目 录
1 房地产泡沫之国际比较 .............................................................. 1
1.1美国之房地产泡沫 ............................................................ 1
1.2日本之房地产泡沫 ............................................................ 1
1.3东南亚之房地产泡沫 .......................................................... 2
2 国际房地产泡沫形成之共同原因 ...................................................... 2
2.1政府宏观调控失误 ............................................................ 2
2.2银行贷款之过度支持 .......................................................... 3
2.3宽松之金融环境 .............................................................. 3
2.4过剩之国际资本流动 .......................................................... 3
3 中国房地产泡沫判断及实证分析 ...................................................... 3
3.1可支配收入 .................................................................. 3
3.2房价收入比 .................................................................. 4
3.3销售增长率 .................................................................. 4
3.4房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比 ........................................ 4
4 房地产泡沫经济博弈 ................................................................ 5
4.1居民收入水平过低导致房价收入比过高 .......................................... 5
4.2房价虚涨泡沫导致的供给与需求的断层 .......................................... 5
4.3房地产贷款基数较小淡化了“房地产贷款增长率／贷款总额增长率”指标 ............ 6
5 房地产泡沫之防治 .................................................................. 6
5.1加强宏观经济调控，防止政府调控失误 .......................................... 6
5.2加强对银行之监督管理，防止银行贷款之过度支持 ................................ 6
5.2.1严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策 ........................................ 6
5.2.2加强金融监管 .......................................................... 7
5.2.3加强房地产信贷管理 .................................................... 7
5.2.4拓宽房地产融资渠道 .................................................... 7
5.3强化土地资源管理 ............................................................ 7
5.4规范房地产融资行为，防止低利率形成之宽松金融环境 ............................ 8
5.5警惕过剩之国际资本流动 ...................................................... 8
参考文献 ............................................................................ 9
致 谢 ........................................................................... 10
摘要
房地产因与人们的日常生活汲汲相关，尤其是近几年来，房地产产业的发展，使其成为人们日常生活最为关注的问题之一。在我国理论研究的角度集中在对房地产景气波动的研究、确立，评价整个房地产市场发展的状况，就是利用房地产市场波峰和波谷的历史记录，来预测市场发展的方向，其主要目的是为减少市场的过热波动提供依据。
不置可否，过热波动与泡沫有关，但是，过热绝不等于泡沫，它们的本质不同，对过热波动的判断标准根本不能用来判断泡沫。目前的许多争论用这些景气指标系统的综合指数，甚至只是利用这些指标系统中的几个指标，来分析当前房地产市场，做出目前中国出现了房地产泡沫或没有出现房地产泡沫的结论，都缺乏充分的理论依据。文章从房地产泡沫产生之原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了国际比较，以及对国内房地产经纪市场进行了适当的分析并提出了房地产泡沫之防治措施。
关键词:房地产泡沫；国际比较；防治措施
前 言
对于泡沫一词，根据前美国经济学会会长金德尔伯格之定义，它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升，引发投资者产生在未来获得收益之预期，从而投入大量投机资本，最终使价格飚升脱离其价值而形成之一种经济状态。
房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和私人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致房地产价格无节制地持续上扬，使房地产价格脱离市场基础而持续上涨，严重背离与之对应的基础价值的过程和状态。它是指房地产价格中背离其实际价格的部分。房地产泡沫的存在可能导致资源配置的失调。由于资本的趋利性，过量的资本将涌向房地产市场。资源的错误配置及其对经济的打击以及随后必须进行的长期经济结构调整，对国民经济的影响是非常大的。对发展中国家，它将是严重阻碍经济的发展。对发达国家而言，它则可能导致国民经济的崩溃或新一轮的经济萧条。文章从房地产泡沫产生之原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了国际比较，以及对国内房地产经纪市场进行了适当的分析并提出了房地产泡沫之防治措施。 1 房地产泡沫之国际比较
