重要成本费用项目的管理
物业管理公司的成本费用中，存在两类较为特殊的项目。第一类项目与其他企业的成本费用项目相同，但在管理上却有较大差别，如保险费和税金等；第二类项目是物业管理公司独特的成本费用项目，如储备金和管理者酬金等。认识这些特殊的成本费用项目，有助于强化对公司成本费用的管理。
（一） 物业管理储备金。
物业管理储备金又称为更新基金或代管基金，是物业管理公司接受业主管理委员会或物业产权人和使用人委托代管的、用于物业共用部位和共用设施设备维修更新的专项资金，它由物业共部位维修基金和共用设施设备维修基金组成。其中，共用部位维修基金是专项用于物业共用部位大修理或更新的资金，共用部位包括房屋承重部位（包括楼盖、房顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅和楼内存车库等；共用设施设备维修基金则是专门用于共用设施和共用设备大修理的资金，共用设施设备是指受托管理物业的上下水道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池和各类球场等设施设备。
为了维护物业的正常使用功能，延长物业寿命，需要对物业不断进行日常养护和维修，并定期进行必要的大修理或更新。尽管日常维护运用资金不多，但大修理或更新需使用数额较大的资金。为此，有必要建立储备金，以保证物业功能的发挥，并实现物业的保值。表面看来，储备金是物业业主的一项费用支出，是物业管理费的组成部分，但从本质上看，储备金并非一般的物业管理收费，也不能用于一般的物业管理开支，而是全体业主共同所有的、交由物业管理公司代管的基金（“代管基金”名称的来源），当物业管理公司更换时，此笔款必须移交新的物业管理公司。因此，物业管理公司应将其视为长期负债进行管理。
储备金应在业主入住时由物业管理公司代收，并专户存储，专款专用，定期接受业主管理委员会或物业产权人和使用人的检查、监督。一般而言，储备金的收益足以支付日常维护开支，其利息净收入应当经业主管理委员会或业主大会批准动用储备金本金，使用后应及时向业主公摊收回，正是在这一意义上，将其列为成本费用项目进行管理。
储备金数额巨大，若存于银行不动，必然会随时间的推移和物价上涨而贬值。因而，在保证资金安全的前提下，实现储备金的增值运作十分重要。当然，储备金的增值动作必须经过业主大会讨论通过。在业主大会明确授权的前提下，业主管理委员会和物业管理公司可以将这一基金委托专业基金管理公司或企业，由其利用专业知识和经验进行操作，从而实现储备金的增值运作。
（二）保险费。
保险费是为了转移物业管理服务中的风险，由物业管理公司向保险公司投保公众责任险等险种而发生的费用，它是物业管理公司成本费用的重要组成部分之一。
1、保险与物业管理。
保险是一种经济赔偿制度。这一制度通过对有可能发生的不确定性事件收取保险费的方法，建立专门用于补偿被保险人所遭受风险损失的保险基金，将风险从被保险人转移至保险人，由大多数人来分担少数人的损失。可见，保险的目的是减少不确定性或风险，以及当人们意识到他们对未来无法预测时所产生的忧虑。就本质而言，它实现了风险的转移和损失的共同分担。
理论上，可按不同标准对风险和保险进行分类。风险按损害对象的不同，分为财产风险、人身风险和责任风险。财产风险是因财产发生毁损、灭失和贬值而使财产所有人遭受损失的不确定性，这一损失既可能是直接损失，也可能是间接损失。人身风险是人们因生、老、病、死而遭受经济损失的风险。责任风险是因人们的过失或侵权行为造成他人的财产损失或人身伤亡，在法律上必须负有经济赔偿责任的风险。与之相应，保险按其标的的不同，分为财产保险、人身保险和责任保险。在每一大类下，又可以细分为若干小类。如财产保险中，有火险、工程险和运输险等；人身保险中，有人寿险、健康险和意外伤害险等；责任保险中，又有雇主责任险、职业责任险和产品责任险等。
物业管理服务中，也存在着许多种风险，常见的有：①自然灾害，如火灾、水灾等，会造成托管物业的损毁，甚至人员的伤亡；②设备事故，如漏电、漏水和漏气等，有可能造成严重的财产损失和人身伤害；③工作中的意外事故，如触电死亡、坠物伤人等。这些风险通常会给物业管理公司，特别是物业来主带来较大的经济损失。为此，对风险进行投保，尽管不能实现物业的增值，但有助于实现物业的保值，并减轻物业管理公司所承担的责任。
2、险种与保险费。
据不完全统计，我国保险公司推出的险种已达300多种。合理地选择险种和投保金额，不仅能有效地降低遭受经济损失的风险，而且有助于控制公司的成本费用开支。一般而言，险种和投保金额的选择，应根据所管理物业类型和使用性质来决定，同时考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主大会讨论决定，并形成相应的法律文件。现实中，对于多层公寓和别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一发生自然灾害如火灾等破坏时能及时修复；对高层写字楼/商厦和酒店等，则投保大厦财产保险（包括土建、那个和设备）和公共责任险，等等。总体而言，物业管理中常保的险种为财产保险、人身保险和公共责任保险三类。
（1）财产保险。
财产保险又称损害保险，是由被保险人与保险人签订保险合同，被保险人支付确定金额的保险费，而保险人则对财产因意外事件造成的损失进行赔偿的一种保险。财产保险的具体险种很多，以有形物质财产为标的的财产保险，主要有火灾保险（又分为企业财产保险、机器设备损害保险和家庭财产保险）、运输工具保险（汽车保险、飞机保险、船舶保险和铁路车辆保险）等。现实中，物业管理常保的财产险有：①普通住宅小区财产保险，具体包括房屋险、家庭财产险、运输工具险和机器设备险等。其中，前三个险种由业主自行投保或物业管理公司代为投保，机器设备险则由物业管理公司统一进行投保。②综合大厦保险，包括企业财产险、机器设备险和运输工具险。其中，物业管理公司自己的财产运输工具等由其自行投保，公共设施由物业管理公司统一进行投保，而业主的财产和运输工具等可由其自行投保
或物业管理公司统一代为投保。
任何保险中，保险合同都会对保险责任作出明确的规定，财产保险也不例外。在保险有效期内，保险财产在保险单所注明的处所，由于自然灾害及任何突然和不可预测的事故造成损失或灭失，保险人均负责赔偿。具体而言，保险责任包括：①火灾、爆炸；②雷击、暴风、龙卷风、暴雨、洪水、破坏性地震、滑坡、雹灾等；③空中运行物体坠落；④被保险人自有的供电、供水、供气设备因第二条件所列灾害或事故遭受损失，引起停电、停水、停气以致造成保险财产的直接损失；⑤发生上述所列灾害或事故时，为抢救财产或防止灾害蔓延，采取合理的、必要的措施而造成保险财产的损失；⑥发生保险事故时，为减少保险财产损失，被保险人对保险财产采取抢救、保护、整理措施而支出的合理费用。
财产保险费取决于投保险种的多少、保险费率的高低和投保金额的大小等三个因素。财产保险各险种的费率不同，如家庭财产保险的费率为1‰，企业财产保险的费率为1‰-7‰等。
（2）人身保险。
