发布时间:2012-08-09 09:30 作者:雾谷飞鸿 字号：大 中 小 点击:263次
我们上个星期的各州首府系列博文在介绍康涅狄格州的哈特福德市时，根据读者的要求增加了有关房价的简单介绍，其中说到哈特福德市区的房价中间值为184500美元。为此，有读者问“184500是指每平米？”也有读者提到“能不能请美国驻华大使馆介绍一下中间价房屋的基本情况。”还有读者说“请详细介绍下美国关于房子的税吧？全面点，从建设到遗产。”
当我看到读者以每平方米来衡量房价时，立刻感到我在博文中忽视了美国与中国的文化差异：美国的房价统计，是以一栋或一套为单位的，包括独栋屋、连栋屋以及公寓，没有以平方米计算的，所以谈到房价，都是指一栋或一套；只有买卖房屋时，在介绍房屋的整体情况时，有时会以单位面积计算，不过是按每平方英尺计（1平方英尺约等于0.093平方米），这样便于购房者参考。
为了便于读者详细了解美国房价按一栋或一套统计与按单位面积计算的关系，我选择了紧靠首都华盛顿特区西北的小城切维蔡斯（Chevy Chase）作为标本。住在大华府的人都知道，切维蔡斯是“好区”，也是所谓的富人区，大概相当于上海市的徐汇区之类。这里的房价很高，住在这里的不是医生就是律师，也有许多政府官员。2009年切维蔡斯的家庭收入中间值为205776美元，当年马里兰州居民的家庭收入中间值是69272美元，而全美家庭收入中间值是5万美元，切维蔡斯的家庭收入几乎是马里兰州居民的三倍，是全美的四倍。切维蔡斯的房价中间值是943386美元，而马里兰州则为318600美元，切维蔡斯的房价也是马里兰州的三倍。
所谓的房屋中间值，是指一半的房子价格在中间值之上，一半的房子价格在中间值之下。这个标准比平均值更能反映房价的真实情况，所以美国的房价统计，大多采用这个标准。
本文现在就按切维蔡斯房价中间值约95万美元的标准，选择目前待售的两栋房子，看看它们的单位面积价格是多少。
第一栋位于康涅狄格大道6809号（Connecticut Ave.），叫价94.9万美元，这栋房子放在市场上出售已经有250多天，所以7月底刚刚减价4.9万美元。这栋房子有5个睡房，外加客厅、餐室、工作室、娱乐室以及两个有浴室的厕所与两个没有浴室的厕所，上下四层，居住面积近4000平方英尺（约372平方米），平均每平方英尺的价格是237美元（每平方米约2548美元）。需要指出的是，美国的房屋，如果算面积的话，前后阳台、地下室、车库都是不算在内的，因此房屋的实际面积，往往大于列明的面积。这栋房子外加花园的全部占地面积约1.5万平方英尺（近1400平方米）。
另外一栋位于迪尔费尔德街7301号（Delfield ST.），叫价89.9万美元，上市超过3个月，有四个睡房以及客厅、餐室、娱乐室，外加两个有浴室的厕所与一个没有浴室的厕所，居住面积1900平方英尺（约177平方米），平均每平方英尺的价格是473美元（每平方米约5079美元），上下3层，整栋房子外加花园的全部占地面积为6000平方英尺（558平方米）。
这两栋房子，都在网上可以查到它们的详细资料，前一栋房子总价较高，但因为面积大，所以按单位面积计算，每平方英尺只有237美元，后面一栋房子的总价虽然比前一栋房子低，但由于面积小，所以按单位面积计算的房价就高了很多，几乎是前一栋房子的近两倍。
根据我个人的经验与观察，美国人买房子，很少考虑单位面积价格，而是按总的房价，再根据房子的格局、大小、外观等来决定的，因为类似走廊、过道、地下室、车库、花园、阳台、壁橱等，都不能算入房屋的居住面积，而这些不算入居住面积的附属建筑，根据房屋类型的不同，往往大大影响房屋的整体布局，所以，单位面积价格只能做参考，绝大多数人根本就不参考这个单位面积价格。
