培训和周边市场调查，销售员采取考核上岗以保证销售工作的正常开展。并在签约和商铺销售前就有关的流程及应知应会进行专项培训。现场销售演练完毕，销售资料及业务表单备齐，并开始积累有效客户 接受预约。并派发手机短信，利用DS 方式拜访潜在客户，制造市场声势，树立口碑。在房型、面积和价格确定后于2010年7月开始销售。至今，可售房源已全部售馨。
结论
1． 项目销售成功，和比较贴近市场的定位有着很大
的关系，入市时机的把握和切入点较好，把主攻
目标放在周边客户群上符合此类郊区物业销售
区域性较强的特点，策划和业务推广都较为贴
切。
2． 同时我们也应看到，并非‘一小遮百丑’，如何
在销售中弱化高档住宅无规模、绿化先天劣式是
一个重要的方面。同时售搂处形象不佳也是影响
客户接受度一个重要方面，广告发布后来人来电
量较高但无法吸引其他区域的客户成交原因之
一。
3． 同时也看到我们不能一味照搬其他项目的成功
经验，将不同的形式的物业一同一种方式销售。
采用对高端客户高标准的服务方式，结合产品的优点说服客户，促成购买。
最后
至今，我公司已对所销售的房屋全部交房完毕，客户款项也全部交清。
最后，请贵公司对我公司的服务做出点评，并对下一步工作内容提出安排。
山西万合房地产经纪有限公司
2013-7-13
梧桐居结案报告
2013年7月13日
山西万合房地产经纪有限公司
一．案由
案名： 市政回迁安置综合楼
推广名： 梧桐居
地点：迎泽区韶九巷中段
形态：4-26层住宅，1—3层商铺
接盘时间：2010年3月
推案时间：2013年7月底至2012年底
交房时间：2012年11月30日至2013年6月
包销价格：住宅8850元，商铺30000元 车位18万/个 销售情况：住宅全部售罄，商铺去化遇阻没有实现销售。
销售情况：
2010年7月份至今 共计销售额65478747元。
合同销售均价（成交价）由8850元上涨10200元 可
售住宅全部售完
二．产品方面
1. 主要经济指标：
用地面积： 7908.45平方米 容积率： 4.9 绿化率： 10% 机动车位： 210个
2. 单体平面布局：
一二三层为商铺。在二、三层商铺的主要入口设置在主楼东西两侧。一层为独立商铺。从四层——二十六开始为主楼，。屋顶为电梯机房层和屋顶花园。
3. 工建配套及室内装修配置：
本建筑主体结构为剪立墙结构。外墙面采用高级防水涂料，一二三层为德国进口天然大理石。
1——3单元设二台东芝牌电梯，4单元设3台电梯，并兼作消防梯。
每户预留一门直线电话，电信、联通两条宽带线，有线插座4个。本大楼设有可视楼宇对讲系统。
大楼内每户的进户门采用高级防火子母防盗门，并每
户配有逃生门，外窗则采用高级彩色断桥铝中控窗。
房屋内部材料则是采用免漆实木地板，墙部为高级无纺布壁纸，顶为高级乳胶漆。厨房配有我乐橱柜、方太油烟机和天然气灶，墙面采用现代瓷砖，吊顶为防水石膏板吊顶。洁具为“恒洁”台盆、马桶和豪华冲淋房。
4. 交通组织：
平面交通组织：建筑的主要人流入口在主楼西侧，主楼东侧为车辆出入口，人车分流着实为业主安全考虑。地下车位采用先进的智能停车，同时210个车位充分给予客户停车方便。
5. 户型配比：
梧桐居1、2、3单元为高档豪华装修房，共计106套。4单元为回迁安置房，共计184套。1、2、3单元全部为南北通透的板式高层，配有2部电梯供业主使用。
6. 周边配套：
地理位置处于城市老城区，购物、娱乐、交通、学校、金融、机关单位等，都在1公里之内。
三．策划方面
市场定位-----“区域内高品质精装修住宅”
定位依据：住宅部分根据产品自身户型特征，交通便利，商圈氛围浓厚，具备高档住宅基本硬件要求，此三大因素支撑着项目适宜大户型路线，同时突出区域珍惜产品。
项目地块周边分布众多老式多层住宅，高档住宅较少，同时项目周边经商的和政府工作得，对住宅的需求倾向于品质高，面积大，居住舒适，而我们的产品基本吻合这些客源的置业倾向.
经验小结：住宅部分定位为区域市场上为稀缺性产品，填补了市场上的空白点，避免了同质化竞争，并弱化了其体量小，无小区环境等先天劣势（距离迎泽公园950米），为住宅部分的顺利去化奠定了基础。
客源定位
改善居住客源占据主导地位，因此项目住宅部分将会以改善客源为主。而市区有意向购买人群相对较多。中心城区客源对区域地段认同度相对较高，对本案形成较强的地段感。
价格策略
定价策略低开高走，模糊单价，突出利润。项目自身位置和品质打动购房者置业，模糊单价直击置业者心理防线，加速去化速度，是项目制胜法宝之一。
四．业务方面
在售楼部装修后；开始入驻售楼处。并就相关销售道具和统一说辞进行了制作和确定，并组织销售人员依照销讲进行了培训和周边市场调查，销售员采取考核上岗以保证销售工作的正常开展。并在签约和商铺销售前就有关的流程及应知应会进行专项培训。现场销售演练完毕，销售资料及业务表单备齐，并开始积累有效客户 接受预约。并派发手机短信，利用DS 方式拜访潜在客户，制造市场声势，树立口碑。在房型、面积和价格确定后于2010年7月开始销售。至今，可售房源已全部售馨。
结论
1． 项目销售成功，和比较贴近市场的定位有着很大
的关系，入市时机的把握和切入点较好，把主攻
目标放在周边客户群上符合此类郊区物业销售
区域性较强的特点，策划和业务推广都较为贴
切。
2． 同时我们也应看到，并非‘一小遮百丑’，如何
在销售中弱化高档住宅无规模、绿化先天劣式是
一个重要的方面。同时售搂处形象不佳也是影响
客户接受度一个重要方面，广告发布后来人来电
量较高但无法吸引其他区域的客户成交原因之
一。
3． 同时也看到我们不能一味照搬其他项目的成功
经验，将不同的形式的物业一同一种方式销售。
采用对高端客户高标准的服务方式，结合产品的优点说服客户，促成购买。
最后
至今，我公司已对所销售的房屋全部交房完毕，客户款项也全部交清。
最后，请贵公司对我公司的服务做出点评，并对下一步工作内容提出安排。
山西万合房地产经纪有限公司
2013-7-13