杭州市房地产价格影响因素及走势分析
摘要：过去的十年间，中国的国民经济的不断持续的高速发展，使得新晋的房地产业渐渐的成为了经济发展运行的主流。期间，杭州市作为国际性的旅游居住城市，房地产也获得了空前的发展，进而形成了杭州市房价居高难退的结局。如何有效控制和平衡杭州房价，如何防止房地产泡沫的产生成为如今社会的重要议题。本文通过对影响杭州房地产发展的各个方面，总结影响杭州房地产价格的因素，并对杭州房价走势进行一定的分析预测。
关键词： 房地产；高房价；控制平衡；影响因素；预测
一、杭州房地产现状
近年杭州市的房地产市场依据其连续几年的人均GDP高速增长、连续几年的人均收入快速增长、适宜的居住环境吸引外来人口置业、每年大量的人才引进等刺激房价的迅猛上涨，导致了杭州目前的房价也高居全国城市的前列。但目前，房产的过热发展，GDP对于房地产的过度依赖的缺点在全球金融危机之下开始显现出房产泡沫状态。迫于无奈，政府开始漫长的宏观调控的过程，从“国四条”到“国十一条”再到“限购令”，政府一直在规避“房价”的硬着陆。
2011年3月1日杭州市政府研究出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(简称实施意见)，该《实施意见》暂定在杭州市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；明确“二套房首付比例至少6成，贷款利率不低于基准利率1.1倍，停购第三套房。”以此拉开了杭州房地产市场调整的序幕。
由于“限购令”的出台，房地产投资增幅下滑，整个杭州楼市在本年第二季度仍然一片冷清。杭州市政府报告显示，截至6月底，市区可售商品房53926套，面积716.7万平方米，同比增长91.3%和72.4%；其中可售商品住房37476套，面积484.3万平方米，同比增长137.5%和115.8%。同时，新建商品房供给量仍在扩大。同时，销售减缓导致预售资金大幅下降；信贷从紧使已售房按揭款难以及时回笼；融资成本和建安费用上升增加了开发成本，使得杭州房地产企业的信心降至历史最低点。这也使得第二季度的杭州楼市跌落低谷。杭州市政府对于下半年房产发展的政策要求既要遏制投机性购房需求，也要保障自住型住房需求；在国家政策允许的范围内，实施差别化的信贷税收政策，保障刚性需求；加大保障性住房建设力度，落实建设用地，完善政府保障和市场调节相结合的住房政策体系；加强对房地产市场的监测和分析。希望能在下半年中，扭转颓势。
在经历了7、8月份的持续低迷之后，杭州房产市场迎来了年度的交易黄金期“金九银十”。但是目前看来，银十”进入最后一周，楼市成交反弹彻底无望。
主城区9月新开的12个住宅楼盘中，半数成交率低于15%。与上一统计周期相比，这12个楼盘成交量新增速度缓慢，平均每个楼盘每天仅成交1套。由此可见，在限购限贷的严厉政策下，楼市反应依旧冷清，导致大批房企压力增大。近期，在杭州举行的第十八届杭州房屋交易博览会上，虽然有万科、保利、绿城等大牌房企参与，但是现场依旧是非常冷清，总成交量更是仅仅只有129套。房企的目标更是由以往的大卖变成了宣传，现场的购房仍然是以刚性需求购房为主，基本不存在投资购房。另外，由于限购限贷政策的不断深入实施，许许多多的购房者目前仍然处于观望状态，并不打算立即下单。由此可以看出，杭州的房产市场如许多一线城市，在深度调控的压力下，显现出了冷清的态势。
二、影响房产价格的因素
影响一个地区的房地产价格走势的因素主要有区位因素、经济发展因素、人口因素、土地因素、政府的房产政策因素、社会因素等等构成。
2.1区位土地因素
杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。紧邻长三角中心城市上海给杭州带来了丰富的投资创业的机会，沪杭高铁的开通使得杭州彻底的融入了长江三角洲的“两小时经济圈”。邻近上海的区位优势有利于发展知识和技术密集型的先进制造业。杭州工业目前以加工工业为主，已形成具有一定规模和优势的食品加工、机械制造、电子通信和纺织服装等支柱产业，初步具备向现代制造业基地迈进的条件，完全有可能利用京杭大运河以及紧邻舟山、宁波、上海港的航运优势，利用杭州萧山国际机场的航空优势，利用四通八达的高速公路和铁路优势，以及良好的制造业基础，成为长三角地区重要的先进制造业基地。市区道路工程已经取得阶段性成果，建成了复兴立交、文晖立交、望江立交和上塘路高架等一大批道路桥梁，连接城市东西部的德胜路快速通路也已经基本建成，城区路网布局得到了进一步的完善。全长100多公里的绕城高速公路则大大方便了人们的出行。正在施工建设中，计划在2012年十月份陆续开通的杭州地铁网络，将使杭州的发展再次加速。