房地产项目管理心得体会(业主方)
一、如何确定施工总包单位
我们的一期工程也快结束了，可以全面地评价我们确定施工总包单位的得失了。 我们当初是这样定施工总包单位的
1.编制招标文件
核心内容A垫资程度B综合费率
2.将招标文件小范围发布
3.和十多家施工单位及包工头协商，并进行相应的项目考察
4.从十多家施工单位选出了两家
第一家：有很强的垫资能力，施工现场管理一般，即是开发商也是承包商，和我们老板有一定私交
第二家：有很好的市场口碑，参与在建的众多大盘，优秀项目经理(包工头变身而来)，有一定的垫资能力
5.董事会会议确定施工总包单位
大家意见不一，最终选择第二家为施工总包单位。本来大多数人选择第一家，包括老板。
细节较多，不能一一述说。
经验教训
1.对市场垫资情况不熟悉，过分估计施工总包单位的垫资能力
2.对第二家总包单位，由时间原因，未进行现地考察，任凭社会传闻及其它大盘老板对其的评价
3.只想自己如何节流和资金周转，没有去用心分析，别人来接你这个项目，除了赚钱外的其它意图
4.考察针对性不强，总结工作不细致
二、阴阳合同的签订
这是一个敏感的事情，但已经屡见不鲜。应该正确看待它的存在和应对它。 对于施工承包阴阳合同，个人觉得最重要的问题在于事先采用措施回避法律纠纷 我是这样操作的：
由于房地产项目前期时间很短，一般在邀请招标以前，就已经选中了合作伙伴，即总承包商。这个时候，如果先进行邀请招投标，就可能造成阳合同在前，阴合同在后，这一点应该是开发商要回避的。比较好的方法是：
1.总承包商出具承诺书，法人代表签字，并盖公章。在承诺中表示为承揽此项目，我公司主动表示愿意垫资，愿意怎么怎么样。万一以后双方扯皮，以上的的承诺在法律上是生效的
2.阴合同和阳合同同时签订，这样对双方都公平，有风险一起担。
说了这些，感觉自己这方面的经验还是很少，有经验的网友可以多谈谈
最近小高层要动工。选了三根非工程桩做试桩。桩型是机械反循环钻孔桩。一些收获和大家分享
1.一些数据
A、机械反循环桩价格：每立方米710元(全包含税、商品砼)，工程量计算不考虑充盈系数
B、静载试验25元每吨，小应变每根50元，高应变600元(无任何意义，可以不做，编些数据，降至200元)
C、造浆用的种植土还是挺贵的，达到了每方65元，不过一个项目也只要二十来方吧，毕竟可以循环使用。
2.桩身砼强度
我们试桩采用C25，但直径650的桩的承载设计值估300吨，这样会造成在静载试验时，桩身过早破坏。所以试桩的话，砼的标号应该采用C30。如果采用C30的话，我们可以在桩浇注完成20天左右就可以静载试验，现在只能等28天到来了。浪费了八天。
3.设计人员的责任心有些问题
设计人员出了试桩方案给我，后来经审核，发现
1.不提设计值，设计值和特征值概念有些模糊
2.认为试桩无所谓，钢筋根数明显偏多
3.选了1200直径的桩做试桩，这种桩径的桩做静载没有太大意义(我们是要做破坏性试验)，很难破坏，后来改成1000
昨天去了人防施工图审查中心，不出所料，和我去的不少施工图审查中心一样，办公环境相当好，呵呵，看来审查中心利润都非常可观啊。一问审查价格，天价，五元每平方。估计超过设计人员的设计费了(直接发到设计人员手中的费用)。想
便宜些，要找领导了，先审了再说吧。二问审查时间，一位朋友的朋友告诉我，要五个工作日(不含周未)，我说挺快的。旁边一个小女孩冒出一句，那只是一审，我们这里最多有过七审。晕!
今天是周未，通常周未，人的积极性就不太高，毕竟是在应该休息的时间里工作啊。但回头一想，国家规定周六周日双休，目的不是为了让大家多休息一天，而是让大家能抽出时间来业余学习或照顾家庭。且把周六工作当学习吧。 积极性虽然不高，但总算做了一些让人提神的事
1.组织团购二手笔记本，估计明天从北京发出，周三到货。
2.要求设计院取消单桩单柱的桩帽
3.新项目地勘定价：因为都是高层，找了原来的合作单位，37元每米包干。正规的是要分土层一米多少钱，岩层一米多少钱，剪切波一处多少钱
4.研究了一下我们楼盘准备实施的会员俱乐部章程和守则
一期要结束了，竣工结算工作要启动了，对于开发商而言，如何做好竣工结算工作，是一件很难完美的事情，明天有空，上来谈谈自己的一些看法。
上传民营企业生命周期特征的表格
对照这张表，我们不难发现，不少企业进入规模发展阶段了，但在理念、集权程度、员工队伍建设等方面仍然落后，没有跟上规模发展阶段的新要求
对于竣工结算工作，和大家交流一下
一、要不要请外脑(造价咨询公司)来审计
1、外来的和尚会念经。人总是相信不太重视自己拥有的东西。所以我经历过的项目，最终都请了造价咨询公司，最差的，也请了外面的造价工程师参与结算审核。
二、竣工结算审核方式
1.施工单位上报经公司审核通过的竣工结算书(附竣工结算资料)，监理和业主(或只有业主)初审，造价咨询公司再审，统一意见后定案
2.施工单位上报经公司审核通过的竣工结算书(附竣工结算资料)，造价咨询公司直接审查，各方统一意见后定案
对于造价咨询合同里面有核减额奖励条款的，采用第1种的为多。如果碰到业主水平很高的，造价咨询人员只有无功而返了
观察不少项目的竣工结算工作，有一些有意思的事情
1.有一个学校项目，有两个投资商，一个本地，一个外地，最终是请了两家造价咨询单位，后来让两家造价咨询单位互对了计算结算后，再开始与施工单位见面。
2.有一个烟厂项目，从外地聘请了一家造价咨询公司，实施全过程造价咨询，领导的观念就是：监理要请外地的，造价咨询要请外地。但可惜观念是对的，但忽略了人的同化过程是相当短的。。。。。。
三、请公司或造价工程师来做结算的费用问题
1.公司不少于2%，个人不少于1.5%，但不少项目另外增加了核减额奖励，从0.5%-3%不等
2.抽筋费用通常在每吨3元左右，有的另计，有的不另计
四、如何最大程度地做好竣工结算工作呢
1.要重视竣工结算资料的平时积累和审核
竣工图和现场不符的太多了，本来监理和业主现场代表都审核过的，这方面的工作要加强
竣工结算资料从开工起，就要有一个整体规划，资料如何编号，有那些类别，谁签字有效，那些需要附图等等
2.提倡过程控制和全过程咨询
施工单位对竣工结算的重视程度远远超过业主。对于业主来说，不论是民营还是国营，如果想最大程度地抓好竣工结算工作，要重过程，重阶段性成果。我通常是这样想的，平时工作做好了，心里就有谱了，竣工结算价不论如何确定，心里是有底的。
3.如何看待人的职业道德
每个人都有不同的职业道德底线
不能总去担心造价咨询人员与施工单位勾结
而应该采用支付合理的咨询费用，完善的竣工结算制度和流程，去最大程度地消除人的不确定行为。
对于一个房地产项目而言，成功标志有两个。一个是销售得好，另一个是通过项目打造了一支优秀的团队。上面这句话是一位开发老总说的，但恰恰是在他的楼盘一期销售一空不久，一期交房时，中层干部全部辞职了。这件事情让我深思，是成功的标志不准确，还是这位开发老总理念是对的，打造团队的方法是错误的。
一、成功的标志
对于一个想规模化发展的房地产企业而言，借项目管理实践打造优秀团队的思路肯定是对的，但如果无法规模化发展，即没有能力构筑员工发展平台的房地产企业，可能靠一个项目打造优秀团队是很难实现的。最近我们如果没有新项目，辞职现象就会比较频繁。不是每个人都喜欢在同样的环境下同样的岗位上做完一期做二期再做三期。。。。。。
二、打造优秀团队
起码我觉得盲目内培是不可取的。上面说的那位著名老总喜欢自己搞内培，给中层干部讲些管理理论管理哲学。但因为没有专业技术背景，内培效果很差。可能他自己没有弄清楚，他的知识技能能够策划出一个销售旺的楼盘，但却没有能力通过亲自内培，把中层干部培养成高级项目管理人才。也许一个人取得了一些方面的成功以后，就认为自己无所不能了。
谦受益，
我们都知道普通管理者和职业经理人的差别。那我们也应该思索，在项目管理中，普通的项目管理者和优秀的项目管理者之间的差异有那些呢？
一、普通的项目管理者
1.专业知识背景很浅、项目管理基础知识不扎实，不知道管理艺术为何物
2.经验管理
3.把简单的事情复杂化，自选动作过多
4.忽视交流沟通
5.喜欢摸着石头过河
6.对紧急重要事情的划分不清晰，有工作成果，但效率低
二、优秀的项目管理者
1.专业知识背景很深，精通项目管理基础知识，找到了管理艺术的感觉
2.理性规范管理，善于运用管理工具管理方法
3.把复杂的事情简单化，规定动作为主
4.重视交流沟通
5.不打无准备之仗
6.对紧急和重要的事情划分很清晰，有很好的工作成果，而且效率高。
最近小高层要动工。选了三根非工程桩做试桩。桩型是机械反循环钻孔桩。一些收获和大家分享
1.一些数据
A、机械反循环桩价格：每立方米710元(全包含税、商品砼)，工程量计算不考虑充盈系数
B、静载试验25元每吨，小应变每根50元，高应变600元(无任何意义，可以不做，编些数据，降至200元)
C、造浆用的种植土还是挺贵的，达到了每方65元，不过一个项目也只要二十来方吧，毕竟可以循环使用。
cexovj看了你心得觉的非常不错，你其中的技术问题我想问一下，A中机械反循环桩能不能解释一下概念，这方面我还不太清楚，C中的造浆土是种植土？能说说你那用的什么桩吗，我接触的较多的是预制桩，感谢LZ给我们带来的好文章！！！！
泥浆护壁成孔灌注桩
泥浆护壁成孔是利用泥浆保护稳定孔壁的机械钻孔方法.它通过循环泥浆将切削碎的泥石渣屑悬浮后排出孔外，适用于有地下水和无地下水的土层.