人身保险是以人的寿命和身体为保险标的，以被保险人的生死、伤害、疾病为保险事件的保险。目前，人身保险主要有三个险种：①人寿保险，是对人的寿命进行保险，在保险期内，被保险人伤亡时，可以从保险公司得到一定的补偿。②人身意外伤害保险，是由于各种外因对人的身体和生命所致的伤害，而不是由于疾病所致的伤害。物业管理服务过程中，有可能发生或出现各种意外事故，如触电、坠落等工伤事故，因此，物业管理公司应为其职工投保这一险种。人身意外伤害保险的费率为4‰。③健康保险，又称疾病保险，是当被保险人因疾病不能从事工作，以及因病致残时，由保险人给付保险金的保险。其保险费率为7‰。现实中，物业管理公司多为其职工投保员工一切险。
（3）公众责任保险。
公众责任保险又称普通责任保险，是承保被保险人在各个固定场所或地点从事生产经营活动时，由于疏忽或发生意外事故而造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任的保险。公众责任险的适用范围较广，其业务复杂、险种众多，主要有综合公众责任保险、场所责任保险和个人责任保险等。公众责任险的责任范围包括被保险人对第三者人身伤害或财产损失依法承担的赔偿金，以及诉讼和抗辩费用。由于提供物业管理服务过程中，难以完全避免发生对第三者造成人身伤害或财产损失的情形。为此，现实中，物业管理公司多投保公众责任保险，其保险费一般为投保金额的6‰-9%。
（三）税金。
税收是国家组织财政收的基本手段，又是调节国民经济的重要杠杆。1994年1月1日起，我国开始实行以流转税和所得税为主要内容的新税制。物业管理企业属于服务业，按照现行税收制度的规定，企业应缴纳营业税 、的得税等，从而，这些税金项目就构成了公司成本费用的重要内容。
1．营业税。
营业税是我国现行流转税中的一个重要税种，是对提供劳务、转让无形资产或销售不动产等经营行为征收的一种税。按照《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，凡提供应税劳务（加工和修理修配不包括在内，它们属于增值税的征税范围）、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，均为营业税的纳税义务人，都需就其发生的应税行为缴纳营业税。
（1）营业税税目。
营业税税目是指营业税征税对象的具体项目，它反映了营业税具体的征税范围，代表着营业税征税的广度。目前，营业税的税目有九项，它们分别是：
1、交通运输业：包括铁路运输、陆路运输、海运、河运、航空运输、管道运输、公共交通、装卸搬运等；
2、建筑业：包括建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业等，承包工程在境外的不属本税目；
3、金融保险：包括金融、保险、典当等；
4、邮电通信业：包括邮政、电讯等；
5、文化体育：包括艺术表演、体育比赛、播映、公园和文化活动等；
6、娱乐业：包括歌厅、舞厅、卡拉OK 歌舞厅、台球、高尔夫球、保龄球等；
7、服务业：包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、广告业、租赁业、仓储业和其他服务业如理发、浴室、洗染、照相等；
8、转让无形资产：包括转让土地使用权、商标权、专利权、著作权和非专利技术等；
9、销售不动产：包括建筑物及其土地附着物。
物业管理公司的主要业务活动是提供物业管理服务（包括公共性服务、代办性服务和特约服务），就其物业管理服务收缴纳营业税时，涉及的营业税税目主要是服务业。同时，由于物业管理公司还从事大修服务和其他经营活动，它们涉及的营业税税目并不全是服务业。如物业管理公司为业主提供物业装修服务时，相应的营业税税目为建筑业；即使物业管理公司因此而发生混合销售行为，如将所经销的建筑装修材料用于装修，其对应的营业税税目仍维持不变。由于不同税目的税率不同，正确确定营业税税目，是确定适用税率的直接依据，是准确地计算营业税的基础。
（2）营业税税率
营业税税率是按征税对象额计算征收营业税的法定比率。税率的高低是影响营业税多少
的基本因素之一。按现行规定，营业税税率分为3个档次：1、交通运输业、建筑业、邮电通信业和文化体育业为3%；2、金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产为5%；
3、娱乐业为5%-20%。
（3）计税依据。
计税依据是指计算应纳税税额的法定收额，营业税的计税依据是应纳营业税的营业额，即应税营业额。按现行规定，营业税计税依据有两种：
1、全额计税依据。即营业税以营业收入额为计税依据，营业收入额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，不得从中扣除任何经营成本和费用。
2、差额计税依据。即营业税以营业收入额扣除法定项目后的差额为计税依据。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》对具体的扣除项目或具体业务营业额的计算，作出了明确的规定。例如，物业管理公司从事物业代理销售业时，其扣除项目为物业管理公司交还房地产公司的销售款项，即其计税依据为物业管理公司的真正营业收——代理服务收入额。
按现行规定，物业管理公司提供物业管理服务时，计税依据为全部营业收入额，即物业管理公司收取的物业管理费。
（4）计算方法。
确定营业税适用税率和应税营业额后，营业税税额的计算比较简单，其计算公式为：
营业税税额=应税营业额×适用税率
2企业所得税。
企业所得税既是一项税金，又是企业成本费用的构成项目之一。从税收角度看，我国现行所得税分为个人所得税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税三种，企业所得税即国内企业所得税，是所得税的重要税种之一，是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。在此值得注意的是，所得和利润是两个不同的概念。所得即纯益，是一税收概念，是收总额减去准予扣除项目后的余额；利润是一会计概念，是收与本本费用相配比而形成的。按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》的规定，企业所得税人为实行独立经济核算、除外商投资企业和外国企业之外的一切企业和组织。具体包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业、有生产经营所得和其他所得的其他组织。显然，物业管理公司是企业所得税 的纳税义务人，应就其物业管理服务所得和其他所得交纳企业所得税。
（1）所得税课税对象。
企业所得税的课税对象是企业的生产经营所得和其他所得。生产经营所得是指企业在生产经营过程获得的、经税务机关确认的所得；其他所得是指股息、利息（不包括国库券利息）、租金、转让各类财产收益以及营业外收益等经税务机关确认的所得。
（2） 计税依据。
企业所得税的计税依据即企业的应纳税所得额，是纳税人每一纳税年度的收总额减去准予扣除项目后的余额。
收入总额是依据权责发生制确定的、在一个纳税年度内纳税人七项收项目的总和。按现行税法的规定，七项收项目分别是：1、生产经营收：纳税人从事各项主要经营活动而取得的收，如销售收等；2、财产转让收：纳税人有偿转让各类财产取得的收，包括转让固定资产和流动资产的收；3、利息收：纳税人由于购买企业债券等而取得的利息；4、租赁收：纳税人出租固定资产、包装物等财产而取得的租金收；5、特许权使用费收：纳税人由于提供或转让专利权、商标权、著作权和专有技术等而取得的收；6、股息收：纳税人进行股权投资而取得的股息或红利收；7、其他收：指除上述各类收入之外的一切收，包括固定资产盘盈收入、现金溢余收入和罚款收入等。