此外，杭州还进行了和周边县、市乃至安徽省的路网改造，掀起旅游西进的热潮。其中，杭千高速公路是杭州建设“一小时半交通圈”，打造“一小时半旅游圈”，构筑“一小时半经济圈”的重要基础性工程，把“三江两湖一山”旅游景点连为一体，形成一条快速旅游通道，大大缩短杭州东西部的距离。杭州旅游休闲资源和周边旅游资源互相捆绑的合作优势，配合杭州深厚的历史文化底蕴，以及政府投入2000多亿元建造“健康、活力、文明、谐美”的生态城市的决心，共同营造了旅游业、会展业、物流业和现代服务业良好的投资创业环境，旅游、会展、休闲、文化产业以及相配套的服装、食品等都市工业都将在这个被联合国评为“国际花园城市”的地方获得广阔的发展空间。享有盛誉的“西湖”无疑是杭州一张很好的名片，西湖的秀美，带动了整个杭州地区旅游经济的良好发展，也使得杭州寸土寸金。良好的区位优势，促进了杭州地区的发展，也同时不断的影响着杭州房产这一板块的走向。
2.2经济发展因素
1978年，中国迎来改革开放的大潮，随即，杭州的经济社会发展也迎来了新的时期。杭州市内的经济发展指数如下表中所示，
表1-1 杭州1978-2009年全市生产总值指数（上年=100）
市内生产人均生产总市内生产总年份 年份 人均生产总值 总值 值 值
1978 120.2 119 1994 126.3 125.2
1979 113.3 112.1 1995 119.9 118.8
1980 119.7 118.4 1996 113 112
1981 113.6 112.6 1997 113.1 112.1
1982 107.2 105.9 1998 111.2 110.5
1983 111.2 109.9 1999 110.2 109.4
1984 122.7 121.6 2000 112 111.1
1985 119.4 118.2 2001 112.2 111.1
1986 111.5 110.3 2002 113.2 111.8
1987 112.8 111.3 2003 115.2 114
1988 107.4 105.8 2004 115 113.7
1989 96.9 95.8 2005 113 111.5
1990 105.8 104.9 2006 114.3 113
1991 118.1 117.3 2007 114.6 113.6
1992 122.9 122.1 2008 111 110.1
1993 130.1 129.1 2009 110 109.1
由此表中，1978年至2009年间，杭州的市区经济很大程度上得到了发展。2010年，全市实现生产总值（GDP）5945.82亿元，按可比价格计算，比上年增长12％，连续20年保持两位数增长。其中：第一产业增加值207.96亿元，增长2.5％；第二产业增加值2844.47亿元，增长12.5％；第三产业增加值2893.39亿元，增长12.3％。全市按常住人口计算的人均GDP为68398元，按户籍人口计算的人均GDP为86642元，分别增长9.7％和11.4％，按国家公布的2010年平均汇率折算，分别达到10103美元和12797美元。“十一五”时期,全市生产总值年均增长12.4％，三次产业结构由2005年的5.0：50.8：44.2调整为2010年的3.5∶47.8∶48.7，形成以现代服务业为主导的“三二一”产业结构。在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到66％，比上年提高1.5个百分点。个体私营经济持续活跃。年末，全市共有私营企业16.17万户，增长14.7％，从业人员145.59万人，增长11.2％;个体工商户29.88万户，从业人员65.31万人，分别增长5％和15.3％。全年市区城镇居民人均可支配收入30035元，比上年增长11.8％，扣除价格因素，实际增长7.6％。其中人均工资性收入21075元，增长12.3％，财产性收入和经营性收入分别为2189元、1651元，增长2％和3.4％，转移性收入8896元，增长13.7％；人均生活消费性支出20219元，比上年增长8.7％。全市农村居民人均纯收入13186元，比上年增长11.5％，扣除价格因素，实际增长7.3％，人均生活消费性支出10267元，增长13.3％。 “十一五”时期，市区城镇居民人均可支配收入年均增长12.6％，全市农民人均纯收入年均增长11.5％。连续几年的人均GDP高速增长、连续几年的人均收入快速增长使得杭州的消费水平不断提高，
从另一面影响房产价格。
2.3政府房产政策因素
