分流城市中心人口和整合城市房地产结构
来解决城市中低收入人群居住问题
胡恩华
当我国房地产发展得红红火火的时候，国家已经开始重视到中低收入者的安居问题。所以在上个世纪的九十年代推出了经济适用房，然而时至今日，在感慨：“我连在郊区的经济适用房都买不起！”的时候，也忘记不了杜甫的千古名句：“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜。”如何解决城市中低收入者的安居问题，成为一个社会课题，受到广泛的关注。
人口超过100万的大城市，高房价突现中低收入人群居住难以解决的问题，即便是经济适用房，很多真正的中低收入家庭承担不起。中低收入者住房成为突出社会问题，政府关注，老百姓苦恼。
为了能够使广大的中低收入者买得起住房，我们需要从许多方面去检讨国家相关政策及地方相关政策。这些政策对于普通老百姓来说，能不能切实的解决问题。然而每一个政策的出台，都有着其背景、时间限制的特定，更是有着执行、实施过程偏差问题的存在。比如以往的经济适用房，目的是在于给中低收入者解决住房问题。于是采取土地划拨、报建等费用减免的优惠，并限制开发商的利润为3%以下。但是在实施的过程中，却出现了很多问题：住经济适用房的人开小车居住，真正符合条件的人却买不到这样住房；经济适用房面积过大，并不经济；滋生了很多让老百姓痛恨的腐败现象；开发商巧设名目，赚取远远超过3%的利润。
纠正过去政策疏漏和过失是必须的，但是目前我们最为紧迫的是，解决在贫富差距越来越大的情况下，城市中低收入人群的住房问题。因此我们必须找出一个新的解决办法，来解决这个棘手的问题。从城市中低收入人群的分解、城市房地产结构的调整，寻找解决中低收入人群居住的方案。
一 城市人口的组成和分流
我国城市化发展速度迅猛，一些城市在发展过程中盲目的追求“大规模 ”。过大的城市反而成为城市发展的一个包袱。城市规模过大，产业发展不均匀，产业结构不合理，城市功能规划不合理，成了很多城市发展经济的瓶颈。人口与城市可持续发展越来越多的受到关注，其中人口结构影响城市经济发展的比重越来越大。
城市人口结构划分对城市经济可持续发展举足轻重。从几个方面去划分：
1、年龄上的划分：
1）、青、壮年的分为一个群体，年龄从18岁到60岁。这个群体是社会经济发展的中流砥柱。这个群体占人口比例越高，城市越具有发展活力。深圳就属于这样的城市。
2）、青少年分为一个群体，年龄从0岁到18岁。这个群体代表着未来。
3）、老年人口分为一个群体，年龄为60岁以上的老年人。这个群体需要供养。这个群体人口在我国人口所占比例越来越高，我国已经进入老龄社会。这个群体越庞大，越阻碍社会经济发展。
2、学历上的划分：
1）、大专以上学历，这个比例越高城市发展越快。深圳、上海、北京、苏州等城市就是典型的例子。
2）、中学学历，我国很多城市这个部分人口比例庞大，基本上占到城市人口的60%—80%。但是很多具有中学学历的人却无专业技术特长，严重制约城市经济发展。
3）、低学历。由于城市发展过程中需要很多低层次的劳动者，所以很多文化低的农村人口进入城市，成为城市中的一份子。他们做城市的发展中曾经发挥了很多大作用。可是他们和城市原由低学历者一起成为城市可持续发展的绊脚石。
3、财富上的划分：
1）、富裕阶层，这一阶层占人口比例很少，占有的社会财富却非常大。
2）、相对富裕阶层，这个阶层占总人口的比例大概10%—20%之间。城市经济发展快、好的比例会高一些。比如北京、上海、深圳、青岛、广州等城市。
3）、中等收入阶层，这个阶层占总人口的比例大概20%—30%。我国很多近几年发展起来的城市属于此类。比如成都、重庆等城市。
4）、中低收入阶层，这个阶层占人口的比例最大，占城市总人口的60%左右，有的老城市比例更高。比如沈阳、武汉等老的重工业城市。
城市可持续发展需要将城市中一部分人分流出去。从以上几个方面来看，城市中最便于分流的人口是老年人。当然分流出去的老年人要有合适他们居住养老的地方。按照我国目前的一些城市规模来看，如果将老年人中的20%-30%分流到集中新建的“功能型城市”去，很多城市经济发展将得到改善。而新兴的“功能型城市”将制造巨大商业机会和众多就业机会。
二 城市中低收入的界定
为了能够很好的解决城市中低收入者的安居问题。首先应该看到这个社会矛盾在那些地方产生的最为突出。从目前的国情来看，城市化扩张后的特大城市和上世纪八十年代前已经具有一定规模的城市，成为这个矛盾最为突出的中心点。这些城市的贫富收入差距巨大，远远高于全国平均水平。比如上海市2004年的家庭人均可支配收入是17678元/年，但是大部分居民家庭人均可支配收入是在12000元/年以下，还有相当一部分家庭人均可支配收入5000元/年以下的困难户。上海市的房价即便是远郊也要3000元/㎡以上。综合考虑工作问题、交通问题、日常生活便利等问题后，家庭人均可支配收入每年八、九千元的家庭，宁可一家人挤在小房子里，也不敢购买远郊的房子。对于这部分家庭来说，市内的房子是敢看不敢问，郊外的房子是敢问也买不起。
其次是我们如何界定中低收入人群的问题。界定中低收入人群，就目前的国情来看是个复杂的问题。因为很多制度遗留问题，造成很多人的资产不透明，所以要从家庭资产上去界定中低收入人群，难度非常大。过去规定年收低于6万元的家庭为中低收入家庭，可以享有购买经济适用房的权利。这样的界定，难度大不说，也非常不科学。
所以我们可以综合本地社会失业保险救济金和家庭人均可支配收入来度量，采取切合本地实际情况的方法来确定中低收入人群的划分。比如北京市的社会失业保险救济金为385元/月，2004年家庭人均可支配收入为14865元/年。我们可以这样划分，家庭人均可支配收入是社会失业保险救济金2.5倍以下者为中低收入人群；低于1.3倍的家庭为贫困家庭。如果本地家庭人均可支配收入低于8000元，则低于本地家庭人均可支配收入的家庭都视为中低收入家庭。
第三是家庭结构问题。家庭结构可分为很多层次。以家庭人口划分，可分为： 5口人以上的家庭；4口人的三代家庭或两代家庭；3口人的两代家庭；2口人的家庭；1口人的家庭。5口人以上的家庭最难细分，因为他们的组成结构非常复杂。4口人的家庭一般情况下是三代人，也有一部分是两代家庭；3口人的家庭基本上都是两代人为主；2口人的家庭和1口人的家庭相对来说比较单一。以家庭年龄结构划分，可分为：老年人家庭；两代人为主的中、老年人家庭；两代人为主的中、幼年人家庭；两代人为主的成年人家庭；三代人为主的老、中、幼年人家庭；四代人为主的老、中、青、幼年人家庭。
第四步就是将房产需求者分为几个等级：豪富家庭，已经或是计划购买城市中心的豪宅或是别墅；富裕家庭，已经或是计划购买城市中心或郊区的花园洋房；温饱家庭，已经或是计划购买普通商品房、经济适用房；中低收入家庭，家庭人均居住面积不足8㎡，或是家庭人均面积超过8㎡，但是房屋为危房；贫困家庭，无能力自己解决家庭居住问题，现有的居住房屋拥挤不堪，或是危房，暂时不考虑户籍、房屋的产权结构。
从以上几个方面我们可以界定出城市中低收入者为：家庭人均可支配收入为本地家庭人均收入的70%以下；家庭自身能力无法改变人均居住面积少或危房现状的家庭。
三 城市房产整合
城市中的房地产应该考虑到土地、城市功能等多个方面结合的情况。城市规划功能的布局合理性显得非常重要。房产的结构可以从多个方面区分，这里我们将城市房地产分为几个大类：危房、旧房、次新房、新房。
（一）、我们要考虑到房地产的结构和分布将决定一个城市长期发展的前景。很多城市在城市化过程中借鉴了一些国外城市扩张的经验。但是我们也看到国外一些城市扩张过后产生的社会问题突出：1、贫民区和富人区产生而造成的社会问题；2、旧城改造成商业中心、商务中心带来城市夜间空心问题和交通问题。其中部分问题在我国已然产生。
（二）、我国人口众多，很多城市人口都在100万以上，一些超大城市人口超过500万。于是城市建设过程中，应该重视城市的区域功能分配合理，不能一味盲目追求商业中心和商务中心的集中，应该在城市规划时，考虑商业中心、商务中心和住宅区结合布置。这样可以解决以下几个问题：
1、减少上班族的路上时间。城市越大，人们出行上的时间越多。北京、上海、广州、天津、重庆等城市，人们每天平均花在路途上的时间达到3小时以上，有的甚至达到5小时以上。“早上5点多起床顶着晨星出门，晚上的9点踩着月光走进家门。”这是住在通州的北京人的真实写照。很多人被上、下班和就学拖得疲惫不堪。
2、降低城市交通的负荷，减少城市交通的能耗和污染。很多城市在投资建地铁、城市轻轨，扩建道路，增加公交工具。造成巨大投资的同时，城市污染源也在增加，交通能耗加大。给我们本就能源缺乏的国家增加负担。
3、让城市的繁荣日夜如一，解决城市夜间空城的现象。白天城市中心的商业中心和商务中心人流穿梭、车水马龙，上、下班时交通堵塞，入夜之后却冷冷清清，灯火辉煌却少有人气。
4、城市建设过程中多从空间着手。向上从高度要空间，向下从地下要空间。比如将一些大型的超市、商业中心、大型停车场建在地下，地面以上建住宅、写字楼或绿地广场。减少地面的空间负荷，让城市多些绿化的同时，分流人流和车流。
5、中低收入人群居住郊区必定带来几个生活成本的增加：交通成本、子女就学教育成本、生活消费成本、保健就医成本。现在一些大城市的郊区项目生活设施不完善，文化娱乐、卫生医疗、文体教育、通讯、商业等等基本上都是滞后的。购买此类小区成了仅仅是睡觉的地方。细算成本后，发现生活成本增加了大概20%以上。
6、在我国城市建设过程中最要重视的是目前交通不发达情况下，切记不要过多的将城市中心主要劳动力赶到郊区，造成城市交通的巨大投资。作为城市主要劳动力者——中低收入人群居住在郊区，必然会增加生活成本。同时会因工作地点和居住距离而产生新的就业问题。
7、消除贫富分布划分过于明显不协调的多种社会问题和居民的社会心理问题，创造和谐社会。贫富区域过于清晰的划分，会造成贫民区严重的社会问题。为部分富裕人群做考虑，在城市郊区空气质量等各方面条件好的地带，建设高档的花园洋房、别墅供其享受。
8、在特大城市的周边建设功能型养老城市，将城市中的一部分老人分流到新建的城市中去。这样将大大缓解城市中心交通、文体和医疗卫生等公共设施的压力，也节约了城市社会成本。而移居到养老城市中去的老人，由于有更好的生活环境、医疗卫生、休闲娱乐设施，加上良好的、专业化的服务队伍，老人们生活质量将得到显著提高，会过得更加安逸、舒适。
因此我们在城市规划时应该多考虑到城市商业中心、商务中心、住宅区交叉结合，合理布局。城市人口合理分流，降低建设能耗和社会问题。并兴建“功能型”的卫星城市，专门为老年人提供养老居住。
（三）、我们应该考虑到我们这个人口众多的国家，土地资源有限。上世纪中、后期城市规划造成的浪费，今天突显无余。比如在城市中心建造的污染严重的工厂，上世纪九十年代中期前建造的低矮楼房。因此在房地产建设过程中要合理利用有限资源，更大的、更多的满足大众需求。
1、在有限的土地上，向上、向下要生活空间，综合考虑，节约土地。城市建设规划过程中应该考虑到不牺牲绿化的情况下，多建设一些13层—16层的小高层。向下应该考虑将停车场、商业中心、超市尽可能的建在地面之下。这样我们就要适当的考虑放宽对容积和建筑密度的要求。容积控制在7以内，建筑密度控制在45%以内。
