项目规划设计方案任务书
一．工程概况 1. 基地概况 项目位于上海中心城区静安区北部，西南则与旧区及高层建筑毗邻 建设。基地总面积 15393 平方米，折合 23.1 亩。拟建总建筑面积 92358 平方米。 基地曾于 1997 年 4 月按原规划总平面施工（见附图） ，其中 A、B 栋为 31-33 层住宅，C 栋为 21 层商办楼，D 栋为 5 层购物中心。现场地 平整，A 栋住宅楼已完成地下一层及地上二层，B 栋住宅楼已完成桩基。 2. 交通出行 道路出行方便：主要依靠昌平路和西康路，昌平路已拓宽至 40 米， 西康路拓宽至 20 米。 地块附近 8 条公交线路， 主要途经南京路、 淮海路、 老城隍庙、外滩等地。距离地铁二号线静安寺站与石门一路站约 1.5-2 公里。距基地 500 米西侧的常德路，将有地铁七号线通过。 3．公建配套 1 公里范围内基本生活设施配套比较齐全， 大型商业配套则依靠南京 西路商业街。 4．市政配套 本项目规划给水干管有：沿昌平路Φ300 管，西康路Φ300 管，污水 管有沿昌平路Φ600 管、西康路Φ600 管，目前西康路、昌平路转角处设 有Φ300 煤气管，昌平路设有一根煤气综合管，根据原征询意见小区内 设煤气增压站一座，IV 型变电站一座。
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二．主要技术经济指标及要求： 1．住宅净用地面积为：15393 平方米，合 23.1 亩。 2．根据上海市静安区建设委员会批复，基地内总建筑面积不得超过 92358 平方米，容积率为 6。 3．绿地率≥30% 集中绿地率≥15%，建筑密度 35%以下。 4．小区拟设商业配套，利用沿街住宅首二层连通部分裙房。 5．不设体育会所，利用基地南面即将规划兴建的体育场，供住户合 理使用。 6．车位配套标准： 高层住宅按国家住宅标准设停车位和自行车位。 停车方式：地下车库。 基础资料： 1．设计要求（详见附件 1） ； 2．地块原地形图（详见附件 2） ； 3．我司标准技术经济指标表：3a 用地平衡表；3b 综合经济技术指 标表；3c 房型指标表。 4．建筑设计应符合《上海市城市规划管理技术规定》以及消防、卫 生、防疫、交通、环保、人防等国家有关法规、规范方面的要求。 5．住宅建筑设计应符合上海市工程建设规范《住宅设计标准》 （DBJ08-20-2001）的要求。 四．设计内容 方案征集包括以下内容：
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1．规划方案 2．主要单体概念性方案。 五．评议原则及要求 1．设计方案应符合设计文件要求及中国和上海市有关规范规定。 2．设计各项技术经济指标准确、合理。 3．符合上海温带气候的地域特征及该地区居民生活习惯。 六．方案征集成果要求 1．应包括下列内容： （1）文字说明 设计概念表达及总说明（文字） ； 方案各项经济技术指
标： 技术经济指标表用我公司提供的标准 表格（附件 3a-c） ，包括总体规划指标、用地平衡表和房型指标。 （2）图纸： 总体规划平面图（A3 彩图，含 A1 展板）（1：500） ； 总体鸟瞰图（A3 彩图，含 A1 展板） ； 小区日照分析图（A3 彩图） ； 主入口景观透视图（A3 彩图） ； 道路交通分析图及说明：车流（内、外） ，人流（内、外） ，消 防系统（A3 彩图） ； 小区配套服务内容分析图及说明（A3 彩图） ； 景观分布分析图及说明（A3 彩图，A1 展板） ； 停车方式、分析图及说明； （A3 彩图） ；
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各住宅单体首、二层平面图（A3） ； 各单体标准层平面图、立面图及剖面图（1：300）（1：200） ； 房型平面图（1：50） ； 环境环保、智能化设计理念分析及说明； 彩色透视图不少于三副，其中建筑效果图二副，总体效果图， （图幅 A1） ； 模型：1：500 总体块体工作模型 1 个，以能表现小区内部空间 及小区与周边建筑的关系。 1． 方案征集单位报送成果包应包括原比例图一套，图纸缩印本 （A3）及说明书 10 套（方案留底） ；并提供完整的规划、建筑电子文件 一套。 七．日程安排 1．领取招标文件日期及现场踏勘日期： 地点： 2．招标文件补充条款（有必要时）日期： 地点： 3．报送标书日期及截止日期： 地址： 联系人： 电话： 传真： 4．开标日期和地点：