美国的房价是根据实际居住面积，而非总的建筑面积计算的，这与按建筑面积计算房价的亚洲许多国家、地区是不一样的。因此，也就没有所谓的“得房率”（得房率指按建筑面积买房，但由于实际居住面积小于建筑面积，所以将实际居住面积除以建筑面积，得出的结果就是得房率，得房率越高，实际居住面积就越大，相对说也就越合算）。
前几年美国的房屋市场经历了泡沫破裂的巨大震荡，房价下跌逾三成，有些泡沫严重的地区，房价下跌超过七成，比如拉斯维加斯、佛罗里达的许多地方等，使得许多外国人感到美国的房价相对很便宜。不过，需要指出的是，在美国购房，除了房价因素外，还必须考虑房产税的因素。
大致来说，房产税的年税率基本上在房屋价值的1%上下波动。房屋税并非由联邦政府征收，而是各个州以及地方政府征收的，不同的州有不同的税率，同一个州内不同的县、不同的市镇也有不同的税率，加上房屋价值的计算方法不同，各地的免税标准也不同，所以房产税可说是五花八门，十分复杂，这是美国税制的特点。
现在便以上一篇博文“房价、房屋税、遗产税及其他（上） ”提到的切维蔡斯（Chevy Chase）为例，看看房产税的具体情况。
切维蔡斯位于马里兰州的蒙哥马利县，这个区域内的房子，除了要交州的房产税外，还要交县的房产税，另外还要交切维蔡斯地区的房产税。上一篇文章中提到的康涅狄格大道6809号的房子叫价为94.9万美元，但政府对房子的估价是83.5万美元，2012年7月1日至2013年6月30日年度的房产税为：
州税：税率0.112%，应交税935.2美元
县税：税率1.003%，应交税8375.05美元
地区税：税率0.02%，应交税167美元
合计交税：9475.05美元，由于县政府有692美元的退税规定，所以实际交税额为8846.05美元。
根据马里兰州的规定，每年的房产税分两次缴纳，每次缴纳一半。第一次的截至日期为9月30日，第二次的截至日期为12月31日。
从以上例子看，一栋近95万美元的房子，平均每个月需要交纳的房产税大约为790美元。而应缴税款中，占大头的主要是县税，州税以及地区税所占比例极少。
有读者也许会问，买了房子后，房产税貌似负担比较重，如果付不出房产税怎么办？众人皆知美国的税法很严，但税法之外，也不是没有人情的，就拿房产税来说，如果收入较少而没有能力负担房产税的话，可以申请减免，减免的额度根据收入而定。每年政府寄出房产税账单的时候，就会附带一份如何申请减免税的说明。
按马里兰州的规定，家庭年收入在6万美元以下的，都可以申请免税，具体的做法是根据收入不同划分不同档次，定出最高交税额，超过的部分，就可以免去。比如：
年收入在8000美元以下者，不必交一分钱的税；
年收入1.6万美元者，交税上限为420美元；
年收入2.4万美元者，交税上限为1140美元；
年收入3万美元者，交税上限为1680美元；
超过3万美元不到6万美元者，每增加1000美元的收入，交税上限提高90美元，也就是说，6万美元收入者交税上限为4380美元。
每个不同的收入段有不同的交税上限额，超过这个额度的房产税便可以免去。比如交税上限为1500美元，如果实际房产税为2000美元，就可以免除500美元的税。
根据这个规定，房产税在收入中所占的比重是随着收入逐渐增加的，比如收入1.6万美元者交税比重为2.625%；收入3万美元者交税比重为5.6%；收入6万美元者交税比重为7.3%。这样的规定，还是十分合理的，因此是否负担得起房产税不是一个真正的问题，负担得起的人必须缴纳，低收入者也不必过于担心。
除了房地产税减免规定外，屋主如果对政府的房屋估价不满意的话，也可以提出复核申请，因为房屋估价直接影响房产税，所以许多屋主都不希望自己的房子被高估价，这也是为何房屋估价往往比售价低的原因之一。