2、设计面积合理，城市中心的住宅面积应该考虑到以实用为住，而不是享受型的住宅。对于现在的大多数中国人来说，房子只是一个居住的地方，主要功能就是睡觉、做饭、吃饭、梳洗。而传统上的在家接待客人、宴请客人、串门活动，已经越来越少在家中完成。那么很多房屋的面积应该考虑在120㎡以下，应以50㎡—80㎡功能齐全的2房为主。如果房子是130㎡—200㎡，长期只住2个人或是三个人，很多室内功能区基本上难得用上一次的现象非常普遍。应尽量避免室内面积空闲的浪费，应该严格控制城市中心房屋的面积。可以考虑对城市中心面积超过120㎡的房屋，加收类似奢侈税的附加费。
3、小区居住人群的合理分布，让那些可以居住享受型房屋者，住到郊区去享受大面积的房屋、良好的空气环境。这样就减少大量没钱人居住郊区，带来公共交通的巨大投资，缓解公共交通的压力。北京等一些特大城市，政府一边大力投资修建、扩建城市道路、城市轻轨、地铁等公共设施。另外一边作为住户的老
百姓，开始感受到交通费用增加巨大，生活配套设施不完善，生活费增加；教育配套跟不上，孩子就学难；文体卫生医疗跟不上，就医难；相应成本极大增加。一个居住在天通苑经济适用房的住户感叹说自己每个月单是交通费就增加了400多元。居住在通州小区住户更面对太多的无奈，别无选择，就连装电话都要排队等号。
如果能够按照这个设计思路去规划城市布局，我们将有很多中低收入者就有了居住城市中心的可能性，以及有房可住。而享受豪宅的家庭，就应该承受其消耗社会资源过多的负担。
城市各类房产的居住者大致可以这样分：
1、危房、旧房：主要居住者是中低收入者，这部分人群没有能力完全靠自己来解决购买新房。目前居住的房屋要么过于拥挤，要么破旧不堪。当然也有一部分是子女已经购置新房，老人还住在旧房里。我们的政府和社会都急需为中低收入人群解决他们的住房问题。
2、次新房、新房：这部分是收入较好的人群。
经过这样细分后，完全可以拆旧、危房，建造适合中低收入人群居住的社区，提供给中低收入人群居住。一部分暂时没有资格，或是买不到中低收入人群社区住房的人，可以购买房龄相对长的二手房作为过度房。而另外一部分老年人可以移居到更加适合养老的老年人社区去生活。
四 中低收入社区
什么社区才是符合中低收入人群居住的社区呢？我们应该怎么样去规划和设计这样的小区？
为了和现在的经济适用房区分开来，暂时将满足城市中低收入人群居住的小区分为2种：低价房和廉租房。
为了能够更好的解决城市中低收入人群的居住问题。应该采取循序渐进方式进行投资，先让能够买得起低价房的人满足居住要求，然后才是满足廉租房的困难户居住要求。而作为中低收入人群，也应该培养改善居住条件要循序渐进，不要想着一步到位。
既然是为了满足城市中低收入人群居住的，那么我们在小区规划时就应该更多的考虑将这类小区布置在城市中心地带。生活在城市中心地带，尽可能维持原有的生活方式和原来的生活成本，降低失业风险。
（一） 购买低价房和租赁廉租房的资格
1、政府制定符合本地中低收入人群的标准。规定购买和租住这个类型房屋的人群，必须是特定的中低收入人群；购买和租住此类房屋者，将受到严格的审核，只有符合购买条件才能购买和租住。
2、制定中低收入人群标准。依照这个标准作为确定资格的重要依据。由于我国财产收入不明朗，凡是购买此类房屋者，在未来的5年间财产收入受到严密的监控，随时可能被抽检。
3、以本城市户籍居民为主；外来就业人员，对本城市做出了较大贡献的，居住达到5年以上，无违法乱纪者也可以申请。但是无论是本地户籍居民还是外来户籍居民，原则上要求当前家庭人均居住面积在8㎡以下。危房、旧房拆迁户原地居民人均面积超过8㎡的，不受限制。但是如果收入超过中低收入标准，要么采取动迁补偿方式，要么只能享受同等面积的置换，不得享受优惠价格购买超出面积。
4、此类房屋5年内不得转让和出租。5年后购买者要出售该房屋，必须交纳6%的交易税。土地出让金补偿交纳，比例按照同等类别土地的挂牌价的1.5倍—2倍一次性交纳。如土地出让金为逐年交纳的，则一次性缴纳10年的土地出让金作为土地成本交易费用，接手购买者继续按照原方案逐年缴纳土地出让金。5年内居住者非购买者或其直系亲属，或是空置时间超过一年，政府无偿收回该房屋。然后再出售给符合条件者。
5、严罚造假资格购买低价房和租住廉租房的居户，给予举报者1万元—5万元奖金。如被举报造假资格而购买了低价房，查实不符购买条件，课以购买当时总房价1—2倍罚金，或没收其已经购买房产，并追究造假者的刑事责任；为造假者伪造虚假证明材料的单位和个人将给予5万元罚款，直至追究法律责任。因为造假者是在损害了他人利益的基础上为自己牟取利益的；如被举报造假获得居住廉租房的，将被勒令退出廉租房，并给予居住期间租金3—5陪的罚款，给予伪造虚假证明材料的单位和个人给予3万元罚款。
（二） 政府优惠措施和对投资者的规定
为了能够迅速的将此类小区建设起来，我们的政府应该充分的给予政策扶持的同时，规范投资者。
1、这种社区的规划上应该调整一下相关规定，允许这种社区的容积率和建筑密度高一点，以减少土地成本来降低房价。
2、土地租金上给予一定的优惠政策进行扶持，土地出让金的交纳，属于开发商交纳的，在该小区建成后一个月内一次性交纳，属于购房者交纳的，分10—15年交纳。
（1）、纯住宅小区的土地出让金价格低一些，由购房者分10—15年交清，原地拆迁户给予减免；
（2）、商、住两用综合建筑，商业部分以地下为主的，土地出让金收取分为二个部分收取：商业部分的土地出让金为一次性收取；购房者分10—15年交清，原地拆迁户给予同等面积减免优惠；
（3）、也可以针对这个部分的住宅小区推行物业税，每年征收，以减轻居住此类房屋住户的压力。也可以降低前期投资者的土地成本。
3、采用逐年缴纳土地租金办法，这样可以解决我国土地出让年限带来的一些物权和土地权属冲突问题。让房屋所有者在房屋使用过程中逐年缴纳一定的土地租金，直到房屋拆迁、重建。逐年缴纳的土地租金也可以作为地方政府一项稳定财政收入来源。采用土地租金逐年缴纳的办法，分类别收取：
（1）、原地拆迁同等面积，前20年按照2—5元/㎡缴纳，20年后按照12—20元/㎡缴纳；
（2）、低价房12—20元/㎡缴纳；
（3）、如有部分是普通商品房和商业部分，则住宅部分按80—120元/㎡缴纳，商业部分按150—200元/㎡缴纳，部分城市价格可以适当提高或降低一些；
（4）、如人民币比值超过±10%时，则按同等货币比值交纳。
小区的报建费用、市政配套设施费用给予减免优惠。管理部门在收取城市建设的一些规费时给予减免。
4、廉租房的土地取得采用政府划拨土地的方式。
5、开发商必须在规定期限内完成项目开发。为保证开发项目顺利完成，开发商在中标之后10天内，一次性将开发总额的80%以上存入一个受监控、管理的帐户。若不能按期完成投资，将按照总投资2%的额度罚款。销售价格设最高限价，投资收益上也规定为微利，投资收益不得超过5%。如果超过5%，则超出部分上交一个专门的部门，用做城市廉租房的建设基金。在国家不用拿出巨额资金补贴的情况下，投资商也有利所图。
6、小区建成后，开发商将销售收入的2%用做物业基金（很多城市规定是开发商按照投资额的1%—2%用做物业基金。）小区建成后,物业管理通过招标，降低业主的生活使用费用，小高层物业管理费+电梯费，每月不超过0.5元/㎡；多层物业管理费，每月不超过0.35元/㎡。
7、小区的土地来源，可以利用城市中残旧危房的改造来达到。比如利用危房、旧房的土地就地解决。原地居民不用动迁其它城区，原地置换。为保证原地居住面积达到12㎡/人，原地住户在置换过程中，在同等面积无偿兑换的前提下，人均不足12㎡的部分，将得到优惠价格购买；如果原住居民人均面积达到12㎡/人，在其有增加居住面积需求的时候，可以每户给予10㎡的优惠房价，同时需要补偿一定的土地费用。在满足原地拆迁居民之后，剩余房产将以解决本市其
他困难户的方式投放相应市场，价格与同等区域商品房相比差价很大，与本地经济适用房基本相同。如为商、住两用小区，在土地出让挂牌时就规定商业物业部分建设在地下，地面住宅部分必须有60%作为低价房， 40%作为普通商品房销售；或是规定低价房面积必须占总面积的1/3以上。
8、政府出台新政策，给予迁居到养老社区居住的老人享受其原来同等的各项福利。
9、廉租房的建设应该考虑到社会投资和政府投资相结合，而且对入住廉租房要严格执行国家制定的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。廉租房应该考虑建设在城郊结合部，进行有计划的投资。土地采用划拨方式。户型：单间、一房、二房为主，面积从20㎡—50㎡为主。资金来源主要是政府投资一部分，利用低价房超额利润所得为主的廉租房基金进行投资。低价出租给符合条件家庭居住。
10、中低收入人群在购买二手房时给予税费减免的优惠。
11、部分拆迁户不符合中低收入人群，可以采取拆迁补偿的方式动迁。
采用这样的方式，一来解决了很多原地居民因为外迁而带来的矛盾，二来改善原地居民的居住条件，提高生活质量；三是解决城市发展的其它问题。
（三） 规划、设计要求、控制成本
1、低价房小区分布在城市中心地带，小区占地面积一般在3万5千㎡以内（尽可能将城市中心地带相对小的、零星散乱的土地利用起来）。
2、小区绿化占地不得低于25%。小区以16层以下的小高层为主，建筑密度45%以内，容积不超过7。造价控制在小高层1400元/㎡以内，多层850元/㎡以内。
3、小区人均居住面积不超过20㎡，以人均面积15㎡左右为标准设计。
4、小区户型设计以两房为主，一房、小三房为辅。面积为30㎡-80㎡。户内厨、卫具全，房型以方正实用为主，尽量减少户内过道，套内面积占建筑面积尽可能达到85%以上。
5、室内外装修考虑节约成本的同时，不能忽略环保节能问题，避免花里胡哨浪费资源。
6、小区配套设施完善。建筑造价方面控制在小高层1400元/㎡以内，多层850元/㎡以内。
7、开发项目是直接面对定向销售客户，可以减少销售环节中的营销费用，
给消费者一个实惠的价格。
低价房在城市中心投建，不但解决了中低收入人群居住问题。而且小楼盘开发，建设周期短。对于开发商来说风险降低；对于购房者能够比较快的如住；对于政府，短期内迅速解决很多人居住问题，在税收增加的同时，城市建设费用降低，城市建设周期缩短。
五 老年社区
最近几年老年房地产在中国一部分城市周边兴起。这表明两个问题：一是老年社会悄然到来。在未来的15—20年间，我国的老年人口将超过2亿4千万。非常庞大的一个群体；二是老年产业受到投资者极大的关注。庞大的老年人群，带来巨大老年产业商机。
老年人口增长速度最快的莫过于大中城市，尤其是老城市。老年人的快速增长带来的社会问题、家庭问题已经受到广泛关注。当城市公共交通上充挤着老年人、医院满是老年人、公园广场里到处都是老年人的时候，我们发现公共设施超负荷运行下产生的社会冲突问题比比皆是：
（1）、公共汽车上年轻人不再给老人让座，有人就会说：“那么老了没事干，还跑出来干什么？不是成心和我们抢位置吗？”
（2）、医院里每科都是老年人，排队交费、取药的窗口也都是老年人。那些请假来看病的年轻人看到这些，就会埋怨：“那么多老人没事老跑这里干什么？”
（3）、公园、广场本是年轻人谈情说爱、休闲的地方。很多年轻的情侣在公园里亲吻的亲密行为都会受到老年人指责。而年轻人也会反问：“你们没事上这里来干什么？家里呆着不更好？”