成孔机械有潜水钻机，冲击钻机，冲抓锥等.
泥浆护壁成孔灌注桩的施工工艺流程:测定桩位，埋设护筒，桩机就位，制备泥浆，机械(潜水钻机，冲击钻机等)成孔，泥浆循环出渣，清孔，安放钢筋骨架，浇筑水下混凝土.
最近为了抢点进度，进行了一些小变动
1。将原设计的钢筋砼化粪池，改成了玻璃钢的。我想这是大势所趋，等玻璃钢化粪池价格再降一些的话，迟早会全国推广。
2。将小区内的砼排水管改成了波纹管，并且没有做垫层。
近来全民炒股，不知道那天会不会全部技术人员都去项目管理了，我想这不是好事，还是希望有技术专家和项目管理专家这二个目标供广大的工程技术人员选择
我觉的钢筋砼化粪池改为玻璃钢的那造价就很高了，我没接触过玻璃钢的，不知道玻璃钢的造价多少钱一平方，工期大概多少?我这里将100立方钢筋砼化粪改
为砖砌的，工期缩短了5天，造价更是大大降低，你可以参考一下.
砼排水管改成了波纹管没有做垫层，那也可以，不过波纹管下基层必须夯实，且用细沙灌实至管上面，上部有过重荷载的还应用混凝土包管，你那里做了没有?
今天想谈谈项目管理心态。
近来股市很疯，并且不出所料，本周你吃进任何股票，都有获得的机会。但在这个时候疯狂赢利的人，不正确调整心态，会出现以后做任何事都会有盲目冒险的心。所以也有不少企业家是不参与股市投机的。怕就怕影响了自己长期以来务实的心态。
对于项目管理而言，大方面不谈，其实在许多管理细节上，体现得就是一种心态的把握。
心里很急，但表面不急；表面很急，但心里不急，有时候项目管理也讲究角色扮演，你能影响别人的心态，你就成功了一半。
举一个不恰当的例子
上次楼板房装修需要定几米的木扶手，一位同事去了市场上，告诉木扶手店的老板他很急几米木扶手，问他看中的那款有没有现货，这位老板明明仓库里面有现货，但告诉我的同事，现货没有，需要从广东调，加急要贵一些，这样本来只要几百元的木扶手最终花了几千元。
室外工程还是挺让人感兴趣的，目前我们主要在做室外几大系统的事，谈几句。
1.管道煤气
一户三千元左右，据说明年我们这里要开始改天然气，所以现在的管子都是按输送天然气来考虑的。
这一块挺好打交道的。但由于我们是退台洋房，所以当时如果早些进行室内煤气管路设计，可能就能避免一些意想不到的事情。
2.给水
接临时用水的时候就要和自来水公司打交道了。我们这里的自来水公司已经改成民营的了，所以沟通比较顺利。有些老板总想自己进行小区内的室外给水施工，但实际操作下来，往往省了一些钱，但后患无穷，所以室外给水施工一般不要自己来弄。
3.电话线
小区内的电话线路可以选择电信或者铁通等，由于以前不懂，为了售楼部配置比较好的号码，签了协议，给了电信公司来施工.
碰到的问题在于，电信和有线电视已经分家，所以电信提出，有线电视要和它共井和利用他挖好的沟槽，需要向他支付费用。
4、雨水污水
由于雨水污水分流，有许多主管支管化粪池等等，个人感觉检查井的数量按规范来配置是十分可观的，一项重要的任务就是通过优化来减少检查井数量，当然这项数量是在设计审查通过以后
5、强电
这一块的费用比较高，摊下来一户在四千多元。供电局是一个极其强大的垄断部门，不过通常有些内部人来承揽此项业务，当然开发商为了省钱，也乐于和这些
人打交道。
这里最大的问题在于，小区通常是分期开发建成的，分期进行强电接管是最关键的事项。不过为了省钱，而忽略了这一点。因为接管前电费是按临时用电收费标准，按管后是按居民用电收费标准
6、有线电视
比较简单，就不说了
7、园林景观工程
小区增加园林景观工程后，让室外工程变得复杂了许多，又有硬质景观还是软质景观。
有些房地产公司会招一些景观工程师。我们采用的办法是到了关键时候，请园林景观公司的工程师来现场指导一两个月，这样做下来，能够容易实现景观设计的核心内容，达到比较好的效果。毕竟房地产公司里面懂这方面的内行人士太少。
8、小区道路
。。。。。。。。
昨天我们项目上讨论了一下外墙涂料的事情，我觉得有些心得值得向大家说一说 对于外墙涂料，
一、品牌
我们选择的是立邦。当初选择的时候，很多同事说，立邦假冒的比较多。为此，我们找来了立邦公司的人，才证明假立邦并不多，很多是社会遥传，从而打消了大家的怀疑，确定了外墙涂料采用立邦牌的涂料。
二、水性还是油性涂料
大家都听过或用过弹性涂料，弹性涂料属于水性涂料。认真研究过外墙弹性涂料和外墙油性涂料区别的朋友可能不是特别多。
1、弹性涂料的优点和缺点
优点在于能盖住抹灰面层的细小裂缝，修补比较方便
缺点在于寿命不长，容易藏灰，表面不亮泽，容易偷工省料{正常的掺水量在5%到10%，但实际会到20%}
2、油性涂料的优点和缺点
优点在于寿命较长，不容易藏灰，表面光亮，难以偷工省料（掺稀释剂，掺多了是无法进行滚涂的）、
缺点在于无法有效盖住抹灰面层的细小裂缝，修补不方便
最终决定，外墙的山墙面采用弹性涂料，其它面采用油性涂料（我们的抹灰面层里面已经掺过抗裂纤维）
目前国内主要几种防水涂料优劣比较，供楼主借鉴：
1.水性环保型桥梁防水涂料
水性环保型桥梁防水涂料?这是一种水性、无毒无污染、黏结强度大、弹性优良、耐高低温范围宽广、价格低廉的新型桥梁防水涂料。该产品一改传统生产工艺，采用优质石油沥青为基料，以橡胶高分子材料为改性剂，以水作为介质，经催化、交联、乳化等科学工艺生产而成。该产品最主要的优点是：改性沥青中的橡胶所形成的高分子聚合物形成连续网络，而互相贯穿交联，使改性沥青呈现高聚物性能，防水涂料干后保持橡胶的弹性、低温柔性、耐老化性，并具有抗剪切力强、
耐温、抗冻、抗化学腐蚀、抗裂、冷施工、防火、无毒无味、无环境污染等优点，能适应桥面长期动荷载而抗压的要求，对温差的适用性极为宽广，低温可达-30℃，可承受沥青砼160℃以上的温度。该产品不仅是桥面理想的防水涂料，而且是粘贴防水片材沥青瓦的最佳材料。由于该产品良好的性能和低廉的价格，无疑将有力推动我国建筑防水涂料的发展。
2.隔热防水涂料
该防水涂料含有一种获得专利权的微泡玻璃球，它有着无数闭合胶体。为这种微泡玻璃提供载体的是具有高性能的特种树脂，是聚合物和共聚物的总和体。它既可以与柔性防水涂料和刚性防水涂料复合使用，也可以直接施工于各种基层，独立发挥防水涂料和隔热涂料的良好性能。该材料在金属物体上使用时，极具柔性和封闭性，能堵漏、隔热、防锈；用于沥青屋面时，可反射90%的太阳能量，防止沥青降解，延长使用寿命；用于刚性防水屋面时，能阻止混凝土膨胀，封闭细裂纹和缝隙，防止水分渗透，有极佳的粘附性和延伸性.