1.1美国之房地产泡沫
20世纪80年代末90年代初，美国曾发生过由于房地产泡沫而引发之危机。最初发生问题之金融机构集中在主营房地产存贷款业务之储贷会，其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量之资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行之40%，住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多，是美国金融市场之重要力量。从20世纪50年代到70年代之战后繁荣时期中，在国家优惠政策推动下，储贷会一度发展极为迅速。但是自20世纪80年代初起，随着金融自由化逐步推进，其他金融机构加入竞争行列，各种条例之取消也使储贷会丧失利率优势，支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，房地产客户违约率从1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量银行不良资产，专门从事房地产之储贷会则普遍陷入严重困境之中。到80年代中期，商业资产供给超过了需求，在德克萨斯州城市里空房率达20%甚至30%，导致房地产价格急剧下跌，其中以西南部各州为甚，致使从事房地产抵押贷款业务之储贷机构贷款损失惨重。 从2000年开始，股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低之利率和低收入增长率，美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反之趋势，房地产“泡沫”有所上升。美联储主席格林斯潘在2002年曾否认房地产“泡沫”之存在，但许多经济学家则认为美国房地产“泡沫”其实很大。目前正在袭击世界经济之美国次级房贷危机充分应证了当初一些经济学家之正确判断。
1.2日本之房地产泡沫
日本地价偏高之问题一直存在，随着日本经济在二战后之复苏，日本之地价尤其是城市地价也以惊人之速度上涨。1955年到1980年之25年间，日本城市地价之年最高增幅达到42.5%，年涨幅超过20%之次数就有8次。一项关于地价指数与价格指数之比之考察表明，1986年日本地价指数与物价指数之比大约是1956年同期之25倍。从1986年开始，日本经历了战后最严重之一次地产价格膨胀，涨幅惊人。到1987年末，日本全国之地价总额已经折合美国地价总额之4倍。到了1990年
地产泡沫破灭前夕，日本地价指数与物价指数之比在短短四年内迅速攀高至1956年之68倍。 日本此次地价泡沫之形成有多方面之原因。其中主要之原因，一是日本20世纪70年代逐步开始推行之开放国内金融市场使日元利率自由化之举措；二是日本对金融货币政策之调整为地产泡沫之出现提供了便利；三是因为日本是世界上人均土地量最少之国家之一，整个国家对于土地和房产都有一定之心理偏好，以土地或房产之方式保有财富也是泡沫出现于房地产业之重要心理基础。 1990年，日本之地产泡沫由于政府干预等原因开始破灭，房价大幅回落。这次地产泡沫破灭对整个国家之经济造成了极大之破坏。投机于房地产之企业大量陷入财务危机，各金融机构由于贷款难以回收和持有之地产抵押贬值，纷纷倒闭。这种混乱之局面最终造成了日本经济长达十年之低迷。
1.3东南亚之房地产泡沫
有关专家认为：银行信贷扩张在东亚国家和地区房地产泡沫之形成过程中扮演了重要之角色。东亚金融危机中具有代表性之泰国、马来西亚以及香港地区之银行信贷与房地产泡沫危机表明：银行信贷在房地产业之过度扩张不仅是造成房地产泡沫之重要原因，而且在泡沫崩溃和经济、金融危机中也起了同样重要之作用。
东南亚各国在十几年之经济高速增长中，房地产价格暴涨，吸引了大量资金涌向房地产部门。据统计，泰、马、印、菲之金融机构投放到房地产之资金占其贷款总额之比例分别为50%、29%、20%、11%。随着市场之逐渐饱和，房地产日益暴露严重之供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚之数量也不少。房地产价格下降，房地产泡沫开始破裂，直接之后果是银行之呆账、坏账大幅度增长。房地产危机导致银行危机，金融体系之稳定性遭受极大破坏。因此，消除导致泡沫经济之深层因素，力戒发生泡沫经济，是处于经济发展和开放之国家应引以高度重视之问题，不可掉以轻心。
2 国际房地产泡沫形成之共同原因
通过对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫之比较分析，各个国家之房地产泡沫形成之共同原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款之过度支持、宽松之金融环境和过剩之国际资本流动等。
2.1政府宏观调控失误
政府行为对房地产泡沫之影响主要表现在两个方面：一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善之条件下，所采取之政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善之情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫之形成提供了温床。不论是何种情况之调控不当，都容易引起泡沫现象。
例如以“政、官、财”一体化为特点之日本政府在经济泡沫化过程中采取种种政策将国家发展目标从实体经济转向金融业，原来应该投向物质生产建设之资金也转而流入金融投资领域。政府之诱导、投资者之冲动与金融机构本身存在之内部不完善结合在一起。在政治、企业、社会三种力量之推动下，房地产投机达到白热化之程度。
2.2银行贷款之过度支持
由于房地产业是资金密集型行业，开发商仅仅依靠自有资金是远远不够之，其开发资金主要来源就是银行贷款。但金融支持过度，大量之资金涌向房地产市场，就会不断堆积金融风险，给泡沫之产生埋下了隐患。在这方面表现最为明显之是东南亚国家。在没有建立有效之银行监督和立法机构之情况下，许多银行或是直接贷款给房地产等高回报率之领域或是通过控股、参股方式将资金变相投入房地产公司。这些资金之流入使房地产价格极速膨胀。
2.3宽松之金融环境
宽松之金融环境为房地产泡沫之产生提供了温床。纵观各国房地产泡沫产生之原因，会发现其中或多或少都有金融环境之因素。例如美国国会在1980年通过之《放松管制和货币管理法案》中有关取消利率最高限度、放松资金来源、允许各种带息支票存在、同意各类存款机构分区域交叉等决定，在一定程度上促进了美国金融业之发展，但是也为房地产泡沫之形成创造了条件。
2.4过剩之国际资本流动
资本在国际间之流动是一把双刃剑：一方面，它可以为资源在全球范围内之合理配置提供渠道；另一方面，错误之经济信号将误导大量之国际游资在国际间流动，则可能会成为国际游资流入国出现资产泡沫之原因。房地产泡沫在这种条件下，就会被进一步放大。