（4）、赡养老人、照顾老人是我们中国的传统美德。由于我国长期计划生育的国策，使我们的家庭结构发生了变化。过去几代同堂，养儿为了防老的传统观念，在改革开放的今天，我们的421家庭产生了，就是年轻的夫妇养活父母或公公婆婆，下面一个子女，在农村是422家庭。随着改革开放，人民生活水平的提高，又发生了变化，是8421，年轻的夫妇要抚养上面的十几位老年人，是一个倒金字塔形式的抚养体系。家庭矛盾比以前更多、更突出。
（5）、子女与父母分开居住，造成“老人留守”的家庭问题。由于工作关系或是其它关系，子女和父母分开居住，有的同城，有的在不同的城市生活，这样非常不方便照顾老人。工作和孝心都极大的考验子女。诸如此类问题多多，是我们的社会无法回避的问题，解决不好，势必带来许多不稳定因素。
老年人自身的心理问题、生理问题：退休之后的空虚感、抛弃感、归属感等心理问题，健康状况上带来的生理问题。都极大的冲击着社会。
针对这个问题，我在2003年曾经写了一篇《发展老年房地产的必要性》论文。从客观上论证了建设老年社区是解决我国老龄化问题的必要措施。修建一些专门提供给老年人居住的社区。社区建设完全从老年人的身心健康着想，配套设施齐全，适合老年的特点。如住宅的无障碍设计，为老年人服务的设施，和居住的楼房都安装有电梯。社区内有一定规模的医院、健康娱乐中心、老年大学、购物中心、公园、及会议中心、家政服务中心等等。具有环境安逸、恬静等适合老年人生活需求的特色，也能提高老年人生活质量。
由于老年社区的建设是就老年人所需要而建，在提高老年人生活质量的同时，也要降低老年人的生活费用。包括健康管理、保健就医、保姆、日常生活都将得到统一协调管理。生活在老年社区的老人生活成本基本上会减少20%左右。
建设一个20万人口以上规模的老年社区，人均投资约5万元，投资收益分长期收益和短期收益两大块。短期收益项，年收益8%—12%之间；长期收益项，年收益在6%—8%之间。而一个20万人口以上的老年社区将给大城市每年减少负担超过300元/人。而新建的老年社区为住的“功能型城市”，作为一种服务型的城市，将带来巨大的老年产业商机，提供更多的工作机会。
分流城市中心人口，关键是在于将城市中的老年人口分流更加适合老人居住的社区去。减少城市发展中社会矛盾和社会问题的产生，为城市经济可持续发展做贡献。完全符合现代经济发展中，以社会消费需求为导向的发展模式。
六 项目案例
我国地域广阔，各地经济发展情况有所区别，所以需要采取不同的方法、方式建造中低收入人群社区。案例中不考虑动迁户的补偿，但是考虑项目周边商品房价格和本城市经济适用房的价格影响，制定价格时应该充分的结合成本来计算。项目采用投标方式选择开发商，广泛的利用社会资源，优化项目投资方案，给老百姓最实惠的购房价格。因此原则上中低收入住房的房价低于经济适用房，投资收益高于经济适用房。根据不同的情况我做了以下几个简单的案例分析：
为节约用地和降低建筑成本，小区建筑密度控制在35%—45%，容积控制在
3.5—7。小区绿化用地要求在25%以上。面积基本上控制在30㎡—85㎡内，人均居住面积不超过20㎡，人均15㎡—18㎡为主（如有商品房部分，则该部分房产不受此限制）。简单装修，达到业主进去不用再重新装修就可以居住的标准。保证质量的同时，要考虑到环保，也要考虑到生活上的实际要求，因此简约而不落后、不浪费。
兴建项目的原地居民，原地同等面积无偿置换。为保证原地住户居住面积达到12㎡/人，原地住户在置换过程中，同等面积无偿兑换的前提下，不足人均12㎡的部分，将得到优惠价格购买；如果原住居民人均面积达到12㎡/人，在其有增加居住面积需求的时候，可以每户给予优惠价面积10㎡。在满足本地居民之
后，剩余房产将以解决本市其他困难户的方式投放相应市场，价格与同等区域商品房相比差价很大。
土地出让金采取政府非划拨土地方式，可以采用分期缴纳，也可以采用逐年缴纳。
为使开发商能如期完成投资计划，投资商必须在项目前期将总投资资金的80%存入专用帐户，资金使用受到严格监督。
交房后，小区内停车场收益的30%归投资商，70%归小区业主用于物业基金，开发商在竣工时必须交纳销售总额的1%作为小区物业基金。如小区停车位全部归开发商所有，则开发商在竣工时必须交纳销售总额的2%作为小区物业基金。
小区的物业管理费0.3元/㎡—0.5元/㎡。
企业利润超过5%时，企业将超出部分上交给政府作为廉租房的建设基金。
项目方案一：高房价城市中心城区低价房
项目所在地简单情况：
某城市中心，拟待开发项目占地总面积13500㎡。目前居住在这里的住户有650户，居住2900人。原来的房屋状况：低矮残旧，配套设施落后；人均居住面积过小，大部分人家是一家三代共同居一室，房屋狭小拥挤，人均面积不足8㎡。所有住户居住总面积21600㎡。同个区域的商品房售价在8000元/㎡左右，而本项目所在城市的经济适用房房价在3500元/㎡—4000元/㎡左右。
拟建项目方案：
占地面积：13500㎡；建筑占地面积：5733㎡；建筑密度：42.47%；总建筑面积：80262㎡；容积率：5.95；其中住宅面积：73362㎡；商用面积：1300㎡；公用面积：600㎡；地下停车场：5000㎡；地下停车位：150个；绿化用地：4424㎡；绿地率：32%；住户1466户，居住人口5500人。建筑总造价10835万元；总投资：13629万元。建设工期24个月。
项目简单说明：
为节约用地和降低建筑成本，采用半围合式小区建筑。小区内以一居室、两居室为主，各占30%和50%，三居室占20%。面积从30㎡—85㎡，人均居住面积13㎡左右。
建设期间，原地居民需要暂时租房居住，房租补贴方式是：原住房面积补贴400元/㎡。
限定最高销售单价：优惠价格最高2500元/㎡，低价房最高价格3300元/㎡。
中低收入群为：家庭年人均收入12000元以下。
投资收益概况：
同等面积置换：21600㎡，销售价格为0，土地补偿金为0；优惠房面积14500㎡—16450㎡，销售价格为2300元/㎡，土地租金分15年逐月支付，价格为500元/㎡。
其他符合的中低收入者购买方案：
销售面积37102㎡—35152㎡，销售价格为3000元/㎡。土地租金分15年逐月支付，价格为500元/㎡。
商业面积1300㎡，销售价格为6500元/㎡，土地租金一次性交纳：3500元/㎡。
地下停车位150个，销售单价6万/个。
物业用房面积160㎡。
销售收入：15174.1万元—15310.6万元，本方案投资者净利润：776万元—860万元之间。利润率5.69%—6.31%。将缴纳超出5%的部分95万元—179万元用做廉租房基金，实际净收益为681万元。
本方案政府土地租金为：3043万元，其中2588万元分15年收取。
此方案由于每个项目所选地方的实际情况不同，因此当地原住户情况不一样，利润有着很大的弹性。
购买案例：
购买一套55㎡的2房，单价为3050元/㎡。房屋总价167750元。首付33750元，实际贷款134000元，贷款年限20年。则每月还贷款和土地出让金合计：1074.77元。
项目方案二：高房价城市普通城区低价房
项目所在地简单情况：
某城市中心，拟待开发项目占地总面积13500㎡。目前居住在这里的住户有650户，居住2900人。原来的房屋状况：低矮残旧，配套设施落后；人均居住面积过小，大部分人家是一家三代共同居住一室，房屋狭小拥挤，人均面积不足
8㎡。所有住户居住总面积21600㎡。同个区域的商品房售价在6000元/㎡左右，而本项目所在城市的经济适用房房价在3500元/㎡—4000元/㎡左右。
拟建项目方案：
占地面积：13500㎡；建筑占地面积：5733㎡；建筑密度：42.47%；总建筑面积：90461㎡；容积率：6.70；其中住宅面积：84861㎡；公用面积：600㎡；地下停车场：5000㎡；地下停车位：150个；绿化用地：4424㎡；绿地率：32%；住户1886户，居住人口6500人。建筑总造价12212万元；总投资：14930万元。建设工期24个月。
小区内以一居室、两居室为主，各占30%和50%，三居室占20%。面积从30㎡—85㎡，人均居住面积13㎡左右。
建设期间，原地居民需要暂时租房居住，房租补贴方式是：原住房面积补贴300元/㎡。
限定最高销售单价：优惠价格最高2500元/㎡，低价房最高价格3300元/㎡。
中低收入群为：家庭年人均收入12000元以下。
投资收益概况：
同等面积置换：21600㎡，销售价格为0，土地补偿金为4元/㎡；优惠房面积14500㎡—16450㎡，销售价格为2200元/㎡，土地租金分逐年缴纳，价格为15元/㎡。
其他符合的中低收入者购买方案：
销售面积48761㎡—46811㎡，销售价格为2900元/㎡。土地租金分逐年交纳，价格为15元/㎡。
地下停车位150个，销售价格为5万元/个。土地出让金逐年缴纳，价格为300元/个
销售收入： 17944万元—18080万元，本方案投资者净利润：1057万元—1141万元之间。利润率7.08%—7.64%。将缴纳超出5%的部分310.5万元—394.5万元用做廉租房基金，实际净收益为746.5万元。
本方案政府土地租金为：前20年，108.03万元/年。70年累计收入8750万元。
购买案例：
购买一套55㎡的2房，单价为2950元/㎡。房屋总价162250元。首付33250元，实际贷款129000元，贷款年限20年。则每月还贷款和土地出让金合计：956.66元。
项目方案三：中等收入城市低价房
项目所在地简单情况：
某城市中心，拟待开发项目占地总面积13500㎡。目前居住在这里的住户有450户，居住1700人。原来的房屋状况：低矮残旧，配套设施落后；人均居住面积过小，大部分人家是一家三代共同居住一室，房屋狭小拥挤，人均面积不足8㎡。所有住户居住总面积13500㎡。同个区域的商品房售价在5500元/㎡左右，而本项目所在城市的经济适用房房价在2300元/㎡—2500元/㎡左右。
拟建项目方案：
占地面积：13500㎡；建筑占地面积：5130㎡；建筑密度：38%；总建筑面积：48700㎡；其中商用面积和公用面积：1200㎡，车库80个。容积率：3.6；绿化用地：4050㎡；绿地率：30%；住户900户，居住人口2900人。建筑总造价5061万；总投资：6108万。建设工期17个月。
小区内以一居室、两居室为主，各占30%和50%，三居室占20%。面积从30㎡—85㎡，人均居住面积17㎡左右。
建设期间，原地居民需要暂时租房居住，房租补贴方式是：原住房面积补贴200元/㎡。
限定最高销售单价：优惠价格最高1600元/㎡，低价房最高价格2200元/㎡。
中低收入群为：家庭年人均收入9000元以下。
投资收益概况：
同等面积置换：13500㎡，销售价格为0，土地租金分逐年缴纳，价格为：3；优惠房面积7200㎡，销售价格为1500元/㎡，土地租金分逐年缴纳，价格为：12元/㎡。
其他符合的中低收入者购买方案：
销售面积26800㎡，销售价格为2100元/㎡。土地租金分逐年缴纳，价格为12元/㎡。
商业面积800㎡，销售价格为5500元/㎡，土地租金分逐年缴纳，价格为180元/㎡。
车库80个，销售价格为：1.5万/个
本方案销售收入7268万元，本方案企业净利润387万元左右。净利润率
6.33%，缴纳超过5%部分利润81.6万元，企业实际净利润305.4万元。