3.聚合物柔性防水涂料
聚合物柔性防水涂料是以聚合物乳液和水泥为主要原料，加入其他外加剂制得的双组分水性建筑防水涂料。由于这种防水涂料由“聚合物乳液+水泥”双组分组成，因此具有“刚柔相济”的特性，既有聚合物涂膜的延伸性、防水性，也有水硬性胶凝材料强度高、易与潮湿基层粘结的优点。可以调节聚合物乳液与水泥的比例，满足不同工程对柔韧性与强度等的要求，施工方法方便。该种防水涂料以水作为分散剂，解决了因采用焦油、沥青等溶剂型防水涂料所造成的环境污染以
及对人体健康的危害。所以近年来在国内外发展迅速，成为后起防水材料中的新秀。
4.硅丙外墙涂料?
硅丙外墙涂料是有机硅丙稀酸酯建筑外墙涂料的简称，是一种新型高档外墙涂料，具有优良的耐候性(寿命为10年以上)、耐污染性，作为防水涂料使用比较普遍，其乳液型涂料不含有毒溶剂，对环境无污染，对人体无害，符合当前环保型绿色建材的要求，是涂料的更新换代产品。
我结合当今社会各建设单位的质量管理状况，提出自己的部分见解，望与同仁们共同探讨、改进。
一、组建优秀的管理组织
常言道：内行管内行，没处躲没处藏。建立一个精兵强将的管理班子，是每一个建设单位营造更高利润、打造和完善健康发展路径的基础。内行的管理人员从何而来？从基层而来，从基层一步步实干而走出来的有经验的善于接受新鲜事物的德才兼备的年轻管理者群体中来。实施现场管理远远区别于办公行政管理，现场管理是一个多社科、多专业、多门类的复合型管理场所，没有一定的现场管理、协调、防御经验是无法胜任在众多经验丰富的被管理者当中去管理他们的光荣任务。有了精兵，需要一位善于人事管理的“大哥大”，团队精神和凝聚力是其工
作重点。当然，成员中新人的比例最好是不超过两成。
二、聘请高品质的监理单位
现今监理单位的部分监理人员在施工现场形同虚设已是公开的秘密和现今难以解决的事实。由于监理市场的种种原因，监理单位难于挽留有能力的人员为其工作，致使监理组织的能力菠弱，很难或无法胜任现今监理工作的行业要求，致使建设单位工程管理人员跳出其行业范畴行使监理方的部分职责与权利。调整监理单位现场管理人员的素质要求，是当务之急；即在现有监理费用的基础上，打消一味的要求监理人员数量的做法，辞退滥竽充数的监理组织和个人，提高现场监理人员个人和组织的管理素质，使其能在管理现场最大限度的发挥应有的作用。
三、引进优秀的施工企业
施工单位现场项目组织的整体素质事关整个建设项目成败的重要因素之一。在不规范的招投标市场环境下，滋生出的承包商大多数是挂靠行为和层层转包方式，真正在现场实际管理和操作的项目组织其本身很少有与所负责的项目要求的各项指标相适应的，包括管理人员素质、自身设备配置、资金周转状况等各项指标；说白了就是其没有较高的施工管理能力，只是有一个美丽的外表而已。在长期良性发展的建设单位里都会有一定比例的长期合作的优秀的施工企业；在行业市场经济不景气或本身资金周转困难的情况下，会同舟共济，共度难关，并且在关键时刻会挺身而出，维护你的切身利益，起到一个带头作用，为拖后腿的做一个榜样，使工程管理工作顺利进展。这样就需要建设单位巩固现有的有良好永久合作基础的现有合作伙伴，引进信誉好的有较高施工管理能力的团队。在正常的运行过程中，暗中调高有其带头作用的团队的优惠条件，切实让他起到良好的先锋作用。
四、工程现场质量管理
1、工程招投标与合同签订：严格按现行的招投标程序进行，广开思路引进优秀合作企业，确保招投标的严密性与公正性，杜绝暗箱操作，从源头上根治不良组织混入团队的情况。合同签订中各项条款内容需严密、实际、细化；特别是违约、索赔和争议条款，形成操作性强的合同文本，为以后争议的解决奠定基础。并在合同履行过程中，及时纠正和补充不合实际的合同条款。
2、工程设计：一份完美的施工图纸是确保工程质量的先决条件。在现今的建设项目设计过程中普遍存在各专业设计沟通不足、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象，甚至由于建筑、装修、配套、环境等方案的调整，导致变更图纸多于施工图纸的怪现象。加强设计阶段的方案论证工作，在专业图纸审查的基础上，加大项目设计方案综合审查力度，使各专业设计溶为一体，让各专业设计图纸满足现场施工要求，为减少或杜绝施工过程中的专业变更打下良好的基础。项目建设过程中发生的变更事项严格按程序进行。建设现场在配备齐全各专业技术人员的基础上，需设立一位各专业技术知识全面、施工经验丰富、能对建设项目方案综合审查管理的项目负责人，对建设项目的整个技术方案全面负责。
3、建设、施工方案的科学性：有些项目在建设过程中由于投资计划的调整或投资概算失误，有的由于各阶段建设时间方案不合理或时间控制失误等，导致建设设计方案调整，打乱了整个建设施工方案，给现场管理制造了不必要的烦琐事项。加强前期的建设实施方案论证工作，确保方案的科学性和可操作性，使工程建设顺利按计划进行。
4、工程现场施工期间
（1）施工方案的会审：一个单位工程施工组织设计的可行性，事关这个工程的实体质量和工程进度顺利进展的控制工作。现阶段众多施工企业在工程开工前做的施工组织设计大多是为应付施工技术资料而形式化，所做的施工组织设计脱离了现场实际，失去了方案会审的真正意义和作用；特别是新材料、新工艺的施工质量管理，无相应的控制依据。让施工组织设计文件真正在工程进展中起到相应的作用，是某些现场管理工作者急需调整的必要任务。
（2）进场材料的质量控制：建设用大宗主要材料提倡统一公开招标由建设单位统一购进、多方验收的做法，减少材料在使用前的多余环节；附属材料按常规监督。
（3）严把分部分项工程的验收关：分部分项工程的验收是现场工程质量把关的最后一个关键环节，特别是主要隐蔽项目，按程序及行业要求进行，提倡关键点保留摄像资料的做法，切实做到上道工序达不到要求下道工序不开工的控制原则。
（4）工程签证：工程建设进行中由于设计变更
目前现场存在的一些问题：
1、材料封样流程需优化，设计确认颜色与效果，材质、规格、型号应由技术部门确定；石材需对大板进行选材确认。
2、现场门套为成品，门套三边宽度如何控制相等。
3、部分区域吊顶龙骨基层没有按规范进行施作。
4、卫生间、厨房间、阳台防水做法粗糙简单，很容易造成渗漏。施工单位应在施工前提交防水施工专项施工方案。
5、卫生间使用的木质材料（包含木榫）没有经过防腐处理，防火处理不到位。
6、卫生间出水口端面没有达到与完成面在同一平面要求，现场大部分凹凸比较多，淋浴间龙头出水口不在中心，平行、垂直度达不到要求，给以后安装龙头带来隐患。（重要）
7、现样板房中存在的问题及注意事项：
a.卫生间腰线已变形严重，此腰线为人造合成材质，其稳定性差，易变形，需采 购部联系厂商解决此项技术问题。
b.浴缸侧面没有检修口。
c.卫生间顶角石膏线受水蒸气长时间浸湿易与墙砖脱离。
d.卫生间墙地面石材防护必须要做到位，否则易造成石材变色、泛色、污染、发黑等情况发生。
e.现样板房地板表面到处都是凹点，此木地板材质为多层复合地板，其材质比较松软，在施工过程中必须严控产成品保护管理工作。
精装修工程施工过程中控制要点（中海地产）
1、施工蓝图与施工现场放线校对审核，设计师设计图纸时一般都套用建筑图纸进行理论尺寸放样布置，而实际结构施工时现场的施工误差是难免的，这就需要施工单位根据现场实际情况进行放线放样核对，将现场与图纸不符部分及时提交设计单位进行优化调整。
2、施工现场一米标高线放线与复核，此标高线为现场各项工作执行的标准，地面、吊顶、开关插座、五金龙头、电梯门槛、墙面装饰、楼梯踏步、门套窗套等等都必须按此统一标高线确定其完成标高。