随着经济之高速增长和人民币之升值，相应之中国之资产价格相对于国外资产价格也有很强之上涨预期，所以流入中国之投机资本很多投向了房地产市场。例如我国2004年之外汇储备余额达到6099.32亿美元，其中后三个月外汇储备猛增954亿美元，几乎占到全年增加额之一半。然而，这三个月之贸易顺差总和却仅仅只有280.7亿美元。这增加之外汇储备大部分流向了中国之房地产市场。而反过来，不断上涨之房地产价格又吸引更多之外资进入，过度之投机造成更大之人民币升值压力。这是一个正循环之强化过程。
3 中国房地产泡沫判断及实证分析
房地产经济泡沫本身是客观存在的，与泡沫经济是不同的，如何区分房地产泡沫与泡沫经济则需我们进一步量化界定。在综合整理日本、美国、东南亚等地一段时期相关统计数据的基础上，提出以下几个判断房地产是否泡沫成分的指标。
3.1可支配收入
住房价格与住户住房消费水平休戚相关。关于适宜的住房价格与住户消费水平的比较，有两种有效的衡量指标，其中之一便是居民住房消费占可支配收入或居民总消费的比重，国际经验认为这一标准以15～25％为宜。表1列出的是几个有代表性的国家居民住宅消费与总消费的比例，表中数据表明中国居民住房消费占总消费比例远远高于其他国家的水平。这一方面说明我国居民住宅消费比例过高，另一方面也说明了我国现行房价与居民消费水平相比过高的问题。
3.2房价收入比
适宜的住房价格与住户消费水平的比较的另一个指标就是房价收入比。房价收入比反映了消费者对房价的承受能力，在房价收入比这个综合指标尚未产生以前，一个国家或者一个城市要衡量居民的住房消费水平，必须做大量的调查研究工作。调查研究的内容包括经济发展水平、居民收入水平、住房价格、居民收入中衣食住行用等各种消费所占的比重，政府对住房的支持政策，银行对按揭贷款的支持等各种因素。不仅工作量很大，而且因为不同单位调查研究的角度不同，很有可能得出不尽相同的结论，使人很难确定某一结论的正确性。后来，人们经过反复的实践和总结分析，提出了房价收入比这样一个综合性指标。从下面的例子中可以看出其计算方法和依据：
假如一个城市的居民户平均年收入为2万元，当年市场销售住房平均每套为6万元，房价收入比为3倍。居民买房先付款30％后，还需向银行贷款4.2万元，按20年还款并加上利息，平均年住房消费支出为3000元，占居民收入15％。如果年平均房价为12万元，房价收入比为6倍，则可计算出年居民的住房消费占居民收入的30％。由于西方国家的住房专家认为居民住房消费占居民收入30％以下就可以承受，所以得出一个房价收入比在3～6倍之间比较适当的结论。目前，世界上许多国家都在使用房价收入比，该指标是一个比较好的综合指标，而且目前还难以找出比它更好的指标替代它。这一数据是由当年世界银行中国局的首席经济师黑马•恩德先生提供的。
近年来，中国房地产市场价格连年攀升，2001年末中国平均房价达2226元每平方米，2002年将达到2307元每平方米，而1987年中国平均房价仅为486元每平方米，房价已连续上涨17年，平均每年递增14.7％。表2、表3中北京为代表的中国居民房价收入比远远高于其他国家和城市，甚至为其他国家的3－4倍，因而众多国际国内权威人士认为，中国的房价过高，房价中泡沫成分过高，极易演化为房地产泡沫经济。
3.3销售增长率
房地产市场投资与销售必须相对合理，而不能出现较大的缺口，否则将意味着投资不能有效的转化为市场能量，投资结果不能为市场所认可。因而需要将投资增长率与销售增长率对比，以保证及时将房地产市场出现的投机泡沫挤出。近几年来，随着国家扩张性财政政策的出台和执行，银行存款利率多次下调，资金使用成本不断下降，这就极大地促进了我国房地产市场的快速发展，房地产业投资额逐年增长。2003年1－5月全国累计完成房地产开发投资2698亿元，比上年同期增长46.7％，增幅比上年同期高出15.2个百分点；与此同时，却出现销售下降、商品房空置面积增加的现象。2003年1－8月全国商品房空置面积同比增加17.1％，增幅比上年同期增加14.2个百分点，其中空置一年以上的商品房面积为5397万平方米，同比增长13.5％。这些数据无疑在市场层面上说明了房地产泡沫的存在。表4反映了2003年我国各个地区住宅投资及其销售情况，数据表明住宅销售额仍远远低于住宅投资额，销售情况并不乐观。
3.4房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比
现有的测量泡沫经济的指标大多忽视信贷因素。实际上泡沫经济的形成在很大程度上依赖于杠杆的推动。信贷增长、利率降低使房地产市场升温，同时房地产价格的提高亦使得信贷规模、尤其是抵押贷款的数量不断扩大。同时，这一指标的选取还非常符合房地产投资或投机的步骤。投资也好，投机也罢，都是以获得一定数量的资金作为前提条件的。其中房地产贷款增长速度最快。据调查，到2003年底，有工行、农行、建行、中国银行的房地产贷款就接近7000亿元人民币，上海、
广东建行的房地产贷款占银行贷款总额的20％；今年1至6月建行广东省分行累计发放个人住房贷款58亿元，比上年同期增长62％。表5为四家上市银行贷款增长率情况。可见，房地产贷款增长率明显高于贷款总额增长率，宽松的贷款条件是地产泡沫得以滋生的“催化剂”，它使泡沫不断膨胀，并直接导致了泡沫破灭后银行出现大量呆账、坏帐等严重后果。
4 房地产泡沫经济博弈
根据第三章的分析，我们不得不承认，在房地产业发展过程中，的确存在着一些经济泡沫，但将上述研究结果与中国国情、中国房地产业现实状况结合起来进一步研究，却不难发现仍存在许多不尽人意之处。主要表现在以下三个方面：
4.1居民收入水平过低导致房价收入比过高
我们在研究“住房消费／总消费”及房价收入比平时一般只考虑分子中房价高的因素，而忽略了分母中的收入。房价的高低，是与居民收入高低相对而言的，只讲房价高而不讲居民收入低是偏颇的。例如，许多西方国家的房价比我国高得多，但因居民的平均收入大大高于我国，其房价收入比反而低于我国。为此，解决我国房价收入比偏高的办法主要是：一方面通过发展经济和提高居民收入，逐步解决因长期实行低工资制而产生的广大居民平均收入偏低的问题；另一方面采取有效措施调控房价上升，使每年房价的上升速度低于居民收入的上升速度，从而逐步降低房价收入比。 2001年中国社科院发表《当代中国社会阶层研究》调查报告指出：社会中间阶层的扩张迅速，使得中国社会阶层结构由原先的金字塔型逐渐向橄榄型转变；掌握和运作经济资源的阶层正在兴起和壮大。中产阶层收入稳定，薪金丰厚，可以说是社会的支柱消费群体。在发达国家，“中产阶级”这个阶层占了总人口的80％。与此相比，中国的中产阶层只占了人口比例的30％～40％，未来即使按60％计算中产阶层将达8亿人左右。在未来10年内，随着我国加入世贸组织，与世界经济逐步接轨，我国中等收入阶层将迅速增长，他们的需求将成为市场的主流方向，房价收入比这一指标有望大幅降低。
4.2房价虚涨泡沫导致的供给与需求的断层
