2013年上海写字楼市
场分析报告
2013年4月
目 录
一、上海写字楼市场进入成熟期，周期性明显 . ................................... 3
二、区域市场分析 .................................................................................... 6
三、前景展望 ............................................................................................ 8
四、投资建议 .......................................................................................... 16
一、上海写字楼市场进入成熟期，周期性明显
写字楼市场的发展与经济的结构密切相关，当一个经济体从工业转向服务业为主的时候，一个经济体的写字楼市场也就从成长期转向成熟期，写字楼市场在这段时期快速增长，而本身写字楼市场受经济周期影响会出现较大的波动。上海市第三产业占比从改革开发以来逐步上升，90 年代增速最快，占GDP 比例从30%上升至52%，属于快速增长期，进入2000 年后，第三产业占比增速开始放缓，截至2012 年年底，第三产业占GDP 比例达到60%，与世界第三产业平均水平接近，但低于美国、日本、德国和英国等发达国家第三产业占比
（70%-80%），同比增速达到8%，仍高于上海市GDP 增速7.5%，第三产业成为上海市经济主要驱动因素，第三产业进入成熟期，同发达国家相比，未来仍有增长空间，但增速应当会逐步放缓。
相应，从90 年代至今，上海写字楼市场经历了从起步期到成熟
期的转变，90 年代初期，上海写字楼市场只有上海商城和虹桥商务区，主要客户结构是纺织业和制造类企业，1991 年陆家嘴被政府划定为金融贸易开发区，浦东写字楼市场开始兴起。随着经济的快速增长和第三产业的发展，写字楼需求增加， 1996-2001 年，上海写字楼市场进入建设高峰期，浦东和浦西逐步形成两个核心中央商务区。进入2000 年后，上海写字楼市场逐步成熟，出现与成熟市场相同的特征，首先核心商圈形成，且新增供应有限，新增供应多集中在非中心区域；其次，中长期租金上涨速度平缓，与通胀基本保持一致，1999-2013 年租金复合增长率约为3.7%，与通胀基本保持一致；最后，受供给需求波动影响，写字楼市场呈现周期性波动，同其他国家一样，写字楼建设期较长，整个写字楼周期也较长，1999-2010 年，上海市写字楼市场基本走完了一个完整的周期，1996-2001 年的建设高峰期，在1998 年形成一个供应高峰，而受到亚洲金融危机的影响，市场需求下降，供应过度，写字楼租金大幅下滑，空置率上升，随后开发商放缓了投资开发的速度，随着中国加入WTO ，市场需求逐渐恢复，市场出现供不应求的状况，一直持续到2007 年，而2008 年-2010年受金融危机影响，需求大幅下滑，同时08 年形成一个供应高峰，市场严重供过于求，08 年-10 年，上海市写字楼租金指数累计下滑幅度达到27.8%。
2013年上海写字楼市
场分析报告
2013年4月
目 录
一、上海写字楼市场进入成熟期，周期性明显 . ................................... 3
二、区域市场分析 .................................................................................... 6
三、前景展望 ............................................................................................ 8
四、投资建议 .......................................................................................... 16
一、上海写字楼市场进入成熟期，周期性明显
写字楼市场的发展与经济的结构密切相关，当一个经济体从工业转向服务业为主的时候，一个经济体的写字楼市场也就从成长期转向成熟期，写字楼市场在这段时期快速增长，而本身写字楼市场受经济周期影响会出现较大的波动。上海市第三产业占比从改革开发以来逐步上升，90 年代增速最快，占GDP 比例从30%上升至52%，属于快速增长期，进入2000 年后，第三产业占比增速开始放缓，截至2012 年年底，第三产业占GDP 比例达到60%，与世界第三产业平均水平接近，但低于美国、日本、德国和英国等发达国家第三产业占比
（70%-80%），同比增速达到8%，仍高于上海市GDP 增速7.5%，第三产业成为上海市经济主要驱动因素，第三产业进入成熟期，同发达国家相比，未来仍有增长空间，但增速应当会逐步放缓。
相应，从90 年代至今，上海写字楼市场经历了从起步期到成熟
期的转变，90 年代初期，上海写字楼市场只有上海商城和虹桥商务区，主要客户结构是纺织业和制造类企业，1991 年陆家嘴被政府划定为金融贸易开发区，浦东写字楼市场开始兴起。随着经济的快速增长和第三产业的发展，写字楼需求增加， 1996-2001 年，上海写字楼市场进入建设高峰期，浦东和浦西逐步形成两个核心中央商务区。进入2000 年后，上海写字楼市场逐步成熟，出现与成熟市场相同的特征，首先核心商圈形成，且新增供应有限，新增供应多集中在非中心区域；其次，中长期租金上涨速度平缓，与通胀基本保持一致，1999-2013 年租金复合增长率约为3.7%，与通胀基本保持一致；最后，受供给需求波动影响，写字楼市场呈现周期性波动，同其他国家一样，写字楼建设期较长，整个写字楼周期也较长，1999-2010 年，上海市写字楼市场基本走完了一个完整的周期，1996-2001 年的建设高峰期，在1998 年形成一个供应高峰，而受到亚洲金融危机的影响，市场需求下降，供应过度，写字楼租金大幅下滑，空置率上升，随后开发商放缓了投资开发的速度，随着中国加入WTO ，市场需求逐渐恢复，市场出现供不应求的状况，一直持续到2007 年，而2008 年-2010年受金融危机影响，需求大幅下滑，同时08 年形成一个供应高峰，市场严重供过于求，08 年-10 年，上海市写字楼租金指数累计下滑幅度达到27.8%。