3、检查卫生间、厨房、阳台原结构是否渗漏，对渗漏部位必须进行处理合格后方可进行下道工序。
4、检查卫生间、厨房、阳台的给排水、煤气立管与建筑结构之间的孔洞封堵是否渗漏，对渗漏部位必须进行处理合格后方可进行下道工序。
5、检查结构墙面与顶面是否有开裂、空鼓、起壳现象，对产生以上现象的部位必须进行处理合格后方可进行下道工序。
6、对防水工程、大理石铺贴干挂等专业性项目，施工单位必须编写专项施工技术方案，经监理和专业工程师审核同意后方可进行施工。
7、机电隐蔽工程中的给水管道与系统试压、排水管道与系统试渗漏、煤气管道试渗漏、中央空调系统调试、电气线路测试等工作必须做到一户一验一表。
8、装饰隐蔽工程中的轻钢龙骨隔墙吊顶基层、防水层、地板木龙骨基层等工作必须做到一户一验一表。
9、施工过程中使用的木质材料必须经过防腐、防火处理，吊顶打眼使用的木榫必须经过防腐处理且采用落叶松制作。
10、不同材质之间、阴阳角部位的细节收口必须认真仔细对待，要做到细致入微，
以点带面的作用。
11、施工过程中必须合理安排施工步骤，穿插作业时因注意主次关系，不要做无用功，在赶工期间更要做到忙而不乱，以安全、质量为首要目标。
精装修工程易发生的问题与预防措施（中海地产免费）
一、渗漏
1、原建筑结构的渗漏，在施工场地移交时经土建方、监理方、装饰方对卫生间、厨房间、阳台进行结构盛水试验，如发现有结构渗漏必须由土建方对渗漏处结构进行处理后再进行盛水试验合格后方可移交，产生结构渗漏的原因主要有砼浇注时产生蜂窝；结构性开裂；楼层砼接茬处浮浆或杂物未彻底清理干净形成隔离缝隙。解决方法一般采用打孔注浆（俗称打针），然后对局部采用防水涂料进行表层封闭以达到抗渗漏效果。
2、管道立管及下水管与结构楼板之间砼浇注封堵不到位引起渗漏，此渗漏多是由于施工不当造成，此项发生的渗漏频率较高，因此在封堵孔洞时必须按规范要求施工，首先要将孔洞周边起毛清理干净，吊好模板后用水冲洗孔洞四周，使用界面剂均匀刷在孔洞四周，再采用与结构同等强度砼分二到三次进行浇注（如条件允许可在砼内加适量的膨胀剂）。另下水管道与楼板之间需有止水圈。在施工场地移交时经机电安装单位、监理单位、装饰单位对所有管道封堵部位进行局部盛水试验，完全达到要求后方可签字移交。
3、给水管道墙槽水泥砂浆封堵不到位引起渗漏，此环节主要是给水末端内丝接口处外圈水泥砂浆封堵不密实，从而造成安装开关阀或龙头不到位时，渗漏的水顺着给水管道外壁流入墙体造成墙体渗漏。解决此问题的方法很简单，施作人员在施工过程中认真些，将墙体管槽封密实，特别是末端内丝接口四周必须密实收光，再经防水处理后可避免此类事情发生。
4、防水工作未到位造成渗漏，防水材料品质与施工工艺是直接造成防水渗漏的因素，控制此项工作必须要求专业厂商提供产品的相关专业技术规格书及专项施工方案，经审核后严格按施工方案监督施工全过程。
5、机电安装五金配件时打眼不当造成渗漏，此现象多为打眼时打破水管和打破
防水层。防范措施是：前者在施工时应对照管线走向图避免在管线周围10公分内打眼，后者在打眼后先注入密封胶后再插入膨胀管进行安装。
二、空鼓
1、墙顶面粉刷层空鼓，造成此原因有： a、建筑结构面界面没有处理到位 b、表面有浮尘未清理干净 c、一次性粉刷太厚 d、保养不到位 等
2、地面找平层空鼓，造成此原因有： a、表面打磨工作没有到位 b、基层灰尘浮浆没有清理干净 c、保养不到位 等
3、墙地砖或石材铺贴空鼓，造成此原因有： a、砖或石材背面浮尘没有清理干净 b、釉面砖没有浸泡充分 c、墙地面基层未处理干净 d、地面砖或石材铺贴后还未凝固表面受力 等
三、开裂
1、二次结构砌墙与剪力墙交接缝处易产生开裂，此类开裂现象一般在场地移交时就会发现，主要是由于结构性变形；墙体未完全干就开始粉刷；交接缝处网片没有拉；一次性粉刷太厚等原因造成。一般性出现此问题从表面上很难彻底解决，必须从根本上处理。
2、粉刷层开裂主要是一次性粉刷太厚；砂浆比例不均等引起。
3、批灰层开裂主要是批灰腻子配合比不对；一次批嵌太厚引起。
4、石膏板接缝处开裂，此类现象有以下原因造成：a、基层龙骨太薄或间距太大 b、吊杆受力不均引起顶面下垂 c、板与板之间缝隙拼的太紧 d、缝隙之间嵌缝材料用的不对 e、缝隙之间绷带没有贴好 等引起
5、不同材质交接处开裂，此类开裂现象在装饰装修中常见且很难修复，因不同材质的冷热膨胀收缩系数不同，易产生开裂现象，避免此类事情发生最好是设计时在拼接缝处采用线条覆盖或错位衔接。
四、色差
在装饰装修行业中产生色差的主要有以下材料，墙地砖、石材、木饰面、木地板、壁纸、涂料等，墙地砖、壁纸与涂料多为同一厂家生产的不同批次产品颜
色会有所不同，在施工过程中同一区域避免使用不同批次的产品；木饰面与木地板其本身是天然材质，有色差属正常现象，只有在选材时进行挑色，确保在同一区域使用同一色系，再通过油漆时进行调色尽量减少其色差；石材也属天然材料，为了减少色差存在一般建议由设计师到厂里挑选确定大板，再根据区域的大小合理进行挑色排版。
五、起皮、脱落
在装饰装修行业中起皮和脱落现象多为墙顶面涂料与木饰面木皮，造成的原因多为渗水受潮引起；新老墙顶面批嵌腻子结合层和墙顶面批嵌腻子配合比不对也会造成此现象；木饰面多为胶黏合层不牢造成。
六、膨胀、收缩
造成膨胀与收缩主要会发生在不同材质之间，因不同材质的膨胀与收缩系数不一致，还有就是渗水受潮引起。实木地板因气候变化也易产生膨胀与收缩，膨胀与收缩系数的大小是由木地板的材质和自身含水率而定。
房地产项目管理心得体会(业主方)
一、如何确定施工总包单位
我们的一期工程也快结束了，可以全面地评价我们确定施工总包单位的得失了。 我们当初是这样定施工总包单位的
1.编制招标文件
核心内容A垫资程度B综合费率
2.将招标文件小范围发布
3.和十多家施工单位及包工头协商，并进行相应的项目考察
4.从十多家施工单位选出了两家
第一家：有很强的垫资能力，施工现场管理一般，即是开发商也是承包商，和我们老板有一定私交
第二家：有很好的市场口碑，参与在建的众多大盘，优秀项目经理(包工头变身而来)，有一定的垫资能力
5.董事会会议确定施工总包单位
大家意见不一，最终选择第二家为施工总包单位。本来大多数人选择第一家，包括老板。
细节较多，不能一一述说。
经验教训
1.对市场垫资情况不熟悉，过分估计施工总包单位的垫资能力
2.对第二家总包单位，由时间原因，未进行现地考察，任凭社会传闻及其它大盘老板对其的评价
3.只想自己如何节流和资金周转，没有去用心分析，别人来接你这个项目，除了赚钱外的其它意图
4.考察针对性不强，总结工作不细致
二、阴阳合同的签订
这是一个敏感的事情，但已经屡见不鲜。应该正确看待它的存在和应对它。 对于施工承包阴阳合同，个人觉得最重要的问题在于事先采用措施回避法律纠纷 我是这样操作的：
由于房地产项目前期时间很短，一般在邀请招标以前，就已经选中了合作伙伴，即总承包商。这个时候，如果先进行邀请招投标，就可能造成阳合同在前，阴合同在后，这一点应该是开发商要回避的。比较好的方法是：
1.总承包商出具承诺书，法人代表签字，并盖公章。在承诺中表示为承揽此项目，我公司主动表示愿意垫资，愿意怎么怎么样。万一以后双方扯皮，以上的的承诺在法律上是生效的
2.阴合同和阳合同同时签订，这样对双方都公平，有风险一起担。
说了这些，感觉自己这方面的经验还是很少，有经验的网友可以多谈谈