房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。近年来，很多开发商私自定价的楼盘无视国家的有关规定，将一些毫不相关的费用计入成本，提高了房价；另一方面，有些地区房地产的炒作者达到了20％～30％，造成了楼市的“恶炒”，其直接后果便是楼市中泡沫程度不断加大，加重危机。2003年中国房地产市场调查报告显示：希望房价在1500～2500元的消费者比例最高，达30.4％； 1000～2000元的为22.3％；2500～3500元为21.6％；希望房价在6000元以上的消费者不足l％。这些数据显示，当前楼市价格居高不下与不断增长的房屋物业需求之间产生了断层。可见，如果能够规范房地产开发商获利区间，同时治理“恶炒”行为，房价会自然回落至正常水平，销售与投资的缺口便会自然消失。
4.3房地产贷款基数较小淡化了“房地产贷款增长率／贷款总额增长率”指标
文中提出的第四个衡量房地产泡沫的指标是“房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比”，这是西方国家在判断是否发生房地产泡沫经济的一个很重要的指标。从有关数据来看，我国的房地产贷款增长迅猛，这一指标明显大于1，有人担心这会和日本1985年前后出现的房地产泡沫一样，是房地产泡沫经济的预兆。但是稍加思索，我们便会发现我国这一指标之所以大于l是有其特定背景的：一是我国住宅信贷起步较晚，二是消费者的观念迟迟不能扭转，“在拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用家庭存款来购房，3I.4％希望政府贷款，只有16.1％的消费者打算向银行贷款。”种种原因决定了我国近期房地产贷款基数小的现实，基数小增长也必然容易，因而在现阶段用“房地产贷款增长率／贷款总额增长率”这一指标来考察我国的房地产泡沫经济问题仍为时尚早；相反人们对于房地产贷„„ 款的陌生却大大限制了人们对房地产的“有效需求”。
5 房地产泡沫之防治
房地产作为国民经济之支柱产业，直接关系到整个我国经济和社会之稳定发展。目前我国正处在房地产业高速发展之最佳时期，因此，吸取国际房地产泡沫之经验教训，预防和减少我国房地产泡沫必须采取相应之防治措施。
5.1加强宏观经济调控，防止政府调控失误
房地产业作为国民经济之主导产业，对国民经济发展之促进作用是举足轻重之。因此，政府应该对该行业进行干预。宏观经济形势和政策背景之改变，对房地产之影响往往是巨大而深远之。单一之应对措施往往无能为力，所以政府要采取控制通货膨胀、保持税收政策之稳定性、加强对金融机构之控制，建立完善之风险控制系统等一系列综合措施。
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与消基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
5.2加强对银行之监督管理，防止银行贷款之过度支持
5.2.1严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策
银行必须遵守国家信贷紧缩的宏观政策，严格把守信贷关，提高信贷门槛，有效地抑制资金流入房地产业。因为，适当提高银行贷款利率，可以有效的抑制炒房者借助银行贷款囤房炒房；提高
存款准备金率则可以收缩金融机构的贷款总额，从而有效地抑制银行向房地产市场的放贷冲动；提高购房首付比例，不仅可以降低银行信贷在房地产业的资金比例，也可以让部分居民由于首付压力而最终推迟购房。只有这样，才能降低住房需求，有效防止房地产泡沫化，有利于房地产业的健康发展。
5.2.2加强金融监管
加强金融监管，预防和警惕房地产信贷中的金融风险。做到贷款项目的科学论证，贷款发放的正确决策，确保贷款安全。提高信息的透明度，打击投机活动，对有问题的金融机构进行彻底的清查。加强银行信贷人员培训，提高业务员的专业素质和道德素质，避免出现业务员为了个人利益弄虚作假，损害国家和集体的利益。
5.2.3加强房地产信贷管理
根据银监会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，银行等金融机构应进一步加强和改进房地产信贷管理。要做好房地产贷款“三查”，全程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向资本金比例不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。防止开发商利用拆分项目，滚动开发等手段套取房地产贷款。对中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析各商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。
5.2.4拓宽房地产融资渠道
目前房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了巨大的金融风险，因此当务之急是要拓宽房地产直接融资的渠道。根据各个国家的经验，除了银行贷款之外，股权融资，债券融资，包括基金、股票、保险、信托等等多层次的融资，对房地产都有一定的支持，也有助于房地产业本身的产业结构升级。房地产发展如果得到多元化、多层次的资本市场的融资渠道的支持，就能化解或者分解单一靠银行贷款的风险。
5.3强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
5.4规范房地产融资行为，防止低利率形成之宽松金融环境
规范房地产融资行为，严格审批房地产贷款。资金是房地产投资过热之资本来源，控制了源头就从根本上控制了房地产行业之投资过热。因此金融机构要合理有效利用金融手段来进一步规范房地产融资之行为。
严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。强化个人住房贷款管理，严格按照国家规定发放个人住房贷款。规范个人商业用房贷款管理。
5.5警惕过剩之国际资本流动
在金融自由化之背景下，高投资率以及大力吸引外资之经济增长模式要求有一套合理之资金流向监管措施，以防止国际短期投资之投机性涌入。
加强对外资之监控，主要应采取以下之措施：要以外资直接投资为主，间接投资为辅，以长期外债为主，短期外债为辅，控制外债之总规模；控制外债之投向，鼓励外资投向技术领域，严格限制外商投资房地产和金融资产之规模；在引进外资之同时，还应调整本国之产业结构，培育新之经济增长点，提高生产能力，提高抵御外资之能力。
参考文献
1 范如国.房地产投资与管理[M].武汉大学出版社，2004.
2 王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析[M].北京大学出版社，2002.
3 徐滇庆等.泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社,2000.
4 谢经荣.地产泡沫与金融危机:国际经验及其借鉴[M].经济管理出版社，2002.
5 金融支持过度与房地产泡沫---理论与实证研究 周京奎 2005-11-1.中国北京出版社.
6 中国房地产泡沫研究 李木祥 2007-04-23 中国金融出版社.
7 刘维新. 房地产泡沫产生原因分析[J]．中国土地， 2003.
8 柳应皝. 房地产泡沫及防范[J]． 福建建筑， 2004.
9 伍建平. 房地产泡沫的成因及防范措施探讨[J] . 山东理工大学学报(社会科学版)，2004. 10 曾向阳. 房地产泡沫的形成机理与防范[J]．华中农业大学学报(社会科学版)，2004.