本方案政府土地租金为：59.25万元/年，70年累计收取4755万元。
购买案例：
购买一套55㎡的2房，单价为2000元/㎡。房屋总价110000元。首付22000元，实际贷款88000元，贷款年限20年。则每月还贷款和土地出让金合计：660.70元。
项目方案四： 小地块低价房
项目所在地简单情况：
某城市中心，拟待开发项目占地总面积1300㎡。目前居住在这里的住户有124户，居住490人。原来的房屋状况：低矮残旧，配套设施落后；人均居住面积过小，大部分人家是一家三代共同居住一室，房屋狭小拥挤，人均面积不足8㎡。所有住户居住总面积3900㎡。同个区域的商品房售价在6000元/㎡左右，而本项目所在城市的经济适用房房价在3000元/㎡—3500元/㎡左右。
拟建项目方案：
占地面积：1300㎡；建筑占地面积：585㎡；建筑密度：45%；总建筑面积：9060㎡；容积率：6.97；其中住宅面积：9000㎡；公用面积：60㎡；绿化用地： 350㎡；绿地率：26.92%；住户200户，居住人口600人。建筑总造价1223万元；总投资：1417万元。建设工期18个月。
小区内以一居室、两居室为主，各占30%和50%，三居室占20%。面积从30㎡—85㎡，人均居住面积15㎡左右。
建设期间，原地居民需要暂时租房居住，房租补贴方式是：原住房面积补贴300元/㎡。
限定最高销售单价：优惠价格最高2500元/㎡，低价房最高价格3500元/㎡。
中低收入群为：家庭年人均收入12000元以下。
投资收益概况：
同等面积置换：3900㎡，销售价格为0，土地补偿金为4元/㎡；优惠房面积
496㎡—1730㎡，销售价格为2850元/㎡，土地租金分逐年交纳，价格为15元/㎡。
其他符合的中低收入者购买方案：
销售面积4604㎡—3370㎡，销售价格为3400元/㎡。土地租金分逐年交纳，价格为15元/㎡。
本方案销售收入1638.8万元—1706.7万元，本方案投资者净利润：60.7万元—102.6万元之间。利润率4.28%—7.24%。
本方案政府土地租金为：92100元/年， 70年累计收入859.2万元。
购买案例：
购买一套55㎡的2房，单价为3450元/㎡。房屋总价189750元。首付38750元，实际贷款151000元，贷款年限20年。则每月还贷款和土地出让金合计：1108.08元。
项目方案五：商、住两用
项目所在地简单情况：
某城市中心，拟待开发项目占地总面积30000㎡。目前居住在这里的住户有800户，居住2800人。原来的房屋状况：低矮残旧，配套设施落后，面街面有铺面约1000㎡；人均居住面积过小，大部分人家是一家三代共同居住一室，房屋狭小拥挤，人均面积不足8㎡。所有住户居住总面积35000㎡。同个区域的商品房售价在8000元/㎡左右，而本项目所在城市的经济适用房房价在3500元/㎡—4000元/㎡左右。
拟建项目方案：
占地面积：30000㎡；建筑占地面积：7590㎡；建筑密度25.3%；总建筑面积：182282㎡；其中商用面积45618㎡；地下停车场和公用面积：42400㎡；住宅面积：94264㎡；容积率：6.07；绿化用地：10000㎡；绿地率：33.33%；住户1550户，居住人口4600人。建筑总造价：33442万；总成本：64100万。建设工期42个月。
小区内以一居室、两居室为主，各占30%和50%，三居室占20%。面积从30㎡—85㎡，人均居住面积17㎡左右。商品房类面积为80㎡—150㎡，装修标准为中高档装修标准。
建设期间，原地居民需要暂时租房居住，房租补贴方式是：原住房面积补贴600元/㎡。
限定最高销售单价：优惠价格最高2500元/㎡，低价房最高价格3300元/㎡。
中低收入群为：家庭年人均收入12000元以下。
投资收益概况：
同等面积置换： 35000㎡，销售价格为0，前20年土地补偿金为5，20年后20元/㎡；优惠房面积16000㎡，销售价格为2300元/㎡，土地租金逐年支付，价格为20元/㎡。
其他符合的中低收入者购买方案：
销售面积9264㎡，销售价格为3000元/㎡。土地租金逐年支付，价格为20元/㎡。
商品房面积：34000㎡，销售价格：7000元/㎡；商业面积：6418㎡，销售价格：3万元/㎡；地下商场：40800㎡，销售价格：6000元/㎡；车位900个，销售价格：5万元/个。土地出让金逐年支付，商品房的价格为110元/㎡，商业用房：商场的价格180元/㎡，车位的价格为800元/个。
本方案销售收入78493万元，本方案企业净利润5390万元左右。利润率
8.41%。缴纳超过5%部分利润2185万元，企业实际净利润3205万元。
本方案政府土地租金为： 前20年，1408.92万元/年，前70年累计收入75249.4万元。
购买案例：
购买一套55㎡的2房，单价为3050元/㎡。房屋总价167750元。首付2成余33750元，实际贷款134000元，贷款年限20年。则每月还贷款和土地出让金合计：1074.77元。
案例五 老年社区
项目位于风景秀丽、交通便利、空气环境良好的小镇。与大城市距离为110km。项目总占地面积400万㎡（约合6000亩）。建筑密度22%，容积为2.8。总建筑面积11140万㎡。其中住宅1123㎡，商业中心、酒店8万㎡，运动中心、健身馆2万㎡，医疗、保健、疗养设施8万㎡，文化、娱乐中心3万㎡，其它公共建筑3万㎡。居住人口37万人，其中退休后的老年人占90%左右。总投资230亿元。住宅部分平均售价约2300元/㎡。总收益约20亿元，投资回报约10%。
设计时考虑到老年人的生活特性，所有的楼房全部是带电梯。房屋面积以50—60㎡的二居室为主。小区内设有以我国少数民族特色建筑为主的主题公园。小区内交通工具采用电瓶车。社区内的所有公益设施均以老年人为中心，配备各种符合老年人需求的设施和设备。
为降低老年人的就医费用，引进全新的健康管理服务体系给老人们服务。在医疗设施和技术完全能为老年人提供医护的同时，将老人的健康管理起来。以求预防和控制疾病，并为社区内的老人提供私人医生服务，24小时免费送医上门。综合降低老年人就医诊疗费用达二成以上。共享式家庭保姆给老人提供保姆服务，减少老年人养老成本。居住在老年社区的老年养老成本比在大城市综合减少20%以上。
购买案例：
购买一套55㎡的2房，单价为2300元/㎡。房屋总价126500元。首付25500元，实际贷款101000元，贷款年限20年。则每月还贷款：695.18元。
从以上6个案例中，可以让城市中低收入者在城市中心地带买得起房。如果政府在土地出让金的政策方面使用逐年缴纳的方式，不但是政府的财政收入有个稳定来源，而且住房成本降低很大。
采用这样的方式解决中低收入者的住房问题，将极大的缓解城市建设的压力，城市经营和规划也将进入循序渐进的良性发展阶段。
六 购买案例
为了能够更加直观的了解购买不同房地产的区别，列出以下几个案例分析：
案例1：
以一个5口之家为例，目前居住的是60㎡的两房。同一城区新房8000元/㎡左右。近郊的房子5000元/㎡左右。目前这个家庭只有5万元的积蓄，收入是5000元/月，日常开销3500元/月左右。节余1500元/月。
在老年社区购买一套40㎡—50㎡的套房给老人住，自己和孩子还住老屋。经济比较如下：
A计划：卖旧房买郊区新房，旧房子以5500元/㎡卖出，收入33万元。买郊区85㎡小三房，支出38万元，装修和各种费用合计超过5万元，合计支出43万元。由于实际需求考虑贷款8万，贷款期限15年，月供653元左右。但是一家人出行交通费增加500元/月以上，每天路上耗时增加2个小时/人以上；物业费用增加80元/月；生活成本增加250元/月以上。合计增加费用830元/月，加上银行贷款支出，这个家庭每月支出增加1483元，原来每月节余的1500元还剩余17元。家庭尚有应急存款2万元。
B计划：如果在老年社区买一套房子45㎡，总价是10万元，首付2万，贷款8万，贷款期限15年，月供653元左右。房子为装修好的，不用再装修。探访老人交通费用50元/月。物业增加费用为80元/月。老人搬迁去老年社区居住增加费用1万。老人日常生活费等支出比原来少120元/月。自己住在老屋的生活成本没有变化。这个家庭每月实际增加支出663元，原来每月节余的1500元还剩余837元。家庭有应急存款2万元。
C计划：如果该家庭的旧房在新建的低价房社区，可以换取一套同等面积的住房，另外为老人在老年社区买一套45㎡的房子。这个家庭月支出为：老年社区房屋支出首付款2万, 老人搬迁去老年社区居住增加费用1万,每月支出653元房贷款,两套房子增加物业费130元/月,探访老人交通费50元/月,老人生活成本支出减少120元/月,低价房的土地出让金25元/月。这个家庭每月增加支出738元，原来每月节余的1500元还剩余762元。家庭有应急存款2万元。
从表格1可以看到。A计划是最不合算的，把家庭日常节余基本上都花完，家庭人均居住面积上才增加了几个平方米。而B、C计划家庭居住面积增加，是改善家庭居住条件的好办法。在家庭应急存款不变的情况下，家庭节余也不错，维持在800元左右。而且2套房子带来很多生活上质的变化，老人将得到更加好的照顾。自己的工作和孩子的学习受到的影响最小。
案例2：
购买城市中心二手房作为过度房，解决眼前的居住困难。一对准备结婚的年轻人，为结婚用房苦恼不已。2人工作单位都在市中心，工作稳定系数不高。2人平均月收入3000元，两人生活费用支出每月1100元。扣除结婚费用后， 2人目前剩余存款3万元，双方父母资助5万元。
A计划：买郊区新房，买郊区65㎡小三房，支出29万元，装修和各种费用合计超过3万元，合计支出32万元。由于实际需求考虑贷款23.2万，贷款期限30年，月供1318.46元。但是2人出行交通费增加300元/月以上，每天路上耗时增加2个小时/人以上；物业费用增加60元/月；生活成本增加200元/月以上。合计增加费用560元/月，加上银行贷款支出，2个人每月支出增加1878.46元。2人每月实际支出2978.46元，每月节余有限。为完成购房计划，还需要向亲朋借8000元。
B计划：在同一城区租一套旧房二居55㎡，月租1200元。做一简单整理，花费3000元。不用向父母要钱。自己存款节余大部分。每月节余700元。
从表格2可以知道，对于一些年轻人来说，租房是最好的解决住房方式，购买新房给自身的经济压力增大，很难承担未来自生活中带来的其它经济风险。
从以上两个购买案例来看，作为城市中低收入者，想解决住房的问题，除了需要政府在政策上有所改变，出台新的政策来解决之外。中低收入者应具有风险防范意识，避免一次到位购房方式带来的经济风险。并根据自身的实际能
力购买或租赁房屋。
结论
政府调整城市规划的方针、政策，制定新的土地政策。通过市场运做，利用社会资金，在城市中心地带建造适合中低收入人群购买的小区。避免更多的社会问题，和城市发展问题的产生。提高中低收入者的生活质量，避免由此产生的生活成本增加。
重新界定中低收入人群的标准，严格审核购买中低收入人群小区的资格，伪造者虚假证明给予严厉惩罚。中低收入人群的居住小区，户型以二房为主，面积严格控制在85㎡以下；小区配套设施完善，全装修房，建筑造价严格控制。
通过分流城市中心人口，整合城市房地产结构来解决城市中低收入人群居住，建造中低收入人群适合居住的小区，完成和谐社会发展宏伟目标。