当前根据“国八条”的具体规定，杭州市政府在2011年3月1日出台了 关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(简称实施意见)，该《实施意见》全文共八条，依次为“坚决贯彻落实各项房地产市场调控政策”、“进一步加大保障性住房建设和供应力度”、“严格执行税收政策”、“严格执行差别化住房信贷政策”、“加强住房供地管理”、“严格执行限购政策”、“切实落实工作责任”、“加强舆论宣传和正面引导”。具体的措施有：
（1）加大保障性住房建设和供应。实施意见强调加大保障性住房建设和供应力度，努力增加公共租赁住房供应，进一步完善具有杭州特色的住房保障体系。2011年，全市新开工建设公共租赁住房60万平方米、廉租住房7万平方米、经济适用住房80万平方米、拆迁安置房200万平方米；全年竣工保障性住房500万平方米以上。这一举措用以解决当前社会中的一些对于房屋的刚性的需求。
（2）在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭限购一套，在本市已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停在本市购房，贷款买第二套房首付不低于60%利率不低于基准利率的1.1倍。个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。这一条例的发布，体现了政府调控的决心。
（3）增加住房用地有效供应，优先保证保障性住房建设用地，确保年度各类保障性住房和中小套型普通商品住房建设用地供应量不低于住房建设用地供应总量的70%。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量。2011年在科学规划、合理布局的前提下，在商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。严格住房建设用地出让管理，对土地竞买人的准入资格以及资金来源进行审查，加大闲置土地处置力度。
总的来说，2011年的杭州楼市调控依然严厉，政府对于投机性购房、炒房等的严厉压制，在一定程度上使得杭州的楼市缓慢发展。
2.4其他社会因素
2010年11月1日完成的人口普查显示，全市常住人口中，居住在城镇的人口为637.27万人，占73.25％；居住在乡村的人口为232.77万人，占26.75％。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加233.90万人，乡村人口减少51.73万人，城镇人口比重上升14.61个百分点。从这点看来适宜的居住环境和大规模的人才引进都吸引着许许多多的人进入杭州常住。随着城市化的不断深入，越来越多的乡村人进入杭州置业立家，这也是促使杭州房产高速发展的重要原因。房产投机这一现象在杭州也极为平常，这也从一定层面上使航后房价高涨。
三、房价走势分析 2008年，此前十年内房价都只涨不跌的杭州楼市第一次尝到了大跌的滋味。9月万科一声炮响，悄无声息地揭开了当年楼市“铜九铁十”的序幕。杭州主城区商品房成交大幅萎缩，仅为1584套，同比2007年9月减少了2046套，下降了56％之多。到2009年，金融危机的阴霾逐渐退去，经济复苏的曙光开始出现，这年9月也迎来了一个锣鼓喧天的热闹“金九”。2009年的金九推盘量不算最多，但从成交量来看，是最为火爆的一年。2010年4月17日，“新国十条”出台，以限购、限贷为主要手段的调控让杭州楼市经历了5、6月的低迷，7、8月的逐步上升，而到了9月，无论是开盘量还是成交量，都是今年以来最大的一次。杭州主城区共有41个楼盘开盘，共成交商品房5960套，环比8月上涨66.3%， “金
九”成色堪比2009年。2011年9月，伴随着8月住房和城乡建设部提出二、三线城市也限购的政策，楼市调控政策进一步加强，需求者购房意愿不断降低，观望情绪十分浓厚，杭州市区新房共签约105套。其中主城区签约73套，萧山区签约6套，余杭区签约26套，杭州市主城区二手房共签约49套。在这原本金九银市的楼市旺季，杭州楼市一片惨淡，金九黯淡收官。将这四年的九月放在一起，我们可以发现虽然这四年中杭州的房地产市场都较为冷清，但是其中仍存在着不断的起伏。许多业内人士认为在楼市调控政策不放松情况下，房价仍将继续下行，购房者的深度观望再次升级，预计将会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势也将逐步由一二线城市向三四线城市蔓延，从而导致全国层面的“降价潮”。刚性需求主导的房地产市场将会继续冷清。由此，我认为政府的严厉调控如果仍在继续的话，杭州的房价具有进一步下降的可能，因为开发商在市场冷清的情况下，势必会降价进行适当的促销以维持自己的资金链需求，但又由于房地产在地方经济中的支柱性作用，降价的幅度并不会很大。