准予扣除项目是指与取得收有关的各项成本、费用和损失。其中，成本是指纳税人为从事生产经营活动所发生的各项直接支出和间接支出；费用是纳税人从事经营管理活动而发生的经营管理费用，包括财务费用和管理费用等期间费用；损失是纳税人在生产经营过程中发生的各项营业外支出等。
尽管应纳税所得额与会计中的利润不同，即二者对收入、成本、费用和损失的确认不同，但由于二者的大多数确认标准相同，特别是会计利润资料易于取得，因此，计算应纳税所得额时，可以会计得利润（利润总额）为基础，依据税法的规定进行适当调整即可。其计算公式为：
应纳税所得额=会计利润（利润总额）＋税收调整项目金额
（3）所得税税率。
企业所得税税率是确定所得税税额的依据之一，我国现行企业所得税税率为统一的比例税率33%。为了照顾利润低或规模小的企业的实际困难，按现行规定，对年应纳税所得额在10万无了以下的企业，按应纳税所得额的大小，分别减按较为优惠的税率进行征收。年应纳税所得额在3万元以下的按15%的税率征收；年应纳税所得额在3-10万元的按24%的税率征收。
（4）物业管理企业所得税的特殊性。
在提供物业管理服务过程中，物业管理公司取得了公共性服务收、代办性服务收入和特约服务收入等，从这些收入中扣除成本费用后的余额即为所得，物业管理公司应按企业所得税税法的规定交纳所得税。其中，公共性服务的所得是指物业管理公司的经理人酬金，而不是向业主收取的物业管理费。理论上，物业管理费中支付公共服务支出和经理人酬金后应无余额即使现实中有余额，它本质上是管理收费的节余。由于管理费的节余仅说明管理费预算与实际支出的偏差，它应归物业业主所有，滚存下一年度用于公共服务支出，而不能作为物业管理公司的所得。
（四）经理人酬金。
经理人酬金，又称管理者酬金，是物业管理公司为组织物业管理服务而取得的报酬。在项目型物业管理公司，管理者酬金是物业管理服务过程中发生的成本费用，但由于它并非直接用于提供物业管理服务，因而，从成本费用的经济用途上看，它属于期间费用，是项目型物业管理公司管理费用的组成部分之一。
科学的物业管理，不但可使物业保值，而且能使物业增值。由于受托物业本身都是价值额巨大的固定资产，物业的增值将使业主得到可观的经济利益，物业管理受托者在履行了物业管理职责，完成了物业管理协议所规定的服务项目后，物业业主应支付给物业管理受托者相应的管理者酬金。现实中，物业管理协议不同，管理者酬金的确定方式不同。一般而言，管理者酬金通常由管理者和业主管理委员会根据管理服务的项目的多少、管理者管理水平的高低及其管理效果的好坏等协商确定。其具体确定方法为：
（1）业主出租物业时，按照租金收入确定；
管理者酬金=业主年租金收入×酬金比率
（2）业主直接使用物业时，根据物业价值和约定使用年限计算；
管理者酬金=（物业价值/物业约定使用年限）×酬金比率
实务中，管理者的酬金比率一般为4%-5%。由于货币时间价值的存在，取得酬金的时间越早越好，年初取得酬金比年末取得经济上合算。但具体的酬金比率和酬金支付方式，如每年支付一次或多次、何时支付等，应由双方协商确定，并在管理协议中作出明确规定。
（3）按定额酬金或行业利润率确定。为了调动物业管理者的积极性，无论业主出租或直接使用物业，还可以采用支付定额管理者酬金，或按行业利润率和管理费确定管理者酬金。在采用行业利润率的情况下，管理费可以为管理费收 入，也可为其实际支出额，其计算公式为：
管理者酬金=管理费×行业利润率
上式中，管理费一般由行政办公费、公用设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统维护费、保险费和储备金等管理费项目组成；行业的利润率一般为8%-15%，具体的利润率可由双方根据物业的档次和管理力度等协商确定。
（五）成本费用的控制与考核。
在物业寿命期不同阶段，成本费用控制和考核的重点不同。加强成本费用的控制，建立完善的成本费用控制组织体系，并将成本费用控制落实到日常管理和业绩考核中，是成本费用控制取得成效的关键之所在。
1．物业管理周期与成本费用控制。
任何物业都存在着由新到旧的生命周期。同样，物业管理也具有周期性，即它会经历从起步、成长、成熟、衰退甚至消亡生命历程。不同阶段中，物业管理的重点明显不同。在起步阶段，重点是组建管理队伍，建立健全物业管理规章制度，并逐一落到实处；而在衰退阶段，重点则是维修，包括房屋、配套设备和设施的维修，以实现物业的使用价值。现实中，物业的生命周期一般为60-70年，物业管理周期相应也为60-70年。
在物业管理生命周期的不同阶段，不仅管理服务的重点不同，而且成本费用的开支重点也不相同（见图6.4.1）
Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ
图6.4.1物业管理周期与物业管理成本费用开支
图中：Ⅰ——起步阶段；Ⅱ——成长阶段；
Ⅲ——成熟阶段；Ⅳ——衰退阶段；
一般而言，在起步阶段，需投入的项目多，且多为新项目，成本费用开支必然较大；在成熟期，投资项目营运良好，成本费用支出相对减少；而在衰退期，由于维修费用开支增大，在其他项目不变的条件下，成本费用开支会逐步增大。所在，利用物业管理周期理论，有助于了解物业管理成本费用支出的周期性特点，对加强物业管理成本费用的控制有重要的现实意义。
2．成本费用控制与考核。
成本费用控制与考核是实现成本费用目标或预算的重要保证，为此有必要了解成本费用控制与考核的机制、原则、程序及其组织体系等。
（1）成本费用的控制与考核。
1、成本费用的控制。
成本费用控制有广义和狭义之分。狭义的成本费用控制是指按照事先编制的成本费用预算，对所有本成费用开支进行严格的计算、限制和监督，及时提示实际成本费用与预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本费用限定在预算范围之内。广义的成本费用控制，除包括狭义的成本费用控制外，还包括了对成本费用的分析与考核，从而使成本费用控制成了责权利紧密结合的有机整体（以下的成本费用控制均是指广义的控制）。
2、成本费用控制的分类。
成本费用的控制可按不同的标准进行分类。常用的分类标志为：
A ．按控制的时间分。成本费用控制按其时间特征，可分为事先控制、事中控制和事后控制。事先控制是在成本费用发生之前，对影响成本费用的有关因素进行规划，并建立健全成本费用管理制度，以达到防患于未然的目的。事中控制是对成本费用的耗费所进行的日常控制，以消除或减少实际耗费与预定目标之间的差异。事后控制，即对成本费用的实际耗费进行事后分析，总结经验教训，以提高成本费用管理的水平。由于成本费用的控制是一个不断循环地过程，就本质而言，事后控制实际上是下一个循环中事先控制的组成部分。
B ．按控制的机制分。成本费用的控制常常用不同的机制。据此可将成本费用的控制分为：前馈性控制、防护性控制和反馈性控制三大类。前馈性控制是运用控制论中的前馈控制原理，在成本费用发生之前所进行控制，如通过对各成本费用开支的必要性进行分析，确定最佳的支出水平（即实现物业最大化增值的支出水平）等。防护性控制是通过制定相关的规章制度，制约不必要的开支或超支的发生，如费用开支的审批制度等。前馈性控制和防护性控制都属于事先控制。反馈性控制是利用反馈控制原理进行的日常或事后控制，其重点在于及时了解成本费用的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总费用不超过预定标准。