分流城市中心人口和整合城市房地产结构
来解决城市中低收入人群居住问题
胡恩华
当我国房地产发展得红红火火的时候，国家已经开始重视到中低收入者的安居问题。所以在上个世纪的九十年代推出了经济适用房，然而时至今日，在感慨：“我连在郊区的经济适用房都买不起！”的时候，也忘记不了杜甫的千古名句：“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜。”如何解决城市中低收入者的安居问题，成为一个社会课题，受到广泛的关注。
人口超过100万的大城市，高房价突现中低收入人群居住难以解决的问题，即便是经济适用房，很多真正的中低收入家庭承担不起。中低收入者住房成为突出社会问题，政府关注，老百姓苦恼。
为了能够使广大的中低收入者买得起住房，我们需要从许多方面去检讨国家相关政策及地方相关政策。这些政策对于普通老百姓来说，能不能切实的解决问题。然而每一个政策的出台，都有着其背景、时间限制的特定，更是有着执行、实施过程偏差问题的存在。比如以往的经济适用房，目的是在于给中低收入者解决住房问题。于是采取土地划拨、报建等费用减免的优惠，并限制开发商的利润为3%以下。但是在实施的过程中，却出现了很多问题：住经济适用房的人开小车居住，真正符合条件的人却买不到这样住房；经济适用房面积过大，并不经济；滋生了很多让老百姓痛恨的腐败现象；开发商巧设名目，赚取远远超过3%的利润。
纠正过去政策疏漏和过失是必须的，但是目前我们最为紧迫的是，解决在贫富差距越来越大的情况下，城市中低收入人群的住房问题。因此我们必须找出一个新的解决办法，来解决这个棘手的问题。从城市中低收入人群的分解、城市房地产结构的调整，寻找解决中低收入人群居住的方案。
一 城市人口的组成和分流
我国城市化发展速度迅猛，一些城市在发展过程中盲目的追求“大规模 ”。过大的城市反而成为城市发展的一个包袱。城市规模过大，产业发展不均匀，产业结构不合理，城市功能规划不合理，成了很多城市发展经济的瓶颈。人口与城市可持续发展越来越多的受到关注，其中人口结构影响城市经济发展的比重越来越大。
城市人口结构划分对城市经济可持续发展举足轻重。从几个方面去划分：
1、年龄上的划分：
1）、青、壮年的分为一个群体，年龄从18岁到60岁。这个群体是社会经济发展的中流砥柱。这个群体占人口比例越高，城市越具有发展活力。深圳就属于这样的城市。
2）、青少年分为一个群体，年龄从0岁到18岁。这个群体代表着未来。
3）、老年人口分为一个群体，年龄为60岁以上的老年人。这个群体需要供养。这个群体人口在我国人口所占比例越来越高，我国已经进入老龄社会。这个群体越庞大，越阻碍社会经济发展。
2、学历上的划分：
1）、大专以上学历，这个比例越高城市发展越快。深圳、上海、北京、苏州等城市就是典型的例子。
2）、中学学历，我国很多城市这个部分人口比例庞大，基本上占到城市人口的60%—80%。但是很多具有中学学历的人却无专业技术特长，严重制约城市经济发展。
3）、低学历。由于城市发展过程中需要很多低层次的劳动者，所以很多文化低的农村人口进入城市，成为城市中的一份子。他们做城市的发展中曾经发挥了很多大作用。可是他们和城市原由低学历者一起成为城市可持续发展的绊脚石。
3、财富上的划分：
1）、富裕阶层，这一阶层占人口比例很少，占有的社会财富却非常大。
2）、相对富裕阶层，这个阶层占总人口的比例大概10%—20%之间。城市经济发展快、好的比例会高一些。比如北京、上海、深圳、青岛、广州等城市。
3）、中等收入阶层，这个阶层占总人口的比例大概20%—30%。我国很多近几年发展起来的城市属于此类。比如成都、重庆等城市。
4）、中低收入阶层，这个阶层占人口的比例最大，占城市总人口的60%左右，有的老城市比例更高。比如沈阳、武汉等老的重工业城市。
城市可持续发展需要将城市中一部分人分流出去。从以上几个方面来看，城市中最便于分流的人口是老年人。当然分流出去的老年人要有合适他们居住养老的地方。按照我国目前的一些城市规模来看，如果将老年人中的20%-30%分流到集中新建的“功能型城市”去，很多城市经济发展将得到改善。而新兴的“功能型城市”将制造巨大商业机会和众多就业机会。
二 城市中低收入的界定
为了能够很好的解决城市中低收入者的安居问题。首先应该看到这个社会矛盾在那些地方产生的最为突出。从目前的国情来看，城市化扩张后的特大城市和上世纪八十年代前已经具有一定规模的城市，成为这个矛盾最为突出的中心点。这些城市的贫富收入差距巨大，远远高于全国平均水平。比如上海市2004年的家庭人均可支配收入是17678元/年，但是大部分居民家庭人均可支配收入是在12000元/年以下，还有相当一部分家庭人均可支配收入5000元/年以下的困难户。上海市的房价即便是远郊也要3000元/㎡以上。综合考虑工作问题、交通问题、日常生活便利等问题后，家庭人均可支配收入每年八、九千元的家庭，宁可一家人挤在小房子里，也不敢购买远郊的房子。对于这部分家庭来说，市内的房子是敢看不敢问，郊外的房子是敢问也买不起。
其次是我们如何界定中低收入人群的问题。界定中低收入人群，就目前的国情来看是个复杂的问题。因为很多制度遗留问题，造成很多人的资产不透明，所以要从家庭资产上去界定中低收入人群，难度非常大。过去规定年收低于6万元的家庭为中低收入家庭，可以享有购买经济适用房的权利。这样的界定，难度大不说，也非常不科学。
所以我们可以综合本地社会失业保险救济金和家庭人均可支配收入来度量，采取切合本地实际情况的方法来确定中低收入人群的划分。比如北京市的社会失业保险救济金为385元/月，2004年家庭人均可支配收入为14865元/年。我们可以这样划分，家庭人均可支配收入是社会失业保险救济金2.5倍以下者为中低收入人群；低于1.3倍的家庭为贫困家庭。如果本地家庭人均可支配收入低于8000元，则低于本地家庭人均可支配收入的家庭都视为中低收入家庭。
第三是家庭结构问题。家庭结构可分为很多层次。以家庭人口划分，可分为： 5口人以上的家庭；4口人的三代家庭或两代家庭；3口人的两代家庭；2口人的家庭；1口人的家庭。5口人以上的家庭最难细分，因为他们的组成结构非常复杂。4口人的家庭一般情况下是三代人，也有一部分是两代家庭；3口人的家庭基本上都是两代人为主；2口人的家庭和1口人的家庭相对来说比较单一。以家庭年龄结构划分，可分为：老年人家庭；两代人为主的中、老年人家庭；两代人为主的中、幼年人家庭；两代人为主的成年人家庭；三代人为主的老、中、幼年人家庭；四代人为主的老、中、青、幼年人家庭。
第四步就是将房产需求者分为几个等级：豪富家庭，已经或是计划购买城市中心的豪宅或是别墅；富裕家庭，已经或是计划购买城市中心或郊区的花园洋房；温饱家庭，已经或是计划购买普通商品房、经济适用房；中低收入家庭，家庭人均居住面积不足8㎡，或是家庭人均面积超过8㎡，但是房屋为危房；贫困家庭，无能力自己解决家庭居住问题，现有的居住房屋拥挤不堪，或是危房，暂时不考虑户籍、房屋的产权结构。
从以上几个方面我们可以界定出城市中低收入者为：家庭人均可支配收入为本地家庭人均收入的70%以下；家庭自身能力无法改变人均居住面积少或危房现状的家庭。
三 城市房产整合
城市中的房地产应该考虑到土地、城市功能等多个方面结合的情况。城市规划功能的布局合理性显得非常重要。房产的结构可以从多个方面区分，这里我们将城市房地产分为几个大类：危房、旧房、次新房、新房。
（一）、我们要考虑到房地产的结构和分布将决定一个城市长期发展的前景。很多城市在城市化过程中借鉴了一些国外城市扩张的经验。但是我们也看到国外一些城市扩张过后产生的社会问题突出：1、贫民区和富人区产生而造成的社会问题；2、旧城改造成商业中心、商务中心带来城市夜间空心问题和交通问题。其中部分问题在我国已然产生。
（二）、我国人口众多，很多城市人口都在100万以上，一些超大城市人口超过500万。于是城市建设过程中，应该重视城市的区域功能分配合理，不能一味盲目追求商业中心和商务中心的集中，应该在城市规划时，考虑商业中心、商务中心和住宅区结合布置。这样可以解决以下几个问题：
1、减少上班族的路上时间。城市越大，人们出行上的时间越多。北京、上海、广州、天津、重庆等城市，人们每天平均花在路途上的时间达到3小时以上，有的甚至达到5小时以上。“早上5点多起床顶着晨星出门，晚上的9点踩着月光走进家门。”这是住在通州的北京人的真实写照。很多人被上、下班和就学拖得疲惫不堪。
2、降低城市交通的负荷，减少城市交通的能耗和污染。很多城市在投资建地铁、城市轻轨，扩建道路，增加公交工具。造成巨大投资的同时，城市污染源也在增加，交通能耗加大。给我们本就能源缺乏的国家增加负担。
3、让城市的繁荣日夜如一，解决城市夜间空城的现象。白天城市中心的商业中心和商务中心人流穿梭、车水马龙，上、下班时交通堵塞，入夜之后却冷冷清清，灯火辉煌却少有人气。
4、城市建设过程中多从空间着手。向上从高度要空间，向下从地下要空间。比如将一些大型的超市、商业中心、大型停车场建在地下，地面以上建住宅、写字楼或绿地广场。减少地面的空间负荷，让城市多些绿化的同时，分流人流和车流。
5、中低收入人群居住郊区必定带来几个生活成本的增加：交通成本、子女就学教育成本、生活消费成本、保健就医成本。现在一些大城市的郊区项目生活设施不完善，文化娱乐、卫生医疗、文体教育、通讯、商业等等基本上都是滞后的。购买此类小区成了仅仅是睡觉的地方。细算成本后，发现生活成本增加了大概20%以上。
6、在我国城市建设过程中最要重视的是目前交通不发达情况下，切记不要过多的将城市中心主要劳动力赶到郊区，造成城市交通的巨大投资。作为城市主要劳动力者——中低收入人群居住在郊区，必然会增加生活成本。同时会因工作地点和居住距离而产生新的就业问题。
7、消除贫富分布划分过于明显不协调的多种社会问题和居民的社会心理问题，创造和谐社会。贫富区域过于清晰的划分，会造成贫民区严重的社会问题。为部分富裕人群做考虑，在城市郊区空气质量等各方面条件好的地带，建设高档的花园洋房、别墅供其享受。
8、在特大城市的周边建设功能型养老城市，将城市中的一部分老人分流到新建的城市中去。这样将大大缓解城市中心交通、文体和医疗卫生等公共设施的压力，也节约了城市社会成本。而移居到养老城市中去的老人，由于有更好的生活环境、医疗卫生、休闲娱乐设施，加上良好的、专业化的服务队伍，老人们生活质量将得到显著提高，会过得更加安逸、舒适。
因此我们在城市规划时应该多考虑到城市商业中心、商务中心、住宅区交叉结合，合理布局。城市人口合理分流，降低建设能耗和社会问题。并兴建“功能型”的卫星城市，专门为老年人提供养老居住。
（三）、我们应该考虑到我们这个人口众多的国家，土地资源有限。上世纪中、后期城市规划造成的浪费，今天突显无余。比如在城市中心建造的污染严重的工厂，上世纪九十年代中期前建造的低矮楼房。因此在房地产建设过程中要合理利用有限资源，更大的、更多的满足大众需求。
1、在有限的土地上，向上、向下要生活空间，综合考虑，节约土地。城市建设规划过程中应该考虑到不牺牲绿化的情况下，多建设一些13层—16层的小高层。向下应该考虑将停车场、商业中心、超市尽可能的建在地面之下。这样我们就要适当的考虑放宽对容积和建筑密度的要求。容积控制在7以内，建筑密度控制在45%以内。