致 谢
在我撰写完成论文期间，老师对我的论文进行多次审阅，提出了修改意见。我紧密联系这几年的学习情况，按照老师的要求，不断进行修改。感谢老师的辛勤劳动，使我的论文终于定稿。
面对形势的发展，我所研究、探讨的范围还十分有限，需要我在今后的工作中不断学习、求索。俗话说的好，师傅领进门，修行在个人。我要把学校和老师的教诲牢牢记住，把学习和事业联系在一起，让学到的知识在实践中闪现光芒，以今后工作的优异成绩向学校汇报，向老师的辛勤培育进行回报。
目 录
1 房地产泡沫之国际比较 .............................................................. 1
1.1美国之房地产泡沫 ............................................................ 1
1.2日本之房地产泡沫 ............................................................ 1
1.3东南亚之房地产泡沫 .......................................................... 2
2 国际房地产泡沫形成之共同原因 ...................................................... 2
2.1政府宏观调控失误 ............................................................ 2
2.2银行贷款之过度支持 .......................................................... 3
2.3宽松之金融环境 .............................................................. 3
2.4过剩之国际资本流动 .......................................................... 3
3 中国房地产泡沫判断及实证分析 ...................................................... 3
3.1可支配收入 .................................................................. 3
3.2房价收入比 .................................................................. 4
3.3销售增长率 .................................................................. 4
3.4房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比 ........................................ 4
4 房地产泡沫经济博弈 ................................................................ 5
4.1居民收入水平过低导致房价收入比过高 .......................................... 5
4.2房价虚涨泡沫导致的供给与需求的断层 .......................................... 5
4.3房地产贷款基数较小淡化了“房地产贷款增长率／贷款总额增长率”指标 ............ 6
5 房地产泡沫之防治 .................................................................. 6
5.1加强宏观经济调控，防止政府调控失误 .......................................... 6
5.2加强对银行之监督管理，防止银行贷款之过度支持 ................................ 6
5.2.1严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策 ........................................ 6
5.2.2加强金融监管 .......................................................... 7
5.2.3加强房地产信贷管理 .................................................... 7
5.2.4拓宽房地产融资渠道 .................................................... 7
5.3强化土地资源管理 ............................................................ 7
5.4规范房地产融资行为，防止低利率形成之宽松金融环境 ............................ 8
5.5警惕过剩之国际资本流动 ...................................................... 8
参考文献 ............................................................................ 9
致 谢 ........................................................................... 10
摘要
房地产因与人们的日常生活汲汲相关，尤其是近几年来，房地产产业的发展，使其成为人们日常生活最为关注的问题之一。在我国理论研究的角度集中在对房地产景气波动的研究、确立，评价整个房地产市场发展的状况，就是利用房地产市场波峰和波谷的历史记录，来预测市场发展的方向，其主要目的是为减少市场的过热波动提供依据。
不置可否，过热波动与泡沫有关，但是，过热绝不等于泡沫，它们的本质不同，对过热波动的判断标准根本不能用来判断泡沫。目前的许多争论用这些景气指标系统的综合指数，甚至只是利用这些指标系统中的几个指标，来分析当前房地产市场，做出目前中国出现了房地产泡沫或没有出现房地产泡沫的结论，都缺乏充分的理论依据。文章从房地产泡沫产生之原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了国际比较，以及对国内房地产经纪市场进行了适当的分析并提出了房地产泡沫之防治措施。
关键词:房地产泡沫；国际比较；防治措施
前 言
对于泡沫一词，根据前美国经济学会会长金德尔伯格之定义，它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升，引发投资者产生在未来获得收益之预期，从而投入大量投机资本，最终使价格飚升脱离其价值而形成之一种经济状态。