（3）（广义）成本费用控制的程序。
在物业管理企业，成本费用的控制一般由五个步骤组成：
A.. 标准。成本费用的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本费用控制和考证的直接依据。现实中，常用控制标准有成本费用预算（包括责任预算）和消耗定额等。
B. 执行标准。控制标准的落实, 涉及运用相应的控制手段如作凭证控制和制度控制等, 对成本费用的形成过程进行具体的监督, 即审核各项费用的开支和各项资源的消耗, 实施各种节约措施, 保证控制目标的实现。
C ．分析差异。差异是指实际耗费与既定标准之间的差额，分为有利差异（节约）和不利差异（超支）两种。一般而言，差异的形成原因不外乎主观和客观两个方面，分析的目的是为了总结导致有利差异的经验，发现造成不利差异的根源。
D ．纠正偏差。针对造成差异的原因，由相关 部门和人员提出降低成本费用的新措施，
并予以贯彻落实。
E ．考核奖罚。考核一定时期内成本费用目标的执行情况，并依据考核评价的结果，给予相应的奖励或处罚，以充分调动有关部门和人员积极性。
4、成本费用控制的原则。
尽管物业管理公司对成本费用控制各具特色，但一般而言，卓越的物业管理公司在成本费用控制上有着相同的特征，具体表现为如下一些原则：
A. 全面控制原则。全面控制是指全员和全过程相统一的控制。具体而言，成本费用控制应充分调动全体职工控制成本费用的积极性，因为每一职工都与管理服务过程中发生的特定耗费有关。成本费用控制还应贯穿于成本费用形成的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的控制。
B. 讲求效益原则. 成本费用控制应与提供优质的物业管理服务相结合, 不能为控制而控制, 即不能为降低耗费而不提供或少提供服务, 换而言之, 成本费用控制应以相同服务水平下成本费用最小化, 或相同成本费用水平下服务数量和质量最大化为目标。这一目标是经济效益原则在物业管理成本费用控制中的具体体现。
C ．责权利相结合原则。明确的职责、适宜的权限和相应的利益，是任何管理工作取得成功的基础。为此，成本费用的控制中，应明确规定各部门和有关人员应承担的责任，赋予其相应的权限，并通过考核其责任履行情况，予以相应的奖罚，使成本费用控制的目标及相应的管理措施真正落实到实处。
D ．例外或重点管理原则。例外管理原则是指在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本费用差异（例外情况）进行重点控制。其中例外情况的常用判定标准为金额的大小、持续时间的长短以及是否可控等。实务中，这一原则主要应用于成本费用的日常控制中。
（2）成本费用控制的组织体系。
为了有效地进行成本费用控制，物业管理企业需实行分级分口管理责任制，建立成本费用控制的组织体系，即建立以责任中心为基本控制单元的组织体系。在这一组织体系中，物业管理企业通常将各部门确立为不同类型的责任中心，根据其各自的工作内容，将成本费用预算分解为各责任中心的成本费用预算（即责任预算），并据以进行成本费用的分析考核。
1、责任中心。
责任中心是指具有一定的管理权限，并承担相应经济责任的企业内部单位。理论上，一责任中心的确立必须同时具备如下条件：A. 有承担经济责任的主体——责任者;B. 有确定经济责任的对象——资金运动；C. 有考核经济责任的基本标准——经营业绩；D. 具有承担经济责任的基本条件——职责和权限。可见，所有责任中心都是责权利紧密结合的责任实体。
根据物业管理公司业务活动的特点以及各责任实体的权限，责任中心一般分为成本中心和费用中心两类：A 。成本中心是指仅对所发生成本负责的责任中心。在物业管理公司，凡直接参与提供物业管理服务的部门，者可以设置为成本中心。这些成本中心通常只发生成本费用，而不会直接形成收。或者说，成本中心就是以控制营业成本为主的责任中心。B 。费用中心是指仅对费用发生额负责的责任中心。在物业管理公司，凡不直接参与提供物业管理服务部门，通常都设置为费用中心。即费用中心是以控制经营费用为主的责任中心。总之，只要有成本费用发生的地方，就可设立成本（费用）中心。
在物业管理公司，成本（费用）中心仅对可控成本（费用）负责，责任中心当期发生的可控成本（费用）之和就是其责任成本（费用）。一般而言，可控成本（费用）应同时具备如下条件：A. 责任单位能通过一定方式了解将要发生的成本（费用）；B. 责任中心能对发生的成本（费用）进行计量；C. 责任中心自身的行为能对成本（费用）水平产生重要的影响。此外，由于各责任中心是贯彻成本费用预算的责任单位，理论上，各责任中心的责任成本（费用）应等同于由企业成本费用预算分解而形成的责任预算。在此值得注意的是，尽管责任成本和营业成本都是提供物业管理服务过程中发生的资金耗费，但两者之间存在着一定差别。两者的区别在于其归集原则不同：营业成本的归集原则为受益原则，即谁受益、谁承担；责任成本的归集原则为责任原则，即谁负责、谁承担。
2、责任中心的业绩考评。
在物业管理企业，由于各成本（费用）中心应对责任成本（费用）负责，考核其成本费用控制业绩的指标为：
成本（费用）降低额=预算成本（费用）-实际成本（费用）
成本（费用）降低率=（成本降低额/预算成本或费用）×100%
为实现物业保值增值的目标，各责任中心一方面需降低成本费用，另一方面应努力提高工作质量或服务质量。为此，对责任中心进行业绩考核时，同时还应考核其服务质量。实务中，主要的定量考核指标有物业完好率、维修及时率、安全事故率、环境绿化率、卫生保洁率、环境综合效益率、业主满意率、物业保值增值率等。其中，物业保值增值率是最具综合性的服务质量评价指标，其具体计算方法为：
物业保值增值 率=（其末物业总值/期初物业总值）×100%
3．成本费用的日常管理。
成本费用的日常管理，是成本费用控制的重要组成部分，其目的在于落实成本费用预算和各项控制措施。尽管物业管理公司采用的具体方法各具特色，但实践经验表明：凭证控制和制度控制的有机结合，是较为有效的方法。
（1） 严格执行预算控制。
在日常管理中，根据成本费用预算或责任预算，为各部门设立记载成本费用指标的费用
手册。每发生一笔费用，就根据有关凭证核减相应指标，并随时结出指标结存额，即采用费用手册形式，对成本费用实行总额控制。这一凭证控制方法能使责任部门随时了解各项费用支出的数额及指标余额，如发现支出过多，可及时查明原因，采取措施节约开支。
（2） 建立健全费用开支审批制度。
成本费用开支需经过一定的审批手续，这也有助于控制成本费用水平。物业管理公司应结合国家有关的法律法规及各项费用开支特点，制订自身的开支审批制度，明确各项费用的审批部门和各部门的审批权限。正常的成本费用开支，由责任部门归口审批，而重大支出、预算外支出则由公司最高管理层直至业主大会审批。
（3）建立健全费用报销审批制度。
对每一笔费用的报销，都应通过审核原始凭证进行控制。一般而言，审核的重点为凭证的真实性——内容是否真实、合理性——是否符合开支范围和开支标准、完整性——有无预算指标及其手续是否齐全等。经审核确认无误后，方能予以报销；手续不全的要求补办手续；违反制度规定的不予报销。