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时间： 地址： 5．议标日期： 6．未中标单位退回保证金及发鼓励奖日期 地点： 八．评选方式及有关费用措施 1．设入围奖一名，奖金肆拾万人民币。其余为鼓励奖，奖金壹拾万 人民币。 2．应征单位所得奖金任何可能发生的税金自理。 3．中选单位应根据评审委员会的意见建议修改方案，直至得以审核 批准为止。其中方案得优化修改，征集单位不再支付其他费用。 4．本次活动纯属方案征集，施工图设计由业主另题考虑，但优先考 虑中选单位，设计费中扣除所得奖金。 5．所有提供方案版权均属发展商所有，发展商有权使用各投标设计 方案中的局部或全部设计成果。 九．其他说明事项 投标书有下列情况之一者无效 1．未密封。 2．未按规定格式填写、图文和字迹模糊、难辩，内容不全或粗制滥 造。 3．另备文件未加盖公章和法人代表章或法人委托的代理人章的。 4．逾期送达的。
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年 月 日。
5．除了事先说明外，投标单位未在规定时间内参加开标会议的。 二 OO 二年 月 日
设 计 要 求
附件 1 1．项目定位： 根据市场营销分析，结合基地自身环境特点，该项目位于上海市市 中心，地理位置优越，周边配套齐全，我司将该项目定位为：布局合理， 设施齐全，环境优美，生
活便利，健康，舒适，安全的现代生活社区。 设计风格应有鲜明的主题，形成高密度的高尚住宅区。目标客户：作为 单身公寓主体目标为有较高收入的年轻一族，作为综合小区主体目标为 家庭年收入在 15 万元左右，社会中具有较强购买力的阶层。 2．面积及住宅类型确定： 项目用地面积为 15393 平方米， 建筑总量须控制在 92358 平方米 （以 此为硬性指标） ，住宅类型为高层。必须着重考虑日照对基地及基地周边 建筑的影响，高度控制在 100M 之内。 3．平面布局： 项目用地位于某某交汇处，形状接近直角弧形，小区规划设想充分 利用地块的形状，设计可将建筑向心布局。建议基地东北弧形沿街及南 面长向尽量布置高层住宅，基地西北部位布置单身公寓，最大限度的在 小区中心形成一个共享空间。小区主要入口可以考虑在西康路。基地范 围作满堂基础，其为地下车库（须注意基地南面已打桩的位置及桩顶标
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高）地面按所需面积布置高层住宅及单身公寓及绿地。 4．配套设施 基地纯属建设用地，不作公建配套项目，仅须在住宅首、二层配置 商业用房。商业用房的用途应首先考虑市场的需求，开间要求可大可小， 灵活分隔，层高尽量考虑高一点。单身公寓提供酒店式服务，妥贴地照 顾青年单身住户，方便生活。除此之外，住宅首层还须制作景观大堂， 设置居民一些聚会区，给业主带来一种宾至如归的时尚感。 本项目不单独设立会所，将在基地南面地块与静安区合作兴建设施 健全的体育场馆，提供住宅业主锻炼休闲活动。 5. 中心景观布置及景观绿化： 基地住宅向心布局，地块中央形成完整的绿地，绿地架空下层也可 兼作停车，使人、车完全分流，这样使业主既可享受大片绿化园林，又 可使自家车开到家门口然后入库。 6. 产品定位： 依托南京路高级商务、宾馆区，树立本项目全装修高档物业形象。 根据本项目的现状情况，在景观、位置、朝向较差部位适当安排小 户型单位，以期面对投资市场和单身客户。市场价格定位 10000 元/平方 米。 户型面积在满足使用功能和豪华尺度的前提下适当控制。 产品比例： 单身公寓：面积在 50 平方米左右/套。独立单栋设计，不一定全部南 向，满足套内气流通畅即可。单身公寓的出入与住宅小区分离，并设有
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豪华的独立大堂。单栋建筑面积控制在 25000 平方米左右。
住宅部分：三房二厅二卫（一只套卫） 面积 130 平方米左右/套， 占住宅总比例的 60%左右。 二房二厅二卫（一只小卫） 面积 100 平方米左右/套 占住宅总比 例的 40%左右。 少量小户型 80 平方米左右/套。 7．户型要求： 各房间设
计应尽量方正实用 平面布局注重功能分区细化，公共活动区（如餐厅、客厅、厨房） ， 分隔过度区（如玄关、走廊、公共卫生间） 、居住休息功能分区合理，动 静分区，干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。 明厨，明卫 根据具体情况设计入户玄关，阳光室，景观露台等特色空间。 根据本项目的现状情况，在景观、位置、朝向较差部位适当安排小 户型单位，及单身公寓以期面对投资市场和单身客户。在景观朝向俱佳 位置考虑设置“大户型，景观窗位” 、或豪华跃层住户。 标准层公用交通部分：电梯厅、楼梯间（含消防前室）要求自然采 光，通风。