杭州市房地产价格影响因素及走势分析
摘要：过去的十年间，中国的国民经济的不断持续的高速发展，使得新晋的房地产业渐渐的成为了经济发展运行的主流。期间，杭州市作为国际性的旅游居住城市，房地产也获得了空前的发展，进而形成了杭州市房价居高难退的结局。如何有效控制和平衡杭州房价，如何防止房地产泡沫的产生成为如今社会的重要议题。本文通过对影响杭州房地产发展的各个方面，总结影响杭州房地产价格的因素，并对杭州房价走势进行一定的分析预测。
关键词： 房地产；高房价；控制平衡；影响因素；预测
一、杭州房地产现状
近年杭州市的房地产市场依据其连续几年的人均GDP高速增长、连续几年的人均收入快速增长、适宜的居住环境吸引外来人口置业、每年大量的人才引进等刺激房价的迅猛上涨，导致了杭州目前的房价也高居全国城市的前列。但目前，房产的过热发展，GDP对于房地产的过度依赖的缺点在全球金融危机之下开始显现出房产泡沫状态。迫于无奈，政府开始漫长的宏观调控的过程，从“国四条”到“国十一条”再到“限购令”，政府一直在规避“房价”的硬着陆。
2011年3月1日杭州市政府研究出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(简称实施意见)，该《实施意见》暂定在杭州市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；明确“二套房首付比例至少6成，贷款利率不低于基准利率1.1倍，停购第三套房。”以此拉开了杭州房地产市场调整的序幕。
由于“限购令”的出台，房地产投资增幅下滑，整个杭州楼市在本年第二季度仍然一片冷清。杭州市政府报告显示，截至6月底，市区可售商品房53926套，面积716.7万平方米，同比增长91.3%和72.4%；其中可售商品住房37476套，面积484.3万平方米，同比增长137.5%和115.8%。同时，新建商品房供给量仍在扩大。同时，销售减缓导致预售资金大幅下降；信贷从紧使已售房按揭款难以及时回笼；融资成本和建安费用上升增加了开发成本，使得杭州房地产企业的信心降至历史最低点。这也使得第二季度的杭州楼市跌落低谷。杭州市政府对于下半年房产发展的政策要求既要遏制投机性购房需求，也要保障自住型住房需求；在国家政策允许的范围内，实施差别化的信贷税收政策，保障刚性需求；加大保障性住房建设力度，落实建设用地，完善政府保障和市场调节相结合的住房政策体系；加强对房地产市场的监测和分析。希望能在下半年中，扭转颓势。
在经历了7、8月份的持续低迷之后，杭州房产市场迎来了年度的交易黄金期“金九银十”。但是目前看来，银十”进入最后一周，楼市成交反弹彻底无望。
主城区9月新开的12个住宅楼盘中，半数成交率低于15%。与上一统计周期相比，这12个楼盘成交量新增速度缓慢，平均每个楼盘每天仅成交1套。由此可见，在限购限贷的严厉政策下，楼市反应依旧冷清，导致大批房企压力增大。近期，在杭州举行的第十八届杭州房屋交易博览会上，虽然有万科、保利、绿城等大牌房企参与，但是现场依旧是非常冷清，总成交量更是仅仅只有129套。房企的目标更是由以往的大卖变成了宣传，现场的购房仍然是以刚性需求购房为主，基本不存在投资购房。另外，由于限购限贷政策的不断深入实施，许许多多的购房者目前仍然处于观望状态，并不打算立即下单。由此可以看出，杭州的房产市场如许多一线城市，在深度调控的压力下，显现出了冷清的态势。
二、影响房产价格的因素
影响一个地区的房地产价格走势的因素主要有区位因素、经济发展因素、人口因素、土地因素、政府的房产政策因素、社会因素等等构成。
2.1区位土地因素
杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。紧邻长三角中心城市上海给杭州带来了丰富的投资创业的机会，沪杭高铁的开通使得杭州彻底的融入了长江三角洲的“两小时经济圈”。邻近上海的区位优势有利于发展知识和技术密集型的先进制造业。杭州工业目前以加工工业为主，已形成具有一定规模和优势的食品加工、机械制造、电子通信和纺织服装等支柱产业，初步具备向现代制造业基地迈进的条件，完全有可能利用京杭大运河以及紧邻舟山、宁波、上海港的航运优势，利用杭州萧山国际机场的航空优势，利用四通八达的高速公路和铁路优势，以及良好的制造业基础，成为长三角地区重要的先进制造业基地。市区道路工程已经取得阶段性成果，建成了复兴立交、文晖立交、望江立交和上塘路高架等一大批道路桥梁，连接城市东西部的德胜路快速通路也已经基本建成，城区路网布局得到了进一步的完善。全长100多公里的绕城高速公路则大大方便了人们的出行。正在施工建设中，计划在2012年十月份陆续开通的杭州地铁网络，将使杭州的发展再次加速。