重要成本费用项目的管理
物业管理公司的成本费用中，存在两类较为特殊的项目。第一类项目与其他企业的成本费用项目相同，但在管理上却有较大差别，如保险费和税金等；第二类项目是物业管理公司独特的成本费用项目，如储备金和管理者酬金等。认识这些特殊的成本费用项目，有助于强化对公司成本费用的管理。
（一） 物业管理储备金。
物业管理储备金又称为更新基金或代管基金，是物业管理公司接受业主管理委员会或物业产权人和使用人委托代管的、用于物业共用部位和共用设施设备维修更新的专项资金，它由物业共部位维修基金和共用设施设备维修基金组成。其中，共用部位维修基金是专项用于物业共用部位大修理或更新的资金，共用部位包括房屋承重部位（包括楼盖、房顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅和楼内存车库等；共用设施设备维修基金则是专门用于共用设施和共用设备大修理的资金，共用设施设备是指受托管理物业的上下水道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池和各类球场等设施设备。
为了维护物业的正常使用功能，延长物业寿命，需要对物业不断进行日常养护和维修，并定期进行必要的大修理或更新。尽管日常维护运用资金不多，但大修理或更新需使用数额较大的资金。为此，有必要建立储备金，以保证物业功能的发挥，并实现物业的保值。表面看来，储备金是物业业主的一项费用支出，是物业管理费的组成部分，但从本质上看，储备金并非一般的物业管理收费，也不能用于一般的物业管理开支，而是全体业主共同所有的、交由物业管理公司代管的基金（“代管基金”名称的来源），当物业管理公司更换时，此笔款必须移交新的物业管理公司。因此，物业管理公司应将其视为长期负债进行管理。
储备金应在业主入住时由物业管理公司代收，并专户存储，专款专用，定期接受业主管理委员会或物业产权人和使用人的检查、监督。一般而言，储备金的收益足以支付日常维护开支，其利息净收入应当经业主管理委员会或业主大会批准动用储备金本金，使用后应及时向业主公摊收回，正是在这一意义上，将其列为成本费用项目进行管理。
储备金数额巨大，若存于银行不动，必然会随时间的推移和物价上涨而贬值。因而，在保证资金安全的前提下，实现储备金的增值运作十分重要。当然，储备金的增值动作必须经过业主大会讨论通过。在业主大会明确授权的前提下，业主管理委员会和物业管理公司可以将这一基金委托专业基金管理公司或企业，由其利用专业知识和经验进行操作，从而实现储备金的增值运作。
（二）保险费。
保险费是为了转移物业管理服务中的风险，由物业管理公司向保险公司投保公众责任险等险种而发生的费用，它是物业管理公司成本费用的重要组成部分之一。
1、保险与物业管理。
保险是一种经济赔偿制度。这一制度通过对有可能发生的不确定性事件收取保险费的方法，建立专门用于补偿被保险人所遭受风险损失的保险基金，将风险从被保险人转移至保险人，由大多数人来分担少数人的损失。可见，保险的目的是减少不确定性或风险，以及当人们意识到他们对未来无法预测时所产生的忧虑。就本质而言，它实现了风险的转移和损失的共同分担。
理论上，可按不同标准对风险和保险进行分类。风险按损害对象的不同，分为财产风险、人身风险和责任风险。财产风险是因财产发生毁损、灭失和贬值而使财产所有人遭受损失的不确定性，这一损失既可能是直接损失，也可能是间接损失。人身风险是人们因生、老、病、死而遭受经济损失的风险。责任风险是因人们的过失或侵权行为造成他人的财产损失或人身伤亡，在法律上必须负有经济赔偿责任的风险。与之相应，保险按其标的的不同，分为财产保险、人身保险和责任保险。在每一大类下，又可以细分为若干小类。如财产保险中，有火险、工程险和运输险等；人身保险中，有人寿险、健康险和意外伤害险等；责任保险中，又有雇主责任险、职业责任险和产品责任险等。
物业管理服务中，也存在着许多种风险，常见的有：①自然灾害，如火灾、水灾等，会造成托管物业的损毁，甚至人员的伤亡；②设备事故，如漏电、漏水和漏气等，有可能造成严重的财产损失和人身伤害；③工作中的意外事故，如触电死亡、坠物伤人等。这些风险通常会给物业管理公司，特别是物业来主带来较大的经济损失。为此，对风险进行投保，尽管不能实现物业的增值，但有助于实现物业的保值，并减轻物业管理公司所承担的责任。
2、险种与保险费。
据不完全统计，我国保险公司推出的险种已达300多种。合理地选择险种和投保金额，不仅能有效地降低遭受经济损失的风险，而且有助于控制公司的成本费用开支。一般而言，险种和投保金额的选择，应根据所管理物业类型和使用性质来决定，同时考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主大会讨论决定，并形成相应的法律文件。现实中，对于多层公寓和别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一发生自然灾害如火灾等破坏时能及时修复；对高层写字楼/商厦和酒店等，则投保大厦财产保险（包括土建、那个和设备）和公共责任险，等等。总体而言，物业管理中常保的险种为财产保险、人身保险和公共责任保险三类。
（1）财产保险。
财产保险又称损害保险，是由被保险人与保险人签订保险合同，被保险人支付确定金额的保险费，而保险人则对财产因意外事件造成的损失进行赔偿的一种保险。财产保险的具体险种很多，以有形物质财产为标的的财产保险，主要有火灾保险（又分为企业财产保险、机器设备损害保险和家庭财产保险）、运输工具保险（汽车保险、飞机保险、船舶保险和铁路车辆保险）等。现实中，物业管理常保的财产险有：①普通住宅小区财产保险，具体包括房屋险、家庭财产险、运输工具险和机器设备险等。其中，前三个险种由业主自行投保或物业管理公司代为投保，机器设备险则由物业管理公司统一进行投保。②综合大厦保险，包括企业财产险、机器设备险和运输工具险。其中，物业管理公司自己的财产运输工具等由其自行投保，公共设施由物业管理公司统一进行投保，而业主的财产和运输工具等可由其自行投保
或物业管理公司统一代为投保。
任何保险中，保险合同都会对保险责任作出明确的规定，财产保险也不例外。在保险有效期内，保险财产在保险单所注明的处所，由于自然灾害及任何突然和不可预测的事故造成损失或灭失，保险人均负责赔偿。具体而言，保险责任包括：①火灾、爆炸；②雷击、暴风、龙卷风、暴雨、洪水、破坏性地震、滑坡、雹灾等；③空中运行物体坠落；④被保险人自有的供电、供水、供气设备因第二条件所列灾害或事故遭受损失，引起停电、停水、停气以致造成保险财产的直接损失；⑤发生上述所列灾害或事故时，为抢救财产或防止灾害蔓延，采取合理的、必要的措施而造成保险财产的损失；⑥发生保险事故时，为减少保险财产损失，被保险人对保险财产采取抢救、保护、整理措施而支出的合理费用。
财产保险费取决于投保险种的多少、保险费率的高低和投保金额的大小等三个因素。财产保险各险种的费率不同，如家庭财产保险的费率为1‰，企业财产保险的费率为1‰-7‰等。
（2）人身保险。