最近小高层要动工。选了三根非工程桩做试桩。桩型是机械反循环钻孔桩。一些收获和大家分享
1.一些数据
A、机械反循环桩价格：每立方米710元(全包含税、商品砼)，工程量计算不考虑充盈系数
B、静载试验25元每吨，小应变每根50元，高应变600元(无任何意义，可以不做，编些数据，降至200元)
C、造浆用的种植土还是挺贵的，达到了每方65元，不过一个项目也只要二十来方吧，毕竟可以循环使用。
2.桩身砼强度
我们试桩采用C25，但直径650的桩的承载设计值估300吨，这样会造成在静载试验时，桩身过早破坏。所以试桩的话，砼的标号应该采用C30。如果采用C30的话，我们可以在桩浇注完成20天左右就可以静载试验，现在只能等28天到来了。浪费了八天。
3.设计人员的责任心有些问题
设计人员出了试桩方案给我，后来经审核，发现
1.不提设计值，设计值和特征值概念有些模糊
2.认为试桩无所谓，钢筋根数明显偏多
3.选了1200直径的桩做试桩，这种桩径的桩做静载没有太大意义(我们是要做破坏性试验)，很难破坏，后来改成1000
昨天去了人防施工图审查中心，不出所料，和我去的不少施工图审查中心一样，办公环境相当好，呵呵，看来审查中心利润都非常可观啊。一问审查价格，天价，五元每平方。估计超过设计人员的设计费了(直接发到设计人员手中的费用)。想
便宜些，要找领导了，先审了再说吧。二问审查时间，一位朋友的朋友告诉我，要五个工作日(不含周未)，我说挺快的。旁边一个小女孩冒出一句，那只是一审，我们这里最多有过七审。晕!
今天是周未，通常周未，人的积极性就不太高，毕竟是在应该休息的时间里工作啊。但回头一想，国家规定周六周日双休，目的不是为了让大家多休息一天，而是让大家能抽出时间来业余学习或照顾家庭。且把周六工作当学习吧。 积极性虽然不高，但总算做了一些让人提神的事
1.组织团购二手笔记本，估计明天从北京发出，周三到货。
2.要求设计院取消单桩单柱的桩帽
3.新项目地勘定价：因为都是高层，找了原来的合作单位，37元每米包干。正规的是要分土层一米多少钱，岩层一米多少钱，剪切波一处多少钱
4.研究了一下我们楼盘准备实施的会员俱乐部章程和守则
一期要结束了，竣工结算工作要启动了，对于开发商而言，如何做好竣工结算工作，是一件很难完美的事情，明天有空，上来谈谈自己的一些看法。
上传民营企业生命周期特征的表格
对照这张表，我们不难发现，不少企业进入规模发展阶段了，但在理念、集权程度、员工队伍建设等方面仍然落后，没有跟上规模发展阶段的新要求
对于竣工结算工作，和大家交流一下
一、要不要请外脑(造价咨询公司)来审计
1、外来的和尚会念经。人总是相信不太重视自己拥有的东西。所以我经历过的项目，最终都请了造价咨询公司，最差的，也请了外面的造价工程师参与结算审核。
二、竣工结算审核方式
1.施工单位上报经公司审核通过的竣工结算书(附竣工结算资料)，监理和业主(或只有业主)初审，造价咨询公司再审，统一意见后定案
2.施工单位上报经公司审核通过的竣工结算书(附竣工结算资料)，造价咨询公司直接审查，各方统一意见后定案
对于造价咨询合同里面有核减额奖励条款的，采用第1种的为多。如果碰到业主水平很高的，造价咨询人员只有无功而返了
观察不少项目的竣工结算工作，有一些有意思的事情
1.有一个学校项目，有两个投资商，一个本地，一个外地，最终是请了两家造价咨询单位，后来让两家造价咨询单位互对了计算结算后，再开始与施工单位见面。
2.有一个烟厂项目，从外地聘请了一家造价咨询公司，实施全过程造价咨询，领导的观念就是：监理要请外地的，造价咨询要请外地。但可惜观念是对的，但忽略了人的同化过程是相当短的。。。。。。
三、请公司或造价工程师来做结算的费用问题
1.公司不少于2%，个人不少于1.5%，但不少项目另外增加了核减额奖励，从0.5%-3%不等
2.抽筋费用通常在每吨3元左右，有的另计，有的不另计
四、如何最大程度地做好竣工结算工作呢
1.要重视竣工结算资料的平时积累和审核
竣工图和现场不符的太多了，本来监理和业主现场代表都审核过的，这方面的工作要加强
竣工结算资料从开工起，就要有一个整体规划，资料如何编号，有那些类别，谁签字有效，那些需要附图等等
2.提倡过程控制和全过程咨询
施工单位对竣工结算的重视程度远远超过业主。对于业主来说，不论是民营还是国营，如果想最大程度地抓好竣工结算工作，要重过程，重阶段性成果。我通常是这样想的，平时工作做好了，心里就有谱了，竣工结算价不论如何确定，心里是有底的。
3.如何看待人的职业道德
每个人都有不同的职业道德底线
不能总去担心造价咨询人员与施工单位勾结
而应该采用支付合理的咨询费用，完善的竣工结算制度和流程，去最大程度地消除人的不确定行为。
对于一个房地产项目而言，成功标志有两个。一个是销售得好，另一个是通过项目打造了一支优秀的团队。上面这句话是一位开发老总说的，但恰恰是在他的楼盘一期销售一空不久，一期交房时，中层干部全部辞职了。这件事情让我深思，是成功的标志不准确，还是这位开发老总理念是对的，打造团队的方法是错误的。
一、成功的标志
对于一个想规模化发展的房地产企业而言，借项目管理实践打造优秀团队的思路肯定是对的，但如果无法规模化发展，即没有能力构筑员工发展平台的房地产企业，可能靠一个项目打造优秀团队是很难实现的。最近我们如果没有新项目，辞职现象就会比较频繁。不是每个人都喜欢在同样的环境下同样的岗位上做完一期做二期再做三期。。。。。。
二、打造优秀团队
起码我觉得盲目内培是不可取的。上面说的那位著名老总喜欢自己搞内培，给中层干部讲些管理理论管理哲学。但因为没有专业技术背景，内培效果很差。可能他自己没有弄清楚，他的知识技能能够策划出一个销售旺的楼盘，但却没有能力通过亲自内培，把中层干部培养成高级项目管理人才。也许一个人取得了一些方面的成功以后，就认为自己无所不能了。
谦受益，
我们都知道普通管理者和职业经理人的差别。那我们也应该思索，在项目管理中，普通的项目管理者和优秀的项目管理者之间的差异有那些呢？
一、普通的项目管理者
1.专业知识背景很浅、项目管理基础知识不扎实，不知道管理艺术为何物
2.经验管理
3.把简单的事情复杂化，自选动作过多
4.忽视交流沟通
5.喜欢摸着石头过河
6.对紧急重要事情的划分不清晰，有工作成果，但效率低
二、优秀的项目管理者
1.专业知识背景很深，精通项目管理基础知识，找到了管理艺术的感觉
2.理性规范管理，善于运用管理工具管理方法
3.把复杂的事情简单化，规定动作为主
4.重视交流沟通
5.不打无准备之仗
6.对紧急和重要的事情划分很清晰，有很好的工作成果，而且效率高。
最近小高层要动工。选了三根非工程桩做试桩。桩型是机械反循环钻孔桩。一些收获和大家分享
1.一些数据
A、机械反循环桩价格：每立方米710元(全包含税、商品砼)，工程量计算不考虑充盈系数
B、静载试验25元每吨，小应变每根50元，高应变600元(无任何意义，可以不做，编些数据，降至200元)
C、造浆用的种植土还是挺贵的，达到了每方65元，不过一个项目也只要二十来方吧，毕竟可以循环使用。
cexovj看了你心得觉的非常不错，你其中的技术问题我想问一下，A中机械反循环桩能不能解释一下概念，这方面我还不太清楚，C中的造浆土是种植土？能说说你那用的什么桩吗，我接触的较多的是预制桩，感谢LZ给我们带来的好文章！！！！
泥浆护壁成孔灌注桩
泥浆护壁成孔是利用泥浆保护稳定孔壁的机械钻孔方法.它通过循环泥浆将切削碎的泥石渣屑悬浮后排出孔外，适用于有地下水和无地下水的土层.