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附件三：3a 我公司标准技术经济指标表 用地平衡表（单位：M2）
项 目 毛地面积 净地面积 其 中 市政道路用地 带征绿化用地 市政道路绿化用地 其他 净地面积 住宅用地 其 中 公建用地 道路用地 集中绿地 （ ）亩 用地面积 比 率 （ 备 注 ）亩
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附件三：3b 综合经济技术指标表（单位 M2）
项 建设净用地 别墅 排屋 住 多层 宅 小高层 高层 总计 非 经 营 性 公 建 托、幼 九年制学校 行政管理 社区服务 市政公用 文化体育 金融邮电 小计 商业服务 目 建筑面积 用地面积 独幢 3 层及以下 4-6 层 11 层及以下 12 层及以上 备 注 比例
公 共 建 筑
按上海市居住区标准千人指标规范
经营性公建 总计 总建筑面积 地下车库及地下人防 净地容积率 住宅容积率 建筑密度 住宅平均层数 居住总户数 居住总人数 绿地面积 水域面积 绿地率 集中绿地率 车位比例 地上 机动车停车 地下 面积 自行车停车 数量
不计入容积率 总建筑面积/建设净用地 住宅总建筑面积/住宅总用地 建筑基底面积/建设净用地 住宅总面积/住宅基底面积 标明人均住宅面积 按 3.5 人/户计 不包括停车和底层庭院 标明占绿地面积的比例 绿地面积/建筑净用地，应大于 30% 集中绿地面积/建筑净用地， 应大于 10%
按 1 辆/户计
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附件三：3c 房型指标表
楼型 例：A 型 房型 二房二厅 每户建筑面积 85 户数 100 户数百分比 10% 面积百分比 7%
总计：
100%
100%
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项目规划设计方案任务书
一．工程概况 1. 基地概况 项目位于上海中心城区静安区北部，西南则与旧区及高层建筑毗邻 建设。基地总面积 15393 平方米，折合 23.1 亩。拟建总建筑面积 92358 平方米。 基地曾于 1997 年 4 月按原规划总平面施工（见附图） ，其中 A、B 栋为 31-33 层住宅，C 栋为 21 层商办楼，D 栋为 5 层购物中心。现场地 平整，A 栋住宅楼已完成地下一层及地上二层，B 栋住宅楼已完成桩基。 2. 交通出行 道路出行方便：主要依靠昌平路和西康路，昌平路已拓宽至 40 米， 西康路拓宽至 20 米。 地块附近 8 条公交线路， 主要途经南京路、 淮海路、 老城隍庙、外滩等地。距离地铁二号线静安寺站与石门一路站约 1.5-2 公里。距基地 500 米西侧的常德路，将有地铁七号线通过。 3．公建配套 1 公里范围内基本生活设施配套比较齐全， 大型商业配套则依靠南京 西路商业街。 4．市政配套 本项目规划给水干管有：沿昌平路Φ300 管，西康路Φ300 管，污水 管有沿昌平路Φ600 管、西康路Φ600 管，目前西康路、昌平路转角处设 有Φ300 煤气管，昌平路设有一根煤气综合管，根据原征询意见小区内 设煤气增压站一座，IV 型变电站一座。
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二．主要技术经济指标及要求： 1．住宅净用地面积为：15393 平方米，合 23.1 亩。 2．根据上海市静安区建设委员会批复，基地内总建筑面积不得超过 92358 平方米，容积率为 6。 3．绿地率≥30% 集中绿地率≥15%，建筑密度 35%以下。 4．小区拟设商业配套，利用沿街住宅首二层连通部分裙房。 5．不设体育会所，利用基地南面即将规划兴建的体育场，供住户合 理使用。 6．车位配套标准： 高层住宅按国家住宅标准设停车位和自行车位。 停车方式：地下车库。 基础资料： 1．设计要求（详见附件 1） ； 2．地块原地形图（详见附件 2） ； 3．我司标准技术经济指标表：3a 用地平衡表；3b 综合经济技术指 标表；3c 房型指标表。 4．建筑设计应符合《上海市城市规划管理技术规定》以及消防、卫 生、防疫、交通、环保、人防等国家有关法规、规范方面的要求。 5．住宅建筑设计应符合上海市工程建设规范《住宅设计标准》 （DBJ08-20-2001）的要求。 四．设计内容 方案征集包括以下内容：