人身保险是以人的寿命和身体为保险标的，以被保险人的生死、伤害、疾病为保险事件的保险。目前，人身保险主要有三个险种：①人寿保险，是对人的寿命进行保险，在保险期内，被保险人伤亡时，可以从保险公司得到一定的补偿。②人身意外伤害保险，是由于各种外因对人的身体和生命所致的伤害，而不是由于疾病所致的伤害。物业管理服务过程中，有可能发生或出现各种意外事故，如触电、坠落等工伤事故，因此，物业管理公司应为其职工投保这一险种。人身意外伤害保险的费率为4‰。③健康保险，又称疾病保险，是当被保险人因疾病不能从事工作，以及因病致残时，由保险人给付保险金的保险。其保险费率为7‰。现实中，物业管理公司多为其职工投保员工一切险。
（3）公众责任保险。
公众责任保险又称普通责任保险，是承保被保险人在各个固定场所或地点从事生产经营活动时，由于疏忽或发生意外事故而造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任的保险。公众责任险的适用范围较广，其业务复杂、险种众多，主要有综合公众责任保险、场所责任保险和个人责任保险等。公众责任险的责任范围包括被保险人对第三者人身伤害或财产损失依法承担的赔偿金，以及诉讼和抗辩费用。由于提供物业管理服务过程中，难以完全避免发生对第三者造成人身伤害或财产损失的情形。为此，现实中，物业管理公司多投保公众责任保险，其保险费一般为投保金额的6‰-9%。
（三）税金。
税收是国家组织财政收的基本手段，又是调节国民经济的重要杠杆。1994年1月1日起，我国开始实行以流转税和所得税为主要内容的新税制。物业管理企业属于服务业，按照现行税收制度的规定，企业应缴纳营业税 、的得税等，从而，这些税金项目就构成了公司成本费用的重要内容。
1．营业税。
营业税是我国现行流转税中的一个重要税种，是对提供劳务、转让无形资产或销售不动产等经营行为征收的一种税。按照《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，凡提供应税劳务（加工和修理修配不包括在内，它们属于增值税的征税范围）、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，均为营业税的纳税义务人，都需就其发生的应税行为缴纳营业税。
（1）营业税税目。
营业税税目是指营业税征税对象的具体项目，它反映了营业税具体的征税范围，代表着营业税征税的广度。目前，营业税的税目有九项，它们分别是：
1、交通运输业：包括铁路运输、陆路运输、海运、河运、航空运输、管道运输、公共交通、装卸搬运等；
2、建筑业：包括建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业等，承包工程在境外的不属本税目；
3、金融保险：包括金融、保险、典当等；
4、邮电通信业：包括邮政、电讯等；
5、文化体育：包括艺术表演、体育比赛、播映、公园和文化活动等；
6、娱乐业：包括歌厅、舞厅、卡拉OK 歌舞厅、台球、高尔夫球、保龄球等；
7、服务业：包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、广告业、租赁业、仓储业和其他服务业如理发、浴室、洗染、照相等；
8、转让无形资产：包括转让土地使用权、商标权、专利权、著作权和非专利技术等；
9、销售不动产：包括建筑物及其土地附着物。
物业管理公司的主要业务活动是提供物业管理服务（包括公共性服务、代办性服务和特约服务），就其物业管理服务收缴纳营业税时，涉及的营业税税目主要是服务业。同时，由于物业管理公司还从事大修服务和其他经营活动，它们涉及的营业税税目并不全是服务业。如物业管理公司为业主提供物业装修服务时，相应的营业税税目为建筑业；即使物业管理公司因此而发生混合销售行为，如将所经销的建筑装修材料用于装修，其对应的营业税税目仍维持不变。由于不同税目的税率不同，正确确定营业税税目，是确定适用税率的直接依据，是准确地计算营业税的基础。
（2）营业税税率
营业税税率是按征税对象额计算征收营业税的法定比率。税率的高低是影响营业税多少
的基本因素之一。按现行规定，营业税税率分为3个档次：1、交通运输业、建筑业、邮电通信业和文化体育业为3%；2、金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产为5%；
3、娱乐业为5%-20%。
（3）计税依据。
计税依据是指计算应纳税税额的法定收额，营业税的计税依据是应纳营业税的营业额，即应税营业额。按现行规定，营业税计税依据有两种：
1、全额计税依据。即营业税以营业收入额为计税依据，营业收入额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，不得从中扣除任何经营成本和费用。
2、差额计税依据。即营业税以营业收入额扣除法定项目后的差额为计税依据。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》对具体的扣除项目或具体业务营业额的计算，作出了明确的规定。例如，物业管理公司从事物业代理销售业时，其扣除项目为物业管理公司交还房地产公司的销售款项，即其计税依据为物业管理公司的真正营业收——代理服务收入额。
按现行规定，物业管理公司提供物业管理服务时，计税依据为全部营业收入额，即物业管理公司收取的物业管理费。
（4）计算方法。
确定营业税适用税率和应税营业额后，营业税税额的计算比较简单，其计算公式为：
营业税税额=应税营业额×适用税率
2企业所得税。
企业所得税既是一项税金，又是企业成本费用的构成项目之一。从税收角度看，我国现行所得税分为个人所得税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税三种，企业所得税即国内企业所得税，是所得税的重要税种之一，是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。在此值得注意的是，所得和利润是两个不同的概念。所得即纯益，是一税收概念，是收总额减去准予扣除项目后的余额；利润是一会计概念，是收与本本费用相配比而形成的。按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》的规定，企业所得税人为实行独立经济核算、除外商投资企业和外国企业之外的一切企业和组织。具体包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业、有生产经营所得和其他所得的其他组织。显然，物业管理公司是企业所得税 的纳税义务人，应就其物业管理服务所得和其他所得交纳企业所得税。
（1）所得税课税对象。
企业所得税的课税对象是企业的生产经营所得和其他所得。生产经营所得是指企业在生产经营过程获得的、经税务机关确认的所得；其他所得是指股息、利息（不包括国库券利息）、租金、转让各类财产收益以及营业外收益等经税务机关确认的所得。
（2） 计税依据。
企业所得税的计税依据即企业的应纳税所得额，是纳税人每一纳税年度的收总额减去准予扣除项目后的余额。
收入总额是依据权责发生制确定的、在一个纳税年度内纳税人七项收项目的总和。按现行税法的规定，七项收项目分别是：1、生产经营收：纳税人从事各项主要经营活动而取得的收，如销售收等；2、财产转让收：纳税人有偿转让各类财产取得的收，包括转让固定资产和流动资产的收；3、利息收：纳税人由于购买企业债券等而取得的利息；4、租赁收：纳税人出租固定资产、包装物等财产而取得的租金收；5、特许权使用费收：纳税人由于提供或转让专利权、商标权、著作权和专有技术等而取得的收；6、股息收：纳税人进行股权投资而取得的股息或红利收；7、其他收：指除上述各类收入之外的一切收，包括固定资产盘盈收入、现金溢余收入和罚款收入等。