说到房屋估价，各地也是不同的，比如马里兰州的蒙哥马利县每三年估价一次，而邻居弗吉尼亚州的费尔法克斯县则每年估价。还有一些州，比如加利福尼亚州则直接根据买入价计算房产税，这个方法有利有弊，有利的是计算简单，同时根据房屋成交市场价计算，比较符合目前的状况；不利的是有些屋主在许多年前买入房子时的房价与现在的房价相差很多，但只要房子不卖出，依然按原来的房价交税，有些现值百万美元的房子，还是按20万美元交税。
至于遗产税则是一个十分复杂的计算过程，规定繁琐，联邦政府有联邦政府的法规，各个州也有各个州自己的规定，难以概述。不过，联邦政府有一个免除遗产税的法规，根据这个法规，2001年至2012年的遗产税免除额是：
2001年675000美元
2002 年100万美元
2003年 100万美元
2004 年150万美元
2005年150万美元
2006年200万美元
2007年200万美元
2008年200万美元
2009年350 万美元
2010 年 取消遗产税一年
2011年500万美元
2012年512万美元
2013年 预定为100万美元
从上表看，联邦政府的遗产税免征额十多年来不断提高，假定某人在2002年继承了一笔300万美元的遗产，按规定减去100万美元的免税额，还必须缴纳200万美元的遗产税，但到了2008年以后，继承300万美元的遗产，却一分钱的税都不用交。
2001年布什政府通过大规模减税法案，曾规定到2010年时，免去一年的遗产税，然后在2011年时再恢复100万美元的免税额；但2010年底国会通过了新的法律，将2011年的免税额大幅度提高到500万美元，2012年为512万美元，2013年再改为100万美元，回到2003年的水平。
目前美国正面临四年一次的大选，有关税法的争论是民主、共和两党争执的焦点之一。提高免税额势必减少政府收入，要不要恢复100万美元的免税额，看来又将是一场争论，富人、中低收入阶层各有自己的看法，也会用投票表达立场。
发布时间:2012-08-09 09:30 作者:雾谷飞鸿 字号：大 中 小 点击:263次
我们上个星期的各州首府系列博文在介绍康涅狄格州的哈特福德市时，根据读者的要求增加了有关房价的简单介绍，其中说到哈特福德市区的房价中间值为184500美元。为此，有读者问“184500是指每平米？”也有读者提到“能不能请美国驻华大使馆介绍一下中间价房屋的基本情况。”还有读者说“请详细介绍下美国关于房子的税吧？全面点，从建设到遗产。”
当我看到读者以每平方米来衡量房价时，立刻感到我在博文中忽视了美国与中国的文化差异：美国的房价统计，是以一栋或一套为单位的，包括独栋屋、连栋屋以及公寓，没有以平方米计算的，所以谈到房价，都是指一栋或一套；只有买卖房屋时，在介绍房屋的整体情况时，有时会以单位面积计算，不过是按每平方英尺计（1平方英尺约等于0.093平方米），这样便于购房者参考。
为了便于读者详细了解美国房价按一栋或一套统计与按单位面积计算的关系，我选择了紧靠首都华盛顿特区西北的小城切维蔡斯（Chevy Chase）作为标本。住在大华府的人都知道，切维蔡斯是“好区”，也是所谓的富人区，大概相当于上海市的徐汇区之类。这里的房价很高，住在这里的不是医生就是律师，也有许多政府官员。2009年切维蔡斯的家庭收入中间值为205776美元，当年马里兰州居民的家庭收入中间值是69272美元，而全美家庭收入中间值是5万美元，切维蔡斯的家庭收入几乎是马里兰州居民的三倍，是全美的四倍。切维蔡斯的房价中间值是943386美元，而马里兰州则为318600美元，切维蔡斯的房价也是马里兰州的三倍。
所谓的房屋中间值，是指一半的房子价格在中间值之上，一半的房子价格在中间值之下。这个标准比平均值更能反映房价的真实情况，所以美国的房价统计，大多采用这个标准。
本文现在就按切维蔡斯房价中间值约95万美元的标准，选择目前待售的两栋房子，看看它们的单位面积价格是多少。
