论二手房买卖中的无权处分与善意取得
[摘要]二手房买卖纠纷与日俱增，其中涉及当事人无权处分和善意取得的民事案件成为司法实务界的热点和难点问题。本文结合案例，分析了二手房买卖纠纷中无权处分与善意取得的认定及适用，并提出具体建议。
[关键词]无权处分；善意取得；利益保护
一、 “擅自”出卖共有房屋可否适用善意取得
（一）基本案情
王某（男）与李某（女）系夫妻关系，于2008年购买了一处房产，登记于王某名下。2009年3月，双方发生纠纷，以致夫妻感情不和。同年6月，王某与张某联系，商量将房屋以180万元价格卖给张某。商谈过程中，王某出示了房屋所有权证，带张某实地察看了房屋，并谎称其妻李某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时，王某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造李某签名的出售房屋委托书等。1个月后，此事被李某发现，找张某要房，被张某拒绝。李某以王某为被告，张某为第三人，向人民法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效，由张某返还房屋。
（二）案例分析
本案属于典型而又较为特殊的共同共有人擅自出卖房屋的案例。对于本案，司法实务中一般会按以下意见处理：该房屋是王某、李某的夫妻共有财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。对共同共有的财产进行处分，应当由共同共有人一致进行，一方擅自处分，原则上应属无效；但是本案中，张某符合善意取得构成要件，买卖关系成立，应认定买卖关系有效，李某的损失可向王某另行主张。这种处理方法的落脚点在于保护善意第三人的利益。
二、不动产无权处分的认定
前文中的案例分析，可以说代表了当前我国司法实务中此类二手房买卖纠纷案件的普遍处理方法，思路和价值取向相当明确，保障第三人“购房无忧”，有力地维护了二手房买卖交易秩序。然而，仔细地对本案进行反思、拓展，笔者认为对此类案件的处理依然存在诸多问题，其中重要问题之一便是对无权处分的认定。对于不动产，如何认定无权处分，素来存在较大争议，主要存在着三种不同看法[1]：一是“无处分权说”。此种观点认为，无论是就动产还是就不动产而言，无权处分都是指无处分权人处分了他人(原所有权人) 所有的财产；二是“处分权受限制说”。此种观点认为，即便无权处分人原本享有物的所有权，但是，因特殊原因其所有权受到一定的限制而不能处分其财产(前文案例中共同共有人擅自
论二手房买卖中的无权处分与善意取得
[摘要]二手房买卖纠纷与日俱增，其中涉及当事人无权处分和善意取得的民事案件成为司法实务界的热点和难点问题。本文结合案例，分析了二手房买卖纠纷中无权处分与善意取得的认定及适用，并提出具体建议。
[关键词]无权处分；善意取得；利益保护
一、 “擅自”出卖共有房屋可否适用善意取得
（一）基本案情
王某（男）与李某（女）系夫妻关系，于2008年购买了一处房产，登记于王某名下。2009年3月，双方发生纠纷，以致夫妻感情不和。同年6月，王某与张某联系，商量将房屋以180万元价格卖给张某。商谈过程中，王某出示了房屋所有权证，带张某实地察看了房屋，并谎称其妻李某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时，王某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造李某签名的出售房屋委托书等。1个月后，此事被李某发现，找张某要房，被张某拒绝。李某以王某为被告，张某为第三人，向人民法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效，由张某返还房屋。
（二）案例分析
本案属于典型而又较为特殊的共同共有人擅自出卖房屋的案例。对于本案，司法实务中一般会按以下意见处理：该房屋是王某、李某的夫妻共有财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。对共同共有的财产进行处分，应当由共同共有人一致进行，一方擅自处分，原则上应属无效；但是本案中，张某符合善意取得构成要件，买卖关系成立，应认定买卖关系有效，李某的损失可向王某另行主张。这种处理方法的落脚点在于保护善意第三人的利益。
二、不动产无权处分的认定
前文中的案例分析，可以说代表了当前我国司法实务中此类二手房买卖纠纷案件的普遍处理方法，思路和价值取向相当明确，保障第三人“购房无忧”，有力地维护了二手房买卖交易秩序。然而，仔细地对本案进行反思、拓展，笔者认为对此类案件的处理依然存在诸多问题，其中重要问题之一便是对无权处分的认定。对于不动产，如何认定无权处分，素来存在较大争议，主要存在着三种不同看法[1]：一是“无处分权说”。此种观点认为，无论是就动产还是就不动产而言，无权处分都是指无处分权人处分了他人(原所有权人) 所有的财产；二是“处分权受限制说”。此种观点认为，即便无权处分人原本享有物的所有权，但是，因特殊原因其所有权受到一定的限制而不能处分其财产(前文案例中共同共有人擅自