成孔机械有潜水钻机，冲击钻机，冲抓锥等.
泥浆护壁成孔灌注桩的施工工艺流程:测定桩位，埋设护筒，桩机就位，制备泥浆，机械(潜水钻机，冲击钻机等)成孔，泥浆循环出渣，清孔，安放钢筋骨架，浇筑水下混凝土.
最近为了抢点进度，进行了一些小变动
1。将原设计的钢筋砼化粪池，改成了玻璃钢的。我想这是大势所趋，等玻璃钢化粪池价格再降一些的话，迟早会全国推广。
2。将小区内的砼排水管改成了波纹管，并且没有做垫层。
近来全民炒股，不知道那天会不会全部技术人员都去项目管理了，我想这不是好事，还是希望有技术专家和项目管理专家这二个目标供广大的工程技术人员选择
我觉的钢筋砼化粪池改为玻璃钢的那造价就很高了，我没接触过玻璃钢的，不知道玻璃钢的造价多少钱一平方，工期大概多少?我这里将100立方钢筋砼化粪改
为砖砌的，工期缩短了5天，造价更是大大降低，你可以参考一下.
砼排水管改成了波纹管没有做垫层，那也可以，不过波纹管下基层必须夯实，且用细沙灌实至管上面，上部有过重荷载的还应用混凝土包管，你那里做了没有?
今天想谈谈项目管理心态。
近来股市很疯，并且不出所料，本周你吃进任何股票，都有获得的机会。但在这个时候疯狂赢利的人，不正确调整心态，会出现以后做任何事都会有盲目冒险的心。所以也有不少企业家是不参与股市投机的。怕就怕影响了自己长期以来务实的心态。
对于项目管理而言，大方面不谈，其实在许多管理细节上，体现得就是一种心态的把握。
心里很急，但表面不急；表面很急，但心里不急，有时候项目管理也讲究角色扮演，你能影响别人的心态，你就成功了一半。
举一个不恰当的例子
上次楼板房装修需要定几米的木扶手，一位同事去了市场上，告诉木扶手店的老板他很急几米木扶手，问他看中的那款有没有现货，这位老板明明仓库里面有现货，但告诉我的同事，现货没有，需要从广东调，加急要贵一些，这样本来只要几百元的木扶手最终花了几千元。
室外工程还是挺让人感兴趣的，目前我们主要在做室外几大系统的事，谈几句。
1.管道煤气
一户三千元左右，据说明年我们这里要开始改天然气，所以现在的管子都是按输送天然气来考虑的。
这一块挺好打交道的。但由于我们是退台洋房，所以当时如果早些进行室内煤气管路设计，可能就能避免一些意想不到的事情。
2.给水
接临时用水的时候就要和自来水公司打交道了。我们这里的自来水公司已经改成民营的了，所以沟通比较顺利。有些老板总想自己进行小区内的室外给水施工，但实际操作下来，往往省了一些钱，但后患无穷，所以室外给水施工一般不要自己来弄。
3.电话线
小区内的电话线路可以选择电信或者铁通等，由于以前不懂，为了售楼部配置比较好的号码，签了协议，给了电信公司来施工.
碰到的问题在于，电信和有线电视已经分家，所以电信提出，有线电视要和它共井和利用他挖好的沟槽，需要向他支付费用。
4、雨水污水
由于雨水污水分流，有许多主管支管化粪池等等，个人感觉检查井的数量按规范来配置是十分可观的，一项重要的任务就是通过优化来减少检查井数量，当然这项数量是在设计审查通过以后
5、强电
这一块的费用比较高，摊下来一户在四千多元。供电局是一个极其强大的垄断部门，不过通常有些内部人来承揽此项业务，当然开发商为了省钱，也乐于和这些
人打交道。
这里最大的问题在于，小区通常是分期开发建成的，分期进行强电接管是最关键的事项。不过为了省钱，而忽略了这一点。因为接管前电费是按临时用电收费标准，按管后是按居民用电收费标准
6、有线电视
比较简单，就不说了
7、园林景观工程
小区增加园林景观工程后，让室外工程变得复杂了许多，又有硬质景观还是软质景观。
有些房地产公司会招一些景观工程师。我们采用的办法是到了关键时候，请园林景观公司的工程师来现场指导一两个月，这样做下来，能够容易实现景观设计的核心内容，达到比较好的效果。毕竟房地产公司里面懂这方面的内行人士太少。
8、小区道路
。。。。。。。。
昨天我们项目上讨论了一下外墙涂料的事情，我觉得有些心得值得向大家说一说 对于外墙涂料，
一、品牌
我们选择的是立邦。当初选择的时候，很多同事说，立邦假冒的比较多。为此，我们找来了立邦公司的人，才证明假立邦并不多，很多是社会遥传，从而打消了大家的怀疑，确定了外墙涂料采用立邦牌的涂料。
二、水性还是油性涂料
大家都听过或用过弹性涂料，弹性涂料属于水性涂料。认真研究过外墙弹性涂料和外墙油性涂料区别的朋友可能不是特别多。
1、弹性涂料的优点和缺点
优点在于能盖住抹灰面层的细小裂缝，修补比较方便
缺点在于寿命不长，容易藏灰，表面不亮泽，容易偷工省料{正常的掺水量在5%到10%，但实际会到20%}
2、油性涂料的优点和缺点
优点在于寿命较长，不容易藏灰，表面光亮，难以偷工省料（掺稀释剂，掺多了是无法进行滚涂的）、
缺点在于无法有效盖住抹灰面层的细小裂缝，修补不方便
最终决定，外墙的山墙面采用弹性涂料，其它面采用油性涂料（我们的抹灰面层里面已经掺过抗裂纤维）
目前国内主要几种防水涂料优劣比较，供楼主借鉴：
1.水性环保型桥梁防水涂料
水性环保型桥梁防水涂料?这是一种水性、无毒无污染、黏结强度大、弹性优良、耐高低温范围宽广、价格低廉的新型桥梁防水涂料。该产品一改传统生产工艺，采用优质石油沥青为基料，以橡胶高分子材料为改性剂，以水作为介质，经催化、交联、乳化等科学工艺生产而成。该产品最主要的优点是：改性沥青中的橡胶所形成的高分子聚合物形成连续网络，而互相贯穿交联，使改性沥青呈现高聚物性能，防水涂料干后保持橡胶的弹性、低温柔性、耐老化性，并具有抗剪切力强、
耐温、抗冻、抗化学腐蚀、抗裂、冷施工、防火、无毒无味、无环境污染等优点，能适应桥面长期动荷载而抗压的要求，对温差的适用性极为宽广，低温可达-30℃，可承受沥青砼160℃以上的温度。该产品不仅是桥面理想的防水涂料，而且是粘贴防水片材沥青瓦的最佳材料。由于该产品良好的性能和低廉的价格，无疑将有力推动我国建筑防水涂料的发展。
2.隔热防水涂料
该防水涂料含有一种获得专利权的微泡玻璃球，它有着无数闭合胶体。为这种微泡玻璃提供载体的是具有高性能的特种树脂，是聚合物和共聚物的总和体。它既可以与柔性防水涂料和刚性防水涂料复合使用，也可以直接施工于各种基层，独立发挥防水涂料和隔热涂料的良好性能。该材料在金属物体上使用时，极具柔性和封闭性，能堵漏、隔热、防锈；用于沥青屋面时，可反射90%的太阳能量，防止沥青降解，延长使用寿命；用于刚性防水屋面时，能阻止混凝土膨胀，封闭细裂纹和缝隙，防止水分渗透，有极佳的粘附性和延伸性.