第一栋位于康涅狄格大道6809号（Connecticut Ave.），叫价94.9万美元，这栋房子放在市场上出售已经有250多天，所以7月底刚刚减价4.9万美元。这栋房子有5个睡房，外加客厅、餐室、工作室、娱乐室以及两个有浴室的厕所与两个没有浴室的厕所，上下四层，居住面积近4000平方英尺（约372平方米），平均每平方英尺的价格是237美元（每平方米约2548美元）。需要指出的是，美国的房屋，如果算面积的话，前后阳台、地下室、车库都是不算在内的，因此房屋的实际面积，往往大于列明的面积。这栋房子外加花园的全部占地面积约1.5万平方英尺（近1400平方米）。
另外一栋位于迪尔费尔德街7301号（Delfield ST.），叫价89.9万美元，上市超过3个月，有四个睡房以及客厅、餐室、娱乐室，外加两个有浴室的厕所与一个没有浴室的厕所，居住面积1900平方英尺（约177平方米），平均每平方英尺的价格是473美元（每平方米约5079美元），上下3层，整栋房子外加花园的全部占地面积为6000平方英尺（558平方米）。
这两栋房子，都在网上可以查到它们的详细资料，前一栋房子总价较高，但因为面积大，所以按单位面积计算，每平方英尺只有237美元，后面一栋房子的总价虽然比前一栋房子低，但由于面积小，所以按单位面积计算的房价就高了很多，几乎是前一栋房子的近两倍。
根据我个人的经验与观察，美国人买房子，很少考虑单位面积价格，而是按总的房价，再根据房子的格局、大小、外观等来决定的，因为类似走廊、过道、地下室、车库、花园、阳台、壁橱等，都不能算入房屋的居住面积，而这些不算入居住面积的附属建筑，根据房屋类型的不同，往往大大影响房屋的整体布局，所以，单位面积价格只能做参考，绝大多数人根本就不参考这个单位面积价格。
美国的房价是根据实际居住面积，而非总的建筑面积计算的，这与按建筑面积计算房价的亚洲许多国家、地区是不一样的。因此，也就没有所谓的“得房率”（得房率指按建筑面积买房，但由于实际居住面积小于建筑面积，所以将实际居住面积除以建筑面积，得出的结果就是得房率，得房率越高，实际居住面积就越大，相对说也就越合算）。
前几年美国的房屋市场经历了泡沫破裂的巨大震荡，房价下跌逾三成，有些泡沫严重的地区，房价下跌超过七成，比如拉斯维加斯、佛罗里达的许多地方等，使得许多外国人感到美国的房价相对很便宜。不过，需要指出的是，在美国购房，除了房价因素外，还必须考虑房产税的因素。
大致来说，房产税的年税率基本上在房屋价值的1%上下波动。房屋税并非由联邦政府征收，而是各个州以及地方政府征收的，不同的州有不同的税率，同一个州内不同的县、不同的市镇也有不同的税率，加上房屋价值的计算方法不同，各地的免税标准也不同，所以房产税可说是五花八门，十分复杂，这是美国税制的特点。
现在便以上一篇博文“房价、房屋税、遗产税及其他（上） ”提到的切维蔡斯（Chevy Chase）为例，看看房产税的具体情况。
切维蔡斯位于马里兰州的蒙哥马利县，这个区域内的房子，除了要交州的房产税外，还要交县的房产税，另外还要交切维蔡斯地区的房产税。上一篇文章中提到的康涅狄格大道6809号的房子叫价为94.9万美元，但政府对房子的估价是83.5万美元，2012年7月1日至2013年6月30日年度的房产税为：
州税：税率0.112%，应交税935.2美元
县税：税率1.003%，应交税8375.05美元
地区税：税率0.02%，应交税167美元
合计交税：9475.05美元，由于县政府有692美元的退税规定，所以实际交税额为8846.05美元。
根据马里兰州的规定，每年的房产税分两次缴纳，每次缴纳一半。第一次的截至日期为9月30日，第二次的截至日期为12月31日。