2、设计面积合理，城市中心的住宅面积应该考虑到以实用为住，而不是享受型的住宅。对于现在的大多数中国人来说，房子只是一个居住的地方，主要功能就是睡觉、做饭、吃饭、梳洗。而传统上的在家接待客人、宴请客人、串门活动，已经越来越少在家中完成。那么很多房屋的面积应该考虑在120㎡以下，应以50㎡—80㎡功能齐全的2房为主。如果房子是130㎡—200㎡，长期只住2个人或是三个人，很多室内功能区基本上难得用上一次的现象非常普遍。应尽量避免室内面积空闲的浪费，应该严格控制城市中心房屋的面积。可以考虑对城市中心面积超过120㎡的房屋，加收类似奢侈税的附加费。
3、小区居住人群的合理分布，让那些可以居住享受型房屋者，住到郊区去享受大面积的房屋、良好的空气环境。这样就减少大量没钱人居住郊区，带来公共交通的巨大投资，缓解公共交通的压力。北京等一些特大城市，政府一边大力投资修建、扩建城市道路、城市轻轨、地铁等公共设施。另外一边作为住户的老
百姓，开始感受到交通费用增加巨大，生活配套设施不完善，生活费增加；教育配套跟不上，孩子就学难；文体卫生医疗跟不上，就医难；相应成本极大增加。一个居住在天通苑经济适用房的住户感叹说自己每个月单是交通费就增加了400多元。居住在通州小区住户更面对太多的无奈，别无选择，就连装电话都要排队等号。
如果能够按照这个设计思路去规划城市布局，我们将有很多中低收入者就有了居住城市中心的可能性，以及有房可住。而享受豪宅的家庭，就应该承受其消耗社会资源过多的负担。
城市各类房产的居住者大致可以这样分：
1、危房、旧房：主要居住者是中低收入者，这部分人群没有能力完全靠自己来解决购买新房。目前居住的房屋要么过于拥挤，要么破旧不堪。当然也有一部分是子女已经购置新房，老人还住在旧房里。我们的政府和社会都急需为中低收入人群解决他们的住房问题。
2、次新房、新房：这部分是收入较好的人群。
经过这样细分后，完全可以拆旧、危房，建造适合中低收入人群居住的社区，提供给中低收入人群居住。一部分暂时没有资格，或是买不到中低收入人群社区住房的人，可以购买房龄相对长的二手房作为过度房。而另外一部分老年人可以移居到更加适合养老的老年人社区去生活。
四 中低收入社区
什么社区才是符合中低收入人群居住的社区呢？我们应该怎么样去规划和设计这样的小区？
为了和现在的经济适用房区分开来，暂时将满足城市中低收入人群居住的小区分为2种：低价房和廉租房。
为了能够更好的解决城市中低收入人群的居住问题。应该采取循序渐进方式进行投资，先让能够买得起低价房的人满足居住要求，然后才是满足廉租房的困难户居住要求。而作为中低收入人群，也应该培养改善居住条件要循序渐进，不要想着一步到位。
既然是为了满足城市中低收入人群居住的，那么我们在小区规划时就应该更多的考虑将这类小区布置在城市中心地带。生活在城市中心地带，尽可能维持原有的生活方式和原来的生活成本，降低失业风险。
（一） 购买低价房和租赁廉租房的资格
1、政府制定符合本地中低收入人群的标准。规定购买和租住这个类型房屋的人群，必须是特定的中低收入人群；购买和租住此类房屋者，将受到严格的审核，只有符合购买条件才能购买和租住。
2、制定中低收入人群标准。依照这个标准作为确定资格的重要依据。由于我国财产收入不明朗，凡是购买此类房屋者，在未来的5年间财产收入受到严密的监控，随时可能被抽检。
3、以本城市户籍居民为主；外来就业人员，对本城市做出了较大贡献的，居住达到5年以上，无违法乱纪者也可以申请。但是无论是本地户籍居民还是外来户籍居民，原则上要求当前家庭人均居住面积在8㎡以下。危房、旧房拆迁户原地居民人均面积超过8㎡的，不受限制。但是如果收入超过中低收入标准，要么采取动迁补偿方式，要么只能享受同等面积的置换，不得享受优惠价格购买超出面积。
4、此类房屋5年内不得转让和出租。5年后购买者要出售该房屋，必须交纳6%的交易税。土地出让金补偿交纳，比例按照同等类别土地的挂牌价的1.5倍—2倍一次性交纳。如土地出让金为逐年交纳的，则一次性缴纳10年的土地出让金作为土地成本交易费用，接手购买者继续按照原方案逐年缴纳土地出让金。5年内居住者非购买者或其直系亲属，或是空置时间超过一年，政府无偿收回该房屋。然后再出售给符合条件者。
5、严罚造假资格购买低价房和租住廉租房的居户，给予举报者1万元—5万元奖金。如被举报造假资格而购买了低价房，查实不符购买条件，课以购买当时总房价1—2倍罚金，或没收其已经购买房产，并追究造假者的刑事责任；为造假者伪造虚假证明材料的单位和个人将给予5万元罚款，直至追究法律责任。因为造假者是在损害了他人利益的基础上为自己牟取利益的；如被举报造假获得居住廉租房的，将被勒令退出廉租房，并给予居住期间租金3—5陪的罚款，给予伪造虚假证明材料的单位和个人给予3万元罚款。
（二） 政府优惠措施和对投资者的规定
为了能够迅速的将此类小区建设起来，我们的政府应该充分的给予政策扶持的同时，规范投资者。
1、这种社区的规划上应该调整一下相关规定，允许这种社区的容积率和建筑密度高一点，以减少土地成本来降低房价。
2、土地租金上给予一定的优惠政策进行扶持，土地出让金的交纳，属于开发商交纳的，在该小区建成后一个月内一次性交纳，属于购房者交纳的，分10—15年交纳。
（1）、纯住宅小区的土地出让金价格低一些，由购房者分10—15年交清，原地拆迁户给予减免；
（2）、商、住两用综合建筑，商业部分以地下为主的，土地出让金收取分为二个部分收取：商业部分的土地出让金为一次性收取；购房者分10—15年交清，原地拆迁户给予同等面积减免优惠；
（3）、也可以针对这个部分的住宅小区推行物业税，每年征收，以减轻居住此类房屋住户的压力。也可以降低前期投资者的土地成本。
3、采用逐年缴纳土地租金办法，这样可以解决我国土地出让年限带来的一些物权和土地权属冲突问题。让房屋所有者在房屋使用过程中逐年缴纳一定的土地租金，直到房屋拆迁、重建。逐年缴纳的土地租金也可以作为地方政府一项稳定财政收入来源。采用土地租金逐年缴纳的办法，分类别收取：
（1）、原地拆迁同等面积，前20年按照2—5元/㎡缴纳，20年后按照12—20元/㎡缴纳；
（2）、低价房12—20元/㎡缴纳；
（3）、如有部分是普通商品房和商业部分，则住宅部分按80—120元/㎡缴纳，商业部分按150—200元/㎡缴纳，部分城市价格可以适当提高或降低一些；
（4）、如人民币比值超过±10%时，则按同等货币比值交纳。
小区的报建费用、市政配套设施费用给予减免优惠。管理部门在收取城市建设的一些规费时给予减免。
4、廉租房的土地取得采用政府划拨土地的方式。
5、开发商必须在规定期限内完成项目开发。为保证开发项目顺利完成，开发商在中标之后10天内，一次性将开发总额的80%以上存入一个受监控、管理的帐户。若不能按期完成投资，将按照总投资2%的额度罚款。销售价格设最高限价，投资收益上也规定为微利，投资收益不得超过5%。如果超过5%，则超出部分上交一个专门的部门，用做城市廉租房的建设基金。在国家不用拿出巨额资金补贴的情况下，投资商也有利所图。
6、小区建成后，开发商将销售收入的2%用做物业基金（很多城市规定是开发商按照投资额的1%—2%用做物业基金。）小区建成后,物业管理通过招标，降低业主的生活使用费用，小高层物业管理费+电梯费，每月不超过0.5元/㎡；多层物业管理费，每月不超过0.35元/㎡。
7、小区的土地来源，可以利用城市中残旧危房的改造来达到。比如利用危房、旧房的土地就地解决。原地居民不用动迁其它城区，原地置换。为保证原地居住面积达到12㎡/人，原地住户在置换过程中，在同等面积无偿兑换的前提下，人均不足12㎡的部分，将得到优惠价格购买；如果原住居民人均面积达到12㎡/人，在其有增加居住面积需求的时候，可以每户给予10㎡的优惠房价，同时需要补偿一定的土地费用。在满足原地拆迁居民之后，剩余房产将以解决本市其
他困难户的方式投放相应市场，价格与同等区域商品房相比差价很大，与本地经济适用房基本相同。如为商、住两用小区，在土地出让挂牌时就规定商业物业部分建设在地下，地面住宅部分必须有60%作为低价房， 40%作为普通商品房销售；或是规定低价房面积必须占总面积的1/3以上。
8、政府出台新政策，给予迁居到养老社区居住的老人享受其原来同等的各项福利。
9、廉租房的建设应该考虑到社会投资和政府投资相结合，而且对入住廉租房要严格执行国家制定的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。廉租房应该考虑建设在城郊结合部，进行有计划的投资。土地采用划拨方式。户型：单间、一房、二房为主，面积从20㎡—50㎡为主。资金来源主要是政府投资一部分，利用低价房超额利润所得为主的廉租房基金进行投资。低价出租给符合条件家庭居住。
10、中低收入人群在购买二手房时给予税费减免的优惠。
11、部分拆迁户不符合中低收入人群，可以采取拆迁补偿的方式动迁。
采用这样的方式，一来解决了很多原地居民因为外迁而带来的矛盾，二来改善原地居民的居住条件，提高生活质量；三是解决城市发展的其它问题。
（三） 规划、设计要求、控制成本
1、低价房小区分布在城市中心地带，小区占地面积一般在3万5千㎡以内（尽可能将城市中心地带相对小的、零星散乱的土地利用起来）。
2、小区绿化占地不得低于25%。小区以16层以下的小高层为主，建筑密度45%以内，容积不超过7。造价控制在小高层1400元/㎡以内，多层850元/㎡以内。
3、小区人均居住面积不超过20㎡，以人均面积15㎡左右为标准设计。
4、小区户型设计以两房为主，一房、小三房为辅。面积为30㎡-80㎡。户内厨、卫具全，房型以方正实用为主，尽量减少户内过道，套内面积占建筑面积尽可能达到85%以上。
5、室内外装修考虑节约成本的同时，不能忽略环保节能问题，避免花里胡哨浪费资源。
6、小区配套设施完善。建筑造价方面控制在小高层1400元/㎡以内，多层850元/㎡以内。
7、开发项目是直接面对定向销售客户，可以减少销售环节中的营销费用，
给消费者一个实惠的价格。
低价房在城市中心投建，不但解决了中低收入人群居住问题。而且小楼盘开发，建设周期短。对于开发商来说风险降低；对于购房者能够比较快的如住；对于政府，短期内迅速解决很多人居住问题，在税收增加的同时，城市建设费用降低，城市建设周期缩短。
五 老年社区
最近几年老年房地产在中国一部分城市周边兴起。这表明两个问题：一是老年社会悄然到来。在未来的15—20年间，我国的老年人口将超过2亿4千万。非常庞大的一个群体；二是老年产业受到投资者极大的关注。庞大的老年人群，带来巨大老年产业商机。
老年人口增长速度最快的莫过于大中城市，尤其是老城市。老年人的快速增长带来的社会问题、家庭问题已经受到广泛关注。当城市公共交通上充挤着老年人、医院满是老年人、公园广场里到处都是老年人的时候，我们发现公共设施超负荷运行下产生的社会冲突问题比比皆是：
（1）、公共汽车上年轻人不再给老人让座，有人就会说：“那么老了没事干，还跑出来干什么？不是成心和我们抢位置吗？”
（2）、医院里每科都是老年人，排队交费、取药的窗口也都是老年人。那些请假来看病的年轻人看到这些，就会埋怨：“那么多老人没事老跑这里干什么？”
（3）、公园、广场本是年轻人谈情说爱、休闲的地方。很多年轻的情侣在公园里亲吻的亲密行为都会受到老年人指责。而年轻人也会反问：“你们没事上这里来干什么？家里呆着不更好？”