此外，杭州还进行了和周边县、市乃至安徽省的路网改造，掀起旅游西进的热潮。其中，杭千高速公路是杭州建设“一小时半交通圈”，打造“一小时半旅游圈”，构筑“一小时半经济圈”的重要基础性工程，把“三江两湖一山”旅游景点连为一体，形成一条快速旅游通道，大大缩短杭州东西部的距离。杭州旅游休闲资源和周边旅游资源互相捆绑的合作优势，配合杭州深厚的历史文化底蕴，以及政府投入2000多亿元建造“健康、活力、文明、谐美”的生态城市的决心，共同营造了旅游业、会展业、物流业和现代服务业良好的投资创业环境，旅游、会展、休闲、文化产业以及相配套的服装、食品等都市工业都将在这个被联合国评为“国际花园城市”的地方获得广阔的发展空间。享有盛誉的“西湖”无疑是杭州一张很好的名片，西湖的秀美，带动了整个杭州地区旅游经济的良好发展，也使得杭州寸土寸金。良好的区位优势，促进了杭州地区的发展，也同时不断的影响着杭州房产这一板块的走向。
2.2经济发展因素
1978年，中国迎来改革开放的大潮，随即，杭州的经济社会发展也迎来了新的时期。杭州市内的经济发展指数如下表中所示，
表1-1 杭州1978-2009年全市生产总值指数（上年=100）
市内生产人均生产总市内生产总年份 年份 人均生产总值 总值 值 值
1978 120.2 119 1994 126.3 125.2
1979 113.3 112.1 1995 119.9 118.8
1980 119.7 118.4 1996 113 112
1981 113.6 112.6 1997 113.1 112.1
1982 107.2 105.9 1998 111.2 110.5
1983 111.2 109.9 1999 110.2 109.4
1984 122.7 121.6 2000 112 111.1
1985 119.4 118.2 2001 112.2 111.1
1986 111.5 110.3 2002 113.2 111.8
1987 112.8 111.3 2003 115.2 114
1988 107.4 105.8 2004 115 113.7
1989 96.9 95.8 2005 113 111.5
1990 105.8 104.9 2006 114.3 113
1991 118.1 117.3 2007 114.6 113.6
1992 122.9 122.1 2008 111 110.1
1993 130.1 129.1 2009 110 109.1
由此表中，1978年至2009年间，杭州的市区经济很大程度上得到了发展。2010年，全市实现生产总值（GDP）5945.82亿元，按可比价格计算，比上年增长12％，连续20年保持两位数增长。其中：第一产业增加值207.96亿元，增长2.5％；第二产业增加值2844.47亿元，增长12.5％；第三产业增加值2893.39亿元，增长12.3％。全市按常住人口计算的人均GDP为68398元，按户籍人口计算的人均GDP为86642元，分别增长9.7％和11.4％，按国家公布的2010年平均汇率折算，分别达到10103美元和12797美元。“十一五”时期,全市生产总值年均增长12.4％，三次产业结构由2005年的5.0：50.8：44.2调整为2010年的3.5∶47.8∶48.7，形成以现代服务业为主导的“三二一”产业结构。在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到66％，比上年提高1.5个百分点。个体私营经济持续活跃。年末，全市共有私营企业16.17万户，增长14.7％，从业人员145.59万人，增长11.2％;个体工商户29.88万户，从业人员65.31万人，分别增长5％和15.3％。全年市区城镇居民人均可支配收入30035元，比上年增长11.8％，扣除价格因素，实际增长7.6％。其中人均工资性收入21075元，增长12.3％，财产性收入和经营性收入分别为2189元、1651元，增长2％和3.4％，转移性收入8896元，增长13.7％；人均生活消费性支出20219元，比上年增长8.7％。全市农村居民人均纯收入13186元，比上年增长11.5％，扣除价格因素，实际增长7.3％，人均生活消费性支出10267元，增长13.3％。 “十一五”时期，市区城镇居民人均可支配收入年均增长12.6％，全市农民人均纯收入年均增长11.5％。连续几年的人均GDP高速增长、连续几年的人均收入快速增长使得杭州的消费水平不断提高，
从另一面影响房产价格。
2.3政府房产政策因素