房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和私人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致房地产价格无节制地持续上扬，使房地产价格脱离市场基础而持续上涨，严重背离与之对应的基础价值的过程和状态。它是指房地产价格中背离其实际价格的部分。房地产泡沫的存在可能导致资源配置的失调。由于资本的趋利性，过量的资本将涌向房地产市场。资源的错误配置及其对经济的打击以及随后必须进行的长期经济结构调整，对国民经济的影响是非常大的。对发展中国家，它将是严重阻碍经济的发展。对发达国家而言，它则可能导致国民经济的崩溃或新一轮的经济萧条。文章从房地产泡沫产生之原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了国际比较，以及对国内房地产经纪市场进行了适当的分析并提出了房地产泡沫之防治措施。 1 房地产泡沫之国际比较
1.1美国之房地产泡沫
20世纪80年代末90年代初，美国曾发生过由于房地产泡沫而引发之危机。最初发生问题之金融机构集中在主营房地产存贷款业务之储贷会，其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量之资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行之40%，住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多，是美国金融市场之重要力量。从20世纪50年代到70年代之战后繁荣时期中，在国家优惠政策推动下，储贷会一度发展极为迅速。但是自20世纪80年代初起，随着金融自由化逐步推进，其他金融机构加入竞争行列，各种条例之取消也使储贷会丧失利率优势，支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，房地产客户违约率从1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量银行不良资产，专门从事房地产之储贷会则普遍陷入严重困境之中。到80年代中期，商业资产供给超过了需求，在德克萨斯州城市里空房率达20%甚至30%，导致房地产价格急剧下跌，其中以西南部各州为甚，致使从事房地产抵押贷款业务之储贷机构贷款损失惨重。 从2000年开始，股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低之利率和低收入增长率，美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反之趋势，房地产“泡沫”有所上升。美联储主席格林斯潘在2002年曾否认房地产“泡沫”之存在，但许多经济学家则认为美国房地产“泡沫”其实很大。目前正在袭击世界经济之美国次级房贷危机充分应证了当初一些经济学家之正确判断。
1.2日本之房地产泡沫
日本地价偏高之问题一直存在，随着日本经济在二战后之复苏，日本之地价尤其是城市地价也以惊人之速度上涨。1955年到1980年之25年间，日本城市地价之年最高增幅达到42.5%，年涨幅超过20%之次数就有8次。一项关于地价指数与价格指数之比之考察表明，1986年日本地价指数与物价指数之比大约是1956年同期之25倍。从1986年开始，日本经历了战后最严重之一次地产价格膨胀，涨幅惊人。到1987年末，日本全国之地价总额已经折合美国地价总额之4倍。到了1990年
地产泡沫破灭前夕，日本地价指数与物价指数之比在短短四年内迅速攀高至1956年之68倍。 日本此次地价泡沫之形成有多方面之原因。其中主要之原因，一是日本20世纪70年代逐步开始推行之开放国内金融市场使日元利率自由化之举措；二是日本对金融货币政策之调整为地产泡沫之出现提供了便利；三是因为日本是世界上人均土地量最少之国家之一，整个国家对于土地和房产都有一定之心理偏好，以土地或房产之方式保有财富也是泡沫出现于房地产业之重要心理基础。 1990年，日本之地产泡沫由于政府干预等原因开始破灭，房价大幅回落。这次地产泡沫破灭对整个国家之经济造成了极大之破坏。投机于房地产之企业大量陷入财务危机，各金融机构由于贷款难以回收和持有之地产抵押贬值，纷纷倒闭。这种混乱之局面最终造成了日本经济长达十年之低迷。
1.3东南亚之房地产泡沫
有关专家认为：银行信贷扩张在东亚国家和地区房地产泡沫之形成过程中扮演了重要之角色。东亚金融危机中具有代表性之泰国、马来西亚以及香港地区之银行信贷与房地产泡沫危机表明：银行信贷在房地产业之过度扩张不仅是造成房地产泡沫之重要原因，而且在泡沫崩溃和经济、金融危机中也起了同样重要之作用。
东南亚各国在十几年之经济高速增长中，房地产价格暴涨，吸引了大量资金涌向房地产部门。据统计，泰、马、印、菲之金融机构投放到房地产之资金占其贷款总额之比例分别为50%、29%、20%、11%。随着市场之逐渐饱和，房地产日益暴露严重之供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚之数量也不少。房地产价格下降，房地产泡沫开始破裂，直接之后果是银行之呆账、坏账大幅度增长。房地产危机导致银行危机，金融体系之稳定性遭受极大破坏。因此，消除导致泡沫经济之深层因素，力戒发生泡沫经济，是处于经济发展和开放之国家应引以高度重视之问题，不可掉以轻心。
2 国际房地产泡沫形成之共同原因
通过对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫之比较分析，各个国家之房地产泡沫形成之共同原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款之过度支持、宽松之金融环境和过剩之国际资本流动等。
2.1政府宏观调控失误
政府行为对房地产泡沫之影响主要表现在两个方面：一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善之条件下，所采取之政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善之情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫之形成提供了温床。不论是何种情况之调控不当，都容易引起泡沫现象。
例如以“政、官、财”一体化为特点之日本政府在经济泡沫化过程中采取种种政策将国家发展目标从实体经济转向金融业，原来应该投向物质生产建设之资金也转而流入金融投资领域。政府之诱导、投资者之冲动与金融机构本身存在之内部不完善结合在一起。在政治、企业、社会三种力量之推动下，房地产投机达到白热化之程度。
2.2银行贷款之过度支持
由于房地产业是资金密集型行业，开发商仅仅依靠自有资金是远远不够之，其开发资金主要来源就是银行贷款。但金融支持过度，大量之资金涌向房地产市场，就会不断堆积金融风险，给泡沫之产生埋下了隐患。在这方面表现最为明显之是东南亚国家。在没有建立有效之银行监督和立法机构之情况下，许多银行或是直接贷款给房地产等高回报率之领域或是通过控股、参股方式将资金变相投入房地产公司。这些资金之流入使房地产价格极速膨胀。
2.3宽松之金融环境
宽松之金融环境为房地产泡沫之产生提供了温床。纵观各国房地产泡沫产生之原因，会发现其中或多或少都有金融环境之因素。例如美国国会在1980年通过之《放松管制和货币管理法案》中有关取消利率最高限度、放松资金来源、允许各种带息支票存在、同意各类存款机构分区域交叉等决定，在一定程度上促进了美国金融业之发展，但是也为房地产泡沫之形成创造了条件。