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1．规划方案 2．主要单体概念性方案。 五．评议原则及要求 1．设计方案应符合设计文件要求及中国和上海市有关规范规定。 2．设计各项技术经济指标准确、合理。 3．符合上海温带气候的地域特征及该地区居民生活习惯。 六．方案征集成果要求 1．应包括下列内容： （1）文字说明 设计概念表达及总说明（文字） ； 方案各项经济技术指
标： 技术经济指标表用我公司提供的标准 表格（附件 3a-c） ，包括总体规划指标、用地平衡表和房型指标。 （2）图纸： 总体规划平面图（A3 彩图，含 A1 展板）（1：500） ； 总体鸟瞰图（A3 彩图，含 A1 展板） ； 小区日照分析图（A3 彩图） ； 主入口景观透视图（A3 彩图） ； 道路交通分析图及说明：车流（内、外） ，人流（内、外） ，消 防系统（A3 彩图） ； 小区配套服务内容分析图及说明（A3 彩图） ； 景观分布分析图及说明（A3 彩图，A1 展板） ； 停车方式、分析图及说明； （A3 彩图） ；
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各住宅单体首、二层平面图（A3） ； 各单体标准层平面图、立面图及剖面图（1：300）（1：200） ； 房型平面图（1：50） ； 环境环保、智能化设计理念分析及说明； 彩色透视图不少于三副，其中建筑效果图二副，总体效果图， （图幅 A1） ； 模型：1：500 总体块体工作模型 1 个，以能表现小区内部空间 及小区与周边建筑的关系。 1． 方案征集单位报送成果包应包括原比例图一套，图纸缩印本 （A3）及说明书 10 套（方案留底） ；并提供完整的规划、建筑电子文件 一套。 七．日程安排 1．领取招标文件日期及现场踏勘日期： 地点： 2．招标文件补充条款（有必要时）日期： 地点： 3．报送标书日期及截止日期： 地址： 联系人： 电话： 传真： 4．开标日期和地点：
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时间： 地址： 5．议标日期： 6．未中标单位退回保证金及发鼓励奖日期 地点： 八．评选方式及有关费用措施 1．设入围奖一名，奖金肆拾万人民币。其余为鼓励奖，奖金壹拾万 人民币。 2．应征单位所得奖金任何可能发生的税金自理。 3．中选单位应根据评审委员会的意见建议修改方案，直至得以审核 批准为止。其中方案得优化修改，征集单位不再支付其他费用。 4．本次活动纯属方案征集，施工图设计由业主另题考虑，但优先考 虑中选单位，设计费中扣除所得奖金。 5．所有提供方案版权均属发展商所有，发展商有权使用各投标设计 方案中的局部或全部设计成果。 九．其他说明事项 投标书有下列情况之一者无效 1．未密封。 2．未按规定格式填写、图文和字迹模糊、难辩，内容不全或粗制滥 造。 3．另备文件未加盖公章和法人代表章或法人委托的代理人章的。 4．逾期送达的。
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年 月 日。
5．除了事先说明外，投标单位未在规定时间内参加开标会议的。 二 OO 二年 月 日
设 计 要 求
附件 1 1．项目定位： 根据市场营销分析，结合基地自身环境特点，该项目位于上海市市 中心，地理位置优越，周边配套齐全，我司将该项目定位为：布局合理， 设施齐全，环境优美，生
活便利，健康，舒适，安全的现代生活社区。 设计风格应有鲜明的主题，形成高密度的高尚住宅区。目标客户：作为 单身公寓主体目标为有较高收入的年轻一族，作为综合小区主体目标为 家庭年收入在 15 万元左右，社会中具有较强购买力的阶层。 2．面积及住宅类型确定： 项目用地面积为 15393 平方米， 建筑总量须控制在 92358 平方米 （以 此为硬性指标） ，住宅类型为高层。必须着重考虑日照对基地及基地周边 建筑的影响，高度控制在 100M 之内。 3．平面布局： 项目用地位于某某交汇处，形状接近直角弧形，小区规划设想充分 利用地块的形状，设计可将建筑向心布局。建议基地东北弧形沿街及南 面长向尽量布置高层住宅，基地西北部位布置单身公寓，最大限度的在 小区中心形成一个共享空间。小区主要入口可以考虑在西康路。基地范 围作满堂基础，其为地下车库（须注意基地南面已打桩的位置及桩顶标