准予扣除项目是指与取得收有关的各项成本、费用和损失。其中，成本是指纳税人为从事生产经营活动所发生的各项直接支出和间接支出；费用是纳税人从事经营管理活动而发生的经营管理费用，包括财务费用和管理费用等期间费用；损失是纳税人在生产经营过程中发生的各项营业外支出等。
尽管应纳税所得额与会计中的利润不同，即二者对收入、成本、费用和损失的确认不同，但由于二者的大多数确认标准相同，特别是会计利润资料易于取得，因此，计算应纳税所得额时，可以会计得利润（利润总额）为基础，依据税法的规定进行适当调整即可。其计算公式为：
应纳税所得额=会计利润（利润总额）＋税收调整项目金额
（3）所得税税率。
企业所得税税率是确定所得税税额的依据之一，我国现行企业所得税税率为统一的比例税率33%。为了照顾利润低或规模小的企业的实际困难，按现行规定，对年应纳税所得额在10万无了以下的企业，按应纳税所得额的大小，分别减按较为优惠的税率进行征收。年应纳税所得额在3万元以下的按15%的税率征收；年应纳税所得额在3-10万元的按24%的税率征收。
（4）物业管理企业所得税的特殊性。
在提供物业管理服务过程中，物业管理公司取得了公共性服务收、代办性服务收入和特约服务收入等，从这些收入中扣除成本费用后的余额即为所得，物业管理公司应按企业所得税税法的规定交纳所得税。其中，公共性服务的所得是指物业管理公司的经理人酬金，而不是向业主收取的物业管理费。理论上，物业管理费中支付公共服务支出和经理人酬金后应无余额即使现实中有余额，它本质上是管理收费的节余。由于管理费的节余仅说明管理费预算与实际支出的偏差，它应归物业业主所有，滚存下一年度用于公共服务支出，而不能作为物业管理公司的所得。
（四）经理人酬金。
经理人酬金，又称管理者酬金，是物业管理公司为组织物业管理服务而取得的报酬。在项目型物业管理公司，管理者酬金是物业管理服务过程中发生的成本费用，但由于它并非直接用于提供物业管理服务，因而，从成本费用的经济用途上看，它属于期间费用，是项目型物业管理公司管理费用的组成部分之一。
科学的物业管理，不但可使物业保值，而且能使物业增值。由于受托物业本身都是价值额巨大的固定资产，物业的增值将使业主得到可观的经济利益，物业管理受托者在履行了物业管理职责，完成了物业管理协议所规定的服务项目后，物业业主应支付给物业管理受托者相应的管理者酬金。现实中，物业管理协议不同，管理者酬金的确定方式不同。一般而言，管理者酬金通常由管理者和业主管理委员会根据管理服务的项目的多少、管理者管理水平的高低及其管理效果的好坏等协商确定。其具体确定方法为：
（1）业主出租物业时，按照租金收入确定；
管理者酬金=业主年租金收入×酬金比率
（2）业主直接使用物业时，根据物业价值和约定使用年限计算；
管理者酬金=（物业价值/物业约定使用年限）×酬金比率
实务中，管理者的酬金比率一般为4%-5%。由于货币时间价值的存在，取得酬金的时间越早越好，年初取得酬金比年末取得经济上合算。但具体的酬金比率和酬金支付方式，如每年支付一次或多次、何时支付等，应由双方协商确定，并在管理协议中作出明确规定。
（3）按定额酬金或行业利润率确定。为了调动物业管理者的积极性，无论业主出租或直接使用物业，还可以采用支付定额管理者酬金，或按行业利润率和管理费确定管理者酬金。在采用行业利润率的情况下，管理费可以为管理费收 入，也可为其实际支出额，其计算公式为：
管理者酬金=管理费×行业利润率
上式中，管理费一般由行政办公费、公用设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统维护费、保险费和储备金等管理费项目组成；行业的利润率一般为8%-15%，具体的利润率可由双方根据物业的档次和管理力度等协商确定。
（五）成本费用的控制与考核。
在物业寿命期不同阶段，成本费用控制和考核的重点不同。加强成本费用的控制，建立完善的成本费用控制组织体系，并将成本费用控制落实到日常管理和业绩考核中，是成本费用控制取得成效的关键之所在。
1．物业管理周期与成本费用控制。
任何物业都存在着由新到旧的生命周期。同样，物业管理也具有周期性，即它会经历从起步、成长、成熟、衰退甚至消亡生命历程。不同阶段中，物业管理的重点明显不同。在起步阶段，重点是组建管理队伍，建立健全物业管理规章制度，并逐一落到实处；而在衰退阶段，重点则是维修，包括房屋、配套设备和设施的维修，以实现物业的使用价值。现实中，物业的生命周期一般为60-70年，物业管理周期相应也为60-70年。
在物业管理生命周期的不同阶段，不仅管理服务的重点不同，而且成本费用的开支重点也不相同（见图6.4.1）
Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ
图6.4.1物业管理周期与物业管理成本费用开支
图中：Ⅰ——起步阶段；Ⅱ——成长阶段；
Ⅲ——成熟阶段；Ⅳ——衰退阶段；
一般而言，在起步阶段，需投入的项目多，且多为新项目，成本费用开支必然较大；在成熟期，投资项目营运良好，成本费用支出相对减少；而在衰退期，由于维修费用开支增大，在其他项目不变的条件下，成本费用开支会逐步增大。所在，利用物业管理周期理论，有助于了解物业管理成本费用支出的周期性特点，对加强物业管理成本费用的控制有重要的现实意义。
2．成本费用控制与考核。
成本费用控制与考核是实现成本费用目标或预算的重要保证，为此有必要了解成本费用控制与考核的机制、原则、程序及其组织体系等。
（1）成本费用的控制与考核。
1、成本费用的控制。
成本费用控制有广义和狭义之分。狭义的成本费用控制是指按照事先编制的成本费用预算，对所有本成费用开支进行严格的计算、限制和监督，及时提示实际成本费用与预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本费用限定在预算范围之内。广义的成本费用控制，除包括狭义的成本费用控制外，还包括了对成本费用的分析与考核，从而使成本费用控制成了责权利紧密结合的有机整体（以下的成本费用控制均是指广义的控制）。
2、成本费用控制的分类。
成本费用的控制可按不同的标准进行分类。常用的分类标志为：
A ．按控制的时间分。成本费用控制按其时间特征，可分为事先控制、事中控制和事后控制。事先控制是在成本费用发生之前，对影响成本费用的有关因素进行规划，并建立健全成本费用管理制度，以达到防患于未然的目的。事中控制是对成本费用的耗费所进行的日常控制，以消除或减少实际耗费与预定目标之间的差异。事后控制，即对成本费用的实际耗费进行事后分析，总结经验教训，以提高成本费用管理的水平。由于成本费用的控制是一个不断循环地过程，就本质而言，事后控制实际上是下一个循环中事先控制的组成部分。
B ．按控制的机制分。成本费用的控制常常用不同的机制。据此可将成本费用的控制分为：前馈性控制、防护性控制和反馈性控制三大类。前馈性控制是运用控制论中的前馈控制原理，在成本费用发生之前所进行控制，如通过对各成本费用开支的必要性进行分析，确定最佳的支出水平（即实现物业最大化增值的支出水平）等。防护性控制是通过制定相关的规章制度，制约不必要的开支或超支的发生，如费用开支的审批制度等。前馈性控制和防护性控制都属于事先控制。反馈性控制是利用反馈控制原理进行的日常或事后控制，其重点在于及时了解成本费用的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总费用不超过预定标准。