3.聚合物柔性防水涂料
聚合物柔性防水涂料是以聚合物乳液和水泥为主要原料，加入其他外加剂制得的双组分水性建筑防水涂料。由于这种防水涂料由“聚合物乳液+水泥”双组分组成，因此具有“刚柔相济”的特性，既有聚合物涂膜的延伸性、防水性，也有水硬性胶凝材料强度高、易与潮湿基层粘结的优点。可以调节聚合物乳液与水泥的比例，满足不同工程对柔韧性与强度等的要求，施工方法方便。该种防水涂料以水作为分散剂，解决了因采用焦油、沥青等溶剂型防水涂料所造成的环境污染以
及对人体健康的危害。所以近年来在国内外发展迅速，成为后起防水材料中的新秀。
4.硅丙外墙涂料?
硅丙外墙涂料是有机硅丙稀酸酯建筑外墙涂料的简称，是一种新型高档外墙涂料，具有优良的耐候性(寿命为10年以上)、耐污染性，作为防水涂料使用比较普遍，其乳液型涂料不含有毒溶剂，对环境无污染，对人体无害，符合当前环保型绿色建材的要求，是涂料的更新换代产品。
我结合当今社会各建设单位的质量管理状况，提出自己的部分见解，望与同仁们共同探讨、改进。
一、组建优秀的管理组织
常言道：内行管内行，没处躲没处藏。建立一个精兵强将的管理班子，是每一个建设单位营造更高利润、打造和完善健康发展路径的基础。内行的管理人员从何而来？从基层而来，从基层一步步实干而走出来的有经验的善于接受新鲜事物的德才兼备的年轻管理者群体中来。实施现场管理远远区别于办公行政管理，现场管理是一个多社科、多专业、多门类的复合型管理场所，没有一定的现场管理、协调、防御经验是无法胜任在众多经验丰富的被管理者当中去管理他们的光荣任务。有了精兵，需要一位善于人事管理的“大哥大”，团队精神和凝聚力是其工
作重点。当然，成员中新人的比例最好是不超过两成。
二、聘请高品质的监理单位
现今监理单位的部分监理人员在施工现场形同虚设已是公开的秘密和现今难以解决的事实。由于监理市场的种种原因，监理单位难于挽留有能力的人员为其工作，致使监理组织的能力菠弱，很难或无法胜任现今监理工作的行业要求，致使建设单位工程管理人员跳出其行业范畴行使监理方的部分职责与权利。调整监理单位现场管理人员的素质要求，是当务之急；即在现有监理费用的基础上，打消一味的要求监理人员数量的做法，辞退滥竽充数的监理组织和个人，提高现场监理人员个人和组织的管理素质，使其能在管理现场最大限度的发挥应有的作用。
三、引进优秀的施工企业
施工单位现场项目组织的整体素质事关整个建设项目成败的重要因素之一。在不规范的招投标市场环境下，滋生出的承包商大多数是挂靠行为和层层转包方式，真正在现场实际管理和操作的项目组织其本身很少有与所负责的项目要求的各项指标相适应的，包括管理人员素质、自身设备配置、资金周转状况等各项指标；说白了就是其没有较高的施工管理能力，只是有一个美丽的外表而已。在长期良性发展的建设单位里都会有一定比例的长期合作的优秀的施工企业；在行业市场经济不景气或本身资金周转困难的情况下，会同舟共济，共度难关，并且在关键时刻会挺身而出，维护你的切身利益，起到一个带头作用，为拖后腿的做一个榜样，使工程管理工作顺利进展。这样就需要建设单位巩固现有的有良好永久合作基础的现有合作伙伴，引进信誉好的有较高施工管理能力的团队。在正常的运行过程中，暗中调高有其带头作用的团队的优惠条件，切实让他起到良好的先锋作用。
四、工程现场质量管理
1、工程招投标与合同签订：严格按现行的招投标程序进行，广开思路引进优秀合作企业，确保招投标的严密性与公正性，杜绝暗箱操作，从源头上根治不良组织混入团队的情况。合同签订中各项条款内容需严密、实际、细化；特别是违约、索赔和争议条款，形成操作性强的合同文本，为以后争议的解决奠定基础。并在合同履行过程中，及时纠正和补充不合实际的合同条款。
2、工程设计：一份完美的施工图纸是确保工程质量的先决条件。在现今的建设项目设计过程中普遍存在各专业设计沟通不足、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象，甚至由于建筑、装修、配套、环境等方案的调整，导致变更图纸多于施工图纸的怪现象。加强设计阶段的方案论证工作，在专业图纸审查的基础上，加大项目设计方案综合审查力度，使各专业设计溶为一体，让各专业设计图纸满足现场施工要求，为减少或杜绝施工过程中的专业变更打下良好的基础。项目建设过程中发生的变更事项严格按程序进行。建设现场在配备齐全各专业技术人员的基础上，需设立一位各专业技术知识全面、施工经验丰富、能对建设项目方案综合审查管理的项目负责人，对建设项目的整个技术方案全面负责。
3、建设、施工方案的科学性：有些项目在建设过程中由于投资计划的调整或投资概算失误，有的由于各阶段建设时间方案不合理或时间控制失误等，导致建设设计方案调整，打乱了整个建设施工方案，给现场管理制造了不必要的烦琐事项。加强前期的建设实施方案论证工作，确保方案的科学性和可操作性，使工程建设顺利按计划进行。
4、工程现场施工期间
（1）施工方案的会审：一个单位工程施工组织设计的可行性，事关这个工程的实体质量和工程进度顺利进展的控制工作。现阶段众多施工企业在工程开工前做的施工组织设计大多是为应付施工技术资料而形式化，所做的施工组织设计脱离了现场实际，失去了方案会审的真正意义和作用；特别是新材料、新工艺的施工质量管理，无相应的控制依据。让施工组织设计文件真正在工程进展中起到相应的作用，是某些现场管理工作者急需调整的必要任务。
（2）进场材料的质量控制：建设用大宗主要材料提倡统一公开招标由建设单位统一购进、多方验收的做法，减少材料在使用前的多余环节；附属材料按常规监督。
（3）严把分部分项工程的验收关：分部分项工程的验收是现场工程质量把关的最后一个关键环节，特别是主要隐蔽项目，按程序及行业要求进行，提倡关键点保留摄像资料的做法，切实做到上道工序达不到要求下道工序不开工的控制原则。
（4）工程签证：工程建设进行中由于设计变更
目前现场存在的一些问题：
1、材料封样流程需优化，设计确认颜色与效果，材质、规格、型号应由技术部门确定；石材需对大板进行选材确认。
2、现场门套为成品，门套三边宽度如何控制相等。
3、部分区域吊顶龙骨基层没有按规范进行施作。
4、卫生间、厨房间、阳台防水做法粗糙简单，很容易造成渗漏。施工单位应在施工前提交防水施工专项施工方案。
5、卫生间使用的木质材料（包含木榫）没有经过防腐处理，防火处理不到位。
6、卫生间出水口端面没有达到与完成面在同一平面要求，现场大部分凹凸比较多，淋浴间龙头出水口不在中心，平行、垂直度达不到要求，给以后安装龙头带来隐患。（重要）