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高）地面按所需面积布置高层住宅及单身公寓及绿地。 4．配套设施 基地纯属建设用地，不作公建配套项目，仅须在住宅首、二层配置 商业用房。商业用房的用途应首先考虑市场的需求，开间要求可大可小， 灵活分隔，层高尽量考虑高一点。单身公寓提供酒店式服务，妥贴地照 顾青年单身住户，方便生活。除此之外，住宅首层还须制作景观大堂， 设置居民一些聚会区，给业主带来一种宾至如归的时尚感。 本项目不单独设立会所，将在基地南面地块与静安区合作兴建设施 健全的体育场馆，提供住宅业主锻炼休闲活动。 5. 中心景观布置及景观绿化： 基地住宅向心布局，地块中央形成完整的绿地，绿地架空下层也可 兼作停车，使人、车完全分流，这样使业主既可享受大片绿化园林，又 可使自家车开到家门口然后入库。 6. 产品定位： 依托南京路高级商务、宾馆区，树立本项目全装修高档物业形象。 根据本项目的现状情况，在景观、位置、朝向较差部位适当安排小 户型单位，以期面对投资市场和单身客户。市场价格定位 10000 元/平方 米。 户型面积在满足使用功能和豪华尺度的前提下适当控制。 产品比例： 单身公寓：面积在 50 平方米左右/套。独立单栋设计，不一定全部南 向，满足套内气流通畅即可。单身公寓的出入与住宅小区分离，并设有
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豪华的独立大堂。单栋建筑面积控制在 25000 平方米左右。
住宅部分：三房二厅二卫（一只套卫） 面积 130 平方米左右/套， 占住宅总比例的 60%左右。 二房二厅二卫（一只小卫） 面积 100 平方米左右/套 占住宅总比 例的 40%左右。 少量小户型 80 平方米左右/套。 7．户型要求： 各房间设
计应尽量方正实用 平面布局注重功能分区细化，公共活动区（如餐厅、客厅、厨房） ， 分隔过度区（如玄关、走廊、公共卫生间） 、居住休息功能分区合理，动 静分区，干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。 明厨，明卫 根据具体情况设计入户玄关，阳光室，景观露台等特色空间。 根据本项目的现状情况，在景观、位置、朝向较差部位适当安排小 户型单位，及单身公寓以期面对投资市场和单身客户。在景观朝向俱佳 位置考虑设置“大户型，景观窗位” 、或豪华跃层住户。 标准层公用交通部分：电梯厅、楼梯间（含消防前室）要求自然采 光，通风。
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附件三：3a 我公司标准技术经济指标表 用地平衡表（单位：M2）
项 目 毛地面积 净地面积 其 中 市政道路用地 带征绿化用地 市政道路绿化用地 其他 净地面积 住宅用地 其 中 公建用地 道路用地 集中绿地 （ ）亩 用地面积 比 率 （ 备 注 ）亩
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附件三：3b 综合经济技术指标表（单位 M2）
项 建设净用地 别墅 排屋 住 多层 宅 小高层 高层 总计 非 经 营 性 公 建 托、幼 九年制学校 行政管理 社区服务 市政公用 文化体育 金融邮电 小计 商业服务 目 建筑面积 用地面积 独幢 3 层及以下 4-6 层 11 层及以下 12 层及以上 备 注 比例
公 共 建 筑
按上海市居住区标准千人指标规范
经营性公建 总计 总建筑面积 地下车库及地下人防 净地容积率 住宅容积率 建筑密度 住宅平均层数 居住总户数 居住总人数 绿地面积 水域面积 绿地率 集中绿地率 车位比例 地上 机动车停车 地下 面积 自行车停车 数量
不计入容积率 总建筑面积/建设净用地 住宅总建筑面积/住宅总用地 建筑基底面积/建设净用地 住宅总面积/住宅基底面积 标明人均住宅面积 按 3.5 人/户计 不包括停车和底层庭院 标明占绿地面积的比例 绿地面积/建筑净用地，应大于 30% 集中绿地面积/建筑净用地， 应大于 10%
按 1 辆/户计
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附件三：3c 房型指标表
楼型 例：A 型 房型 二房二厅 每户建筑面积 85 户数 100 户数百分比 10% 面积百分比 7%
总计：
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