当前根据“国八条”的具体规定，杭州市政府在2011年3月1日出台了 关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(简称实施意见)，该《实施意见》全文共八条，依次为“坚决贯彻落实各项房地产市场调控政策”、“进一步加大保障性住房建设和供应力度”、“严格执行税收政策”、“严格执行差别化住房信贷政策”、“加强住房供地管理”、“严格执行限购政策”、“切实落实工作责任”、“加强舆论宣传和正面引导”。具体的措施有：
（1）加大保障性住房建设和供应。实施意见强调加大保障性住房建设和供应力度，努力增加公共租赁住房供应，进一步完善具有杭州特色的住房保障体系。2011年，全市新开工建设公共租赁住房60万平方米、廉租住房7万平方米、经济适用住房80万平方米、拆迁安置房200万平方米；全年竣工保障性住房500万平方米以上。这一举措用以解决当前社会中的一些对于房屋的刚性的需求。
（2）在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭限购一套，在本市已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停在本市购房，贷款买第二套房首付不低于60%利率不低于基准利率的1.1倍。个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。这一条例的发布，体现了政府调控的决心。
（3）增加住房用地有效供应，优先保证保障性住房建设用地，确保年度各类保障性住房和中小套型普通商品住房建设用地供应量不低于住房建设用地供应总量的70%。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量。2011年在科学规划、合理布局的前提下，在商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。严格住房建设用地出让管理，对土地竞买人的准入资格以及资金来源进行审查，加大闲置土地处置力度。
总的来说，2011年的杭州楼市调控依然严厉，政府对于投机性购房、炒房等的严厉压制，在一定程度上使得杭州的楼市缓慢发展。
2.4其他社会因素
2010年11月1日完成的人口普查显示，全市常住人口中，居住在城镇的人口为637.27万人，占73.25％；居住在乡村的人口为232.77万人，占26.75％。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加233.90万人，乡村人口减少51.73万人，城镇人口比重上升14.61个百分点。从这点看来适宜的居住环境和大规模的人才引进都吸引着许许多多的人进入杭州常住。随着城市化的不断深入，越来越多的乡村人进入杭州置业立家，这也是促使杭州房产高速发展的重要原因。房产投机这一现象在杭州也极为平常，这也从一定层面上使航后房价高涨。
三、房价走势分析 2008年，此前十年内房价都只涨不跌的杭州楼市第一次尝到了大跌的滋味。9月万科一声炮响，悄无声息地揭开了当年楼市“铜九铁十”的序幕。杭州主城区商品房成交大幅萎缩，仅为1584套，同比2007年9月减少了2046套，下降了56％之多。到2009年，金融危机的阴霾逐渐退去，经济复苏的曙光开始出现，这年9月也迎来了一个锣鼓喧天的热闹“金九”。2009年的金九推盘量不算最多，但从成交量来看，是最为火爆的一年。2010年4月17日，“新国十条”出台，以限购、限贷为主要手段的调控让杭州楼市经历了5、6月的低迷，7、8月的逐步上升，而到了9月，无论是开盘量还是成交量，都是今年以来最大的一次。杭州主城区共有41个楼盘开盘，共成交商品房5960套，环比8月上涨66.3%， “金
九”成色堪比2009年。2011年9月，伴随着8月住房和城乡建设部提出二、三线城市也限购的政策，楼市调控政策进一步加强，需求者购房意愿不断降低，观望情绪十分浓厚，杭州市区新房共签约105套。其中主城区签约73套，萧山区签约6套，余杭区签约26套，杭州市主城区二手房共签约49套。在这原本金九银市的楼市旺季，杭州楼市一片惨淡，金九黯淡收官。将这四年的九月放在一起，我们可以发现虽然这四年中杭州的房地产市场都较为冷清，但是其中仍存在着不断的起伏。许多业内人士认为在楼市调控政策不放松情况下，房价仍将继续下行，购房者的深度观望再次升级，预计将会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势也将逐步由一二线城市向三四线城市蔓延，从而导致全国层面的“降价潮”。刚性需求主导的房地产市场将会继续冷清。由此，我认为政府的严厉调控如果仍在继续的话，杭州的房价具有进一步下降的可能，因为开发商在市场冷清的情况下，势必会降价进行适当的促销以维持自己的资金链需求，但又由于房地产在地方经济中的支柱性作用，降价的幅度并不会很大。