从以上例子看，一栋近95万美元的房子，平均每个月需要交纳的房产税大约为790美元。而应缴税款中，占大头的主要是县税，州税以及地区税所占比例极少。
有读者也许会问，买了房子后，房产税貌似负担比较重，如果付不出房产税怎么办？众人皆知美国的税法很严，但税法之外，也不是没有人情的，就拿房产税来说，如果收入较少而没有能力负担房产税的话，可以申请减免，减免的额度根据收入而定。每年政府寄出房产税账单的时候，就会附带一份如何申请减免税的说明。
按马里兰州的规定，家庭年收入在6万美元以下的，都可以申请免税，具体的做法是根据收入不同划分不同档次，定出最高交税额，超过的部分，就可以免去。比如：
年收入在8000美元以下者，不必交一分钱的税；
年收入1.6万美元者，交税上限为420美元；
年收入2.4万美元者，交税上限为1140美元；
年收入3万美元者，交税上限为1680美元；
超过3万美元不到6万美元者，每增加1000美元的收入，交税上限提高90美元，也就是说，6万美元收入者交税上限为4380美元。
每个不同的收入段有不同的交税上限额，超过这个额度的房产税便可以免去。比如交税上限为1500美元，如果实际房产税为2000美元，就可以免除500美元的税。
根据这个规定，房产税在收入中所占的比重是随着收入逐渐增加的，比如收入1.6万美元者交税比重为2.625%；收入3万美元者交税比重为5.6%；收入6万美元者交税比重为7.3%。这样的规定，还是十分合理的，因此是否负担得起房产税不是一个真正的问题，负担得起的人必须缴纳，低收入者也不必过于担心。
除了房地产税减免规定外，屋主如果对政府的房屋估价不满意的话，也可以提出复核申请，因为房屋估价直接影响房产税，所以许多屋主都不希望自己的房子被高估价，这也是为何房屋估价往往比售价低的原因之一。
说到房屋估价，各地也是不同的，比如马里兰州的蒙哥马利县每三年估价一次，而邻居弗吉尼亚州的费尔法克斯县则每年估价。还有一些州，比如加利福尼亚州则直接根据买入价计算房产税，这个方法有利有弊，有利的是计算简单，同时根据房屋成交市场价计算，比较符合目前的状况；不利的是有些屋主在许多年前买入房子时的房价与现在的房价相差很多，但只要房子不卖出，依然按原来的房价交税，有些现值百万美元的房子，还是按20万美元交税。
至于遗产税则是一个十分复杂的计算过程，规定繁琐，联邦政府有联邦政府的法规，各个州也有各个州自己的规定，难以概述。不过，联邦政府有一个免除遗产税的法规，根据这个法规，2001年至2012年的遗产税免除额是：
2001年675000美元
2002 年100万美元
2003年 100万美元
2004 年150万美元
2005年150万美元
2006年200万美元
2007年200万美元
2008年200万美元
2009年350 万美元
2010 年 取消遗产税一年
2011年500万美元
2012年512万美元
2013年 预定为100万美元
从上表看，联邦政府的遗产税免征额十多年来不断提高，假定某人在2002年继承了一笔300万美元的遗产，按规定减去100万美元的免税额，还必须缴纳200万美元的遗产税，但到了2008年以后，继承300万美元的遗产，却一分钱的税都不用交。
2001年布什政府通过大规模减税法案，曾规定到2010年时，免去一年的遗产税，然后在2011年时再恢复100万美元的免税额；但2010年底国会通过了新的法律，将2011年的免税额大幅度提高到500万美元，2012年为512万美元，2013年再改为100万美元，回到2003年的水平。
目前美国正面临四年一次的大选，有关税法的争论是民主、共和两党争执的焦点之一。提高免税额势必减少政府收入，要不要恢复100万美元的免税额，看来又将是一场争论，富人、中低收入阶层各有自己的看法，也会用投票表达立场。