2.4过剩之国际资本流动
资本在国际间之流动是一把双刃剑：一方面，它可以为资源在全球范围内之合理配置提供渠道；另一方面，错误之经济信号将误导大量之国际游资在国际间流动，则可能会成为国际游资流入国出现资产泡沫之原因。房地产泡沫在这种条件下，就会被进一步放大。
随着经济之高速增长和人民币之升值，相应之中国之资产价格相对于国外资产价格也有很强之上涨预期，所以流入中国之投机资本很多投向了房地产市场。例如我国2004年之外汇储备余额达到6099.32亿美元，其中后三个月外汇储备猛增954亿美元，几乎占到全年增加额之一半。然而，这三个月之贸易顺差总和却仅仅只有280.7亿美元。这增加之外汇储备大部分流向了中国之房地产市场。而反过来，不断上涨之房地产价格又吸引更多之外资进入，过度之投机造成更大之人民币升值压力。这是一个正循环之强化过程。
3 中国房地产泡沫判断及实证分析
房地产经济泡沫本身是客观存在的，与泡沫经济是不同的，如何区分房地产泡沫与泡沫经济则需我们进一步量化界定。在综合整理日本、美国、东南亚等地一段时期相关统计数据的基础上，提出以下几个判断房地产是否泡沫成分的指标。
3.1可支配收入
住房价格与住户住房消费水平休戚相关。关于适宜的住房价格与住户消费水平的比较，有两种有效的衡量指标，其中之一便是居民住房消费占可支配收入或居民总消费的比重，国际经验认为这一标准以15～25％为宜。表1列出的是几个有代表性的国家居民住宅消费与总消费的比例，表中数据表明中国居民住房消费占总消费比例远远高于其他国家的水平。这一方面说明我国居民住宅消费比例过高，另一方面也说明了我国现行房价与居民消费水平相比过高的问题。
3.2房价收入比
适宜的住房价格与住户消费水平的比较的另一个指标就是房价收入比。房价收入比反映了消费者对房价的承受能力，在房价收入比这个综合指标尚未产生以前，一个国家或者一个城市要衡量居民的住房消费水平，必须做大量的调查研究工作。调查研究的内容包括经济发展水平、居民收入水平、住房价格、居民收入中衣食住行用等各种消费所占的比重，政府对住房的支持政策，银行对按揭贷款的支持等各种因素。不仅工作量很大，而且因为不同单位调查研究的角度不同，很有可能得出不尽相同的结论，使人很难确定某一结论的正确性。后来，人们经过反复的实践和总结分析，提出了房价收入比这样一个综合性指标。从下面的例子中可以看出其计算方法和依据：
假如一个城市的居民户平均年收入为2万元，当年市场销售住房平均每套为6万元，房价收入比为3倍。居民买房先付款30％后，还需向银行贷款4.2万元，按20年还款并加上利息，平均年住房消费支出为3000元，占居民收入15％。如果年平均房价为12万元，房价收入比为6倍，则可计算出年居民的住房消费占居民收入的30％。由于西方国家的住房专家认为居民住房消费占居民收入30％以下就可以承受，所以得出一个房价收入比在3～6倍之间比较适当的结论。目前，世界上许多国家都在使用房价收入比，该指标是一个比较好的综合指标，而且目前还难以找出比它更好的指标替代它。这一数据是由当年世界银行中国局的首席经济师黑马•恩德先生提供的。
近年来，中国房地产市场价格连年攀升，2001年末中国平均房价达2226元每平方米，2002年将达到2307元每平方米，而1987年中国平均房价仅为486元每平方米，房价已连续上涨17年，平均每年递增14.7％。表2、表3中北京为代表的中国居民房价收入比远远高于其他国家和城市，甚至为其他国家的3－4倍，因而众多国际国内权威人士认为，中国的房价过高，房价中泡沫成分过高，极易演化为房地产泡沫经济。
3.3销售增长率
房地产市场投资与销售必须相对合理，而不能出现较大的缺口，否则将意味着投资不能有效的转化为市场能量，投资结果不能为市场所认可。因而需要将投资增长率与销售增长率对比，以保证及时将房地产市场出现的投机泡沫挤出。近几年来，随着国家扩张性财政政策的出台和执行，银行存款利率多次下调，资金使用成本不断下降，这就极大地促进了我国房地产市场的快速发展，房地产业投资额逐年增长。2003年1－5月全国累计完成房地产开发投资2698亿元，比上年同期增长46.7％，增幅比上年同期高出15.2个百分点；与此同时，却出现销售下降、商品房空置面积增加的现象。2003年1－8月全国商品房空置面积同比增加17.1％，增幅比上年同期增加14.2个百分点，其中空置一年以上的商品房面积为5397万平方米，同比增长13.5％。这些数据无疑在市场层面上说明了房地产泡沫的存在。表4反映了2003年我国各个地区住宅投资及其销售情况，数据表明住宅销售额仍远远低于住宅投资额，销售情况并不乐观。
3.4房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比
现有的测量泡沫经济的指标大多忽视信贷因素。实际上泡沫经济的形成在很大程度上依赖于杠杆的推动。信贷增长、利率降低使房地产市场升温，同时房地产价格的提高亦使得信贷规模、尤其是抵押贷款的数量不断扩大。同时，这一指标的选取还非常符合房地产投资或投机的步骤。投资也好，投机也罢，都是以获得一定数量的资金作为前提条件的。其中房地产贷款增长速度最快。据调查，到2003年底，有工行、农行、建行、中国银行的房地产贷款就接近7000亿元人民币，上海、
广东建行的房地产贷款占银行贷款总额的20％；今年1至6月建行广东省分行累计发放个人住房贷款58亿元，比上年同期增长62％。表5为四家上市银行贷款增长率情况。可见，房地产贷款增长率明显高于贷款总额增长率，宽松的贷款条件是地产泡沫得以滋生的“催化剂”，它使泡沫不断膨胀，并直接导致了泡沫破灭后银行出现大量呆账、坏帐等严重后果。
4 房地产泡沫经济博弈
根据第三章的分析，我们不得不承认，在房地产业发展过程中，的确存在着一些经济泡沫，但将上述研究结果与中国国情、中国房地产业现实状况结合起来进一步研究，却不难发现仍存在许多不尽人意之处。主要表现在以下三个方面：
4.1居民收入水平过低导致房价收入比过高
我们在研究“住房消费／总消费”及房价收入比平时一般只考虑分子中房价高的因素，而忽略了分母中的收入。房价的高低，是与居民收入高低相对而言的，只讲房价高而不讲居民收入低是偏颇的。例如，许多西方国家的房价比我国高得多，但因居民的平均收入大大高于我国，其房价收入比反而低于我国。为此，解决我国房价收入比偏高的办法主要是：一方面通过发展经济和提高居民收入，逐步解决因长期实行低工资制而产生的广大居民平均收入偏低的问题；另一方面采取有效措施调控房价上升，使每年房价的上升速度低于居民收入的上升速度，从而逐步降低房价收入比。 2001年中国社科院发表《当代中国社会阶层研究》调查报告指出：社会中间阶层的扩张迅速，使得中国社会阶层结构由原先的金字塔型逐渐向橄榄型转变；掌握和运作经济资源的阶层正在兴起和壮大。中产阶层收入稳定，薪金丰厚，可以说是社会的支柱消费群体。在发达国家，“中产阶级”这个阶层占了总人口的80％。与此相比，中国的中产阶层只占了人口比例的30％～40％，未来即使按60％计算中产阶层将达8亿人左右。在未来10年内，随着我国加入世贸组织，与世界经济逐步接轨，我国中等收入阶层将迅速增长，他们的需求将成为市场的主流方向，房价收入比这一指标有望大幅降低。