（4）、赡养老人、照顾老人是我们中国的传统美德。由于我国长期计划生育的国策，使我们的家庭结构发生了变化。过去几代同堂，养儿为了防老的传统观念，在改革开放的今天，我们的421家庭产生了，就是年轻的夫妇养活父母或公公婆婆，下面一个子女，在农村是422家庭。随着改革开放，人民生活水平的提高，又发生了变化，是8421，年轻的夫妇要抚养上面的十几位老年人，是一个倒金字塔形式的抚养体系。家庭矛盾比以前更多、更突出。
（5）、子女与父母分开居住，造成“老人留守”的家庭问题。由于工作关系或是其它关系，子女和父母分开居住，有的同城，有的在不同的城市生活，这样非常不方便照顾老人。工作和孝心都极大的考验子女。诸如此类问题多多，是我们的社会无法回避的问题，解决不好，势必带来许多不稳定因素。
老年人自身的心理问题、生理问题：退休之后的空虚感、抛弃感、归属感等心理问题，健康状况上带来的生理问题。都极大的冲击着社会。
针对这个问题，我在2003年曾经写了一篇《发展老年房地产的必要性》论文。从客观上论证了建设老年社区是解决我国老龄化问题的必要措施。修建一些专门提供给老年人居住的社区。社区建设完全从老年人的身心健康着想，配套设施齐全，适合老年的特点。如住宅的无障碍设计，为老年人服务的设施，和居住的楼房都安装有电梯。社区内有一定规模的医院、健康娱乐中心、老年大学、购物中心、公园、及会议中心、家政服务中心等等。具有环境安逸、恬静等适合老年人生活需求的特色，也能提高老年人生活质量。
由于老年社区的建设是就老年人所需要而建，在提高老年人生活质量的同时，也要降低老年人的生活费用。包括健康管理、保健就医、保姆、日常生活都将得到统一协调管理。生活在老年社区的老人生活成本基本上会减少20%左右。
建设一个20万人口以上规模的老年社区，人均投资约5万元，投资收益分长期收益和短期收益两大块。短期收益项，年收益8%—12%之间；长期收益项，年收益在6%—8%之间。而一个20万人口以上的老年社区将给大城市每年减少负担超过300元/人。而新建的老年社区为住的“功能型城市”，作为一种服务型的城市，将带来巨大的老年产业商机，提供更多的工作机会。
分流城市中心人口，关键是在于将城市中的老年人口分流更加适合老人居住的社区去。减少城市发展中社会矛盾和社会问题的产生，为城市经济可持续发展做贡献。完全符合现代经济发展中，以社会消费需求为导向的发展模式。
六 项目案例
我国地域广阔，各地经济发展情况有所区别，所以需要采取不同的方法、方式建造中低收入人群社区。案例中不考虑动迁户的补偿，但是考虑项目周边商品房价格和本城市经济适用房的价格影响，制定价格时应该充分的结合成本来计算。项目采用投标方式选择开发商，广泛的利用社会资源，优化项目投资方案，给老百姓最实惠的购房价格。因此原则上中低收入住房的房价低于经济适用房，投资收益高于经济适用房。根据不同的情况我做了以下几个简单的案例分析：
为节约用地和降低建筑成本，小区建筑密度控制在35%—45%，容积控制在
3.5—7。小区绿化用地要求在25%以上。面积基本上控制在30㎡—85㎡内，人均居住面积不超过20㎡，人均15㎡—18㎡为主（如有商品房部分，则该部分房产不受此限制）。简单装修，达到业主进去不用再重新装修就可以居住的标准。保证质量的同时，要考虑到环保，也要考虑到生活上的实际要求，因此简约而不落后、不浪费。
兴建项目的原地居民，原地同等面积无偿置换。为保证原地住户居住面积达到12㎡/人，原地住户在置换过程中，同等面积无偿兑换的前提下，不足人均12㎡的部分，将得到优惠价格购买；如果原住居民人均面积达到12㎡/人，在其有增加居住面积需求的时候，可以每户给予优惠价面积10㎡。在满足本地居民之
后，剩余房产将以解决本市其他困难户的方式投放相应市场，价格与同等区域商品房相比差价很大。
土地出让金采取政府非划拨土地方式，可以采用分期缴纳，也可以采用逐年缴纳。
为使开发商能如期完成投资计划，投资商必须在项目前期将总投资资金的80%存入专用帐户，资金使用受到严格监督。
交房后，小区内停车场收益的30%归投资商，70%归小区业主用于物业基金，开发商在竣工时必须交纳销售总额的1%作为小区物业基金。如小区停车位全部归开发商所有，则开发商在竣工时必须交纳销售总额的2%作为小区物业基金。
小区的物业管理费0.3元/㎡—0.5元/㎡。
企业利润超过5%时，企业将超出部分上交给政府作为廉租房的建设基金。
项目方案一：高房价城市中心城区低价房
项目所在地简单情况：
某城市中心，拟待开发项目占地总面积13500㎡。目前居住在这里的住户有650户，居住2900人。原来的房屋状况：低矮残旧，配套设施落后；人均居住面积过小，大部分人家是一家三代共同居一室，房屋狭小拥挤，人均面积不足8㎡。所有住户居住总面积21600㎡。同个区域的商品房售价在8000元/㎡左右，而本项目所在城市的经济适用房房价在3500元/㎡—4000元/㎡左右。
拟建项目方案：
占地面积：13500㎡；建筑占地面积：5733㎡；建筑密度：42.47%；总建筑面积：80262㎡；容积率：5.95；其中住宅面积：73362㎡；商用面积：1300㎡；公用面积：600㎡；地下停车场：5000㎡；地下停车位：150个；绿化用地：4424㎡；绿地率：32%；住户1466户，居住人口5500人。建筑总造价10835万元；总投资：13629万元。建设工期24个月。
项目简单说明：
为节约用地和降低建筑成本，采用半围合式小区建筑。小区内以一居室、两居室为主，各占30%和50%，三居室占20%。面积从30㎡—85㎡，人均居住面积13㎡左右。
建设期间，原地居民需要暂时租房居住，房租补贴方式是：原住房面积补贴400元/㎡。
限定最高销售单价：优惠价格最高2500元/㎡，低价房最高价格3300元/㎡。
中低收入群为：家庭年人均收入12000元以下。
投资收益概况：
同等面积置换：21600㎡，销售价格为0，土地补偿金为0；优惠房面积14500㎡—16450㎡，销售价格为2300元/㎡，土地租金分15年逐月支付，价格为500元/㎡。
其他符合的中低收入者购买方案：
销售面积37102㎡—35152㎡，销售价格为3000元/㎡。土地租金分15年逐月支付，价格为500元/㎡。
商业面积1300㎡，销售价格为6500元/㎡，土地租金一次性交纳：3500元/㎡。
地下停车位150个，销售单价6万/个。
物业用房面积160㎡。
销售收入：15174.1万元—15310.6万元，本方案投资者净利润：776万元—860万元之间。利润率5.69%—6.31%。将缴纳超出5%的部分95万元—179万元用做廉租房基金，实际净收益为681万元。
本方案政府土地租金为：3043万元，其中2588万元分15年收取。
此方案由于每个项目所选地方的实际情况不同，因此当地原住户情况不一样，利润有着很大的弹性。
购买案例：
购买一套55㎡的2房，单价为3050元/㎡。房屋总价167750元。首付33750元，实际贷款134000元，贷款年限20年。则每月还贷款和土地出让金合计：1074.77元。
项目方案二：高房价城市普通城区低价房
项目所在地简单情况：
某城市中心，拟待开发项目占地总面积13500㎡。目前居住在这里的住户有650户，居住2900人。原来的房屋状况：低矮残旧，配套设施落后；人均居住面积过小，大部分人家是一家三代共同居住一室，房屋狭小拥挤，人均面积不足
8㎡。所有住户居住总面积21600㎡。同个区域的商品房售价在6000元/㎡左右，而本项目所在城市的经济适用房房价在3500元/㎡—4000元/㎡左右。
拟建项目方案：
占地面积：13500㎡；建筑占地面积：5733㎡；建筑密度：42.47%；总建筑面积：90461㎡；容积率：6.70；其中住宅面积：84861㎡；公用面积：600㎡；地下停车场：5000㎡；地下停车位：150个；绿化用地：4424㎡；绿地率：32%；住户1886户，居住人口6500人。建筑总造价12212万元；总投资：14930万元。建设工期24个月。
小区内以一居室、两居室为主，各占30%和50%，三居室占20%。面积从30㎡—85㎡，人均居住面积13㎡左右。
建设期间，原地居民需要暂时租房居住，房租补贴方式是：原住房面积补贴300元/㎡。
限定最高销售单价：优惠价格最高2500元/㎡，低价房最高价格3300元/㎡。
中低收入群为：家庭年人均收入12000元以下。
投资收益概况：
同等面积置换：21600㎡，销售价格为0，土地补偿金为4元/㎡；优惠房面积14500㎡—16450㎡，销售价格为2200元/㎡，土地租金分逐年缴纳，价格为15元/㎡。
其他符合的中低收入者购买方案：
销售面积48761㎡—46811㎡，销售价格为2900元/㎡。土地租金分逐年交纳，价格为15元/㎡。
地下停车位150个，销售价格为5万元/个。土地出让金逐年缴纳，价格为300元/个
销售收入： 17944万元—18080万元，本方案投资者净利润：1057万元—1141万元之间。利润率7.08%—7.64%。将缴纳超出5%的部分310.5万元—394.5万元用做廉租房基金，实际净收益为746.5万元。
本方案政府土地租金为：前20年，108.03万元/年。70年累计收入8750万元。
购买案例：
购买一套55㎡的2房，单价为2950元/㎡。房屋总价162250元。首付33250元，实际贷款129000元，贷款年限20年。则每月还贷款和土地出让金合计：956.66元。
项目方案三：中等收入城市低价房
项目所在地简单情况：
某城市中心，拟待开发项目占地总面积13500㎡。目前居住在这里的住户有450户，居住1700人。原来的房屋状况：低矮残旧，配套设施落后；人均居住面积过小，大部分人家是一家三代共同居住一室，房屋狭小拥挤，人均面积不足8㎡。所有住户居住总面积13500㎡。同个区域的商品房售价在5500元/㎡左右，而本项目所在城市的经济适用房房价在2300元/㎡—2500元/㎡左右。
拟建项目方案：
占地面积：13500㎡；建筑占地面积：5130㎡；建筑密度：38%；总建筑面积：48700㎡；其中商用面积和公用面积：1200㎡，车库80个。容积率：3.6；绿化用地：4050㎡；绿地率：30%；住户900户，居住人口2900人。建筑总造价5061万；总投资：6108万。建设工期17个月。
小区内以一居室、两居室为主，各占30%和50%，三居室占20%。面积从30㎡—85㎡，人均居住面积17㎡左右。
建设期间，原地居民需要暂时租房居住，房租补贴方式是：原住房面积补贴200元/㎡。
限定最高销售单价：优惠价格最高1600元/㎡，低价房最高价格2200元/㎡。
中低收入群为：家庭年人均收入9000元以下。
投资收益概况：
同等面积置换：13500㎡，销售价格为0，土地租金分逐年缴纳，价格为：3；优惠房面积7200㎡，销售价格为1500元/㎡，土地租金分逐年缴纳，价格为：12元/㎡。
其他符合的中低收入者购买方案：
销售面积26800㎡，销售价格为2100元/㎡。土地租金分逐年缴纳，价格为12元/㎡。
商业面积800㎡，销售价格为5500元/㎡，土地租金分逐年缴纳，价格为180元/㎡。
车库80个，销售价格为：1.5万/个
本方案销售收入7268万元，本方案企业净利润387万元左右。净利润率
6.33%，缴纳超过5%部分利润81.6万元，企业实际净利润305.4万元。