7、现样板房中存在的问题及注意事项：
a.卫生间腰线已变形严重，此腰线为人造合成材质，其稳定性差，易变形，需采 购部联系厂商解决此项技术问题。
b.浴缸侧面没有检修口。
c.卫生间顶角石膏线受水蒸气长时间浸湿易与墙砖脱离。
d.卫生间墙地面石材防护必须要做到位，否则易造成石材变色、泛色、污染、发黑等情况发生。
e.现样板房地板表面到处都是凹点，此木地板材质为多层复合地板，其材质比较松软，在施工过程中必须严控产成品保护管理工作。
精装修工程施工过程中控制要点（中海地产）
1、施工蓝图与施工现场放线校对审核，设计师设计图纸时一般都套用建筑图纸进行理论尺寸放样布置，而实际结构施工时现场的施工误差是难免的，这就需要施工单位根据现场实际情况进行放线放样核对，将现场与图纸不符部分及时提交设计单位进行优化调整。
2、施工现场一米标高线放线与复核，此标高线为现场各项工作执行的标准，地面、吊顶、开关插座、五金龙头、电梯门槛、墙面装饰、楼梯踏步、门套窗套等等都必须按此统一标高线确定其完成标高。
3、检查卫生间、厨房、阳台原结构是否渗漏，对渗漏部位必须进行处理合格后方可进行下道工序。
4、检查卫生间、厨房、阳台的给排水、煤气立管与建筑结构之间的孔洞封堵是否渗漏，对渗漏部位必须进行处理合格后方可进行下道工序。
5、检查结构墙面与顶面是否有开裂、空鼓、起壳现象，对产生以上现象的部位必须进行处理合格后方可进行下道工序。
6、对防水工程、大理石铺贴干挂等专业性项目，施工单位必须编写专项施工技术方案，经监理和专业工程师审核同意后方可进行施工。
7、机电隐蔽工程中的给水管道与系统试压、排水管道与系统试渗漏、煤气管道试渗漏、中央空调系统调试、电气线路测试等工作必须做到一户一验一表。
8、装饰隐蔽工程中的轻钢龙骨隔墙吊顶基层、防水层、地板木龙骨基层等工作必须做到一户一验一表。
9、施工过程中使用的木质材料必须经过防腐、防火处理，吊顶打眼使用的木榫必须经过防腐处理且采用落叶松制作。
10、不同材质之间、阴阳角部位的细节收口必须认真仔细对待，要做到细致入微，
以点带面的作用。
11、施工过程中必须合理安排施工步骤，穿插作业时因注意主次关系，不要做无用功，在赶工期间更要做到忙而不乱，以安全、质量为首要目标。
精装修工程易发生的问题与预防措施（中海地产免费）
一、渗漏
1、原建筑结构的渗漏，在施工场地移交时经土建方、监理方、装饰方对卫生间、厨房间、阳台进行结构盛水试验，如发现有结构渗漏必须由土建方对渗漏处结构进行处理后再进行盛水试验合格后方可移交，产生结构渗漏的原因主要有砼浇注时产生蜂窝；结构性开裂；楼层砼接茬处浮浆或杂物未彻底清理干净形成隔离缝隙。解决方法一般采用打孔注浆（俗称打针），然后对局部采用防水涂料进行表层封闭以达到抗渗漏效果。
2、管道立管及下水管与结构楼板之间砼浇注封堵不到位引起渗漏，此渗漏多是由于施工不当造成，此项发生的渗漏频率较高，因此在封堵孔洞时必须按规范要求施工，首先要将孔洞周边起毛清理干净，吊好模板后用水冲洗孔洞四周，使用界面剂均匀刷在孔洞四周，再采用与结构同等强度砼分二到三次进行浇注（如条件允许可在砼内加适量的膨胀剂）。另下水管道与楼板之间需有止水圈。在施工场地移交时经机电安装单位、监理单位、装饰单位对所有管道封堵部位进行局部盛水试验，完全达到要求后方可签字移交。
3、给水管道墙槽水泥砂浆封堵不到位引起渗漏，此环节主要是给水末端内丝接口处外圈水泥砂浆封堵不密实，从而造成安装开关阀或龙头不到位时，渗漏的水顺着给水管道外壁流入墙体造成墙体渗漏。解决此问题的方法很简单，施作人员在施工过程中认真些，将墙体管槽封密实，特别是末端内丝接口四周必须密实收光，再经防水处理后可避免此类事情发生。
4、防水工作未到位造成渗漏，防水材料品质与施工工艺是直接造成防水渗漏的因素，控制此项工作必须要求专业厂商提供产品的相关专业技术规格书及专项施工方案，经审核后严格按施工方案监督施工全过程。
5、机电安装五金配件时打眼不当造成渗漏，此现象多为打眼时打破水管和打破
防水层。防范措施是：前者在施工时应对照管线走向图避免在管线周围10公分内打眼，后者在打眼后先注入密封胶后再插入膨胀管进行安装。
二、空鼓
1、墙顶面粉刷层空鼓，造成此原因有： a、建筑结构面界面没有处理到位 b、表面有浮尘未清理干净 c、一次性粉刷太厚 d、保养不到位 等
2、地面找平层空鼓，造成此原因有： a、表面打磨工作没有到位 b、基层灰尘浮浆没有清理干净 c、保养不到位 等
3、墙地砖或石材铺贴空鼓，造成此原因有： a、砖或石材背面浮尘没有清理干净 b、釉面砖没有浸泡充分 c、墙地面基层未处理干净 d、地面砖或石材铺贴后还未凝固表面受力 等
三、开裂
1、二次结构砌墙与剪力墙交接缝处易产生开裂，此类开裂现象一般在场地移交时就会发现，主要是由于结构性变形；墙体未完全干就开始粉刷；交接缝处网片没有拉；一次性粉刷太厚等原因造成。一般性出现此问题从表面上很难彻底解决，必须从根本上处理。
2、粉刷层开裂主要是一次性粉刷太厚；砂浆比例不均等引起。
3、批灰层开裂主要是批灰腻子配合比不对；一次批嵌太厚引起。
4、石膏板接缝处开裂，此类现象有以下原因造成：a、基层龙骨太薄或间距太大 b、吊杆受力不均引起顶面下垂 c、板与板之间缝隙拼的太紧 d、缝隙之间嵌缝材料用的不对 e、缝隙之间绷带没有贴好 等引起
5、不同材质交接处开裂，此类开裂现象在装饰装修中常见且很难修复，因不同材质的冷热膨胀收缩系数不同，易产生开裂现象，避免此类事情发生最好是设计时在拼接缝处采用线条覆盖或错位衔接。
四、色差
在装饰装修行业中产生色差的主要有以下材料，墙地砖、石材、木饰面、木地板、壁纸、涂料等，墙地砖、壁纸与涂料多为同一厂家生产的不同批次产品颜
色会有所不同，在施工过程中同一区域避免使用不同批次的产品；木饰面与木地板其本身是天然材质，有色差属正常现象，只有在选材时进行挑色，确保在同一区域使用同一色系，再通过油漆时进行调色尽量减少其色差；石材也属天然材料，为了减少色差存在一般建议由设计师到厂里挑选确定大板，再根据区域的大小合理进行挑色排版。
五、起皮、脱落
在装饰装修行业中起皮和脱落现象多为墙顶面涂料与木饰面木皮，造成的原因多为渗水受潮引起；新老墙顶面批嵌腻子结合层和墙顶面批嵌腻子配合比不对也会造成此现象；木饰面多为胶黏合层不牢造成。
六、膨胀、收缩
造成膨胀与收缩主要会发生在不同材质之间，因不同材质的膨胀与收缩系数不一致，还有就是渗水受潮引起。实木地板因气候变化也易产生膨胀与收缩，膨胀与收缩系数的大小是由木地板的材质和自身含水率而定。