4.2房价虚涨泡沫导致的供给与需求的断层
房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。近年来，很多开发商私自定价的楼盘无视国家的有关规定，将一些毫不相关的费用计入成本，提高了房价；另一方面，有些地区房地产的炒作者达到了20％～30％，造成了楼市的“恶炒”，其直接后果便是楼市中泡沫程度不断加大，加重危机。2003年中国房地产市场调查报告显示：希望房价在1500～2500元的消费者比例最高，达30.4％； 1000～2000元的为22.3％；2500～3500元为21.6％；希望房价在6000元以上的消费者不足l％。这些数据显示，当前楼市价格居高不下与不断增长的房屋物业需求之间产生了断层。可见，如果能够规范房地产开发商获利区间，同时治理“恶炒”行为，房价会自然回落至正常水平，销售与投资的缺口便会自然消失。
4.3房地产贷款基数较小淡化了“房地产贷款增长率／贷款总额增长率”指标
文中提出的第四个衡量房地产泡沫的指标是“房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比”，这是西方国家在判断是否发生房地产泡沫经济的一个很重要的指标。从有关数据来看，我国的房地产贷款增长迅猛，这一指标明显大于1，有人担心这会和日本1985年前后出现的房地产泡沫一样，是房地产泡沫经济的预兆。但是稍加思索，我们便会发现我国这一指标之所以大于l是有其特定背景的：一是我国住宅信贷起步较晚，二是消费者的观念迟迟不能扭转，“在拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用家庭存款来购房，3I.4％希望政府贷款，只有16.1％的消费者打算向银行贷款。”种种原因决定了我国近期房地产贷款基数小的现实，基数小增长也必然容易，因而在现阶段用“房地产贷款增长率／贷款总额增长率”这一指标来考察我国的房地产泡沫经济问题仍为时尚早；相反人们对于房地产贷„„ 款的陌生却大大限制了人们对房地产的“有效需求”。
5 房地产泡沫之防治
房地产作为国民经济之支柱产业，直接关系到整个我国经济和社会之稳定发展。目前我国正处在房地产业高速发展之最佳时期，因此，吸取国际房地产泡沫之经验教训，预防和减少我国房地产泡沫必须采取相应之防治措施。
5.1加强宏观经济调控，防止政府调控失误
房地产业作为国民经济之主导产业，对国民经济发展之促进作用是举足轻重之。因此，政府应该对该行业进行干预。宏观经济形势和政策背景之改变，对房地产之影响往往是巨大而深远之。单一之应对措施往往无能为力，所以政府要采取控制通货膨胀、保持税收政策之稳定性、加强对金融机构之控制，建立完善之风险控制系统等一系列综合措施。
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与消基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
5.2加强对银行之监督管理，防止银行贷款之过度支持
5.2.1严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策
银行必须遵守国家信贷紧缩的宏观政策，严格把守信贷关，提高信贷门槛，有效地抑制资金流入房地产业。因为，适当提高银行贷款利率，可以有效的抑制炒房者借助银行贷款囤房炒房；提高
存款准备金率则可以收缩金融机构的贷款总额，从而有效地抑制银行向房地产市场的放贷冲动；提高购房首付比例，不仅可以降低银行信贷在房地产业的资金比例，也可以让部分居民由于首付压力而最终推迟购房。只有这样，才能降低住房需求，有效防止房地产泡沫化，有利于房地产业的健康发展。
5.2.2加强金融监管
加强金融监管，预防和警惕房地产信贷中的金融风险。做到贷款项目的科学论证，贷款发放的正确决策，确保贷款安全。提高信息的透明度，打击投机活动，对有问题的金融机构进行彻底的清查。加强银行信贷人员培训，提高业务员的专业素质和道德素质，避免出现业务员为了个人利益弄虚作假，损害国家和集体的利益。
5.2.3加强房地产信贷管理
根据银监会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，银行等金融机构应进一步加强和改进房地产信贷管理。要做好房地产贷款“三查”，全程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向资本金比例不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。防止开发商利用拆分项目，滚动开发等手段套取房地产贷款。对中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析各商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。
5.2.4拓宽房地产融资渠道
目前房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了巨大的金融风险，因此当务之急是要拓宽房地产直接融资的渠道。根据各个国家的经验，除了银行贷款之外，股权融资，债券融资，包括基金、股票、保险、信托等等多层次的融资，对房地产都有一定的支持，也有助于房地产业本身的产业结构升级。房地产发展如果得到多元化、多层次的资本市场的融资渠道的支持，就能化解或者分解单一靠银行贷款的风险。
5.3强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
5.4规范房地产融资行为，防止低利率形成之宽松金融环境
规范房地产融资行为，严格审批房地产贷款。资金是房地产投资过热之资本来源，控制了源头就从根本上控制了房地产行业之投资过热。因此金融机构要合理有效利用金融手段来进一步规范房地产融资之行为。
严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。强化个人住房贷款管理，严格按照国家规定发放个人住房贷款。规范个人商业用房贷款管理。
5.5警惕过剩之国际资本流动
在金融自由化之背景下，高投资率以及大力吸引外资之经济增长模式要求有一套合理之资金流向监管措施，以防止国际短期投资之投机性涌入。
加强对外资之监控，主要应采取以下之措施：要以外资直接投资为主，间接投资为辅，以长期外债为主，短期外债为辅，控制外债之总规模；控制外债之投向，鼓励外资投向技术领域，严格限制外商投资房地产和金融资产之规模；在引进外资之同时，还应调整本国之产业结构，培育新之经济增长点，提高生产能力，提高抵御外资之能力。
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致 谢
在我撰写完成论文期间，老师对我的论文进行多次审阅，提出了修改意见。我紧密联系这几年的学习情况，按照老师的要求，不断进行修改。感谢老师的辛勤劳动，使我的论文终于定稿。
面对形势的发展，我所研究、探讨的范围还十分有限，需要我在今后的工作中不断学习、求索。俗话说的好，师傅领进门，修行在个人。我要把学校和老师的教诲牢牢记住，把学习和事业联系在一起，让学到的知识在实践中闪现光芒，以今后工作的优异成绩向学校汇报，向老师的辛勤培育进行回报。