本方案政府土地租金为：59.25万元/年，70年累计收取4755万元。
购买案例：
购买一套55㎡的2房，单价为2000元/㎡。房屋总价110000元。首付22000元，实际贷款88000元，贷款年限20年。则每月还贷款和土地出让金合计：660.70元。
项目方案四： 小地块低价房
项目所在地简单情况：
某城市中心，拟待开发项目占地总面积1300㎡。目前居住在这里的住户有124户，居住490人。原来的房屋状况：低矮残旧，配套设施落后；人均居住面积过小，大部分人家是一家三代共同居住一室，房屋狭小拥挤，人均面积不足8㎡。所有住户居住总面积3900㎡。同个区域的商品房售价在6000元/㎡左右，而本项目所在城市的经济适用房房价在3000元/㎡—3500元/㎡左右。
拟建项目方案：
占地面积：1300㎡；建筑占地面积：585㎡；建筑密度：45%；总建筑面积：9060㎡；容积率：6.97；其中住宅面积：9000㎡；公用面积：60㎡；绿化用地： 350㎡；绿地率：26.92%；住户200户，居住人口600人。建筑总造价1223万元；总投资：1417万元。建设工期18个月。
小区内以一居室、两居室为主，各占30%和50%，三居室占20%。面积从30㎡—85㎡，人均居住面积15㎡左右。
建设期间，原地居民需要暂时租房居住，房租补贴方式是：原住房面积补贴300元/㎡。
限定最高销售单价：优惠价格最高2500元/㎡，低价房最高价格3500元/㎡。
中低收入群为：家庭年人均收入12000元以下。
投资收益概况：
同等面积置换：3900㎡，销售价格为0，土地补偿金为4元/㎡；优惠房面积
496㎡—1730㎡，销售价格为2850元/㎡，土地租金分逐年交纳，价格为15元/㎡。
其他符合的中低收入者购买方案：
销售面积4604㎡—3370㎡，销售价格为3400元/㎡。土地租金分逐年交纳，价格为15元/㎡。
本方案销售收入1638.8万元—1706.7万元，本方案投资者净利润：60.7万元—102.6万元之间。利润率4.28%—7.24%。
本方案政府土地租金为：92100元/年， 70年累计收入859.2万元。
购买案例：
购买一套55㎡的2房，单价为3450元/㎡。房屋总价189750元。首付38750元，实际贷款151000元，贷款年限20年。则每月还贷款和土地出让金合计：1108.08元。
项目方案五：商、住两用
项目所在地简单情况：
某城市中心，拟待开发项目占地总面积30000㎡。目前居住在这里的住户有800户，居住2800人。原来的房屋状况：低矮残旧，配套设施落后，面街面有铺面约1000㎡；人均居住面积过小，大部分人家是一家三代共同居住一室，房屋狭小拥挤，人均面积不足8㎡。所有住户居住总面积35000㎡。同个区域的商品房售价在8000元/㎡左右，而本项目所在城市的经济适用房房价在3500元/㎡—4000元/㎡左右。
拟建项目方案：
占地面积：30000㎡；建筑占地面积：7590㎡；建筑密度25.3%；总建筑面积：182282㎡；其中商用面积45618㎡；地下停车场和公用面积：42400㎡；住宅面积：94264㎡；容积率：6.07；绿化用地：10000㎡；绿地率：33.33%；住户1550户，居住人口4600人。建筑总造价：33442万；总成本：64100万。建设工期42个月。
小区内以一居室、两居室为主，各占30%和50%，三居室占20%。面积从30㎡—85㎡，人均居住面积17㎡左右。商品房类面积为80㎡—150㎡，装修标准为中高档装修标准。
建设期间，原地居民需要暂时租房居住，房租补贴方式是：原住房面积补贴600元/㎡。
限定最高销售单价：优惠价格最高2500元/㎡，低价房最高价格3300元/㎡。
中低收入群为：家庭年人均收入12000元以下。
投资收益概况：
同等面积置换： 35000㎡，销售价格为0，前20年土地补偿金为5，20年后20元/㎡；优惠房面积16000㎡，销售价格为2300元/㎡，土地租金逐年支付，价格为20元/㎡。
其他符合的中低收入者购买方案：
销售面积9264㎡，销售价格为3000元/㎡。土地租金逐年支付，价格为20元/㎡。
商品房面积：34000㎡，销售价格：7000元/㎡；商业面积：6418㎡，销售价格：3万元/㎡；地下商场：40800㎡，销售价格：6000元/㎡；车位900个，销售价格：5万元/个。土地出让金逐年支付，商品房的价格为110元/㎡，商业用房：商场的价格180元/㎡，车位的价格为800元/个。
本方案销售收入78493万元，本方案企业净利润5390万元左右。利润率
8.41%。缴纳超过5%部分利润2185万元，企业实际净利润3205万元。
本方案政府土地租金为： 前20年，1408.92万元/年，前70年累计收入75249.4万元。
购买案例：
购买一套55㎡的2房，单价为3050元/㎡。房屋总价167750元。首付2成余33750元，实际贷款134000元，贷款年限20年。则每月还贷款和土地出让金合计：1074.77元。
案例五 老年社区
项目位于风景秀丽、交通便利、空气环境良好的小镇。与大城市距离为110km。项目总占地面积400万㎡（约合6000亩）。建筑密度22%，容积为2.8。总建筑面积11140万㎡。其中住宅1123㎡，商业中心、酒店8万㎡，运动中心、健身馆2万㎡，医疗、保健、疗养设施8万㎡，文化、娱乐中心3万㎡，其它公共建筑3万㎡。居住人口37万人，其中退休后的老年人占90%左右。总投资230亿元。住宅部分平均售价约2300元/㎡。总收益约20亿元，投资回报约10%。
设计时考虑到老年人的生活特性，所有的楼房全部是带电梯。房屋面积以50—60㎡的二居室为主。小区内设有以我国少数民族特色建筑为主的主题公园。小区内交通工具采用电瓶车。社区内的所有公益设施均以老年人为中心，配备各种符合老年人需求的设施和设备。
为降低老年人的就医费用，引进全新的健康管理服务体系给老人们服务。在医疗设施和技术完全能为老年人提供医护的同时，将老人的健康管理起来。以求预防和控制疾病，并为社区内的老人提供私人医生服务，24小时免费送医上门。综合降低老年人就医诊疗费用达二成以上。共享式家庭保姆给老人提供保姆服务，减少老年人养老成本。居住在老年社区的老年养老成本比在大城市综合减少20%以上。
购买案例：
购买一套55㎡的2房，单价为2300元/㎡。房屋总价126500元。首付25500元，实际贷款101000元，贷款年限20年。则每月还贷款：695.18元。
从以上6个案例中，可以让城市中低收入者在城市中心地带买得起房。如果政府在土地出让金的政策方面使用逐年缴纳的方式，不但是政府的财政收入有个稳定来源，而且住房成本降低很大。
采用这样的方式解决中低收入者的住房问题，将极大的缓解城市建设的压力，城市经营和规划也将进入循序渐进的良性发展阶段。
六 购买案例
为了能够更加直观的了解购买不同房地产的区别，列出以下几个案例分析：
案例1：
以一个5口之家为例，目前居住的是60㎡的两房。同一城区新房8000元/㎡左右。近郊的房子5000元/㎡左右。目前这个家庭只有5万元的积蓄，收入是5000元/月，日常开销3500元/月左右。节余1500元/月。
在老年社区购买一套40㎡—50㎡的套房给老人住，自己和孩子还住老屋。经济比较如下：
A计划：卖旧房买郊区新房，旧房子以5500元/㎡卖出，收入33万元。买郊区85㎡小三房，支出38万元，装修和各种费用合计超过5万元，合计支出43万元。由于实际需求考虑贷款8万，贷款期限15年，月供653元左右。但是一家人出行交通费增加500元/月以上，每天路上耗时增加2个小时/人以上；物业费用增加80元/月；生活成本增加250元/月以上。合计增加费用830元/月，加上银行贷款支出，这个家庭每月支出增加1483元，原来每月节余的1500元还剩余17元。家庭尚有应急存款2万元。
B计划：如果在老年社区买一套房子45㎡，总价是10万元，首付2万，贷款8万，贷款期限15年，月供653元左右。房子为装修好的，不用再装修。探访老人交通费用50元/月。物业增加费用为80元/月。老人搬迁去老年社区居住增加费用1万。老人日常生活费等支出比原来少120元/月。自己住在老屋的生活成本没有变化。这个家庭每月实际增加支出663元，原来每月节余的1500元还剩余837元。家庭有应急存款2万元。
C计划：如果该家庭的旧房在新建的低价房社区，可以换取一套同等面积的住房，另外为老人在老年社区买一套45㎡的房子。这个家庭月支出为：老年社区房屋支出首付款2万, 老人搬迁去老年社区居住增加费用1万,每月支出653元房贷款,两套房子增加物业费130元/月,探访老人交通费50元/月,老人生活成本支出减少120元/月,低价房的土地出让金25元/月。这个家庭每月增加支出738元，原来每月节余的1500元还剩余762元。家庭有应急存款2万元。
从表格1可以看到。A计划是最不合算的，把家庭日常节余基本上都花完，家庭人均居住面积上才增加了几个平方米。而B、C计划家庭居住面积增加，是改善家庭居住条件的好办法。在家庭应急存款不变的情况下，家庭节余也不错，维持在800元左右。而且2套房子带来很多生活上质的变化，老人将得到更加好的照顾。自己的工作和孩子的学习受到的影响最小。
案例2：
购买城市中心二手房作为过度房，解决眼前的居住困难。一对准备结婚的年轻人，为结婚用房苦恼不已。2人工作单位都在市中心，工作稳定系数不高。2人平均月收入3000元，两人生活费用支出每月1100元。扣除结婚费用后， 2人目前剩余存款3万元，双方父母资助5万元。
A计划：买郊区新房，买郊区65㎡小三房，支出29万元，装修和各种费用合计超过3万元，合计支出32万元。由于实际需求考虑贷款23.2万，贷款期限30年，月供1318.46元。但是2人出行交通费增加300元/月以上，每天路上耗时增加2个小时/人以上；物业费用增加60元/月；生活成本增加200元/月以上。合计增加费用560元/月，加上银行贷款支出，2个人每月支出增加1878.46元。2人每月实际支出2978.46元，每月节余有限。为完成购房计划，还需要向亲朋借8000元。
B计划：在同一城区租一套旧房二居55㎡，月租1200元。做一简单整理，花费3000元。不用向父母要钱。自己存款节余大部分。每月节余700元。
从表格2可以知道，对于一些年轻人来说，租房是最好的解决住房方式，购买新房给自身的经济压力增大，很难承担未来自生活中带来的其它经济风险。
从以上两个购买案例来看，作为城市中低收入者，想解决住房的问题，除了需要政府在政策上有所改变，出台新的政策来解决之外。中低收入者应具有风险防范意识，避免一次到位购房方式带来的经济风险。并根据自身的实际能
力购买或租赁房屋。
结论
政府调整城市规划的方针、政策，制定新的土地政策。通过市场运做，利用社会资金，在城市中心地带建造适合中低收入人群购买的小区。避免更多的社会问题，和城市发展问题的产生。提高中低收入者的生活质量，避免由此产生的生活成本增加。
重新界定中低收入人群的标准，严格审核购买中低收入人群小区的资格，伪造者虚假证明给予严厉惩罚。中低收入人群的居住小区，户型以二房为主，面积严格控制在85㎡以下；小区配套设施完善，全装修房，建筑造价严格控制。
通过分流城市中心人口，整合城市房地产结构来解决城市中低收入人群居住，建造中低收入人群适合居住的小区，完成和谐社会发展宏伟目标。