（3）（广义）成本费用控制的程序。
在物业管理企业，成本费用的控制一般由五个步骤组成：
A.. 标准。成本费用的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本费用控制和考证的直接依据。现实中，常用控制标准有成本费用预算（包括责任预算）和消耗定额等。
B. 执行标准。控制标准的落实, 涉及运用相应的控制手段如作凭证控制和制度控制等, 对成本费用的形成过程进行具体的监督, 即审核各项费用的开支和各项资源的消耗, 实施各种节约措施, 保证控制目标的实现。
C ．分析差异。差异是指实际耗费与既定标准之间的差额，分为有利差异（节约）和不利差异（超支）两种。一般而言，差异的形成原因不外乎主观和客观两个方面，分析的目的是为了总结导致有利差异的经验，发现造成不利差异的根源。
D ．纠正偏差。针对造成差异的原因，由相关 部门和人员提出降低成本费用的新措施，
并予以贯彻落实。
E ．考核奖罚。考核一定时期内成本费用目标的执行情况，并依据考核评价的结果，给予相应的奖励或处罚，以充分调动有关部门和人员积极性。
4、成本费用控制的原则。
尽管物业管理公司对成本费用控制各具特色，但一般而言，卓越的物业管理公司在成本费用控制上有着相同的特征，具体表现为如下一些原则：
A. 全面控制原则。全面控制是指全员和全过程相统一的控制。具体而言，成本费用控制应充分调动全体职工控制成本费用的积极性，因为每一职工都与管理服务过程中发生的特定耗费有关。成本费用控制还应贯穿于成本费用形成的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的控制。
B. 讲求效益原则. 成本费用控制应与提供优质的物业管理服务相结合, 不能为控制而控制, 即不能为降低耗费而不提供或少提供服务, 换而言之, 成本费用控制应以相同服务水平下成本费用最小化, 或相同成本费用水平下服务数量和质量最大化为目标。这一目标是经济效益原则在物业管理成本费用控制中的具体体现。
C ．责权利相结合原则。明确的职责、适宜的权限和相应的利益，是任何管理工作取得成功的基础。为此，成本费用的控制中，应明确规定各部门和有关人员应承担的责任，赋予其相应的权限，并通过考核其责任履行情况，予以相应的奖罚，使成本费用控制的目标及相应的管理措施真正落实到实处。
D ．例外或重点管理原则。例外管理原则是指在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本费用差异（例外情况）进行重点控制。其中例外情况的常用判定标准为金额的大小、持续时间的长短以及是否可控等。实务中，这一原则主要应用于成本费用的日常控制中。
（2）成本费用控制的组织体系。
为了有效地进行成本费用控制，物业管理企业需实行分级分口管理责任制，建立成本费用控制的组织体系，即建立以责任中心为基本控制单元的组织体系。在这一组织体系中，物业管理企业通常将各部门确立为不同类型的责任中心，根据其各自的工作内容，将成本费用预算分解为各责任中心的成本费用预算（即责任预算），并据以进行成本费用的分析考核。
1、责任中心。
责任中心是指具有一定的管理权限，并承担相应经济责任的企业内部单位。理论上，一责任中心的确立必须同时具备如下条件：A. 有承担经济责任的主体——责任者;B. 有确定经济责任的对象——资金运动；C. 有考核经济责任的基本标准——经营业绩；D. 具有承担经济责任的基本条件——职责和权限。可见，所有责任中心都是责权利紧密结合的责任实体。
根据物业管理公司业务活动的特点以及各责任实体的权限，责任中心一般分为成本中心和费用中心两类：A 。成本中心是指仅对所发生成本负责的责任中心。在物业管理公司，凡直接参与提供物业管理服务的部门，者可以设置为成本中心。这些成本中心通常只发生成本费用，而不会直接形成收。或者说，成本中心就是以控制营业成本为主的责任中心。B 。费用中心是指仅对费用发生额负责的责任中心。在物业管理公司，凡不直接参与提供物业管理服务部门，通常都设置为费用中心。即费用中心是以控制经营费用为主的责任中心。总之，只要有成本费用发生的地方，就可设立成本（费用）中心。
在物业管理公司，成本（费用）中心仅对可控成本（费用）负责，责任中心当期发生的可控成本（费用）之和就是其责任成本（费用）。一般而言，可控成本（费用）应同时具备如下条件：A. 责任单位能通过一定方式了解将要发生的成本（费用）；B. 责任中心能对发生的成本（费用）进行计量；C. 责任中心自身的行为能对成本（费用）水平产生重要的影响。此外，由于各责任中心是贯彻成本费用预算的责任单位，理论上，各责任中心的责任成本（费用）应等同于由企业成本费用预算分解而形成的责任预算。在此值得注意的是，尽管责任成本和营业成本都是提供物业管理服务过程中发生的资金耗费，但两者之间存在着一定差别。两者的区别在于其归集原则不同：营业成本的归集原则为受益原则，即谁受益、谁承担；责任成本的归集原则为责任原则，即谁负责、谁承担。
2、责任中心的业绩考评。
在物业管理企业，由于各成本（费用）中心应对责任成本（费用）负责，考核其成本费用控制业绩的指标为：
成本（费用）降低额=预算成本（费用）-实际成本（费用）
成本（费用）降低率=（成本降低额/预算成本或费用）×100%
为实现物业保值增值的目标，各责任中心一方面需降低成本费用，另一方面应努力提高工作质量或服务质量。为此，对责任中心进行业绩考核时，同时还应考核其服务质量。实务中，主要的定量考核指标有物业完好率、维修及时率、安全事故率、环境绿化率、卫生保洁率、环境综合效益率、业主满意率、物业保值增值率等。其中，物业保值增值率是最具综合性的服务质量评价指标，其具体计算方法为：
物业保值增值 率=（其末物业总值/期初物业总值）×100%
3．成本费用的日常管理。
成本费用的日常管理，是成本费用控制的重要组成部分，其目的在于落实成本费用预算和各项控制措施。尽管物业管理公司采用的具体方法各具特色，但实践经验表明：凭证控制和制度控制的有机结合，是较为有效的方法。
（1） 严格执行预算控制。
在日常管理中，根据成本费用预算或责任预算，为各部门设立记载成本费用指标的费用
手册。每发生一笔费用，就根据有关凭证核减相应指标，并随时结出指标结存额，即采用费用手册形式，对成本费用实行总额控制。这一凭证控制方法能使责任部门随时了解各项费用支出的数额及指标余额，如发现支出过多，可及时查明原因，采取措施节约开支。
（2） 建立健全费用开支审批制度。
成本费用开支需经过一定的审批手续，这也有助于控制成本费用水平。物业管理公司应结合国家有关的法律法规及各项费用开支特点，制订自身的开支审批制度，明确各项费用的审批部门和各部门的审批权限。正常的成本费用开支，由责任部门归口审批，而重大支出、预算外支出则由公司最高管理层直至业主大会审批。
（3）建立健全费用报销审批制度。
对每一笔费用的报销，都应通过审核原始凭证进行控制。一般而言，审核的重点为凭证的真实性——内容是否真实、合理性——是否符合开支范围和开支标准、完整性——有无预算指标及其手续是否齐全等。经审核确认无误后，方能予以报销；手续不全的要求补办手续；违反制度规定的不予报销。